ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

21.05.2019

             Дело № А41-14278/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 15.05.2019

Полный текст постановления изготовлен 21.05.2019

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Красновой С.В., Федуловой Л.В.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "КОН-РАТ-АГРО" – ФИО1 доверен. от 30.11.17

от администрации городского округа Ступино Московской области – ФИО2- доверен. от 09.01.19г. №5/2-23

от МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района - не явился, извещен

от общества с ограниченной ответственностью "Тайфун" - не явился, извещен

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Ступино Московской области 

на решение от 10.10.2018 

Арбитражного суда Московской области,

принятое судьей Новиковой Е.М.,

и постановление от 28.01.2019

Десятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Диаковской Н.В., Иевлевым П.А., Панкратьевой Н.А.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КОН-РАТ-АГРО"

к администрации городского округа Ступино Московской области,

при участии в деле третьих лиц: МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района, общества с ограниченной ответственностью "Тайфун"

об оспаривании решения и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "КОН-РАТ-АГРО" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к администрации городского округа Ступино Московской области, в котором просило признать незаконным отказ администрации в реализации ООО "КОН-РАТ-АГРО" преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; обязать администрацию совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, связанные с реализацией преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 363,85 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества (нежилого помещения общей площадью 363,85 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>) в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; принять решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предусмотрев право ООО "КОН-РАТ-АГРО" на приватизацию указанного имущества, с рассрочкой его оплаты сроком на пять лет; направить ООО "КОН-РАТ-АГРО" проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено МАУ "Единый сервисный центр" Ступинского муниципального района и общество с ограниченной ответственностью "Тайфун".

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 по делу N А41-14278/18 заявление удовлетворено.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 по делу N А41-14278/18 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Администрация обратилась с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А41-14278/18 отменить и направить дело на новое рассмотрение.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявитель ссылается на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что помещение передано на праве оперативного управления МАУ "ЕСЦ", кроме того, спорное помещение обременено правами третьих лиц, истец фактически арендует площадь в нежилом здании, а не самостоятельную часть нежилого помещения, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявитель поддержал доводы, изложенные в жалобе, просил решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу N А41-14278/18 отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.

Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "КОН-РАТ-АГРО" является арендатором муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 363,85 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> на основании договора аренды от 23.12.2008 N 18/09 сроком действия с 01.01.2009 по 31.12.2023.

В целях реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества, общество в порядке статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) обратилось 25.12.2017 в администрацию с заявлением о приобретении недвижимого имущества в собственность.

30.01.2018 Администрация отказала в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения, указав на отсутствие спорного помещения в реестре муниципальной собственности городского округа Ступино Московской области.

Полагая, что данный отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы ООО "КОН-РАТ-АГРО" в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с причиной отказа в приобретении арендуемого имущества.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Администрация указала, что нежилое помещение площадью 363,85 кв. м не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, право собственности на данное помещение не зарегистрировано.

При этом, согласно заключению эксперта от 03.08.2018 N 03.0818-1306Э из арендуемых обществом помещений площадью 363,85 кв. м, входящих в состав объекта недвижимости с кадастровым номером 50:33:0000000:74220 общей площадью 840,4 кв. м, имеется возможность сформировать новый самостоятельный объект недвижимого имущества. При этом вид разрешенного использования объекта остается как у исходного объекта.

Таким образом, суды пришли к верному выводу о том, что реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. При этом, Закон N 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования, поскольку истцом соблюдены все условия, установленные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения у него права на выкуп арендованного имущества.

Доводы заявителя о том, что недвижимое имущество арендуемое истцом передано в оперативное управление МАУ "ЕСЦ", в связи с чем помещения не могут быть выкуплены, кассационная коллегия считает несостоятельным, поскольку право оперативного управления МАУ "Единый сервисный центр" на нежилое помещение возникло после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (27.09.2010), что препятствует реализации обществом преимущественного права выкупа этого помещения и согласуется с действующей судебной практикой по аналогичным спорам.

Ссылка администрации на то, что спорное помещение обременено правами третьих лиц (аренда), не имеет правового значения при рассмотрении вопроса о выкупе помещения.

Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.

Доводы заявителя кассационной жалобы, по которым он не согласен с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 10.10.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 по делу № А41-14278/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяН.Ю. Дунаева

Судьи:С.В. Краснова

Л.В. Федулова