АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №  А11-1390/2016

г. Владимир

15 июня 2017 года

В  соответствии со  статьей 176  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 01.06.2017. Полный текст решения изготовлен  15.06.2017.   

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 (до перерыва), ФИО2 (после перерыва), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску сельскохозяйственного производственного кооператива «Вышка», 601283, Владимирская обл., Суздальский район, п. Малининский, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к администрации 

<

...>, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, г. Владимир, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, при участии в судебном заседании представителей (до и после перерыва): от истца – ФИО3, по доверенности от 29.06.2015; от ответчика – ФИО4, по доверенности от 04.05.2017 № 01-17/38, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.05.2017 объявлялся перерыв до 01.06.2017 до 15 час. 00 мин., установил:

Сельскохозяйственный производственный кооператив «Вышка» (далее по тексту - СПК «Вышка», Кооператив, истец)  обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к администрации города Владимира, в лице Управления архитектуры, градостроительства и земельных ресурсов администрации города Владимира, (далее по тексту – Администрация, ответчик) об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», на условиях, содержащихся в проекте договора от 19.11.2015 № 106, изложив пункты 2.1, 2.3 договора в редакции, представленной в протоколе разногласий СПК «Вышка», а именно указав выкупную цену участка - 29 432 руб. 74 коп.

Обращаясь в суд с иском истец пояснил, что обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 определив его стоимость в размере 29 432 руб. 74 коп., ответчиком направлен проект договора купли-продажи, в котором стоимость участка определена  в размере 557 551 960 руб. 55 коп. Истец считает, что при расчете выкупной цены Администрация определила стоимость участка с нарушением норм законодательства.

Истец сослался на пункт 1 пункт 2 статьи 1 Закона Владимирской области от 07.12.2012 № 149-ОЗ «О внесении изменения в закон Владимирской области «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» и указал, что цена земельных участков, находящихся в собственности Владимирской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, определяется по формуле: Ц (цена земельного участка) = КС (кадастровая стоимость участка в рублях) х Ккр (коэффициент кратности ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, величина которого равна 9) х НС (ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах). 

Истец пояснил, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, расчет цены, по мнению Кооператива, составляет: 1 090 101 руб. 35 коп. (кадастровая стоимость) х 9 х 0,3 % (ставка земельного налога, установленная Положением о земельном налоге на территории города Владимира, утвержденным Решением Совета народных депутатов города Владимира от 20.10.2010 № 191) = 29 432 руб. 74 коп.

Со ссылкой на заключения судебных экспертиз, проведенных в ходе рассмотрения настоящего дела, истец пояснил, что изложенные в них выводы подтверждают, что размер площади части земельного участка, необходимой для содержания, обслуживания расположенных на участке объектов, и расчет выкупной стоимости произведен Администрацией неверно, по необоснованно завышенной цене. 

В ходе рассмотрения дела истец уточнил требования и  просил обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 руб. (ходатайство от 28.11.2016) исходя из стоимости земельного участка, определенной заключением эксперта от 10.11.2016 № 03-02/16-35 общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ геодезии и картографии» ФИО5, подготовленным по результатам судебной  экспертизы по настоящему делу (цена части участка, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, и необходимая для их использования, рассчитана по льготной цене, а оставшаяся часть по рыночной цене). 

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данное уточнение принято судом, так как оно не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы другим лиц. 

Администрация требование не признала, указала, что стоимость части участка, на которой расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности,  и необходимая для их использования, должна быть рассчитана  по льготной цене, а оставшаяся часть участка должна быть выкуплена по рыночной. 

Ответчик указал, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете независимого оценщика общества с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр» от 12.05.2015 № 1231 в размере 566 852 702 руб. и  что выкупную стоимость следует рассчитывать следующим образом:

1.Общая площадь земельного участка – 411 359 кв.м (S общ.);

2.Площадь земельного участка под зданиями = (S объектов *2) = 3374,9 *2 = 6 749,8 кв.м (S1);

3.Площадь участка, которая не используется = (S общ. - S1) = 411359 кв.м - 6 749,8 кв.м = 404 609,2 кв.м (S2);

4.Оценочная стоимость общая - 566 852 702,0 руб. (Е общ.) (отчет независимого оценщика от 12.05.2015 № 1231);

5.Оценочная стоимость за 1 кв.м -1378 руб. (Е 1кв.м);

6.Оценочная стоимость неиспользуемой части - (S2 * £ 1 кв.м) = 1378 * 404 609,2 = 557 551 477,60. (£ неисп. части з/у);

7.Кадастровая стоимость части под объектами = (S1 * УПКС) = 6 749,8 * 2,65 = 17 886,97 руб. (£ кад. стоим, под объектами);

8.Выкупная цена части земельного участка под зданиями = (S1 *0.3% *9) = 17 886,97 * 0,3% * 9 = 482,95 руб. (Е выкупа под объектами)

8.1 Налоговая ставка - 0,3 % (в соответствии с пп.2 п.2.1. решения Совета народных депутатов г. Владимира от 20.10.2010 № 191);

8.2. Цена земли - девятикратный размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

9.Выкупная цена земельного участка = (Е неисп. части з/у + Е выкупа под объектами) = 557 551 447,60 + 482,95 = 557 551 960 руб. 55 коп.

Администрация в обоснование довода о необходимости выкупа участка по рыночной стоимости указала, что площадь участка в 60 раз превышает площадь, необходимую для содержания расположенных на нем объектов. Более того, большая часть земельного участка расположена на значительном отдалении от принадлежавших Кооперативу объектов недвижимости, что усматривается из схемы расположения объектов недвижимости СПК «Вышка» на земельном участке с кадастровым номером 33622:011303:404, следовательно, не может использоваться для их содержания.

Администрация не согласна с рыночной стоимостью участка, определенной заключениями судебных экспертиз. Считает, что оценка проведена с нарушением раздела IV «Анализ наиболее эффективного использования» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611, так как неверно определено наиболее эффективное использование земельного участка в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Анализ рынка предложений  необоснованно произведен экспертами по землям сельскохозяйственного назначения по Петушинскому, Юрьев-Польскому, Собинскому районам. 

Со ссылками на п. 13, 14¸15  ФСО №7 Администрация указала, что экспертами не учтено, что земельный участок расположен в черте города Владимира, в зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-3.3), в которой допустимым и законодательно разрешенным является строительство многоэтажных жилых домов, объектов торговли, бытового обслуживания и т.п. и не разрешено строительство объектов сельскохозяйственного назначения, следовательно, наиболее эффективное использование спорного участка -  строительство многоквартирных жилых домов. 

Также Администрация указала, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, утвержденными решением Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183 (в редакции, действовавшей на момент обращения СПК «Вышка» с заявлением  о  выкупе) земельный участок был расположен в зоне Ж 3.3 — зона застройки многоэтажными жилыми домами 5-9 (10) этажей. Градостроительный регламент зоны аналогичен градостроительному регламенту зоны Ж-3.1. Часть спорного земельного участка входит в границы проектирования территории градостроительного узла на пересечении ул. Нижняя ФИО10 с перспективной улицей районного значения, часть проекта планировки которого утверждена постановлением администрации города Владимира от 16.04.2013 № 1328. Земельные участки, окружающие спорный, находятся в границах города и в соответствии с правилами землепользования и застройки отнесены к территориальной зоне многоэтажной жилой застройки. 

Ответчик считает, что произведенный им расчет площади земельного участка, необходимого для содержания принадлежащих истцу объектов сельскохозяйственного назначения, соответствует областным нормативам градостроительного проектирования, утвержденным постановлением Губернатора Владимирской области от 13.01.2014 № 17, которым установлены показатели минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий,  Строительным нормам и правилам «Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий» СНиП П-97-76. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения сторон, арбитражный суд установил следующее.  

СПК «Вышка» 02.07.2013 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», находящегося у него на праве постоянного бессрочного пользования (свидетельство о государственной регистрации права от 25.06.2013 серии 33 АЛ № 661403).

Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.06.2013, кадастровая стоимость 1 090 101 руб. 35 коп., разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования.

В целях осуществления своей деятельности Кооператив использует принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества, а именно: нежилые здания – телятник кирпичный (инвентарный № 1670:22, литера А), пилораму (инвентарный № 1690:22, литера А), столовую (инвентарный № 1673:22, литера А), магазин с пристройкой (инвентарный №  1685:22,  литера  А),  конюшню  (инвентарный  №  1672:22,  литера  А),  контору  с  пристройкой  (инвентарный  №  1687:22,  литера  А),  зернохранилище (инвентарный № 1688:22, литера А), здание для размола зерна (инвентарный № 1671:22, литера А), здание для молодняка (инвентарный № 1669:22, литера А), гараж (инвентарный № 1686:22, литера А), весовую (инвентарный № 1689:22, литера А), что подтверждается имеющимися в материалах дела свидетельствами о государственной регистрации права. 

Данные объекты расположены на спорном земельном участке.

Письмом от 12.08.2013 № 27-01-10/5418 Администрация отказала Кооперативу в оформлении права собственности, указав, что необходимо  выполнить раздел земельного участка с целью образования нового участка, занятого объектами недвижимости. 

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу № А11-10258/2013 данный отказ признан незаконным. 

Администрацией 29.05.2015 подготовлено постановление № 3375 о предоставлении земельного участка в собственность за плату СПК «Вышка», в декабре 2015 года направлен проект договора купли-продажи от 19.11.2015 № 106, стоимость участка указана в размере 557 551 960 руб. 55 коп. 

В протоколе разногласий Кооператив указал, что стоимость участка составляет 29 432 руб. 74 коп. 

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения сторон, заключения судебных экспертиз, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В силу пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса спорные условия договора определяются решением суда. 

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, действующей в спорный период,  предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10 и 11 настоящего Кодекса.

Абзацем 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в редакции, действующей в спорный период, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Законом  Владимирской  области  от  11.03.2010  №  11 – ОЗ «О регулировании  земельных  отношений  на  территории  Владимирской области»  установлен  порядок  управления  и  распоряжения  земельными участками,  находящимися  в  собственности  Владимирской  области. 

Полномочным  органом  по  распоряжению  земельными  участками  на территории  города  Владимира,  собственность  которых  не  разграничена, является Администрация.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участи в собственность до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Согласно статье 2 названного Закона при приобретении юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками устанавливается льготная выкупная цена, установленная субъектами Российской Федерации.  

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформированной в пункте 1 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу ЗК РФ, вправе в установленный законом срок по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

В пункте 9 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 разъяснено следующее, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Вводного закона до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Из содержания приведенной нормы следует, что ее действие распространяется на собственников строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 14649/08).

Федеральным законом от 18.07.2011 № 214-ФЗ пункт 1 статьи 2 Вводного закона дополнен абзацем четвертым, предусматривающим возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Выкуп осуществляется до 01.07.2012 (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.

Применительно к правоотношениям сторон критериями для выкупа земельного участка являются: наличие права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у обратившегося за выкупом юридического лица; нахождение на таком участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заинтересованному лицу на праве собственности.

В данном случае у СПК «Вышка», имеются все условия для выкупа земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, что также подтверждается постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2015 по делу № А11-10258/2013.

Вместе с тем суд приходит к выводу, что в отношении всего спорного земельного участка (площадью 411 359 кв.м) Кооперативом не может быть реализовано право на выкуп по льготной цене в связи с превышением площади земельного участка площадей, необходимых для эксплуатации находящихся на нем зданий, исходя из следующего. 

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 8155/10 указано, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 № 145-ФЗ) юридические лица, не указанные в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2010 в соответствии с правилами статьи 36 названного Кодекса.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.03.2006 № 14711/05 сформировал правовую позицию: одинаковый порядок (административная процедура) предоставления собственникам зданий, строений, сооружений и землепользователям (обладателям права постоянного (бессрочного) пользования) прав на соответствующие земельные участки не означает, что пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ и статья 36 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения по приобретению заинтересованными лицами земли в частную собственность.

Пунктом 2 статьи 3 названного Закона предусмотрены специальные условия приобретения земли в частную собственность (наличие титула права постоянного (бессрочного) пользования, ограничение по времени права землепользователя по своему желанию выбрать дальнейший режим землепользования), отличные от условий приобретения земли в частную собственность, установленных статьей 36 ЗК РФ (наличие титула права собственности на здание, строение, сооружение, исключительный характер права на приватизацию или приобретение права аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости).

При этом одинаковый порядок реализации права на приобретение земельных участков по названным двум основаниям не означает, что к отношениям по приобретению обладателем права постоянного (бессрочного) пользования незастроенного земельного участка применимы нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, устанавливающие, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, которая не может превышать кадастровой стоимости таких земельных участков.

Иное толкование вышеприведенных положений земельного законодательства ставит в преимущественное положение заявителя как лица, имеющего права на переоформление права бессрочного пользования на земельный участок, по сравнению с собственниками строений, имеющих право в порядке статьи 36 ЗК РФ приобрести в частную собственность по льготной цене земельный участок, но только в размере, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости.

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене. 

При отсутствии оснований для установления льготной цены выкупная цена земельных участков, в том числе и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования участками, определяется исходя из рыночной стоимости участков. 

Как следует из материалов дела на спорном участке площадью 411 359 кв.м расположено 11 объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности истцу. 

В ходе рассмотрения дела Администрацией заявлен довод, что площадь участка в 60 раз превышает площадь, необходимую для содержания расположенных на нем объектов.

Судом определением от 31.08.2016 назначалась судебная экспертиза по делу, проведение которой поручалось экспертам общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО6, ФИО5, ФИО7, с постановкой перед экспертами вопросов:

- определить размер площади земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», необходимой для содержания,  использования,  обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

В соответствии с заключением экспертизы от 10.11.2016 № 03-02/16-35 размер площади участка с кадастровым номером 336226011303:404 площадью 411 359 кв.м, необходимой для содержания использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости с учетом необходимых нормативных дополнительных сооружений, технологических, пожарных проездов, в также санитарно защитной зоны составит 60 000 кв.м. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни истцом, ни ответчиком в материалы дела не представлено доказательств, которые бы опровергали выводы эксперта в данной части. 

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что с учетом того, что площадь всего земельного участка составляет 411 359 кв.м, а площадь участка, необходимая для содержания, использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости составляет 60 000 кв.м, т.е. площадь участка более чем в 6 раз превышает площадь, необходимую для обслуживания объектов, применение нормы подпунктов 1.1 и 1.2 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что собственники зданий, строений, сооружений приобретают земельные участки, на которых расположены принадлежащие им объекты недвижимости, в собственность по льготной цене, не применима для определения стоимости выкупной цены всего земельного участка, и подлежит применению только для определения выкупной цены участка площадью 60 000 кв.м.  

Поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, незастроенная часть участка подлежит приобретению по рыночной цене.

С целью определения рыночной стоимости незастроенной части земельного участка по состоянию на 02.07.2013, судом назначались экспертизы. 

Так, в заседании суда 21.07.2016 от СПК «Вышка» поступило ходатайство о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости участка.

Проведение экспертизы истец просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» (

<

...>).

Ответчик не возразил против проведения экспертизы, просил поручить ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Юридический центр «Вердикт» (

<

...>).

Определением суда от 31.08.2016 по делу назначалась экспертиза, проведение которой поручалось экспертам общества с ограниченной ответственностью «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» ФИО6, ФИО5,  ФИО7, с постановкой вопросов: 

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», по состоянию на 02.07.2013 (дата обращения с заявлением о выкупе);

- определить рыночную стоимость части земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 за вычетом площади, необходимой для содержания и использования расположенных на нем объектов недвижимого имущества, по состоянию на 02.07.2013.

15.11.2016 в Арбитражный суд Владимирской области поступило заключение экспертов от 10.11.2016 № 03-02/16-35.

Согласно экспертному заключению № 03-02/16-35: 

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 округленно составляет 27 801 000 руб. 

- рыночная стоимость части земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания, использования, обслуживания объектов, округленно составляет  11 359 000 руб.

В судебном заседании представитель истца согласился с определенной экспертом рыночной стоимостью участка, уточнил требования и  просил обязать Администрацию заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 по выкупной цене 11 363 293 руб. (ходатайство от 28.11.2016).

Ответчик возразил против результатов экспертизы, в материалы дела представил письменные возражения от 30.11.2016 № 27-97/406.

Представители сторон заявили ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание.

ФИО5 (определявшая рыночную стоимость участка), ФИО6 (определявший площадь земельного участка, необходимую для обслуживания зданий) обеспечили явку в судебное заседание. Вопросы к экспертам и их ответы содержатся на аудиозаписи судебного заседания.

Администрация заявила ходатайство о вызове  в судебное заседание в качестве  специалиста ФИО8, работающего в обществе с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр», изготовившего отчет об оценке объекта от 28.06.2013 № 1231, который представлен Администрацией в материалы дела в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

ФИО8 в судебное заседание не явился, в заседание суда 11.01.2017 явку обеспечил ФИО9 (генеральный директор общества с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр»), который пояснил, что участвовал в составлении отчета и может дать необходимые пояснения, касающиеся того, как была определена рыночная стоимость спорного участка (аудиозапись судебного заседания).

Администрация заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы по делу, указала, что рыночная оценка земельного участка проведена с нарушением раздела IV «Анализ наиболее эффективного использования» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611. В отчете не раскрыто наиболее эффективное использование земельного участка. Ответчик указал, что эксперт при определении рыночной стоимости не учел, что большая часть земельного участка расположена в зоне Ж-3 к основным видам разрешенного использования в которой относятся: многоквартирные дома 5-10 этажей, объекты культура, здравоохранения, образования и т.д, часть участка входит в границы проектирования территории градостроительного узла на пересечении ул. Нижняя ФИО10 с перспективной улицей районного значения, часть проекта планировки которого утверждена постановлением администрации города Владимира от 16.04.2013 № 1328. Земельные участки, окружающие спорный, находятся в границах города Владимира и отнесены к зоне многоэтажной жилой застройки. По мнению Администрации, в нарушение указанного оценка произведена по наименее эффективному виду использования не предусмотренному градостроительным регламентом территориальной зоны — сельскохозяйственное использование. 

Проведение повторной экспертизы ответчик просил поручить эксперту  ФИО11.

Истец возразил против проведения повторной экспертизы, в случае удовлетворения ходатайства просил поручить проведение экспертизы эксперту  ФИО12.

В соответствии с частью 2  статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, удовлетворил заявленное ответчиком ходатайство, назначил по делу повторную судебную экспертизу (определение от 14.02.2016).

С учетом разногласий сторон относительно выбора экспертного учреждения, значительного разногласия относительно размера рыночной стоимости участка,  суд пришел к выводу о необходимости назначения комиссионной экспертизы, проведение которой суд поручил двум экспертам, кандидатуры которых предложены истцом и ответчиком:

- обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-Система», эксперту ФИО12;  

- эксперту ФИО11.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1) определить рыночную стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: территория сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», по состоянию на 02.07.2013;

2) определить рыночную стоимость части земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 за вычетом площади, определенной в заключении судебной экспертизы от 10.11.2016 № 03-02/16-35 (60 000 кв.м), необходимой для содержания, использования, обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества, по состоянию на 02.07.2013.

Согласно экспертному заключению ООО «Бизнес-Система» от 07.04.2017  эксперт ФИО12 сделал следующие выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 345 000 руб.;

- рыночная стоимость участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 10 651 000 руб.

Согласно экспертному заключению от 12.04.2017 № 07-Э-17 ООО «Агентство оценки» (исправленному) эксперт ФИО11 сделал следующие выводы:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 33622:011303:404 составляет 26 200 000 руб.;

- рыночная стоимость земельного участка за вычетом площади, необходимой для содержания объектов, составляет 16 900 000 руб.

Администрацией заявлено ходатайство о назначении дополнительной экспертизы с постановкой перед экспертом вопросов: влияет ли на рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 его окружение и его расположение в территориальной зоне Ж-3.3 – зона застройки многоэтажными жилыми домами 5-9 (10) этажей в соответствии с Правилами  землепользования и застройки муниципального образования город Владимир, утвержденными решением  Совета народных депутатов от 31.10.2011 № 183  (в редакции, действовавшей 02.07.2013), при положительном ответе на вопрос определить рыночную стоимость части участка с учетом его расположения в территориальной жилой зоне Ж-3.3. 

Истец возразил против проведения еще одной экспертизы, а также против принятия в качестве доказательства заключения эксперта ФИО11 от 12.04.2017 № 07-Э-17. Указал, что в ходе осмотра объекта исследования эксперт ФИО11 не присутствовал, от его имени на осмотре интересы представляли третьи лица. Эксперт в нарушение федеральных стандартов оценки  неоднократно использует статистические экспертные данные 2015 года и 2016 года (при условии, что стоимость земельного участка определялась по состоянию на 02.07.2013).

Эксперты ФИО11, ФИО12 вызывались в судебное заседание, кроме того, в заседание суда 25.05.2017 повторно вызывались эксперты ФИО5, ФИО11, ФИО12, которые ответили на вопрос ответчика - влияет ли на рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 его окружение и его расположение в территориальной зоне Ж-3.3. ФИО11 представил письменные пояснения.

Рассмотрев ходатайство ответчика, суд не нашел оснований для его удовлетворения на основании нижеследующего. 

Как указывалось выше поскольку действующее законодательство не устанавливает специальных правил определения цены для случаев переоформления права постоянного бессрочного пользования на незастроенный земельный участок, такой земельный участок подлежит приобретению по рыночной цене и выкупная цена земельных участков определяется именно исходя из рыночной стоимости участков.

Для определения рыночной стоимости участка судом было назначены вышеуказанные экспертизы, трем разным экспертам. 

При этом, как указывает Администрация, рыночная стоимость участка составляет 557 551 960 руб. 55 коп., тогда как по результатам трех судебных экспертиз рыночная стоимость участка не превышает 40 000 000 руб. 

Из заключения экспертов и их пояснений следует, что произведен расчет именно рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, которая в результате проведения трех судебных экспертиз определена в размерах: 27 801 000 руб. (11 359 000 руб.), 26 345 000 руб. (10 561 000 руб.), 36 200 000 руб. (16 900 000 руб.). Ни один из экспертов не определил рыночную стоимость участка в размере, приближенном к 557 551 960 руб. 55 коп. В судебных экспертизах дано подробное описание оцениваемого участка. У суда отсутствуют основания не доверять экспертам, имеющим специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

В судебное заседание вызывались эксперты, которые ответили на вопросы и дали пояснения, письменные пояснения, в том числе о необходимости учета для определения рыночной стоимости окружение участка и его расположение в территориальной зоне Ж-3.3. 

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.  Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд, оценив заключение эксперта ФИО11 от 12.04.2017 № 07-Э-17, наряду с другими доказательствами, в том числе судебными заключениями об определении рыночной стоимости участка, отчетом, представленным Администрацией,  в соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает его допустимым доказательством. Оснований для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым суд не установил, заключение каких-либо противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, оно мотивировано, выводы эксперта обоснованы исследованными им обстоятельствами.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не усматривает наличие каких-либо неясностей, противоречий в выводах эксперта, а также неполноты исследования.

Суд не принимает в качестве доказательства рыночной стоимости участка стоимость, указанную в отчете ООО «Владимирский долговой центр» от 12.05.2015 № 1231, так как, во-первых, он не подтверждается результатами трех проведенных судебных экспертиз. Во-вторых, при расчете выкупной стоимости Администрация умножила общую площадь объектов недвижимого имущества (площадь учтена исходя из свидетельств о государственной регистрации права) на 2, вместе с тем, данный порядок расчета не соответствует нормам действующего законодательства.  

Доводы представителей сторон не принимаются судом, так как действующее законодательство не содержит императивных правил, регламентирующих порядок проведения судебно-экспертных исследований. Суд полагает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта. Именно последний определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования, а также применение той или иной методики, определяет какие факторы влияют на рыночную стоимость оцениваемого объекта, какие виды наиболее эффективного использования у объекта оценки, какой вид его фактического и возможного  использования и т.д.,   устанавливает каким образом проводить осмотр, необходим ли осмотр для определения рыночной стоимости.  Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредствам которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Более того, несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является основанием для проведения повторной экспертизы. Экспертам судом для проведения экспертизы были представлены документы, на которые ссылается Администрация, в том числе: постановление администрации города Владимира от 16.04.2013 № 1328; выкопировки из схемы Правил землепользования и застройки муниципального образования (городской округ) город Владимир; кадастровый паспорт земельного участка 33:22:011303:404; планировка и застройка городских округов и поселений Владимирской области (Владимир 2013); постановление администрации города Владимира от 25.09.2015 № 3375; отчет об оценке объекта оценки, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Владимирский долговой центр» № 1231 2015 год и т.д., экспертиза проведена с учетом данных документов. 

Суд не принимает ссылку Администрации на то, что имеется проект планировки спорного участка по жилую застройку, как документально неподтвержденный, более того в постановлении Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А11-10258/2013 указано, что: «представленный в материалы дела Администрацией протокол от 21.12.2012 № 1 публичных слушаний по проекту планировки градостроительного  узла  на  пересечении  ул.  Нижняя  ФИО10  с перспективной улицей  районного  значения,  проходящей  с  западной стороны микрорайона № 12 - ЮЗ г. Владимира и прилегающей территории в разделе «Замечания и предложения» содержит ответ архитектора проекта  ФИО13 о том, что территория совхоза «Вышка» в границы проектирования не входит. В данном случае доказательства подготовки на основании статьи 43 Градостроительного  кодекса  Российской  Федерации  проекта  межевания территории  в  отношении  части  спорного  земельного  участка,  которая войдет  в  территорию  проектирования в материалы дела не представлены».

Эксперты, давая пояснения, также указали, что формирование зоны осуществляется на основании проекта планировки территории с соблюдением действующего законодательства, однако, проект планировки оцениваемого участка  отсутствует. 

В соответствии со статьей 1 Закона Владимирской области от 11.03.2010 № 11-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» цена земельных участков, находящихся в собственности Владимирской области или государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, определяется по формуле:

Ц = КС x Ккр x НС / 100%, где:

Ц - цена земельного участка;

Ккр - коэффициент кратности ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, величина которого равна 9;

НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах;

КС - кадастровая стоимость земельного участка в рублях.

В части 2 данной статьи установлено, что цена земельного участка, определяемая в соответствии с частью 1 настоящей статьи, не может превышать его кадастровую стоимость.

Согласно постановлению Губернатора Владимирской области от 23.11.2012 № 1323 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Владимирской области», а также кадастрового паспорта участка кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 33622:011303:404 общей площадью 411 359 кв.м по состоянию на 02.07.2013 составляла 1 090 101 руб. 35 коп., удельный показатель кадастровой стоимость – 2 руб. 65 коп. 

Как следует из заключения экспертов ООО «Владимирский центр кадастровых работ, геодезии и картографии» от 10.11.2016 № 03-02/16-35 размер площади участка с кадастровым номером 33622:011303:404, необходимой для содержания, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества составляет 60 000 кв.м

Расчет выкупной стоимости данной части участка составляет: кадастровая стоимость участка площадью 60 000 кв.м при удельном показателе 2,65 руб./кв.м (60 000 х 2,65) = 159 000 руб.; 159 000 х 0,3 % (ставка земельного налога) х 9 = 4293 руб. 

При таких обстоятельствах выкупная стоимости части земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404, необходимой для содержания, использования и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимого имущества,  принадлежащих на праве собственности СПК «Вышка»,  составляет 4293 руб. 

С учетом того что рыночная стоимость незастроенной части участка определена в заключении эксперта ФИО11 от 12.04.2017 в размере 16 900 000 руб., выкупная стоимость всего земельного участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», составляет 16 904 293 руб. (16 900 000 руб. + 4293 руб.). 

Расходы  по  государственной  пошлине  правилам статьи 110 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию с Администрации в пользу СПК «Вышка» в сумме 6000 руб. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 17, 49 65, 70, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

1. Урегулировать разногласия, возникшие между администрацией города Владимира и сельскохозяйственным производственным кооперативом «Вышка» при заключении договора аренды земельного  участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка».

2. Принять  пункт  2.1 договора  купли-продажи  земельного  участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», в следующей редакции: «Цена земельного участка составляет 16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)».

3. Принять  пункт  2.3  договора  купли-продажи  земельного  участка с кадастровым номером 33:22:011303:404 площадью 411 359 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> ТОО «Вышка», в следующей редакции: «оплата стоимости участка производится в тридцатидневный срок со дня заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.2 договора купли-продажи. Покупатель перечисляет сумму в размере  16 904 293 руб. (шестнадцать миллионов девятьсот четыре тысячи двести девяносто три рубля)».

4. В остальной части в удовлетворении иска отказать.

5. Взыскать  с  администрации города Владимира  в  пользу сельскохозяйственного производственного кооператива «Вышка» в возмещение расходов по оплате государственной пошлины 6000 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу. 

6. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения. 

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               З.В. Попова