ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-115130/2023

27 августа 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Изотовой С.В., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 12.08.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10899/2025) общества с ограниченной ответственностью «Советник Эколоджи» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2025 по делу № А56-115130/2023, принятое 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Советник Эколоджи» 

к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени героя Советского Союза ФИО2» 

о признании недействительными уведомлений, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Советник эколоджи» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Федеральному государственному автономному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО2» (далее – ответчик, Учреждение) о признании недействительными уведомлений об изменении размера арендной платы по договорам аренды федерального недвижимого имущества, а именно:

- уведомления от 08.08.2023 №02-01/394 (Договор аренды от 21.01.2019 №164); 

- уведомления от 08.08.2023 №02-01/395 (Договор аренды от 21.01.2019 №165); 

- уведомления от 08.08.2023 №02-01/396 (Договор аренды от 21.01.2019 №167); 

- уведомления от 08.08.2023 №02-01/397 (Договор аренды от 21.01.2019 №168).

Решением от 20.03.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что размер арендной платы изменился непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы.

Ответчиком представлен отзыв, в котором он доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.01.2019 между Обществом и Учреждением заключены договоры аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за федеральным государственным автономным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Межрегиональный центр профессиональной подготовки и повышения квалификации кадров имени Героя Советского Союза ФИО2» №№ 164, 165, 167, 168 (далее - Договоры). Договоры заключены по результатам проведения аукционов.

Срок действия договоров 6 лет согласно условиям дополнительных соглашений от 28.12.2020, подписанных сторонами.

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Размер арендной платы установлен пунктами 5.1 договоров.

Согласно пунктам 5.4. Договоров размер арендной платы, установленной пунктами 5.1 Договоров, и порядок ее оплаты могут быть изменены Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления Арендодателем соответствующего уведомления.

Пунктами 5.4.1. Договоров устанавливалось, что новый размер арендной платы, порядок ее оплаты и новые реквизиты определяются на основании отчета об оценке либо в соответствии с величиной коэффициента инфляции, зафиксированного в ежегодном Федеральном законе «О федеральном бюджете».

В ходе исполнении Договоров, 10.02.2022 ФГАОУ ДПО «Межрегиональный ЦППК» направил в адрес Общества уведомления об увеличении арендной платы на 4% в соответствии с уровнем инфляции за предыдущий год. Данное повышение арендной платы Обществом не оспаривалось, платежи вносились в размере согласно уведомлениям.

Уведомлениями от 08.08.2023 исх. № 02-01/394, 02-01/395, 02-01/396, 02-01/397 Арендодатель в соответствии с вышеуказанными положениями Договоров установил новый размер арендной платы на основании отчета об оценке от 14.07.2023 № 574-23/Н, подготовленного ООО «Эксперт-Ком» (далее - Отчет об оценке). 

Согласно уведомлениям арендная плата по Договорам составила: 

по Договору от 21.01.2019 № 164 – 1 058 113,20 руб.; 

по Договору от 21.01.2019 № 165 – 8 215 305,83 руб.; 

по Договору от 21.01.2019 № 167 – 746 905,20 руб.; 

по Договору от 21.01.2019 № 168 – 1 464 960 руб.; 

уведомления получены Обществом 04.09.2023.

В соответствии с пунктами 5.4.3. Договоров новый размер арендной платы, новые реквизиты и порядок ее оплаты, указанные в уведомлении, устанавливаются и подлежат обязательному исполнению Арендатором, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором было получено уведомление, таким образом, новые ставки арендной платы подлежали применению с октября 2023 года.

Общество, полагая, что в результате изменения арендной платы она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Применительно к рассматриваемому случаю, приведенные нормы означают, что увеличение арендной платы, произведенное в одностороннем порядке, не может быть произвольным и должно базироваться на четких принципах, установленных договором и законодательством. Чрезмерное, необоснованное одностороннее увеличение цены может быть оспорено другой стороной, при этом подобный способ защиты права допустим с точки зрения защиты нарушенного права.

Как следует из представленных в материалы дела документов, увеличение арендной платы произведено в порядке, предусмотренном пунктом 5.4.1. Договоров, Учреждение произвело оценку рыночной стоимости арендной платы.

В материалы дела представлен отчет об определении рыночной стоимости права временного владения и пользования объектами недвижимого имущества, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и полученным положительным экспертным заключением саморегулируемой организации Ассоциации оценщиков.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Ввиду разногласий участников спора относительно достоверности данных отчета от 14.07.2023 № 574-23/Н судом первой инстанции в соответствии с положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Единый центр оценки и экспертиз» эксперту ФИО3.

Из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы не усматривается наличие существенных расхождений между результатами оценок.

Суд первой инстанции, проанализировав экспертное заключение на предмет соответствия требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходили из того, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертом полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено; противоречий выводов эксперта иным имеющимся в деле доказательствам и необходимости их дополнений или разъяснений суды не усмотрели, в том числе и оснований для проведения по делу повторной экспертизы. Суд правомерно признал экспертное заключение надлежащим доказательством, оценка которому дана наряду с другими доказательствами в совокупности и во взаимосвязи.

Иных доказательства того, что при составлении Отчета об оценке от 14.07.2023 № 574-23/Н, подготовленный ООО «Эксперт-Ком», на основании которого установлен новый размер арендной платы, были допущены нарушения требований в установленном действующим законодательством, в материалы дела не предоставлены.

Не представлены и доказательства того, что Отчет не отвечает предусмотренным законодательством требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также Федеральным стандартам оценки, соответственно рыночная стоимость, указанная в отчете соответствует действительности, является достоверной для целей совершения сделки с объектом оценки (статье 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, вопреки доводам апелляционной жалобы, законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинаковых результатов оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Постановлением от 11 июля 2017 года N 20-п Конституционный Суд Российской Федерации признал, что рыночная стоимость, полученная в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости, представляет собой приблизительную, а не безусловную цену, по которой может быть совершена сделка. Исходя из этого, Конституционный суд пришел к выводу, что допустимые различия в методах оценки делают неизбежными расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, притом, что и тот и другой результаты могут быть признаны достоверными.

Конституционный Суд допускает, что, если расхождение укладывается в приемлемый диапазон отклонений, то это не является свидетельством ошибки. Этот вывод Конституционный Суд сделал на основании анализа отчетов по оценке, связанных с оспариванием кадастровой стоимости объектов недвижимости. Однако эти выводы могут быть отнесены к любым ситуациям, связанным с принятием решения относительно существенности расхождения результатов оценки, представленных в двух независимых исследованиях стоимости (отчетах об оценке, экспертных заключениях). Также эти выводы справедливы, но отношению к любым объектам оценки (бизнесу, нематериальным активам, машинам и оборудованию и др.).

С учетом изложенного, принимая во внимание, что расхождения в оценке составили менее 30%, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что изменение ставки арендной платы произведено в полном соответствии с Договорами, ставка определена на основании Отчета об оценке, подготовленного ООО «Эксперт-Ком», на который имеется положительное экспертное заключение Ассоциации СРОО «СВОД» от 17.07.2023 N 996ЭК/С-23, в связи с чем Отчет об оценке является надлежащим документом, в соответствии с которым установлен новый размер арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.03.2025 по делу № А56-115130/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

 Т.С. Сухаревская