ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-24122/2025

05 марта 2026 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2026 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Бугорской Н.А.,

судей Полубехиной Н.С., Сухаревской Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Иньшиным А.А.,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 19.02.2026,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30596/2025) Администрации муниципального образования «Рахьинское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2025 по делу № А56-24122/2025, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «СВР» заинтересованное лицо: Администрация муниципального образования «Рахьинское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области

третьи лица: 1. ФИО1; 2. ФИО2,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СВР» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Администрации муниципального образования «Рахьинское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 18 декабря 2024 года № 125, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 47:07:0905008:294, площадью 933 кв. м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Рахъинское городское

поселение, п. ж/

<

...> уч. б/н, в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением от 11.06.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 и ФИО2.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2025 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании произведена замена состава суда. В порядке статьи 18 АПК РФ судья Галенкина К.В. заменена на судью Полубехину Н.С.

Представитель заинтересованного лица доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель заявителя против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции в решении и подтверждается материалами дела, по итогам открытого аукциона между ФИО1 и Администрацией муниципального образования «Рахьинское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области заключен договор аренды от 30.08.2023 № 30A/008-2023 земельного участка с кадастровым номером 47:07:0905008:294, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский, муниципальный район, Рахьинское городское поселение, п. ж/

<

...> земельный участок № б/н, площадью 933 кв.м., категория земель: «земли населенных пунктов», разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

На основании договора о переуступке, права и обязанности по договору аренды от 30.08.2023 № 30А/008-2023 земельного участка с кадастровым номером 47:07:0905008:294 перешли к ФИО2.

ФИО2 на указанном земельном участке построил индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 47:07:0905008:295, поставил его на государственный кадастровый учет и произвел регистрацию права собственности.

На основании договора купли-продажи жилого дома № 295 от 14.02.2024, право собственности на жилой дом приобрело общество с ограниченной ответственностью «СВР»; запись в едином государственном реестре недвижимости от 16.02.2024 № 47:07:0905008:295-47/053/2024-3.

Впоследствии общество с ограниченной ответственностью «СВР» обратилось в Администрацию с заявлением (вх. 705/01-17/2024 от 22.02.2024) о предоставлении на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 933 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Рахьинское городское поселение, п. ж/

<

...> уч. б/н, кадастровый номер 47:07:0905008:294 (далее - земельный участок).

Земельная комиссия Администрации приняла решение, утвержденное Постановлением администрации муниципального образования «Рахьинское

городское поселение» Всеволожского района Ленинградской области от 26.02.2024 № 82, об отказе в предоставлении земельного участка в собственность.

Общество решение об отказе в предоставлении земельного участка в собственность обжаловало в арбитражный суд.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-32174/2024 суд признал незаконным бездействия Администрации, выраженное в нерассмотрении заявления общества с ограниченной ответственностью «СВР» о предоставлении земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и обязал Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «СВР» путем рассмотрения и подготовки мотивированного решения по заявлению от 22.02.2024 о предоставлении земельного участка с КН 47:07:0905008:294, в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исполняя решение суда, Администрация рассмотрела заявление общества с ограниченной ответственностью «СВР» и приняла решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги от 18.12.2024 № 125 по мотиву наличия задолженности по арендной плате, указав, что для подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2023 № 30А/008-2023 и договора купли-продажи необходимо оплатить задолженность по договору № 30А/08-2023 аренды земельного участка от 30.08.2023 и повторно обратиться в Администрацию.

Полагая, оспариваемый отказ незаконным Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, указав, что оспариваемый отказ не содержит ни одного из поименованных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа, требования заявителя удовлетворил.

В силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые

действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, установлены главой V.1 ЗК РФ.

По общему правилу, земельные участки, находящиеся в публичной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду на торгах, проводимых в форме аукционов (пункт 1 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков без проведения торгов. В таком порядке, в частности, осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках публичной собственности, предоставлено исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату, в аренду без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 ЗК РФ, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи, договор аренды земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно статье 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1).

Из материалов дела следует, что общество с ограниченной ответственностью «СВР» является собственником индивидуального жилого дома, площадью 34,7 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0905008:295, что подтверждается записью в едином государственном реестре недвижимости от 16.02.2024 № 47:07:0905008:295-47/053/2024-3 на основании договора купли-продажи жилого дома № 295 от 14.02.2024.

В свою очередь, данный объект расположен на земельном участке площадью 933 кв.м, с кадастровым номером 47:07:0905008:294, по адресу: Ленинградская область, Всеволожский, муниципальный район, Рахьинское городское поселение,

п. ж/

<

...> земельный участок № б/н, право аренды которого перешло Обществу от ФИО2 на основании договора

№ 294 от 14.02.2024 о передаче прав и обязанностей по договору № 30А/08-2023 от 30.08.2023 аренды земельного участка.

Соответствующее право на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре об объектах недвижимости.

Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5,6 статьи 22 ЗК РФ, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем по смыслу положений, закрепленных в пункте 9 статьи 22,

подп. 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подлежащих применению в системном единстве и взаимосвязи, новым арендатором в указанном случае исходя из целевого использования земельного участка может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства юридическим лицам законом не предусмотрено.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьями

39.14 - 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что договор № 294 от 14.02.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № 30А/08-2023 от 30.08.2023 предусматривает переход таких прав и обязанностей к юридическому лицу, тем более к коммерческой организации, он не соответствует положениям подпункту 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, допускающим предоставление земельного участку в аренду для индивидуального жилищного строительства только гражданам.

Таким образом, указанное соглашение не соответствует требованиям действующего законодательства Российской Федерации, нарушает права и законные интересы собственника (арендодателя) публичных земель, то есть посягает на публичные интересы и вследствие чего является ничтожной сделкой, а земельный участок с кадастровым номером 47:07:0905008:294, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Рахъинское городское поселение, п. ж/

<

...> уч. б/н, с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» не мог быть приобретен обществом с ограниченной ответственностью «СВР» на законном основании.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 75 и 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора.

Само по себе внешнее исполнение и даже государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствуют квалификации такой сделки как ничтожной. Ничтожная сделка является недействительной по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Соглашение об уступке права на заключение договора аренды земельного участка обществу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным.

Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельным кодексом РФ закреплен принцип целевого назначения земель, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В судебном заседании 29.01.2026 на вопрос апелляционного суда о цели приобретения земельного участка, представитель заявителя указал в ответ для дальнейшей сдачи в аренду при осуществлении коммерческой деятельности.

С учетом изложенного отказ Администрации, мотивированный пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ является правомерным.

Доводы заявителя относительно наличия у заявителя права на выкуп земельного участка как возникшее на основании договора купли-продажи жилого дома, а не следующее из договора аренды земельного участка, основаны на неверном толковании положений гражданского и земельного законодательства.

При таких обстоятельствах заявление Общества о выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:07:0905008:294, площадью 933 кв. м. направлено на обход установленного земельным законодательством порядка.

При этом апелляционный суд учитывает, что Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 16.12.2024 по делу 2а-6261/2024 установлено, что 18.09.2023 ФИО2 обратился в администрацию МО «Рахьинское городское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0905008:294, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р- н, Рахьинское городское поселение, п. ж/

<

...> уч. № б/н, в собственность за плату, в целях ИЖС, основание предоставления земельного участка без проведения торгов: подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (вх. № 1599/01-15/2023 от 18.09.2023).

09.10.2023 в адрес ФИО2 направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2023 № 30А/008-2023 с приложением расчета арендной платы за земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Рахьинское городское поселение, п. ж/

<

...> земельный участок № б/н, кадастровый номер 47:07:0905008:294.

Неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы привело к образованию задолженности в размере 1 482 172,94 руб.

Между тем для подписания в двухстороннем порядке договора купли-продажи необходимо подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2023 № 30А/008-2023.

В свою очередь, для подписания в двухстороннем порядке соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.08.2023 № 30А/008-2023 необходимо оплатить задолженность по договору № 30А/08-2023 аренды земельного участка от 30.08.2023.

09.10.2023 в адрес ФИО2 направлен проект договора купли-продажи с приложением акта приема-передачи.

Однако как следует из материалов настоящего дела, право аренды земельного участка по договору № 30А/008-2023 перешло Обществу.

Между тем, долг по арендной плате по договору № 30А/008-2023 ФИО2 погашен не был, равно как и правопреемником - обществом с ограниченной ответственностью «СВР».

Таким образом, в установленном порядке правом выкупа земельного участка ФИО2 не воспользовался.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченный употребил свое право исключительно во вред другому лицу. В случае несоблюдения требований, предусмотренных в пункте 1 названной статьи, суд, арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Установив в действиях заявителя злоупотреблением правом, апелляционный суд признал заявленные требования неподлежащими удовлетворению, в связи с чем решение суда подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской

области от 24.10.2025 по делу № А56-24122/2025 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного

округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий	 Н.А. Бугорская

Судьи	 Н.С. Полубехина

Т.С. Сухаревская