АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

16 мая 2019 года

Дело №

А21-13371/2017

        Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Преснецовой Т.Г.,                    Рудницкого Г.М., 

        при участии от общества с ограниченной ответственностью «АС-Деко плюс» Касаткина А.В. (доверенность от 15.02.2018), 

рассмотрев 16.05.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АННА» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 по делу                       № А21-13371/2017 (судьи Изотова С.В., Ракчеева М.А., Слобожанина В.Б.),

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «АННА», место нахождения: 238433, Калининградская обл., Багратионовский р-н, пос. Владимирово, Зеленая ул., д. 11, ОГРН 1023901015181, ИНН 3906104269 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «АС-Деко плюс», место нахождения: 236009, Калининград, Малая Лесная ул., д. 18, кв. 21, ОГРН 1153926034382, ИНН 3906974304 (далее – Компания), о признании договора от 18.09.2015 аренды нежилого помещения расторгнутым, взыскании 500 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, 11 428 руб. 88 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 200 руб. расходов на отправку почтовой корреспонденции (претензии). 

Решением суда от 28.09.2018 (судья Иванов С.А.) исковые требования удовлетворены в полном объеме. С Компании в пользу Общества взыскано          19 228 руб. 57 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 10.12.2018 суд апелляционной инстанции, установив наличие безусловных оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для отмены решения, перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Зеленую Ирину Алексеевну. 

Постановлением апелляционного суда от 22.01.2019 названное решение отменено. В удовлетворении иска отказано. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению подателя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции о том, что иск заявлен ненадлежащим истцом и юридическая передача объекта Обществу от Зеленой И.А. не сопровождалась его фактической передачей,  не соответствуют материалам дела. При этом заявитель полагает, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает лицо, пользующееся имуществом, от внесения такой платы за пользование в соответствие с условиями договора.

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Компании против удовлетворения жалобы возражал.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.03.2003 серия 39-АА № 154610 Обществу на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 1069,7 кв.м, расположенное по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, пос. Владимирово, Зеленая ул., д. 11. 

Общество (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «АС-ДЕКО» (арендатор; далее – Фирма) заключили договор от 18.09.2015 аренды указанного  помещения, согласно которому арендодатель передал его арендатору, а также находящееся в нем имущество согласно приложению к договору, на срок с 18.09.2015 по 17.09.2020 включительно.

Помещение передано по акту сдачи-приемки нежилых помещений                 от 01.11.2015. 

Согласно пункту 1.3 договора оборудование принадлежит арендодателю на праве собственности, перечень и техническое состояние оборудования указывается сторонами в акте приема-передачи (приложение № 2 к договору). Цена аренды оборудования входит в цену аренды, предусмотренную пунктом 4.1 договора. 

Сторонами не оспаривалось, что помещение и установленное в нем оборудование в совокупности составляют единую неделимую вещь (мастерские, мебельный цех).

Пунктом 3.3 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендные платежи в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, а также своевременно оплачивать счета арендодателя; при освобождении (возврате) арендуемого помещения и оборудования сдать их арендодателю по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору) в исправном состоянии с учетом нормального износа; письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном освобождении; сдать помещение и оборудование по акту приема-передачи, свободным от имущества и оборудования арендатора и в исправном состоянии.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата устанавливается за имущество с расположенными на нем (в нем) инженерными сетями, оборудованием и коммуникациями в целом, в виде определенных в твердой сумме ежемесячных платежей - 100 000 руб. 

Согласно пункту 4.4 договора оплата производится в порядке предоплаты не позднее 5-го числа каждого месяца путем перечисления арендной платы в размере, определенном пунктом 4.1 договора, на расчетный счет арендодателя либо иным не запрещенным законом способом. 

Пунктом 6.3 договора установлено, что за просрочку арендатором внесения арендных платежей, установленных договором, арендатору может начисляться неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ) от суммы арендной платы за каждый день просрочки, а в случае неполной оплаты ежемесячной арендной платы, при условии, если неоплата составила более половины суммы ежемесячной арендной платы, указанная неустойка также может начисляться с суммы арендной платы; выплата неустойки не освобождает арендатора от выполнения его основного обязательства. 

Согласно пункту 7.1 договора датой освобождения объекта аренды арендатором и конечной датой начисления арендной платы является день сдачи объекта аренды в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации с учетом естественного износа, по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. 

В соответствии с пунктом 8.2 договора он вступает в силу с даты его подписания. 

В дальнейшем между Обществом (арендодателем), Фирмой (арендатором) и Компанией (новым арендатором) заключено соглашение от 01.03.2016 № 1 об уступке прав и переводе долга по договору аренды от 18.09.2015, на основании которого действующий арендатор уступил все свои права и обязанности по договору аренды на производственно-складское помещение общей площадью 1069,7 кв.м, а также находящееся в нем имущество новому арендатору.

Помещение и документы 01.03.2016 переданы новому арендатору по акту приема-передачи имущества, подписанному арендодателем, арендатором и новым арендатором. 

В соответствии с пунктом 1.1.1 соглашения оставшийся срок аренды составляет до 17.09.2020 включительно.

В силу пункта 4.1 соглашения оно подлежит государственной регистрации и вступает в силу (считается заключенным) после такой регистрации.

Расходы на государственную регистрацию соглашения возложены на нового арендатора (пункт 1.4 соглашения).

Согласно пункту 1.1.2 соглашения размер арендной платы равен эквиваленту 1350 евро в месяц в рублях по курсу ЦБ РФ на дату выставления счета, но не меньше чем 100 000 руб. в месяц. 

В силу пункта 1.2 соглашения все права и обязанности по соглашению передаются арендатором новому арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения соглашения; арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных новому арендатору прав и обязанностей. 

В соответствии с пунктом 1.3 соглашения арендуемое имущество и оборудование передаются от арендатора новому арендатору по акту приема- передачи в течение 3 дней с момента заключения соглашения. 

Согласно пункту 2.3 соглашения новый арендатор обязался надлежащим образом осуществлять все принятые на себя обязательства по договору. 

Пунктом 2.4 соглашения на нового арендатора возложена обязанность в течение трех дней после подписания дополнительного соглашения к договору аренды с арендодателем подать документы на регистрацию изменений к договору аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области. 

Во исполнение пункта 2.1 соглашения Общество (арендодатель) и Компания (арендатор) 01.03.2016 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому в преамбулу договора внесены изменения, в качестве арендатора указан ответчик, аналогичные изменения внесены в раздел 9 договора «Адреса и банковские реквизиты сторон», а также пункт 1.1.2 договора изложен в следующей редакции «Размер арендной платы равен эквиваленту 1350 евро в месяц в рублях по курсу ЦБ РФ на дату выставления счета, но не меньше чем 100 000 руб. в месяц». 

Компанией исполнена обязанность по внесению арендной платы за пользование объектом до 30.06.2017.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, Общество направило в адрес Компании извещение от 30.11.2017 об отказе от договора на основании пункта 5.2 договора, а также потребовало оплатить задолженность по арендной плате и возвратить помещение и оборудование по акту приема-передачи.

Ненадлежащее исполнение Компанией обязательств по внесению арендной платы и неисполнение требований, изложенных в названном извещении, послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса) и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. 

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки», пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее - информационное письмо № 165), пришел к правильному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации не освобождает лицо, пользующееся имуществом, от внесения платы за такое пользование в соответствие с условиями договора.

Сторонами не оспаривалось, что на дату заключения договора аренды (18.09.2015) и передачи помещения первому арендатору (Фирме), равно как на дату заключения соглашения об уступке прав и переводе долга (01.03.2016) Общество являлось собственником спорного имущества. 

Однако апелляционная инстанция правомерно сослалась на договор купли-продажи от 31.05.2016, заключенный между Обществом (продавцом) и                   Зеленой И.А. (покупателем), на основании которого покупатель приобрел земельный участок площадью 30 000 кв.м с кадастровым номером 39:01:040206 с размещенным на нем зданием механических мастерских общей площадью 1069,7 кв.м, расположенных по адресу: Калининградская обл., Багратионовский р-н, пос. Владимирово, Зеленая ул., д. 11. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости собственником спорного объекта недвижимости с 03.08.2016 является Зеленая И.А.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 4 информационного письма                    № 165, установив осведомленность Зеленой И.А. о наличии между Обществом и Компанией арендных отношений, при том, что она фактически выразила согласие на сохранение этих отношений, следовательно, обязательственные отношения, возникшие из договора аренды, в данном случае сохранились и после смены собственника спорного объекта, пришел к выводу о том, что право требовать расторжения договора, а также взыскания платы за пользование объектом после 03.08.2016 имеет Зеленая И.А. 

Кроме того, суд обоснованно указал, что наличие у истца права пользования спорным объектом на основании договора от 04.08.2016 аренды спорного нежилого помещения, заключенного между Зеленой И.А. (арендодателем) и Обществом (арендатором), не свидетельствует о трансформации ранее заключенного им договора аренды в договор субаренды, а также наличие у него права требовать получения дохода от использования этого объекта в свою пользу. 

Апелляционный суд также принял во внимание возражения ответчика на иск со ссылкой на соглашение о расторжении договора аренды с 30.06.2017, платежное поручение от 03.10.2017 № 187, подтверждающее оплату аренды за май-июнь 2017 года и иные приложенные к отзыву на иск документы.

Факт использования ответчиком спорного помещения после указанной даты материалами дела не подтвержден.

Таким образом, учтя обстоятельства, установленные в ходе рассмотрения дела, и на основании имеющихся в деле доказательств апелляционный суд пришел к выводу о том, что настоящий иск заявлен ненадлежащим лицом.

Оснований для иной оценки выводов суда кассационная инстанция не находит. 

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции правильно оценил обстоятельства дела и применил к ним нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом не допущено.

Приведенные в жалобе доводы подлежат отклонению, поскольку не опровергают выводы суда, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суд апелляционной инстанции оценил с соблюдением норм главы 7 АПК РФ. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 АПК РФ. В соответствии с частью 3 названной статьи при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Таким образом, арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2019 по делу № А21-13371/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «АННА»  – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.Г. Преснецова

Г.М. Рудницкий