﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-2465/2021

г. Оренбург

16 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       09 ноября 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        16 ноября 2021 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Долговой Т.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шинкаревой Е.Д.,

          рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

публичного акционерного общества «Ростелеком», ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388, г. Санкт-Петербург 

к обществу с ограниченной ответственностью «Тринадцать», ОГРН 1155658029670, ИНН 5614074532, г.Орск Оренбургской области 

о взыскании 232 729 руб. 59 коп.,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Тринадцать», ОГРН 1155658029670, ИНН 5614074532, г.Орск Оренбургской области

к публичному акционерному обществу «Ростелеком», ОГРН 1027700198767, ИНН 7707049388, г. Санкт-Петербург 

о снижении размера арендной платы

В судебном заседании приняли участие 

от ответчика (по первоначальному иску): Новикова И.С., по доверенности от 01.06.2021 

 

Истец, извещенный в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не явился. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца.

	Публичное акционерное общество «Ростелеком» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области к обществу с ограниченной ответственностью «Тринадцать» о взыскании 232 729 руб. 59 коп. задолженности по договору аренды недвижимого имущества № 6270_ОИП от 11.03.2020.

	Общество с ограниченной ответственностью «Тринадцать» обратилось в арбитражный суд с встречным иском к публичному акционерному обществу «Ростелеком» о снижении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества 6270_ОИП от 11.03.2020 за весь период действия на 50%.

	Ответчик по первоначальному иску в судебном заседании возражал относительно исковых требований, поддержал встречные исковые  требования.

	Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах, суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

	Между истцом и ответчиком 11.03.2020 был заключен договор аренды недвижимого имущества № 6270_ОИП (далее – договор), согласно которого арендодатель (ПАО «Ростелеком») передает арендатору (ООО «Тринадцать») во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 406,9 кв.м. на 1 этаже: № 1- 45,70 кв.м., торговый зал-268,9 кв.м., № 3 15,59 кв.м., № 4 - 45,24 кв.м., № 5 -5,67 кв.м., № 6 – 4,16 кв.м., № 7 -2,3 кв.м., № 8 – 3,68 кв.м., № 9-4,22 кв.м.,, № 10- 5,17 кв.м, № 11- 6,27 кв.м., в здании, расположенном по адресу: Оренбургская область, г.Орск, пр. Ленина, 23 (п.1.1 договора).

	В соответствии с п. 4.1 договора, арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет 67 818 руб. 02 коп. ежемесячно, на первые 30 дней с момента передачи нежилых помещений арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет 13806,45 рублей, кроме того уплачивается НДС по действующей ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

	Согласно п.3.1.4 договора  арендатор обязуется своевременно перечислять плату за пользование объектом в размере и сроки, предусмотренные договором.

	Пунктом 4.2 договора, предусмотрены сроки  арендной платы-до 10 числа отчетного месяца на основании счетов, направленных арендодателем  до 5 числа отчетного месяца.

	Согласно акту сдачи-приема от 11.03.2020 истец передал ответчику арендованные нежилые помещения.

Как указывает истец, ответчик в нарушение п.4.2 заключенного договора, в период с 11 марта 2020 г. по 08 июля 2020 г. не исполнял свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного нежилого помещения, в результате чего образовалась задолженность в размере 232 729 руб. 59 коп.

В ответ на претензию арендодателя от 03.07.2020 № 0601/05/2857/20 об оплате задолженности, в которой арендатору было предложена возможность рассрочки уплаты арендной платы по договору в соответствии с Федеральным законом от 01.04.20 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», от арендатора 13.07.2020 поступило требование об уменьшении арендной платы до 50%.

	По итогам переговоров между сторонами было подписано Соглашение о расторжении договора аренды от 23.09.2020, в соответствии с которым сторонами согласовано уменьшение арендной платы на 10% от образовавшейся задолженности за период с 01.04.2020 по 08.07.2020, установлен график погашения задолженности до 30.11.2020.

Поскольку обязательство по оплате ответчиком арендных платежей не исполнено, истец обратился с настоящим иском в суд.

	Ответчиком представлен письменный отзыв на иск, согласно которому соглашение о расторжении договора, в тексте которого содержится указание на 10% скидку было подписано со стороны ООО «Тринадцать» в связи с тем, что больший размер не согласовал арендодатель, а дальнейшее промедление с подписанием соглашения о расторжении было чревато дальнейшим начислением арендной платы. Карантинные меры очень сильно отразились на платежеспособности ответчика, поскольку ООО «Тринадцать» даже не заезжало в арендуемые помещения, не вело какую-либо деятельность с их использованием по причине объявленного локдауна. 

	Кроме того, ответчик указывает, что он не обратился в Росреестр с заявлением о приостановке регистрации договора объясняется тем, что Указ № 112-ук от 17.03.2020, опубликованный 18 марта 2020г. в момент, когда Договор аренды уже был сдан на регистрацию, не давал понимания ограничительных последствий пандемии. Редакция указа от 17 марта не запрещала деятельность торговых организаций, а лишь предписывала «усилить режим текущей дезинфекции и организовать воспроизведение звуковой информации для населения по мерам профилактики коронавирусной инфекции». Реальные же ограничительные меры, запрещающие деятельность Общества в Оренбургской области были введены указом губернатора Оренбургской области от 27 марта 2020 года № 155-ук "О внесении изменений в указ Губернатора Оренбургской области от 17.03.2020 № 112-ук", когда с 28 марта был веден запрет на торговлю. На этот момент договор уже был зарегистрирован Росреестром.

	Ответчик считает, что в части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ говорится о том, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020г. 

	В связи с чем, ООО «Тринадцать» заявлены встречные исковые требования о снижении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества 6270 ОИП от 11 марта 2020г. за весь период действия на 50%.

	В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается на следующие обстоятельства.

	Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 N 206, от 02.04.2020 N 239 и от 28.04.2020 N 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 апреля по 08 мая 2020 года были установлены нерабочие дни.

	Указом Губернатора Оренбургской области от 27 марта 2020 года № 152-ук была приостановлена работа организаций, связанная с непосредственным обслуживанием граждан при личном контакте, а также объектов розничной торговли, в том числе находящихся на территориях торговых, торгово-развлекательных центров, рынков, осуществляющих розничную продажу напитков на розлив (за исключением аптечных организаций, объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары).

	Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен и такой вид деятельности как "Стоматологическая практика".

	В части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

	Как указывает истец, фактически арендатор в нежилое помещение не заезжал, имущество арендатора в помещение не завозилось; отсутствует сам факт использования данного объекта, в связи с чем, просит снизить размер арендной платы за весь период действия на 50%.

	В письменном отзыве на встречное исковое заявление, ответчик возражал относительно его удовлетворения, поскольку, по итогам проведенных переговоров между арендодателем и арендатором было подписано Соглашение от 23.09.2020, в соответствии с которым сторонами согласовано уменьшение арендной платы на 10% от образовавшейся задолженности за период с 01.04.2020 по 08.07.2020.

	Как считает ответчик по встречному иску, законодательством РФ не регламентируется размер, на который подлежит уменьшению арендная плата, которую вправе потребовать арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации. Считает согласованный размер уменьшения, установленный в Соглашении от 23.09.2020 года. Договором аренды п.4.1 арендатору уже был установлен льготный период по оплате арендной платы с момента передачи помещений арендатору сроком на 30 дней с 11.03.2020 по 09.04.2020. Сумма арендной платы, установленная на период «арендных каникул», составляла 13 806 руб. 45 коп. и была меньше ежемесячной платы, установленной договором на 80%. Кроме того, в период с 01.04.2020 по 09.04.2020 на данную сумму распространила свое действие еще и скидка в 10 %.

	Также ответчик считает, что в связи с тем, что договор заключен после 17.03.2020 года, он не подпадает под действие нормативных актов, предусматривающих льготы для арендаторов, в связи с коронавирусом (указ Губернатора Оренбургской области от 17.03.20 № 112-ук «О мерах по противодействию распространению в Оренбургской области новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV)» такой режим на территории Оренбургской области введен 17.03.2020 года).

	Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований, об отказе во встречных исковых требованиях.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как следует из части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

	В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Все условия использования нежилых помещений определены сторонами в договорах, которые не предусматривают обязательное продление договоров арендодателем в случае окончания срока действия договоров.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения платы определяются договором.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Факт предоставления в аренду нежилых помещений общей площадью 406,9 кв.м. на 1 этаже: № 1- 45,70 кв.м., торговый зал-268,9 кв.м., № 3 15,59 кв.м., № 4 - 45,24 кв.м., № 5 -5,67 кв.м., № 6 – 4,16 кв.м., № 7 -2,3 кв.м., № 8 – 3,68 кв.м., № 9-4,22 кв.м.,, № 10- 5,17 кв.м, № 11- 6,27 кв.м., в здании, расположенном по адресу: Оренбургская область, г.Орск, пр. Ленина, 23, их принятие ООО «Тринадцать» подтверждается договором, актом приема-передачи объекта от 11.03.2020.

Помимо этого, возражений по принятию данных нежилых помещений в аренду ответчиком не заявлено.

Согласно расчету, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 232 729 руб. 59 коп. за период с 11 марта 2020 г. по 08 июля 2020 г., причем в период с 11.03.2020 по 09.04.2020 начисление арендной платы произведено  по льготной сумме, с учетом п.4.1 договора, а также 10% скидкой, предусмотренной Соглашением от 23.09.2020.

	В соответствии с Соглашением о расторжении договора аренды от 23.09.2020, сторонами согласовано уменьшение арендной платы на 10% от образовавшейся задолженности за период с 01.04.2020 по 08.07.2020, установлен график погашения задолженности до 30.11.2020, договор аренды расторгнут с 09.07.2020 (п.1 Соглашения от 23.09.2021).

Актом приема-передачи объекта от 23.09.2020 спорные нежилые помещения возращены арендодателю.

Однако, задолженность в сумме 232 729 руб. 59 коп., в нарушение графика платежей, до 30.11.2020 ответчиком не погашена.

Основной вид деятельности ответчика по общедоступным сведениям из ЕГРЮЛ – Стоматологическая практика (код по ОКВЭД -86.23) поименован в утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Однако, согласно п.1.4 договора, объект передается для размещения магазина корпусной и мягкой мебели.

Согласно п. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г., если имущество невозможно было использовать в связи с принятием органом госвласти субъекта РФ в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. В п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

Согласно части 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 N 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона N 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. 

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). 

При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. 

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы. 

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. 

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Таким образом, законодательно не предусмотрен конкретный размер возможного снижения арендной платы, или размер скидки в процентном соотношении от суммы арендной платы изначально предусмотренной в договоре.

Арендатор выступил с предложением к арендодателю о предоставлении скидки 50%, однако в последующем сторонами было подписано соглашение на предоставление скидки в 10%, что в таком случае суд расценивает как заключение дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы.

Данное соглашение ООО «Тринадцать» не оспорено, не признано в судебном порядке недействительным.

Ходатайств о фальсификации указанного соглашения (ст.161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) ответчиком не заявлено.

	Доказательств, объективно опровергающих установленные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Суд считает, что действия истца по предоставлению уменьшения арендной платы в размере 10% не противоречит вышеуказанным законодательным нормам о необходимости предоставления арендодателем уменьшения арендной платы в отрасли российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции.

	Таким образом, истец произвел расчет арендной платы по условиям договора в сумме 232 729 руб. 59 коп. за период с 11 марта 2020 г. по 08 июля 2020 г., причем в период с 11.03.2020 по 09.04.2020 начисление арендной платы произведено по льготной сумме («арендные каникулы»), с учетом п.4 1 договора, а также 10% скидкой, предусмотренной Соглашением от 23.09.2020. Помимо этого, расчет арендной платы произведен по 08.07.2020, тогда как соглашение заключено 23.09.2020.

Доказательств оплаты суммы долга в полном объеме в добровольном порядке на дату рассмотрения спора  ответчиком в материалы дела также не представлены. 

	Принимая во внимание, что требования истца о взыскании суммы арендной платы по договору аренды документально подтверждены, соответствуют требованиям ст. ст. 307, 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, они подлежат удовлетворению в сумме 232 729 руб. 59 коп.

	При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требований судом отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

С учетом изложенного, по первоначальному иску с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 7 655 руб.

В связи с отказом в удовлетворении встречных исковых требований, расходы по госпошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования публичного акционерного общества «Ростелеком»  удовлетворить.

  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Тринадцать» в пользу публичного акционерного общества «Ростелеком» 232 729 руб. 59 коп. основного долга,  а также 7 655 руб. расходов на оплату государственной пошлины.

  Возвратить публичному акционерному обществу «Ростелеком» из федерального бюджета 1 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Тринадцать» отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

          Судья                                                                               Т.А. Долгова