АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-40450/18

19 июня 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   11 июня 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            19 июня 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Жигало Н. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии представителя истца ФИО2 по доверенности от 07.12.2018, представителя третьего лица ипотечного кредитного потребительского кооператива «Свой дом» ФИО3 по доверенности от 30.12.2018, представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО4 по доверенности от 24.08.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску публичного акционерного общества коммерческий банк «Центр-инвест» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТ» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога, 

третьи лица - ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ипотечный кредитный потребительский кооператив "Свой дом" ИНН 

<

***>, публичное акционерное общество "Московский индустриальный банк" ИНН 

<

***>, публичное акционерное общество "Сбербанк России" ИНН 

<

***>,

установил:

публичное акционерное общество коммерческий банк «Центр-инвест» (далее также истец, банк) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РОСТ» (далее также ответчик, общество) с требованием об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки земельного участка 

<

***>-3з от 03.05.2017, принадлежащее на праве собственности ООО «Рост», земельный участок общей площадью 1458 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – многоквартирные дома до 5-ти этажей включительно, кадастровый номер 61:45:0000227:667, адрес: 

<

...>; установить начальную продажную цену в размере 2400000 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Явившиеся представители третьих лиц ипотечного кредитного потребительского кооператива "Свой дом", публичного акционерного общества "Сбербанк России" возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, приведенным в отзывах.

Ответчик, иные третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся участников судебного процесса, суд установил следующее.

28 марта 2017 года между банком и обществом (заемщик) заключен кредитный договор 

<

***>, в соответствии с которым банк предоставил обществу кредит в размере 15000000 рублей на пополнение оборотных средств со сроком возврата не позднее 27 сентября 2018 года.

Перечисление денежных средств в сумме 14997531 рубль 28 копеек подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями (т.1 л.д.53-59).

В обеспечение обязательств по кредиту между банком и обществом заключен договор ипотеки земельного участка 

<

***>-Зз от 03.05.2017, по условиям которого общество (залогодатель) предоставило в залог банку (залогодержатель) земельный участок общей площадью 1458 кв.м. из земель населенных пунктов с видом использования – многоквартирные дома до пяти этажей включительно, кадастровый номер 61:45:0000307:793, расположенный по адресу: 

<

...>. Ипотека зарегистрирована 09.06.2017. Оценочная стоимость предмета залога определена сторонами в сумме 2400000 рублей.

Поскольку заемщик не исполнил обязательства по возврату кредита, банк обратился в суд с настоящим иском об обращении взыскания на заложенное имущество  - земельный участок с кадастровым номером 61:45:0000307:793.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 12.04.2019 кредитный договор 

<

***> расторгнут, с общества с пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 28.03.2017, обращено взыскание на иное заложенное имущество. Решение суда вступило в законную силу 28.05.2019.

Из материалов дела следует, что к моменту заключения договора ипотеки земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000307:793 обществу было выдано разрешение на строительство пятиэтажного многоквартирного жилого дома на данном земельном участке (разрешение от 01.11.2016, разрешение от 23.01.2017), заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома с дольщиками. 

Согласно акту проверки заложенного имущества от 20.05.2019 спорный земельный участок огорожен по периметру металлопрофилем, доступ на территорию ограничен, на воротах и калитке замки. На территории участка находится фундамент, строительные работы не ведутся. Таким образом, на земельном участке начато строительство многоквартирного дома. Доказательства тому, когда фактически начато строительство, в материалы дела не представлены, что не исключает при наличии необходимой разрешительной документации начало строительства с момента выдачи разрешений.

В силу пункта 2 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) последующий залог допускается, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, и на котором ведется строительство, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

С учетом указанной императивной нормы права, банк и общество имели право заключить договор залога земельного участка без согласия участников долевого строительства только при соблюдении всех следующих условий: залог земельного участка должен обеспечивать исполнение обязательств по кредитному договору между банком и застройщиком; денежные средства по кредитному договору, обеспеченному залогом земельного участка, должны направляться на строительство многоквартирного дома на этом земельном участке и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

При этом нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в отношении условия предоставления в залог земельного участка, на котором ведется строительство многоквартирного дома, являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим порядок заключения и исполнения предшествующего и последующих залогов.

В случае применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о последствиях обращения взыскания на заложенное имущество к отношениям в области долевого строительства, при обращении взыскания на заложенное имущество последующим залогодержателем, предшествующий залог сохраняется, а все последующие прекращаются.

Данное правило в условиях долевого строительство недопустимо, поскольку ставит в неравное положение дольщиков, заключивших договоры долевого участия в строительства ранее заключения банком договора залога, и дольщиков, которые заключили договоры позднее.

Цель предоставления займа по спорному кредитному договору – на пополнение оборотных средств, но не строительство многоквартирного дома. Согласие дольщиков получено не было.

Истцом в подтверждение направления денежных средств на строительство многоквартирного дома представлен договор генподряда №2 от 26.12.2016, заключенный обществом с подрядчиком ИП ФИО49 на выполнение работ по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> секция в осях 11-20, а также выписка по счету общества, согласно которой часть кредитных денежных средств переводилась обществом ИП ФИО49 по договору генподряда №2 от 26.12.2016.

Однако в условиях иной цели предоставления кредита банк и общество при заключении договора ипотеки в любом случае должны были получить согласие дольщиков на залог земельного участка, поскольку перевод денежных средств по договору генподряда №2 не исключает использование фактически кредитных денежных средств в иных целях.

Доводы банка о том, что в договоре ипотеки 

<

***>-Зз от 03.05.2017 отражено наличие обременений земельного участка на основании ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве, также не могут быть приняты во  внимание судом, поскольку указанный договор заключен между обществом и банком, согласие дольщиков на его заключение из условий договора не усматривается. Более того, в договоре перечислены не все существующие на момент его заключения обременения земельного участка правами дольщиков.

Банк ссылается на то, что у него отсутствуют возражения против применения особенностей распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, предусмотренных пунктом 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Вместе с тем, согласно пояснениям представителей третьих лиц дольщики не обращались с требованиями к застройщику о возврате денежных по договорам долевого участия. В настоящее время ведется поиск инвестора для завершения строительства многоквартирного дома.

Заключение договора залога земельного участка без согласия участников долевого строительства нарушает требования закона, а именно п. 7 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и посягает на права и законные интересы участников долевого строительства.

В силу п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, договор ипотеки 

<

***>-Зз от 03.05.2017 является ничтожной сделкой, которая не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, в связи с чем требования банка, вытекающие из этого договора залога, не подлежат удовлетворению.

Аналогичный правоприменительный подход приведен в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.07.2018 по делу №А40-203096/2016.

Более того, суд полагает необходимым отметить, что сторонам договора ипотеки 

<

***>-Зз от 03.05.2017 было заранее известно о заключенных договорах долевого участия в строительстве  в отношении спорного земельного участка. Тем не менее, вопреки требованиям закона, стороны заключили спорный договор в обеспечение кредита на пополнение оборотных средств, не получив согласия дольщиков, в нарушение законодательно установленного запрета. При этом денежные средства по кредитному договору предоставлены обществу ранее заключения договора ипотеки.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает законных оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца. Поскольку в данном споре вопрос о размере задолженности по кредитному договору не устанавливался, данное обстоятельство установлено в рамках другого дела, излишне уплаченная государственная пошлины подлежит возвращению банку из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в иске.

Возвратить публичному акционерному обществу коммерческий банк «Центр-инвест» из федерального бюджета 35000 рублей, уплаченных по платежному поручению №001 от 09.01.2019, 3000 рублей, уплаченных по платежному поручению №001 от 13.12.2018.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЖигало Н. А.