Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-83500/2020

04 марта 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  24 февраля 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  04 марта 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «развитие здоровья и спорта» (адрес: Россия, 198260, Санкт-Петербург, ул.Солдата Корзуна, д.1, корп.2, лит.Б, пом.290, ОГРН: 

<

***>); 

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «СкайСервис» (адрес: Россия, 198260, Санкт-Петербург, ул.Бурцева, д.23, лит. А, пом.11-Н, оф.8, ОГРН: 

<

***>); 

о взыскании задолженности и неустойки,

при участии:

- от истца: ФИО2 по доверенности от 24.02.2021,

- от ответчика: ФИО3 по доверенности от 23.01.2021,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Развитие здоровья и спорта» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «СкайСервис» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 012 872,33 руб. за период с 01.04.2020 по 02.07.2020, суммы договорной неустойки за период с 18.01.2020 по 02.07.2020 в размере 66 784,21 руб., суммы процентов за период с 03.07.2020 по 30.09.2020 в размере 8 066,54 руб. и далее за каждый день просрочки исходя из ключевой ставки на сумму долга 1 012 872,33 руб. до фактического погашения задолженности. 

Определением суда от 01.10.2020 исковое заявление принято к производству судьей Егоровой Д.А. 

Распоряжением от 12.10.2020, в связи с нахождением в длительном отпуске судьи Егоровой Д.А., дело передано в производство судье Варениковой А.О. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, в котором он возражает против удовлетворения требований, указывает, что доступ в арендуемые помещения был закрыт арендодателем с 28.03.2020 и ответчик не мог им пользоваться, переговоры с истцом об уменьшении размера арендной платы с апреля 2020 года к принятию согласованного решения не привели, письмами № 18 от 24.04.2020 и № 22 от 19.05.2020 ответчик выражал намерение расторгнуть договор аренды, однако письмом № 219 от 28.05.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 28.05.2020, ответчик с расторжением договора согласился, в связи с чем основания для взыскания арендной платы с 28.05.2020 по 02.07.2020 отсутствуют. Ввиду наличия ограничений из-за распространения коронавирусной инфекции, арендная плата за апрель и май 2020 года подлежит уменьшению, учитывая внесение ответчиком обеспечительного платежа в размере 470 179,38 рублей, который в полном объеме покрывает арендную плату за указанный период и неустойку до марта 2020 года, требования не подлежат удовлетворению.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее. 

01.01.2020 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 169/20-ФОК (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 671,8 кв.м., состоящие из помещений № 239-245, 291-309 в границах согласно приложению № 1, на 2-м этаже здания физкультурно-оздоровительного комплекса, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул.Солдата Корзуна, д.1, корп.2, лит.Б, кадастровый № 78:15:0843401:1100, в целях использования под многофункциональный спортивно-развлекательный центр с кафе, на срок до 31.11.2020.

Согласно п.3.1 договора арендная плата за объект аренды состоит из постоянной и переменной составляющих.

В соответствии п.3.2 договора постоянная составляющая арендной платы рассчитывается по ставке 582,28 рубля за 1 кв.м. в месяц, включая НДС 20%, оплата производится в течение первых пяти банковских дней оплачиваемого месяца.

Согласно п.3.3.2 договора размер переменной составляющей включающей эксплуатацию и обслуживание здания составляет 117,60 рублей за 1 кв.м. в месяц, включая НДС 20%.

Согласно п.3.3.1 договора в составе переменной части арендной платы арендатор дополнительно оплачивает услуги ресурсоснабжающих организаций.

В соответствии с п.3.5 договора арендатор вносит обеспечительный платеж в размере 470 179,38 рублей равный месячному размеру постоянной и переменной части арендной платы, предусмотренной п.3.3.2 договора.

Согласно п.6.2 договора в случае нарушения сроков оплаты арендатор уплачивает штрафную неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с введенным режимом повышенной готовности, с 28.03.2020 здание, в котором расположены арендуемые помещения, было закрыто, в том числе доступ арендаторов в арендуемые помещения был прекращен. В апреле-мае 2020 года сторонами велась переписка об уменьшении арендной платы. Однако взаимоприемлемого компромисса сторонами достичь не удалось.

Письмом № 219 от 28.05.2020 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 28.05.2020, ответчик с расторжением договора аренды согласился.

02.07.2020 помещения по акту приема-передачи были возвращены истцу.

Истец указывает, что за период с 01.04.2020 по 02.07.2020 у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы в общем размере 1 012 872,00 рубля, на которую за период с 18.01.2020 по 02.07.2020 истцом начислена неустойка в размере 66 784,21 рубля, а с момента расторжения договора с 03.07.2020 по 30.09.2020 начислены проценты по ст.395 ГК РФ в размере 8 066,54 рублей. Неисполнение требование об оплате указанных сумм послужило основанием для обращения в суд.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению в связи со следующим. 

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем, на территории Санкт-Петербурга ввиду распространения новой коронавирусной инфекции были введены ограничительные меры, приостановившие работу торговых центров с марта 2020 года..

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее - Закон № 98-ФЗ). 

В статье 19 указанного Закона сказано, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ). 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. 

Из изложенного следует, что введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации является основанием для предоставления отсрочки уплаты арендной платы и уменьшения ее размера.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» в соответствии с подпунктом «б» пункта 6 статьи 4.1 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» введен на территории Санкт-Петербурга режим повышенной готовности для органов управления и сил Санкт-Петербургской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций.

В соответствии с п.3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

При этом обязательность предоставления отсрочки или уменьшения арендной платы рекомендательный характер не носит. Утвержденные указанным Постановлением требования, устанавливают условия отсрочки арендной платы, которые не могут быть ухудшены арендодателем при заключении соответствующего дополнительного соглашения, о чем прямо указано в п.6 Требований.

Судом установлено, что арендатор относится к числу лиц, наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции, поскольку фактический вид деятельности арендатора в арендуемом помещении – деятельность спортивных объектов включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 №434 «Об утверждении перечня».

Следовательно, ответчик имеет право как на снижение размера арендной платы, так и на предоставление отсрочки, которая в отношении платежей за апрель и май 2020 года предоставляется на полную сумму.

Из изложенного следует, что с учетом предоставленной вышеуказанным постановлением отсрочки, срок уплаты арендной платы за апрель 2020 года наступил в январе и феврале 2021 года, за май 2020 года наступает в марте и апреле 2021 года.

При этом право арендатора на уменьшение размера арендной платы также сохраняется, на что прямо указано в ответе на вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17.02.2021.

Помимо этого, следует учитывать, что здание было закрыто для доступа посетителей, о чем арендатор уведомил своих арендаторов. Данный факт подтверждается представленным в материалы дела информационным письмом истца и не оспаривается сторонами. Учитывая отсутствие фактической возможности использования помещений и установленное законом право ответчика на уменьшение размера арендной платы, суд считает требование о взыскании арендной платы за апрель и май 2020 года в полном размере неправомерным. Поскольку введение короновирусных ограничений затрагивает права как арендатора, так и арендодателя, который также не получает выручку от сдачи имущество в аренду, суд полагает справедливым уменьшить размер арендной платы за период, в течение которого помещение не могло быть использовано арендатором в силу введенных ограничений на 60%. С учетом этого, размер арендной платы за период с апреля по май 2020 года составит 235 089,69 руб. в месяц.

Сторонами не оспаривается, что ответчиком внесен обеспечительный платеж в размере 188 071,75 рублей, который в соответствии с п.3.5 договора обеспечивает исполнение обязательств арендатора по договору и может быть засчитан в счет арендной платы и оплаты неустоек.

Поскольку договор аренды фактически был расторгнут по инициативе арендодателя и в отсутствии реальных нарушений со стороны арендатора, применение пункта 4 статьи 19 Закона №98-ФЗ, в соответствии с которым при расторжении договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит, не применяются. Следовательно, часть суммы обеспечительного платежа, находящегося в распоряжении арендодателя, в размере 376 143,5 руб. подлежит зачету в счет погашения задолженности по арендной плате за апрель и май 2020 года, поскольку о необходимости такого зачета прямо заявлено ответчиком в отзыве на иск и устных пояснениях.

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика неустойки, начисленной в связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендных платежей за период с 18.01.2020 по 02.07.2020 в размере 66 784,21 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом и договором. 

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Однако, истцом не принят во внимание тот факт, что в соответствии с пунктом «а» части 1 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в списке отдельных сфер деятельности, наиболее пострадавших в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, для оказания первоочередной адресной поддержки, утверждаемом Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики (далее - список отдельных сфер деятельности).

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в который включена деятельность спортивных объектов.

Мораторий на банкротство является мерой адресной (то есть с ограниченным по ряду определенных законодателем признаков субъектным составом) государственной поддержки в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции. 

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.04.2020, одним из последствий введения моратория является прекращение начисления неустоек (штрафов и пеней) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). 

Таким образом, отнесение фактического вида деятельности ответчика (деятельность спортивных объектов) к числу отраслей, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, свидетельствует о предоставлении ответчику меры поддержки в виде моратория на банкротство. 

Кроме того, как было указано выше подпунктом «в» пункта 3 Требований, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, установлено, что  штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Учитывая изложенное, начисление неустойки является обоснованным лишь за период с 18.01.2020 по 13.03.2020 и составляет 7 087,09 рублей.

Как было указано выше, ответчиком был внесен обеспечительный платеж, который обеспечивает также обязанность ответчика по уплате неустойки.

Таким образом, поскольку остаток обеспечительного платежа после зачета в счет арендной платы полностью покрывает неустойку за период с 18.01.2020 по 13.03.2020 в размере 7 087,09 рублей, требование истца о взыскании указанной неустойки удовлетворению не подлежит.

Требование о взыскании неустойки и процентов, начиная с апреля 2020 года по 02.07.2020 удовлетворению не подлежит, поскольку срок оплаты арендной платы за апрель и май 2020 года с учетом предоставленной постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 отсрочки не наступил, а также с учетом установленного моратория на начисление неустойки.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 25 088,19 руб., 10 034 руб. и 7 056,4 руб., которые также подлежат зачету в счет оставшегося в распоряжении истца обеспечительного платежа.

Подводя итог сказанному, суд полагает, что обеспечительный платеж, оставшийся в распоряжении истца на сумму 470 179,38 руб. подлежит зачету в счет погашения задолженности по арендной плате за апрель и май 2020 года на сумму 376 143,5 руб., в счет погашения пеней в сумме 7 087,09 руб., а также задолженности по оплате коммунальных платежей на сумму 42 178,59 руб. 

С учетом изложенного, требование истца о взыскании арендной платы за апрель и май 2020 года, а также о взыскании штрафных санкций удовлетворению не подлежит.

Что касается требований о взыскании задолженности за период с 28.05.2020 по 02.07.2020, оно не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Судом установлено, что по заявлению самого арендодателя от 28.05.2020 договор аренды расторгнут с 28.05.2020. При этом еще с марта 2020 года доступ арендатора в помещение был прекращен в связи с введением коронавирусных ограничений, а с момента расторжения договора арендодатель прекратил доступ арендатора на объект, на что прямо указано в том же самом уведомлении от 28.05.2020.

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса), и, составив надлежащий документ, возвратить объект недвижимости при прекращении договора аренды (статьи 622 и 655 ГК РФ).

В пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержится разъяснение, согласно которому арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Применительно к рассматриваемому случаю судом установлено, что арендатор был лишен возможности использовать помещение с марта 2020 года, а после расторжения договора ему был ограничен доступ в помещение в связи с наличием задолженности по арендной плате. При этом фактически помещение находилось во владении арендодателя. В этих условиях суд не усматривает оснований для взыскания задолженности за период с 29.05.2020 по 02.07.2020.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с отказом в иске государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Вареникова А.О.