﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28     http://yaroslavl.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А82-137/2021

г. Ярославль

01 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 11 ноября 2021 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О. Н.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е.Д.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя Марченко Сергея Владимировича (ИНН 772136360456, ОГРН  320774600164103)

к департаменту строительства Ярославской области (ИНН 7604036179, ОГРН 1027600685694); 

администрации Ярославского муниципального района (ИНН 7606011902, ОГРН  1027601599992)

о   признании права собственности 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, администрации Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, открытого акционерного общества ЖКХ «Заволжье», комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области

 

при участии:

от истца: Денисовой Е.А. – юриста по доверенности от 17.12.2020 (до перерыва); 

от ответчиков: 1. не явился; 2. Стрекаловской Е.В. – юриста по доверенности от 01.09.2021;

от третьих лиц: не явились; 

Индивидуальный предприниматель Марченко Сергей Владимирович (далее-Предприниматель) обратился к департаменту строительства Ярославской области (далее-Департамент строительства) и администрации Ярославского муниципального района (далее-Администрация района) с иском о признании права собственности на самовольно возведенное здание магазина товаров первой необходимости общей площадью 543,9 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, 10 в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ООО «Атлас» Журавлевой Ю.В. по состоянию на 17.12.2020.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены: управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, администрация Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района Ярославской области, открытое акционерное общество ЖКХ «Заволжье» и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области.

В судебном заседании представитель Предпринимателя требования поддержал, считает, что имеющиеся нарушения при строительстве объекта не являются существенными, что подтверждено заключением эксперта.

Департамент строительства в судебное заседание представителя не направил. В письменном отзыве пояснил причины отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, считает себя ненадлежащим ответчиком, принятие решения оставляет на усмотрение суда.

Администрация района в письменном отзыве и ее представитель в судебном заседании требования не признали. Считают, что нарушения, допущенные Предпринимателем при строительстве объекта, являются существенными. Здание возведено на основании проектной документации, не утвержденной в установленном порядке, без соответствующего разрешения на строительство; при строительстве существенно нарушены максимальный процент застройки (составляет 55,63 % при максимально разрешенной 35%) и пределы допустимого размещения здания (отступы от границы земельного участка с северной стороны граница нарушены на 5 метров, с южной – на 2,7 метра); сохранение здания в построенном виде нарушает права жителей жилых домов, расположенных  по соседству.

Третьи лица в судебное заседание представителей не направили, возражений по существу требования не заявили.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Предпринимателю на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 76:17:033401:1478 площадью 1 092 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: магазины, расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, 10. Право собственности Предприниматель приобрел у общества с ограниченной ответственностью «Аффикс» на основании договора купли-продажи недвижимости № 2М от 25.05.2020. Право собственности Предпринимателя на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости  02.06.2020.

Будучи собственником земельного участка, ООО «Аффикс» приняло решение возвести на нем объект недвижимости, для чего получило градостроительный план земельного участка № RU 76517000-2081-2018 от 23.10.2018 (далее-ГПЗУ), проектную документацию по строительству здания магазина товаров первой необходимости, разработанную проектной организацией ООО «АФБ-Баупроект». 

11.04.2019 Департаментом строительства, на основании вышеуказанной документации, выдано ООО «Аффикс» разрешение № 76-517306-059-2019 на строительство объекта капитального строительства 1-этажное здание магазина товаров первой необходимости общей площадью 179,42 кв.м., сроком до 12.04.2020.

 В ходе строительства здания, ООО «Аффикс», решив увеличить площадь строящегося объекта и разработав новую проектную документацию 22-06-20-АР, 22-06-20-ГП (2020 год), обращалось в Администрацию района (Управление архитектуры и градостроительства) за выдачей разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта с увеличением максимального процента застройки земельного участка до 52,38% (заявление от 19.05.2020).

Решением от 03.07.2020 градостроительная комиссия отказала в выдаче вышеуказанного разрешения.

В связи со сменой собственника земельного участка 24.07.2020 Департамент строительства выдал Предпринимателю разрешение № 76-517306-059-2019 на строительство объекта в ранее разрешенных параметрах по утвержденной проектной документации 2019 года, разработанной ООО «АФБ-Баупроект», со сроком действия до 12.01.2021.

Однако, вопреки утвержденной проектной документации и разрешению на строительство, Предприниматель осуществил строительство измененного объекта общей площадью 543,9 кв.м. с допущением процента застройки земельного участка – 55,63%.

24.12.2020 Предприниматель обращался в Департамент строительства за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 29.12.2020 в выдаче истребуемого разрешения Предпринимателю отказано в связи с: 

1. отсутствием документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее-ГрК РФ), а именно: акта, подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации; документов, подтверждающих соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям; схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка (представленная схема считается непредставленной ввиду отсутствия ее подписания установленными законом лицами); 

2. несоответствием построенного объекта требованиям к строительству, установленным на дату выдачи разрешения на строительство и ГПЗУ, а именно: - объект не соответствует перечню видов разрешенного использования земельных участков, отраженному в пункте 2.2. ГПЗУ, так как перечнем предусмотрено строительство магазина товаров первой необходимости общей площадью не более 200 кв.м., тогда как площадь построенного магазина – 543,9 кв.м.;

- превышен максимальный процент застройки земельного участка (35%), поскольку фактически застроено 55,63%;

- здание построенного объекта выходит за границы места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, указанного на чертеже градостроительного плана.

3. несоответствием построенного объекта требованиям к площади, установленным в разрешении на строительство от 11.04.2019 (в редакции от 24.07.2020), и в проектной документации, разработанной ООО «АБФ-Баупроект» - 179,42 кв.м., так как фактическая площадь объекта по данным технического плана от 17.12.2020, составляет 543,9 кв.м., разница в показателях более 5%.

Отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Предпринимателем не обжаловался.

Поскольку объект возведен с нарушением проектной и разрешительной документации, без получения соответствующего разрешения, не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, он является самовольной постройкой, что послужило основанием для обращения истца в суд. 

В отношении построенного здания Предпринимателем получены:  технический план по состоянию на 17.12.2020, заключение по результатам технического обследования здания магазина, расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, 10 № 2020/14-ТО от 28.12.2020, составленное ООО «Инстрой».

	По ходатайству истца судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз и исследований» Романову Геннадию Михайловичу (150014, г. Ярославль, ул. Большая Федоровская, 29 офис 27). 

Перед экспертом были поставлены вопросы: 

Соответствует ли объект капитального строительства «магазин товаров первой необходимости» площадью 543,9 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, д. 10, проектной документации, установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам и правилам?

Возможно ли размещение объекта капитального строительства «магазин товаров первой необходимости» площадью 543,9 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, д. 10 полностью в границах принадлежащего на праве собственности земельного участка, включая все необходимые элементы благоустройства территории - погрузочно-разгрузочная площадка, площадка для мусора, парковочные места, озеленение?

Позволяет ли техническое состояние здания в построенном состоянии, в том числе с учетом показателя вместимости объекта, эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, в том числе смежных землепользователей - жителей   многоквартирных   домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 76:17:033401:1519, 76:17:033401:1521, 76:17:033401:1522), и окружающей среде?

В соответствии с заключением эксперта от 29.07.2021, дополнением к заключению от 01.10.2021 и дополнением к заключению от 29.10.2021, а также с пояснениями эксперта Романова Г.М., данными в судебном заседании, объект капитального строительства «Магазин товаров первой необходимости» площадью 543,9 кв.м., расположенный по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, 10, соответствует проектной документации, за исключением работ, которые не выполнены на момент осмотра 09.07.2021,  в связи с чем объект находится в стадии незавершенного строительства. В целом объект соответствует требованиям градостроительных норм и градостроительному регламенту. Вместе с тем, эксперт указывает на несоответствие размещения построенного объекта основному виду разрешенного использования земельного участка, указанного в ГПЗУ, что не является нарушением требований градостроительных норм, поскольку в результате возведен, как и было разрешено, магазин; на нарушения требований градостроительных норм в части несоблюдения минимального отступа здания от границ смежных земельных участков и процента застройки земельного участка, которые являются неустранимыми; на нарушение нормы расчета парковочных мест для автомобилей, что не является существенным и может быть устранено путем изменения организации парковочных мест продольной парковкой вдоль возведенного магазина, что не приведет к загруженности улично-дорожной сети. Объект в построенном состоянии позволяет эксплуатировать его без нарушения прав, охраняемых законом интересов других лиц, без угрозы причинения вреда жизни, здоровью граждан, имуществу третьих лиц, в том числе смежных землепользователей – жителей многоквартирных домов, расположенных на соседних земельных участках, и окружающей среде. 

Вместе с тем, истец и эксперт ссылаются на соответствие построенного объекта проектной документации 2020 года, которая не утверждена в установленном порядке. Утвержденной проектной документацией 2019 года и разрешением на строительство предполагался к строительству магазин площадью 179,42 кв.м., тогда как фактическая общая площадь построенного объекта составляет 529,8 кв.м., что в значительной степени превышает разрешенный показатель общей площади.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Следуя принципам гражданского законодательства, закрепленным в статьях 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему.

Признание права является одним из способов защиты гражданских прав (статья 12 ГК РФ).

 Согласно статьям 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии составленной в установленном порядке проектной документации, с получением разрешений на строительство и ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

 В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

 Истец осуществил строительство объекта с существенным отклонением от утвержденной проектной и разрешительной документации, а, следовательно, без получения необходимых разрешений. Ввод объекта в эксплуатацию отсутствует. Здание магазина является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 ГК РФ (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Признание права собственности на самовольную постройку, а, следовательно, ее сохранение, осуществляется судом при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу статьи 222 ГК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее-Постановление от 29.04.2010 № 10/22) самовольная постройка может быть сохранена, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также суду, в данном случае, необходимо установить, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения. Рассматривая вопрос о сохранении самовольной постройки, суд должен также установить, не нарушает ли такое сохранение права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, правомерность отказа в выдаче указанных разрешений, а также не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, а также установить имеются ли права на земельный участок, позволяющие сохранить постройку.

Право собственности на земельный участок принадлежит Предпринимателю. Разрешенное использование земельного участка позволяет размещение на нем магазина. 

Исходя из положений статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 и 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

 Предпринимателем и его правопредшественником были получены проектная документация (2019 года) и разрешение на строительство магазина площадью 179,42 кв.м. при которой площадь застройки земельного участка составила бы 190 кв.м. Однако Предприниматель выполнил строительство по проектной документации (2020 года), не утвержденной в установленном порядке, в результате которого возведен объект площадью 543,9 кв.м. при площади застройки земельного участка – 607,5 кв.м. При этом Администрация района рассматривала вопрос об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства (заявление ООО «Аффикс» от 19.05.2020) и сочла невозможным выдать разрешение на увеличение максимального процента застройки земельного участка (отказа от 03.07.2020). Вопреки принятому решению строительство здания Предприниматель завершил с нарушениями.

В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Предпринимателю отказано. Нарушения, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и Предпринимателем устранены не были. Отказ Департамента строительства не оспаривался.

По смыслу приведенных норм и разъяснений возникновение права собственности на самовольную постройку возможно лишь при условии соответствия постройки установленным требованиям и исключения создания опасности жизни и здоровью граждан и нарушения прав и интересов третьих лиц. Данное обстоятельство подтверждается исходно-разрешительными документами на использование территории и соответствие объекта строительно-техническим, экологическим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим, противопожарным и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил). 

Исходя из представленных сторонами документов, из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз и исследований» Романова Г.М. от 29.07.2021, с дополнениями к заключению от 01.10.2021 и от 29.10.2021, суд считает, что допущенные Предпринимателем при строительстве объекта нарушения являются существенными и неустранимыми. Здание магазина возведено без получения проектной документации, утвержденной в установленном порядке, без получения соответствующего разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Предпринимателем нарушен максимальный процент застройки в границах земельного участка, который в соответствии с Правилами землепользования и застройки Кузнечихинского сельского поселения Ярославского муниципального района составляет 35%. Фактически процент застройки составляет 55,63. Существенно нарушены минимальные отступы от границы земельного участка (с северной стороны на 5 метров, с южной стороны на 2,7 метра), тем самым построенный объект максимально приближен к многоквартирным жилым домам. Эксперт указывает на незавершенность строительства объекта, кроме работ непосредственно в здании, не выполнены работы по благоустройству территории, отсутствуют доказательства выполнения технических условий об отводе ливневых вод. 

В указанном заключении и дополнениях к нему эксперт не дал суду полного и ясного ответа на первый поставленный вопрос о соответствии объекта капитального строительства «магазин товаров первой необходимости» площадью 543,9 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Кузнечиха, ул. Нефтяников, д. 10, установленным нормам и правилам, в том числе строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным установленным нормам и правилам.

При изложенных обстоятельствах суд считает невозможным сохранение самовольно возведенного объекта в построенном состоянии в соответствии со статьей 222 ГК РФ. 

Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет», ( через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

О.Н. Чистякова