АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29333/2016

г. Краснодар

28 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27июля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от заявителя – открытого акционерного общества агрофирма племзавод «Нива» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.04.2017), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – открытого акционерного общества «Племзавод “Воля”», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества агрофирма племзавод «Нива» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2017 (судья Данько М.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Филимонова С.С.) по делу № А32-29333/2016, установил следующее.

Открытое акционерное общество агрофирма племзавод «Нива» (далее – общество-1) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора от 05.04.2016 о передаче прав и обязанностей по договору от 11.01.2016 № 88240000618 аренды земельного участка площадью 8 401 664 кв. м с кадастровым номером 23:24:0503000:89, расположенного по адресу: Краснодарский край, Павловский район, участок № 1102, ЗАО «Сосыкское» (далее – договор перенайма, договор аренды, земельный участок), о понуждении к осуществлению государственной регистрации договора перенайма. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Племзавод “Воля”» (далее – общество-2).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Договор аренды заключен на торгах. Действующим законодательством установлен запрет на передачу прав и обязанностей по заключенным на торгах договорам. Договор перенайма противоречит закону и является недействительным. Оспариваемое решение управления соответствует действующему законодательству и не может нарушать права общества.

Общество-1 обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. В рассматриваемой ситуации не имеет значения способ заключения договора аренды земельного участка. Соответствующий спор о праве отсутствует. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору третьему лицу. Внесенные в гражданское законодательство изменения не ограничивают оборот земельных участков. Нормы гражданского законодательства не имеют приоритета по отношению к нормам земельного законодательства. 

В отзыве на кассационную жалобу управление выразило мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что по результатам проведенного 22.12.2015 аукциона (протокол от 22.12.2015 № 1) администрация муниципального образования Павловский район (арендодатель) и общество-1 (арендатор) заключили договор аренды земельного участка на 10 лет. Запись с номером регистрации 23-23/030-23/027/600/2016-421/2 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) 21.03.2016. По заключенному 05.04.2016 договору перенайма общество-1 передало права и обязанности арендатора по договору аренды обществу-2. Стороны договора перенайма обратились в управление с заявлением от 08.06.2016 о государственной регистрации договора перенайма. Письмом от 21.07.2016 № 23/027/600/2016-2304 управление известило заявителей о принятом решении об отказе в осуществлении государственной регистрации договора перенайма ввиду отсутствия сведений его соответствии (несоответствии) критериям крупной сделки для нового арендатора, обусловленной рассрочкой платежа за переданные права и обязанности необходимости регистрации залога, отсутствия соответствующего заявления, а также наличия законодательного запрета победителю торгов на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Названные обстоятельства послужили основанием обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) (в действующей в спорный период редакции) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 2). Государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (статьи 9, 13, 16). Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки(статья 17). Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18).  В государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (статья 20).

Поскольку договор перенайма заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить не являющееся ее стороной лицо в предусмотренных законом случаях и имеющее охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в действовавшей на момент проведения торгов редакции установлено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившим в силу 01.06.2015, в статью статьи 448 Гражданского кодекса включен пункт 7, согласно которому победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.

Общество-1 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен обществом-1 на аукционе. В этой связи, общество-1, в силу законодательного запрета, не обладало правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды обществу-2. Договор перенайма, при заключении которого был нарушен установленный законом явно выраженный запрет, следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы. Ничтожность договора перенайма исключала возможность его государственной регистрации. Оспариваемое решение управления соответствует вышеназванным нормам, не нарушает и не могло нарушить какие-либо права общества-1. Основания для удовлетворения заявленных требований в рассматриваемом случае отсутствовали. Ошибочный вывод суда апелляционной об иерархии норм гражданского и земельного законодательства к принятию неправильного судебного акта не привел.        

Доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденные доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие (в основном) выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.01.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2017 по делу № А32-29333/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                  В.А. Анциферов

Судья                     Я.Е. Волков

Судья                                 А.И. Мещерин