﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-6146/2021

26 ноября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей В.А. Гребенщиковой, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: Е.Ю. Кобзарь, представитель, доверенность от 02.07.2021 №5338/2021

от ответчика: Е.Ю. Филатова, представитель, доверенность от 27.07.2020 №36

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Логистический комплекс Дилан»

на решение от 22.04.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021

по делу №  А51-3555/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску администрации Надеждинского муниципального округа                      

к обществу с ограниченной ответственностью «Логистический комплекс Дилан»

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, общество с ограниченной ответственностью «Аник-Плюс», Сафронов Станислав Викторович, общество с ограниченной ответственностью «Дилан» 

о взыскании задолженности по договору аренды

Администрация Надеждинского муниципального района (ОГРН 1022501062088, ИНН 2521001247, адрес: 692481, Приморский край,  с. Вольно-Надеждинское, ул. Пушкина, 59А; далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Логистический комплекс Дилан» (ОГРН 1152537007567, ИНН 2537119685, адрес: 692491, Приморский край, п. Новый, ул. Центральная, 1А/1-301; далее - ответчик, ООО «ЛК Дилан») о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 25.02.2014 №583 в размере 377 086 руб. 92 коп. за период с 23.11.2017 по 31.05.2020 и неустойки за просрочку внесения арендных платежей в размере 335 819 руб. 66 коп. за период с 01.12.2017 по 31.05.2020 (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Определениями Арбитражного суда Приморского края от 07.07.2020 и от 16.02.2021 в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22), общество с ограниченной ответственностью «АникПлюс» (ОГРН 1082502002351, ИНН 2521010918, адрес: 692481, Приморский край, с. Вольно-Надеждинское ул. Соснина, 2А; далее – ООО «АникПлюс»), Сафронов Станислав Викторович, общество с ограниченной ответственностью «Дилан» (ОГРН 1022501798714,  ИНН 2537032466, адрес: 690080, Приморский край, г. Владивосток, ул. Командорская, 11/38А; далее – ООО «Дилан»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 22.04.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 377 086 руб. 92 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 25.02.2014 №583, 100 000 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей. В остальной части иска отказано.

ООО «ЛК Дилан», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что срок исковой давности по первоначально заявленным требованиям (за период с 29.09.2016 по 01.11.2019) истёк, в связи с чем суды неправомерно удовлетворили требования Администрации в части взыскания спорной задолженности по указанному договору аренды. Полагает необоснованными выводы судов о возможности предъявления арендодателем требований о взыскании долга по арендной плате к лицу, которое не являлось арендатором земельного участка в период его образования. Судами неправомерно произведен зачет поступивших от ответчика платежей в счет обязательств предыдущего арендатора, срок исковой давности по которым истёк.

Администрацией представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО «ЛК Дилан» и Администрации поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте  судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 25.02.2014 между Администрацией (арендодатель) и ООО «АникПлюс» (арендатор) заключен договор №583 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 19 865 кв.м, с кадастровым номером 25:10:011400:502, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир дом, участок находится примерно в 457 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: Приморский край, Надеждинский район, пос. Новый, ул. Бархатная д. 5, под строительство крытого рынка.

Договор заключен на срок с 25.02.2015 по 24.02.2040 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора №583 размер арендной платы за участок составляет 3 780 руб. 80 коп. в месяц.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за отчетным. Платеж считается внесенным в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период (пункт 3.4 договора №583).

В соответствии с пунктом 3.7 указанного договора в случае изменения порядка определения размера арендной платы, а также государственной кадастровой оценки земель, обусловленных федеральным и краевым законодательством, муниципальными правовыми актами органов местного самоуправления Надеждинского муниципального района, размер арендной платы изменяется с момента вступления в силу соответствующего правового акта в одностороннем порядке без дополнительного уведомления арендатора.

По соглашению от 06.09.2016, которое зарегистрировано в установленном законом порядке 29.09.2016, права и обязанности арендатора по спорному договору перешли к ООО «ЛК Дилан».

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы за спорный земельный участок в период с 23.11.2017 по 31.05.2020, у последнего образовалась задолженность в сумме 377 086 руб. 92 коп., а также пеня в размере 335 819 руб. 66 коп., начисленная за период с 01.12.2017 по 31.05.2020.

Администрация претензией от 11.11.2019 №9424 обратилась к ООО «ЛК Дилан» обратилась в адрес арендатора с уведомлением о необходимости погасить имеющуюся у него задолженность по спорному договору аренды, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

В связи с неисполнением ответчиком в добровольном порядке указанного претензионного требования по оплате задолженности Администрация обратилась в Арбитражный суд Приморского края с настоящим исковым заявлением.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего. 

Спорные правоотношения сторон основаны на заключенном и действующем договоре аренды, подлежат регулированию общими положениями об обязательствах и нормами главы 34 ГК РФ с учетом особенностей, установленных в отношении использования публичных земельных участков. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).

В статье 606 ГК РФ закреплено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. 

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. 

С учетом приведенных норм права и условий договора от  25.02.2014 №583 арендная плата по нему является регулируемой. 

При рассмотрении спора судами установлен факт пользования ответчиком (с учетом перемены лиц в обязательстве) земельным участком по договору аренды земельного участка от 25.02.2014 №583.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 ГК РФ, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Арендодатель в таком случае лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.

 

Следовательно, при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. При таких условиях дальнейшие действия Администрации по исполнению договора аренды в отношении нового арендатора не могут быть расценены как необоснованные.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 29 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 №54, следует, что если арендатор и третье лицо заключили договор перенайма без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 ГК РФ).

В данном случае ООО «Аник-Плюс», являющееся первоначальным арендатором, передало свои права и обязанности по договору аренды от 25.02.2014 №583 путем заключения соглашения от 18.04.2016 индивидуальному предпринимателю Сафронову С.В., который соглашением от 10.05.2016 передал права ООО «Дилан», последнее передало права и обязанности по указанному договору аренды ООО «ЛК Дилан» по соглашению от 06.09.2016, без согласия арендодателя (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Данная норма устанавливает право кредитора требовать исполнения обязательств как со всех солидарных должников, так и от одного с последующим возникновением права регресса у последнего.

Согласно статье 325 ГК РФ только исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Таким образом, приняв во внимание обстоятельства настоящего дела, изложенную правовую позицию Верховного Суда РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии права предъявления Администрацией  требования о взыскании долга по указанному договору аренды земельного участка к ООО «ЛК Дилан». 

Установив факт наличия задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.02.2014 №583 за период с 23.11.2017 по 31.05.2020 в размере 377 086 руб. 92 коп., признав правомерным начисление штрафных санкций за нарушение арендатором срока внесения арендных платежей, руководствуясь положениями статей 193, 330, 333 ГК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Администрации в части взыскания неустойки в размере 100 000 руб. 

Доводы ответчика о пропуске Администрацией срока исковой давности были предметом исследования апелляционной коллегии и правомерно отклонены со ссылкой на положения статей 195, 196, 200 ГК РФ, а также на  разъяснения, содержащиеся в пунктах 15, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности».  

Рассмотрев довод ООО «ЛК Дилан» относительно необоснованного зачета более поздних платежей ответчика в счет ранних требований по внесению арендной платы, кассационная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 25.02.2014 платеж считается внесенным в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Решением Думы Надеждинского муниципального района от 19.10.2015 №209 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Надеждинского муниципального района и предоставленные в аренду без проведения торгов», действовавшим в спорный период, был установлен Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, согласно которому в платежном документе на перечисление арендной платы указываются назначение платежа, дата, номер договора аренды, период, за который она вносится.

Если арендатор не указал в платежном документе период, за который вносится платеж, арендодатель вправе самостоятельно определить период, в счет которого засчитывается поступивший платеж. Платеж считается внесенным в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Материалами дела подтверждается, что в большинстве платежных поручений, представленных ответчиком, не был указан период, за который вносится арендная плата.

Из разъяснений, приведенных в третьем абзаце пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 №141 «О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что судам необходимо учитывать, что данная норма Кодекса направлена на защиту интересов кредитора в денежном обязательстве, поэтому указание должником в платежном документе назначения уплачиваемой им суммы само по себе не имеет значения при определении порядка погашения его обязательств перед кредитором.

В пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодексе РФ об обязательствах и их исполнении» содержатся разъяснения, согласно которым положения статьи 319 ГК РФ, устанавливающие очередность погашения требований по денежному обязательству, могут быть изменены соглашением сторон.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения пункта 3.4 договора аренды, суды обоснованно признали правомерным отнесение арендодателем платежей в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Иных доводов, способных повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено. 

Учитывая, что дело рассмотрено полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 22.04.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2021 по делу № А51-3555/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                             М.Ю. Бурлова-Ульянова 

Судьи                                                                   В.А. Гребенщикова

                                                                             С.Н. Новикова