АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-25445/2017

г. Краснодар

28 января 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

 Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2019 года.

	Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) – Солдатова С.А. (служебное удостоверение), от ответчика – акционерного общества фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН 1022303554635) – Стрельцова Н.В. (доверенность от 03.08.2018), в отсутствие представителей ответчиков: администрации муниципального образования Кущевский район (ОГРН  1022304246997), администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района (ОГРН 1052322524407), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества фирмы «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2018 (судья Назыков А.Л.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 (судьи  Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-25445/2017, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее – прокурор, прокуратура края) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования Кущевский район с исковым заявлением к администрации Полтавченского сельского поселения Кущевского района (далее – администрация поселения) и акционерному обществу фирме «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество, агрокомплекс), в котором просил:

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией поселения и обществом договор от 01.08.2016 № 1706005010 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 81 687 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:58, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, село Полтавченское, ул. Советская, 1а (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:58),

– применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП, с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), статья 7, часть 1 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) права аренды общества на  земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:58 (запись регистрации от 30.08.2016                           № 23-23/006-23/006/801/2016-7298/2), обязания общества возвратить администрации муниципального образования Кущевский район (далее – администрация района) по акту приема-передачи указанный участок,

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией поселения и обществом договор от 29.04.2016 № 1706005007 аренды земельного участка  сельскохозяйственного назначения площадью 56 141 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:59, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, хутор Красная Слободка, ул. Степная, 1 (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:59),

 – применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:59 (запись регистрации от 01.06.2016                           № 23-23/006-23/006/801/2016-3769/2), обязания общества возвратить администрации  района по акту приема-передачи указанный участок,

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией поселения и обществом договор от 26.04.2016 № 1706005006 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 43 736 кв. м с кадастровым номером 23:17:0601001:60, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, хутор Серебрянка, ул. Кубанская, 27 (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:60), 

– применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права аренды общества на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0601001:60 (запись регистрации от 01.06.2016                           № 23-23/006-23/006/801/2016-3763/2), обязания общества возвратить администрации  района по акту приема-передачи указанный участок,

– признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией  поселения и обществом договор от 04.07.2016 (в иске дата ошибочно указана как 29.06.2016) № 3 купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7 268 кв. м с кадастровым номером 23:17:0602004:191, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кущевский район, село Полтавченское, ул. Российская, 1а (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191),

– применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРП права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191 (запись регистрации            от 03.08.2016 № 23-23/006-23/006/801/2016-5974/1), обязания общества возвратить администрации района по акту приема-передачи указанный участок, обязания администрации поселения возвратить обществу денежные средства в размере              13 954 рубля 56 копеек, полученные от продажи данного участка.

К участию в деле суд привлек в качестве ответчика – администрацию района, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра; т. 4,      л. д. 136 – 138).

Решением от 14.05.2018, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 23.08.2018, суд признал недействительными (ничтожными) сделками заключенные администрацией поселения и обществом договоры аренды от 01.08.2016       № 1706005010 (земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58),                   от 29.04.2016 № 1706005007 (земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59), от 26.04.2016 № 1706005006 (земельного участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60), а также договор купли-продажи от 04.07.2016 № 3 (земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191). Суд применил последствия недействительности (ничтожности) перечисленных сделок в виде признания отсутствующими зарегистрированных в ЕГРН в пользу общества обременений земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58, 23:17:0601001:59, 23:17:0601001:60 в виде аренды и земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 в виде права собственности. В порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора купли-продажи от 04.07.2016 № 3 суд также взыскал с муниципального образования Кущевский район в лице администрации района за счет средств казны муниципального образования Кущевский район в пользу общества, уплаченные по платежному поручению от 01.07.2016 № 31435 денежные средства в размере 13 954 рубля 56 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд указал, что принятое решение является основанием для погашения в ЕГРН регистрационных записей о праве аренды общества на земельные участки с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58, 23:17:0601001:59, 23:17:0601001:60, о праве собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:17:0602004:191, внесенных в ЕГРН на основании договоров аренды земельных участков от 01.08.2016 № 1706005010,                   от 29.04.2016 № 1706005007, от 26.04.2016 № 1706005006, договора купли-продажи           от 04.07.2016 № 3. С общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в размере 12 тыс. рублей.

Судебный акт мотивирован следующим. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58 (с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания механической мастерской, конторы и кухни бригады»), 23:17:0601001:59 (с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий механической мастерской, конторы, кухни бригады и склада ГСМ»), 23:17:0601001:60 (с видом разрешенного использования «для эксплуатации зданий механической мастерской и конторы бригады»), из земель сельскохозяйственного назначения предоставлены обществу администрацией поселения в аренду сроком на 49 лет на основании его заявлений, поданных со ссылками на подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункты 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:17:0602004:191 (с видом разрешенного использования «для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов») предоставлен администрацией поселения обществу в собственность за плату в размере 13 954 рубля 56 копеек. Ранее заключенные в отношении спорных участков договоры аренды администрацией поселения и обществом расторгнуты. На основании совершенных гражданско-правовых сделок в ЕГРП внесены соответствующие записи (о прекращении ранее возникших и возникновении новых арендных обременений, права собственности на земельные участки). Прокурором заявлено о несоразмерности площади предоставленных обществу земельных участков. При суммарной площади 507,7 кв. м объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:58 площадью 81 687 кв. м, они могут размещаться на участке площадью 1 692,3 –                    1 586,6 кв. м; при суммарной площади 624,2 кв. м объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м, они могут размещаться на участке площадью 2 080,7 – 1 950,6 кв. м; при суммарной площади       476,2 кв. м объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0601001:60 площадью 43 736 кв. м, они могут размещаться на участке площадью 1 587,3 – 1 488,1 кв. м; здание склада ГСМ площадью застройки 18,4 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв. м, может размещаться на земельном участке площадью 61,3 – 57,5 кв. м. Несмотря на неоднократные предложения суда сторонам рассмотреть вопрос о проведении судебной землеустроительной экспертизы для определения площади земельных участков, необходимых для размещения объектов недвижимости ответчика, с таким ходатайством ни одна из них не обратилась, общество от проведения такой экспертизы прямо отказалось. В соответствии с выполненным по заказу агрокомплекса техническим заключением кадастрового инженера от 27.10.2017, площадь земельных участков, необходимая и достаточная для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, с учетом их фактического использования принята соответствующей установленной площади спорных участков. Однако стороны о проведении осмотра земельных участков и расположенных на них объектов не извещались, представители прокуратуры и администраций при осмотре не присутствовали, выписки из ЕГРН, свидетельства о государственной регистрации права собственности, кадастровые паспорта объектов, которые кадастровый инженер отнес к недвижимому имущества при определении площади застройки, в приложении к техническому заключению отсутствуют, что не позволяет считать доказанным нахождение на спорных участках объектов недвижимости, не упомянутых в оспариваемых договорах аренды и купли-продажи. При расчете площади застройки земельных участков к самостоятельным объектам недвижимости кадастровым инженером отнесены объекты, которые таковыми в действительности не являются (открытые площадки для стоянок автомобилей, сельскохозяйственной техники и механизмов, навесы, погрузочно-разгрузочные бетонные площадки, открытые технологические установки для хранения емкостей ГСМ). Не принят судом и вывод кадастрового инженера об отнесении расположенных на спорных участках объектов к единому недвижимому комплексу (статья 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), право собственности общества на указанные объекты как на одну недвижимую вещь не зарегистрировано. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие признаков, способных относить ее к недвижимым объектам в силу природных свойств или на основании закона. Поскольку  общество и привлеченный им кадастровый инженер под стоянками сельскохозяйственной техники понимают открытые площади поросшей травой земли, спорные земельные участки сформированы с учетом объектов, не являющихся недвижимостью, а статьи 39.3, 39.6, 39.20 Земельного кодекса предусматривают исключительное право на приобретение в собственность или в аренду без торгов земельного участка только для собственников расположенных на нем зданий, сооружений, общество не может быть признано субъектом исключительного права на приобретение без торгов земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58, 23:17:0601001:59, 23:17:0601001:60, 23:17:0602004:191.  Материалами дела не подтверждается, что для размещения и эксплуатации объектов, которые в действительности являются зданиями, сооружениями (капитальными объектами), обществу необходимы спорные земельные участки указанной в кадастровых паспортах и в оспариваемых договорах площадью. Доводы общества об исключении из Земельного кодекса требований к установлению соразмерности площади земельного участка, испрашиваемого для размещения и эксплуатации расположенных на этом участке объектов недвижимости, необоснованны и противоречат смыслу соответствующих положений Земельного кодекса.  Спорные земельные участки формировались в 2006 году по фактическому землепользованию, безотносительно к расчету площади, необходимой для эксплуатации расположенных на них конкретных объектов недвижимости. Нахождение на территории спорных земельных участков сельскохозяйственной техники, оборудования и обслуживающего персонала может свидетельствовать только о фактическом  использовании участков обществом, но не является обоснованием необходимости площади земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. Кроме того, спорные земельные участки предоставлялись в аренду и в собственность не для эксплуатации материально-технической базы сельскохозяйственного предприятия, а для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на этих участках и прямо указанных в договорах аренды, купли-продажи. Исключительного права на предоставление земельных участков государственной или муниципальной собственности для эксплуатации совокупности объектов сельскохозяйственных предприятий (материально-технических или производственных баз, ферм, материально-технических станций), включая фактически используемые земли на территории таких предприятий, Земельный кодекс не предусматривает. Сложившийся порядок землепользования не является достаточным основанием для определения необходимой площади земельных участков. Обоснование предоставления обществу в аренду и в собственность земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58 (площадью 81 687 кв. м), 23:17:0601001:59 (площадью      56 141 кв. м) , 23:17:0601001:60 (площадью 43 736 кв. м), 23:17:0602004:191 (площадью 7 268 кв. м) ответчиками  не приведено, чрезмерность площади спорных участков очевидна. В соответствии с положениями статей 166, 168 Гражданского кодекса оспариваемые прокурором договоры аренды и договор купли-продажи земельных участков квалифицированы как недействительные (ничтожные) сделки. Вместе с тем, поскольку на участках расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости, и в части, занятой такими объектами, общество сохраняет исключительное право на приобретение (использование) участков, возврат земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58, 23:17:0601001:59, 23:17:0601001:60, 23:17:0602004:191 в порядке реституции путем их фактического освобождения невозможен. Опосредованное владение земельными участками публичным собственником  при передаче их в аренду обществу не требует восстановления в виде передачи (возврата) участков по актам. Применение такого последствия недействительности сделки как признание права аренды земельного участка отсутствующим, соответствует правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 № 7781/10, сформулированной в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление       Пленумов № 10/22). В связи с признанием отсутствующим титула собственника земельного участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191, обществу надлежит возвратить уплаченные им на основании пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 04.07.2016 денежные средства в размере 13 954 рубля 56 копеек; названная сумма зачислена полностью в бюджет муниципального образования Кущевский район, за счет которого должна быть возвращена. Исковые требования прокурора администрация района и администрация поселения, участвующие в деле в качестве ответчиков, по существу не оспорили. 

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции полностью согласился, учел отказ ответчика от проведения экспертизы в суде первой инстанции, не заявление соответствующего ходатайства в суде апелляционной инстанции, исходил из непредставления обществом в материалы дела надлежащего обоснования и доказательств того, что для размещения и эксплуатации объектов недвижимости необходимы спорные земельные участки указанной в сведениях ЕГРН о них площади.   

В кассационной жалобе общество просит решение от 14.05.2018 в части удовлетворения исковых требований и апелляционное постановление от 23.08.2018 отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе прокурору в иске.

Податель жалобы указал, что согласно правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации            от 01.03.2011 № 13535/10 и от 27.01.2009 № 12202/07, предоставление земельного    участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом,   чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Площади земельных участков, необходимые для эксплуатации объектов недвижимости, экспертом определены в соответствии с требованиями «СП 19.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-97-76» (утвержден приказом Минрегиона России от 27.12.2010 № 788); суммарная площадь застроенной территории в границах участка с кадастровым номером 23:17:0601001:59 составляет 18 054 кв. м или 31 %, суммарная площадь застроенной территории в границах участка с кадастровым номером 23:17:0601001:58 составляет         23 900 кв. м или 29 %, суммарная площадь застроенной территории в границах участка с кадастровым номером 23:17:0601001:60 составляет 13 639 кв. м или 31 %, суммарная площадь застроенной территории в границах участка с кадастровым номером 23:17:0602004:191 составляет 2 273 кв. м или 31 %, что соответствует показателям минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий. Заключение кадастрового инженера-эксперта Шаповаловой Н.И. является полным, ясным и понятным, соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; экспертом дана подписка о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения;  норма, обязывающая эксперта при проведении внесудебной экспертизы, уведомлять сторон о проведении осмотра объекта и выполнении иных необходимых действий, в законе отсутствует. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено. Истец, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс), не ходатайствовал о проведении судебной экспертизы; суды незаконно посчитали, что обязанность заявления ходатайства о проведении судебной экспертизы по делу лежит на ответчике, не предлагали истцу заявить подобное ходатайство. Согласно нормам статьи 82 Кодекса суд может самостоятельно назначить экспертизу. Площадь земельных участков обоснована ответчиком необходимостью обеспечения эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на данных участках, и заключением кадастрового инженера от 27.10.2017 № 52/2017. Действующим законодательством не установлено ограничений по максимальному размеру земельного участка, предоставляемого в аренду или в собственность юридическому лицу – сельскохозяйственному предприятию. Согласно части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков должны быть определены в градостроительном регламенте. В соответствии с градостроительным регламентом Полтавченского сельского поселения Кущевского района спорные земельные участки находятся в зоне объектов сельскохозяйственного назначения (СХ-2), максимальная площадь участков в которой не подлежит ограничению. Администрацией поселения не нарушены нормы права при предоставлении земельных участков в аренду и в собственность агрокомплексу, судами также не указана правовая норма, нарушение которой влечет возможность применения статьи 168 Гражданского кодекса. Собственник объектов недвижимости имеет право на земельный участок, необходимый для использования этих объектов, однако суд не указал, какая площадь земельного участка должна остаться в законном владении ответчика для эксплуатации объектов недвижимости. 

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

Администрацией района письменно заявлено ходатайство о проведении судебного разбирательства в отсутствие ее представителей, которое арбитражным судом округа рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании представитель агрокомплекса на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, участвующий в деле прокурор просил жалобу отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении требований прокурора не обжалуются, в указанной части они судом кассационной инстанции не проверяются.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, выслушав в открытом судебном заседании представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что договоры аренды земельных участков от 01.08.2016 № 1706005010, от 29.04.2016 № 1706005007, от 26.04.2016 № 1706005006 и договор купли-продажи земельного участка от 04.07.2016 № 3, заключенные администрацией поселения с агрокомплексом (т. 1, л. д. 20 – 30, 33 – 34, 35 – 46, 65 – 66, 67 – 81, 96 – 97, 112 – 121), и предусматривающие разрешенное использование участков для целей эксплуатации принадлежащих агрокомплексу объектов недвижимости (т. 1,        л. д. 53 – 60, 84 – 91, 104 – 107, 127 – 128), являются недействительными (ничтожными) сделками, ввиду значительного превышения площади спорных земельных участков          (81 687 кв. м, 56 141 кв. м, 43 736 кв. м, 7 268 кв. м, соответственно перечисленным договорам) над площадью участков, занятых принадлежащими агрокомплексу объектами недвижимости (507,7 кв. м, 624,2 кв. м, 476,2 кв. м, 18,4 кв. м, соответственно перечисленным договорам) и необходимых для использования этих объектов            (1 692,3 кв. м, 2 080,7 кв. м, 1 587,3 кв. м, 61,3 кв. м, соответственно перечисленным договорам), а также нарушения прав муниципального образования Кущевский район и неопределенного круга лиц предоставлением агрокомплексу в упрощенном порядке (без проведения торгов) спорных участков в отсутствие на то законных оснований.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами, об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 статьи 52 Кодекса).

Положениями пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации        от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

  В силу пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Следует из общих правил, закрепленных в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона. В случаях, прямо предусмотренных Земельным кодексом, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6), одним из таких случаев является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», далее – постановление Пленума № 11).

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                  № 64-КГ16-2).

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса), в том числе комплексную (статья 85 Кодекса), дополнительную и повторную (статья 87 Кодекса) экспертизы.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции установили, что нормативное обоснование площади спорных земельных участков для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости при их формировании и последующем предоставлении в аренду, в собственность агрокомплексу, органами местного самоуправления не осуществлялось (не проверялось); предусмотренное  законодательством Российской Федерации исключительное право на приобретение без торгов земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58 площадью      81 687 кв. м, 23:17:0601001:59 площадью 56 141 кв. м, 23:17:0601001:60 площадью     43 736 кв. м (в аренду) и с кадастровым номером 23:17:0602004:191 площадью 7 268 кв. м (в собственность) для эксплуатации объектов недвижимости, поименованных в оспариваемых договорах аренды и договоре купли-продажи, обществом не доказано (документально не подтверждено); площадь спорных участков применительно к расположенным на них зданиям, сооружениям, принадлежащим агрокомплексу на праве собственности, очевидно чрезмерна; спорные земельные участки не могут быть полностью освобождены от находящихся на них объектов недвижимости, являющихся собственностью агрокомплекса. При изложенных обстоятельствах исковые требования прокурора удовлетворены частично.  

Доводы жалобы об отсутствии законодательных ограничений по максимальному размеру земельного участка, предоставляемого в аренду или в собственность юридическому лицу – сельскохозяйственному предприятию, несостоятельны. Нормы, устанавливающие исключительное право сельскохозяйственных предприятий на приобретение в аренду или в собственность без проведения торгов любых испрашиваемых ими земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в каком-либо федеральном (региональном) законе отсутствуют, разумного объяснения не имеют. 

Указывая, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность его обслуживать и эксплуатировать, и площадь земельных участков с кадастровыми номерами 23:17:0601001:58 (81 687 кв. м), 23:17:0601001:59 (56 141 кв. м), 23:17:0601001:60 (43 736 кв. м), 23:17:0602004:191 (7 268 кв. м) обоснована в не опровергнутом заключении кадастрового инженера от 27.10.2017 № 52/2017, являющемся  полным, ясным и понятным, соответствующем требованиям Федерального закона             от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовленным с учетом подписки эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и отсутствия у эксперта при проведении внесудебной экспертизы обязанности уведомлять сторон о проведении осмотра объекта, выполнении иных необходимых действий, окружным судом не принимаются. 

Мотивы непринятия представленного заключения кадастрового инженера                от 27.10.2017 № 52/2017 (т. 5, л. д. 1 – 92) в качестве надлежащего доказательства возражений агрокомплекса, а равно согласия с представленными прокурором в обоснование иска письменными пояснениями и расчетами управления архитектуры и градостроительства администрации района, общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-градостроительный центр» (61 – 62, 63, 92 – 93, 94, 108 – 109, 110,           129 – 130, 131), полно и объективно изложены судом в обжалуемом решении                     от 14.05.2018. Воспроизведенные в кассационной жалобе из заключения кадастрового инженера от 27.10.2017 суммарные площади застроенной территории спорных земельных участков не основаны на имеющихся в деле документах о построенных на данных участках зданиях, сооружениях, отвечающих признакам недвижимых объектов, прочно связанных с земельными участками, и следующих единой судьбе с ними. 

Наличие у кадастрового инженера Шаповаловой Н.И. при подготовке технического заключения от 27.10.2017 № 52/2017 процессуального статуса государственного судебного эксперта, предупреждение ее об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, противоречат материалам настоящего дела, требованиям статей 1, 2, 11, 12 Федерального закона от 31.05.2011 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», части 5 статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса.

Доводы жалобы о незаконности выводов судов об обязанности ответчика заявить  ходатайство о проведении судебной экспертизы, о праве суда в соответствии с нормами статьи 82 Кодекса самостоятельно назначить экспертизу, подлежат отклонению, поскольку не основаны на действительном содержании обжалуемых судебных актов, отражающих правовую оценку достаточности и достоверности, представленных каждой из сторон доказательств, а также на содержании части 1 статьи 82 Кодекса, регламентирующей право суда назначить судебную экспертизу по своей инициативе.

Ссылки агрокомплекса на отсутствие в судебных актах указания на площадь спорных земельных участков, которая должна остаться в законном владении ответчика для эксплуатации объектов недвижимости, несостоятельны. Согласно пунктам 4 и 5     части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске; при этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012               № 5150/12).

Приведенные в жалобе аргументы о не нарушении администрацией поселения норм права при предоставлении земельных участков в аренду и в собственность агрокомплексу, не указании судами правовых норм, нарушение которых влечет возможность применения статьи 168 Гражданского кодекса, отклоняются, поскольку не учитывают содержание обжалуемых судебных актов.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 14.05.2018 и апелляционного постановления от 23.08.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Судебные инстанции с достаточной полнотой установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемых актах выводы, основаны на исследованных судами доказательствах и переоценке окружным судом кассационной инстанции не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса), несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче кассационной жалобы относятся на общество по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу                                 № А32-25445/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							       Н.С. Мазурова

Судьи										       В.А. Анциферов

										       А.И. Мещерин