АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А27-3971/2017

Резолютивная часть постановления объявлена  18 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 января 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области на решение от 27.06.2017 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Конарева И.А.) и постановление от 27.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Жданова Л.И., Афанасьева Е.В., Фертиков М.А.) по делу № А27-3971/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Кузнецкая строительная компания» (650066, г. Кемерово, ул. Спортивная, 28, оф. 503, ОГРН 1094205004035, ИНН 4205174301) к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (650000, г. Кемерово, проспект Советский, 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) о признании предупреждений недействительными.

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Кемерово.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Кузнецкая строительная компания» (далее – ООО «КСК», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее – КУГИ Кемеровской области, комитет, ответчик) о признании недействительным, как односторонней сделки, предупреждения от 28.10.2016 № 9-6-10/1530 об отказе от договора аренды земельного участка от 09.04.2013 № 09-04-С/13 (далее – договор аренды № 09-04-С/13).

Общество также обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к КУГИ Кемеровской области о признании недействительным, как односторонней сделки, предупреждения от 09.08.2016 № 9-6-08/434 об отказе от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12-н/14 (далее – договора аренды № 25-12-н/14).

Суд объединил дело № А27-4391/2017 с делом № А27-3971/2017 для совместного рассмотрения, присвоив объединенному производству № А27-3971/2017.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово.

Решением от 27.06.2017 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 27.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен. Предупреждение комитета от 28.10.2016 № 9-6-10/1530 об отказе от договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 и предупреждение комитета от 09.08.2016 № 9-6-08/434 об отказе от договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 признаны недействительными. С КУГИ Кемеровской области в пользу ООО «КСК» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

КУГИ Кемеровской области обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение ном материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

По мнению подателя жалобы, комитетом были соблюдены все условия для отказа от договора аренды, установленные положениями статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем договоры необходимо считать прекратившимися; общие нормы ГК РФ в части обоснования причин для отказа от договора применимы скорее в случае досрочного расторжения договора, в данном же случае предупреждение об отказе от договора было направлено после истечения его срока; ограничение права на односторонний отказ от договора аренды, продлившегося на неопределенный срок, подорвет само его понятие и сущность (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»); при этом возможный ущерб обществу, вызванный отказом комитета от договора аренды, является его предпринимательским риском; судом апелляционной инстанции также дана оценка обстоятельствам дела, которые не являются предметом рассмотрения в рамках настоящего производства; не представлено никакого правового обоснования необходимости заключения договора от 18.12.2014, который был заключен исключительно по инициативе администрации города Кемерово и не является обязательным с точки зрения градостроительных норм и правил; признание незаконным отказа комитета от договора от 18.12.2014 нельзя ставить в зависимость от признания незаконным отказа комитета от договора от 09.04.2013.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) 09.04.2013 заключен договор аренды № 09-04-С/13 земельного участка с кадастровым номером 42:04:0349001:101, расположенного по адресу: г. Кемерово, северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 21 302 кв. м для строительства объекта торговли с объектами обслуживания не выше V класса вредности.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 срок действия договора был установлен до 31.03.2013, дополнительным соглашением от 16.04.2013 № 1 срок действия договора продлен до 30.06.2014. Согласно пункту 7.2 договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Учитывая отсутствие возражений со стороны комитета, договор аренды после 30.06.2014 продлен на неопределенный срок.

Комитет со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 и пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) 28.10.2016 уведомил общество об отказе от договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13.

Общество 10.11.2016 направило в адрес комитета ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что общество выражает свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку путем заключения нового договора аренды земельного участка или путем возобновления ранее заключенного договора, с отзывом комитетом предупреждения об отказе от 28.10.2016 № 9-6-10/1530.

В ответ комитет направил письмо от 09.12.2016 № 9-6-12/511 с указанием на то, что общество вправе как собственник объектов недвижимости сформировать под ними земельные участки и обратиться в комитет с заявлением о предоставлении вновь образованных земельных участков в соответствии с нормами действующего законодательства.

Между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 земельного участка, расположенного по адресу: г. Кемерово, 350 м северо-восточнее пересечения ул. Терешковой и ул. Тухачевского, площадью 7 715 кв. м, с кадастровым номером 42:04:0349001:150 для размещения спортивных площадок.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 срок действия договора установлен до 30.11.2015.

Согласно пункту 7.2 договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 в случае, если по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

Учитывая отсутствие возражений со стороны комитета, договор аренды после 30.11.2015 продлен на неопределенный срок.

Комитет со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14 и пункт 2 статьи 610 ГК РФ 09.08.2016 уведомил общество об отказе от договора аренды земельного участка от 18.12.2014 № 25-12-н/14.

Общество 02.09.2016 направило в адрес комитета ответ на предупреждение об отказе от договора аренды, указав, что общество просит не расторгать договор аренды, то есть выразило свое желание продолжить арендные отношения по указанному выше земельному участку.

В ответ на данное обращение комитет письмом от 06.10.2016 № 9-6-10/327 указал на то, что возобновление арендных отношений КУГИ Кемеровской области считает нецелесообразным.

Полагая, что вышеуказанные предупреждения комитета об отказе от договоров аренды земельных участков, как односторонние сделки, являются недействительными, общество обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 1, 10, 450.1, 606, 610, 621, 622 ГК РФ, статьями 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), правовыми позициями, сформированными в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.10.2015 № 304-ЭС15-5139, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 № 2317-О, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), исходил из того, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, и, несмотря на предусмотренную ГК РФ и договором возможность отказа от договора в одностороннем порядке, такой отказ не может быть произвольным и неразумным.

Судом установлено, что общество приступило к освоению территории с 09.04.2013, выполняя последовательно необходимые для строительства объекта действия, 06.06.2013 обществу было выдано разрешение на строительство, срок действия которого продлен до 06.06.2017, 06.05.2013 заключен договор генерального подряда, по данному договору частично выполнены и оплачены работы, также были выполнены и иные работы, в том числе инженерно-геологические изыскания.

При рассмотрении проекта строительства парка-отеля на градостроительном совете был поставлен вопрос об обеспеченности такого масштабного строительства зоной отдыха (спортивными сооружениями), зелеными насаждениями, парковочными местами.

В соответствии с выполненным обществом градостроительным обоснованием для проектируемых объектов торговли и обслуживания на земельном участке с кадастровым номером 42-04:0349001:101 необходима дополнительная территория, в том числе для рекреационной зоны, зоны с зелеными насаждениями, парковочной зоны.

При утверждении схемы расположения дополнительного земельного участка, управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово определило вид разрешенного использования земельного участка «для спортивных площадок», включающий в себя зоны отдыха, парковую зону, парковочные места. Данная территория согласно пояснениям администрации необходима для обеспечения комфортного пребывания граждан в парке-отеле, а также в целях создания благоприятных условий, ограничения негативного воздействия хозяйственной деятельности, то есть для устойчивого развития территории.

Оценивая действия комитета по одностороннем отказу от договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13, суд счел, что в данном случае они не являются разумно ожидаемыми исходя из предшествующего поведения комитета, комитету заведомо было известно о невозможности ведения обществом строительства уже начатых объектов после прекращения действия соответствующих договоров аренды, также в настоящее время невозможно продление срока действия разрешения на строительство, в связи с чем эти действия не могут быть признаны добросовестными и свидетельствуют о злоупотреблении  правом, что недопустимо в силу статьи 10 ГК РФ.

Суд также признал обоснованными требования общества в части признания недействительным одностороннего отказа от договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14, поскольку земельный участок, являющийся предметом данного договора, оформлялся обществом и приобретался им как для размещения спортивных площадок ввиду того, что он являлся нормативно необходимым для реализации основной территории, предоставленной обществу для строительства объекта торговли в объектами обслуживания не выше V класса вредности.

Оценивая доводы комитета о возможности обращения общества за предоставлением земельных участков для завершения строительства объектов недвижимости непосредственно под каждым объектом, суд указал, что право собственности общества на объекты, строящиеся на спорном земельном участке, в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ и Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» основания для предоставления обществу спорного участка в аренду без проведения торгов в настоящее время отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, отметив также необоснованность доводов ответчика о том, что основанием для прекращения договорных отношений могли являться обстоятельства наличия задолженности общества по арендным платежам, поскольку данные обстоятельства не были указаны комитетом в обоснование одностороннего отказа от исполнения договоров аренды.

Между тем судами не было принято во внимание следующее.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.06.2015, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Аналогичное правило закреплено во вступившей в действие с 01.01.2015 статье 450.1 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В таком случае согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 по делу № А41-13398/2016.

При таких обстоятельствах не имеет правового значения факт выполнения либо невыполнения обществом требований земельного и градостроительного законодательства об освоении предоставленного в аренду земельного участка для строительства объекта капитального строительства, а также факт того, что общество добросовестно исполняло обязанности арендатора.

Судами установлено, что по истечении срока договоров аренды их действие возобновилось на неопределенный срок. Комитет в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направил обществу уведомление от 28.10.2016 № 9-6-10/1530 об отказе от договора аренды от 09.04.2013 № 09-04-С/13 и предупреждение от 09.08.2016 № 9-6-08/434 об отказе от договора аренды от 18.12.2014 № 25-12-н/14, которые получены последним.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права у судов первой и апелляционной инстанций не имелось правовых оснований для удовлетворения требований заявителя.

	Вывод о нарушении прав общества, которое не зарегистрировало право собственности на строящиеся объекты, также не следует из положений действующего законодательства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 указано, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона № 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Прекращение договора аренды земельного участка не лишает общество прав в отношении возведенного на участке объекта незавершенного строительства. Общество не лишено возможности обратиться за государственной регистрацией права собственности на такой объект, учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства. Кроме того, общество, получившее спорный участок в аренду для строительства до 01.03.2015, вправе приобрести этот участок в аренду без торгов на три года для завершения строительства.

При названных обстоятельствах, приняв во внимание, что арбитражные суды первой и апелляционной инстанций установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но ими неправильно применены нормы материального права, суд округа пришел к выводу о наличии предусмотренных в пункте 2 части 1 статьи 287 АПК РФ оснований для отмены обжалованных судебных актов и принятия нового судебного акта об отказе в удовлетворении искового заявления общества в полном объеме.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 27.06.2017 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 27.09.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-3971/2017 отменить.

	В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кузнецкая строительная компания» отказать.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова