Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

18.09.2024                                                                             Дело № А40-86953/24-11-616

Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2024

Полный текст решения изготовлен 18.09.2024

 

Судья  Дружинина В. Г. (единолично)        

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А.  

провел судебное заседание по иску  

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НИКОЛОЯМСКАЯ" (109240, Г.МОСКВА, УЛ. НИКОЛОЯМСКАЯ, Д. 16/2, СТР. 7, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2016, ИНН: 

<

***>)

К АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКИХ НАУК" (125481, Г.МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ СЕВЕРНОЕ ТУШИНО, УЛ СВОБОДЫ, Д. 91, К. 2, ПОМЕЩ. 9, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2021, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 2 172 055,58 руб.

 

в заседании приняли участие до и после перерыва: 

от истца: ФИО1 по доверенности от 10.04.2024, паспорт,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 22.01.2024, паспорт. 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НИКОЛОЯМСКАЯ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКИХ НАУК" о взыскании задолженности в общем размере 2 172 055,58 рублей, из которых задолженность по арендной плате за январь, февраль, март 2024 г. составляет 902 709,68 рублей; задолженность по оплате депозита составляет 824 000 рубля 00 кон.: неустойка (пени) по состоянию на 22.03.2024 (дата расторжения Договора) составляет 445 345,90 рублей.

Истец исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей Сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего. 

Как следует из материалов дела, между ООО «Николоямская» (далее - истец, арендодатель) и Автономной некоммерческой организацией дополнительного профессионального образования «Академия политических наук» (далее - ответчик, арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений от 16.01.2024 № 16-01/24 (далее - Договор) со сроком действия более года - до 31.03.2029. 

На основании п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) Договор подлежал государственной регистрации. Обязанность по подготовке документов и подаче их в регистрирующий орган возлагалась на истца (арендодателя) (п. 8.2. Договора), в силу чего все подписанные сторонами экземпляры Договора и акта приема-передачи помещений находились у истца (арендодателя). Копии Договора и акта приема-передачи за подписями сторон на бумажных носителях направлены в адрес ответчика (арендатора) регистрируемым почтовым отправлением (РПО) с трек-номером 12743491218220 и продублированы в форме скан-копий посредством электронной почты на предоставленный ответчиком для оперативной связи адрес: katerina_d@bk.ru.

Пунктами 3.1.19. и 5.5. Договора ответчику (арендатору) предоставлено право на односторонний внесудебный отказ от исполнения своих обязательств по Договору в любое время с обязательным письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до дня расторжения Договора.

В соответствии с п. 1.2. и 6.1. Договора передача помещений арендатору (ответчику) и возврат их арендодателю (истцу) оформляются соответствующими Актами приема-передачи за подписями обеих сторон.

Во исполнение условий Договора арендодатель (истец) передал, а арендатор (ответчик) принял в аренду 19.01.2024 по подписанному сторонами Акту приема-передачи следующие объекты недвижимости: нежилые помещения в нежилом здании с кадастровым номером 77:01:0002027:1017 по адресу: г. Москва, ул. Николоямская, д. 14, стp. 1 общей площадью 287,7 кв м.; нежилые помещения в нежилом здании с кадастровым номером 77:01:0002027:1016 по адресу: 

<

...> общей площадью 278,7 кв.м. Всего площадь помещений: 566,4 кв.м. (далее - Помещения).

Указанные Помещения принадлежат истцу (арендодателю) на праве собственности, что подтверждается: записью в ЕГРН о государственной регистрации права от 18.04.2016 за регистрационным № 77-77/011-77/011/001/2016-1983/2 (Свидетельство о госрегистрации права от 18.04.2016 77-АС 1240216, выписка из ЕГРН от 18.01.2024 №КУВИ-001/2024-17379661) - в отношении объекта с кадастровым номером 77:01:0002027:1017 по адресу: 

<

...>), записью в ЕГРН о государственной регистрации права от 18.04.2016 за регистрационным № 77-77/011-77/011/001/2016-1976/1 (Свидетельство о госрегистрации права от 18.04.2016 77-АС 1240217, выписка из ЕГРН от 19.01.2024 № КУВИ-001/2024-18899679) - в отношении объекта с кадастровым номером 77:01:0002027:1016 по адресу: 

<

...>. стр. 7.

Помещения приняты ответчиком (арендатором) без каких-либо претензий и замечаний, ответчику (арендатору) предоставлен беспрепятственный доступ и пользование Помещениями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.1.7. Договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно Договору за пользование Помещениями арендатор уплачивает арендную плату (фиксированную часть) в размере 424 000 рублей в месяц за первый, второй, третий и четвертый месяцы аренды (п. 4.1 Договора), начиная с пятого месяца аренды арендная плата устанавливается из расчета 824 000 рублей в месяц (НДС не облагается) (п. 4.3 Договора). Арендная плата начисляется со дня подписания сторонами Акта приема-передачи Помещений (п. 4.4. Договора) и вносится ежемесячно в авансовом порядке не позднее 25-го числа месяца, предшествующего месяцу, за который производится оплата. Оплата производится на основании счетов, выставляемых арендодателем. В случае если арендатор не получит счет от арендодателя по любым причинам, он обязан безусловно внести платеж на расчетный счет арендодателя на основании настоящего Договора не позднее последнего дня срока оплаты соответствующего платежа (п. 4.3 Договора).

Досрочное освобождение Помещения без подписания сторонами Акта приема-передачи не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим Договором (п. 3.1.7. договора).

Для обеспечения своих обязательств по Договору арендатор перечисляет арендодателю денежные средства (депозит) в размере 824 000 рублей, из которых 424 000 рублей уплачиваются в течение 3 (Трех) рабочих дней после подписания сторонами Договора; оставшиеся 400 000 рублей перечисляются на расчетный счет арендодателя не позднее 25 числа второго месяца аренды (п. 4.6. Договора).

Просрочка уплаты какого-либо из платежей, причитающихся арендодателю по Доктору, влечет для арендатора обязанность заплатить арендодателю пени в размере 0,5 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 10.1 Договора).

В связи с неисполнением обязательств по оплате аренды Помещений за январь 2024 г. (счет № 16 от 17.01.2024 на сумму 177 806, 45 рублей выставлен по адресу электронной почты арендатора), февраль 2024 г. (счет № 17 от 17.01.2024 на сумму 424 000 рублей выставлен по адрес) электронной почты арендатора) и суммы депозита в размере 424 000 рублей (счет № 18 от 17.01.2024 выставлен по адресу электронной почты арендатора) в адрес арендатора была направлена претензия от 22.01.2024 № б/н о выплате задолженности по Договору с приложением копий подписанных сторонами Договора и Акта приема-передачи (направлено по электронной почте (скан-копии) и РПО с трек-номером 12743491218220).

В ответ на претензию истца (арендодателя) ответчик (арендатор) по электронной почте направил уведомление от 22.01.2024 исх. № 26 о его одностороннем внесудебном отказе от исполнения договорных обязательств, претензия оставлена без удовлетворения. Отвечая на уведомление арендатора (ответчика) об одностороннем расторжении Договора, истец (арендодатель) в письме от 24.01.2024 (направлено по электронной почте (скан-копии) и РПО с трек-номером 12743491219678) указал, что согласно условиям Договора при направлении 22.01.2024 уведомления об одностороннем отказе ответчика (арендатора) от своих договорных обязательств планируемой датой расторжения Договора является 22.03.2024. До указанной даты ответчик (арендатор) обязан вносить арендную плату из расчета 424 000 рублей в месяц и сумму депозита.

Письмом от 21.02.2024 исх. № 27 (направлено по адресу эл. почты арендодателя) арендатор сообщил, что считает Договор незаключенным, т.к. арендатор отказался от его заключения до государственной регистрации Договора в Росреестре и до передачи ему Помещений, а также в связи с отсутствием фактических арендных отношений.

Между тем, учитывая 60-дневный срок на уведомление об одностороннем отказе арендатора от Договора, днем расторжения Договора должна считаться дата 22.03.2024 (п.п. 3.1.19 и 5.5. Договора). До указанной даты на арендаторе лежала обязанность по оплате аренды Помещений за январь, февраль и март 2024 г. из расчета 424 000 рублей в месяц путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 25-го числа месяца, предшествующего началу месяца, за который производится оплата (п. 4.3. Договора), а также обязанность по внесению депозита в сумме 824 000 рублей - не позднее 25 числа второго месяца аренды.

Указанные доводы приведены в обоснование досудебной претензии истца (арендодателя) от 28.02.2024 № б/н. направленной в адрес ответчика (арендатора) по электронной почте (скан-копии) и РПО с трек-номером 12743492519845. Претензия от 28.02.2024 №б/н оставлена ответчиком (арендатором) без ответа и без удовлетворения.

В связи с расторжением 22.03.2024 Договора в адрес ответчика было направлено письмо (по электронной почте и РПО с трек-номером 12743493522486) о необходимости возврата Помещений в указанную дату с приложением проекта Акта приема-передачи для подписания. До настоящего времени Помещения по акту приема-передачи ответчиком не возвращены.

Истец полагает, что с ответчика подлежат взысканию в пользу истца денежные средства в сумме общим размером 2 172 055,58 рублей, включающей задолженность по арендной плате за январь, февраль, март 2024 г. в размере 902 709,68 рублей; задолженность по оплате депозита в размере 824 000 рубля 00 коп.; неустойку (пени) по состоянию на 22.03.2024 (дата расторжения Договора) в размере 445 345,90 рублей, по следующим основаниям.

Неисполнение ответчиком своих денежных обязательств по Договору со ссылкой па его незаключенность не является законным и обоснованным.

Стороны договора, обе из которых осуществляют предпринимательскую деятельность, самостоятельно несут риски, связанные с такой деятельностью и ее последствиями (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст.ст.1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст.309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п.3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в п. 3 ст. 433 ГК РФ. согласно которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

Как следует из содержания Договора, соглашение по всем существенным его условиям между истцом и ответчиком было достигнуто и удостоверено подписями сторон на Договоре. Помещения переданы истцом (арендодателем) и приняты ответчиком (арендатором) без замечаний по подписанному сторонами Акту приема-передачи, т.е. стороны приступили к исполнению условий Договора. При этом в соответствии с п. 8.2. Договора действие Договора распространяется на отношения сторон, возникшие после его подписания сторонами (дата в правом верхнем углу на стр.1 Договора) и до государственной регистрации Договора.

Согласно п. 3 статьи 432 ГК РФ и позиции Пленума Верховного Суда РФ, изложенной в его Постановлении от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным, факт отсутствия регистрации для сторон договора значения не имеет, поскольку каждая сторона вправе обратиться за регистрацией (Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 N 04АП-2643/2015).

Кроме того, истец полагает, что в связи с односторонним расторжением Договора отпали правовые основания для его государственной регистрации, поскольку до государственной регистрации срок его действия изменен и стал составлять менее года.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ).

В силу ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

Статья 156 ГК РФ предусматривает, что к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

На основании п. 1 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

По смыслу статьи 619 ГК РФ стороны вправе предусмотреть в договоре аренды (субаренды) возможность одностороннего отказа от исполнения договора без указания оснований (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.09.2008 N 5782/08, пункт 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее -Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66))

Односторонний отказ от исполнения договора является односторонней сделкой, не требующей одобрения другой стороной, которая может быть совершена при определенных законом условиях (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А45-925/2013).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2 статьи 453 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ. если иное не предусмотрено ГК РФ. другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Нормы гражданского законодательства, регулирующие арендные отношения, не устанавливают срок, в течение которого договор аренды должен быть зарегистрирован, а также запрет на изменение условий договора до его регистрации.

Пункты 3.1.19 и 5.5. Договора предусматривают, что односторонний внесудебный отказ арендатора от Договора считается правомерным при соблюдении 60-дневного срока на уведомление истца (арендодателя) о расторжении Договора.

Таким образом, до государственной регистрации Договора ответчик путем совершения односторонней сделки (односторонний отказ от Договора) установил иной срок его действия - менее одного года, вследствие чего Договор не подлежал государственной регистрации.

При осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ) (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

При таких обстоятельствах ответчик не вправе ссылаться на незаключенность Договора по причине отсутствия его государственной регистрации. Отказ от Договора и его одностороннее расторжение подтверждают, что ответчик считал Договор заключенным и действующим.

Отказ арендатора (ответчика) от исполнения своих обязательств по Договору ввиду фактического отсутствия арендных отношений не основан на требованиях закона.

Согласно абзацу первому п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Принятие ответчиком (арендатором) предусмотренных Договором Помещений подтверждается подписанным сторонами Актом приема-передачи от 19.01.2024. Переданные в аренду Помещения до настоящего времени арендодателю не возвращены, направленный в адрес ответчика акт приема-передачи арендатором не подписан. Между тем, по условиям Договора при возврате Помещений последние считаются переданными арендатором и принятыми арендодателем с момента подписания сторонами Акта приема-передачи Помещений (п. 6.2. Договора).

Фактическое неиспользование объекта аренды до прекращения действия договора не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Определение Верховного Суда РФ от 30.09.2015 N 306-ЭС15-12420 по делу N А55-20079/2014).

Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Ответчик против удовлетворения исковых  требований возражал, представил отзыв, в котором ссылался на то, что в январе 2024 года между сторонами велись переговоры по заключению договора аренды указанных истцом нежилых помещений. 17 января 2024 года директором АНО ДПО «Академия политических наук» ФИО3 в ресторане по адресу: 

<

...>, в присутствии представителя ООО «Николоямская» по имени Роман Викторович, с которым велись преддоговорные переговоры, были подписаны договор, датированный 16-м января 2024 года и акт приема- передачи помещения с проставленной на нем датой - 19 января 2024 года. При подписании указанных документов генеральный директор ООО «Николоямская» не присутствовал, документы были им не подписаны, в связи с чем, все экземпляры (по два экземпляра договора и акта) забрал представитель Роман Викторович, он же пояснил, что документы завтра, т.е. 18 января 2024 года, увезет генеральному директору в Химки для их подписания. 18 января 2024 года в первой половине дня директором АНО ДПО«Академия политических наук» ФИО3 со своего номера телефонапредставителю ООО «Николоямская» Роману Викторовичу вмессенджере WhatsApp было направлено сообщение по его номеру телефона, содержащее требование о приостановлении подписания и регистрации договора, и далее отказ от его заключения.

Таким образом, как указал Ответчик, до того момента как договор был подписан со стороны Арендодателя и его копия, выполненная в форме электронного документа путем сканирования, была направлена по электронной почте Арендатору, последний выразил свое желание о приостановлении переговоров, а в дальнейшем и вовсе отказался от заключения договора. На момент отказа от заключения договора, помещение ответчику фактически передано не было, стороны для передачи помещения не встречались, ключи ответчику не передавались, доступ в помещение ему обеспечен не был, договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован.

Ответчик указал, что о том, что договор был подписан со стороной Арендодателя ответчику стало известно 22 января 2024 года, на что ответчиком истцу были направлены письма №26 от 22.01.2024 г., № 27 от 21.02.2024 г. о незаключенности договора в связи с отказом от его заключения на стадии преддоговорных переговоров и отсутствием фактического начала его исполнения.

О том, что договор аренды между сторонами не состоялся, свидетельствуют и последующие действия сторон.

Так, получив от ответчика письма №№26, 27, истец никаких действий, направленных на фактическую передачу спорного помещения, не предпринял, договор аренды в установленном законном порядке не зарегистрировал, несмотря на то, что обязанность по подготовке документов и их подаче в регистрирующий орган лежала на нем (п. 8.2 Договора аренды).

В свою очередь ответчик, фактически не получив в пользование помещение, сообщив об этом истцу, не предпринял никаких мер для занятия помещения (вселение в помещение), не внес обеспечительный взнос.

О том, что помещение фактически не передавалось ответчику, также свидетельствует и то, что по акту приема-передачи помещения, датированном 19-м января 2024 г., передача Арендатору ключей от помещения не производилась, в акте отсутствуют сведения о том, что Арендодателем обеспечен Арендатору доступ в помещение. Таким образом, составленный истцом Акт приема-передачи помещения носит формальный характер, не содержит сведений и способа передачи помещения Арендатору.

Ответчик указывает, что ссылка истца на то, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, несостоятельна, поскольку такой вывод основан на наличии фактического начала исполнения сторонами договора, в то время как в настоящем случае, при отсутствии государственной регистрации договора аренды, отсутствует и какое-либо его исполнение.

Ответчик указывает, что также не основан на законе и довод истца об отсутствии необходимости в государственной регистрации договора аренды ввиду того, что ответчик, отказавшись от его заключения, тем самым изменил срок его действия на срок менее одного года.

Во-первых, ответчик отказался не от исполнения договора, либо заявил о досрочном его расторжении, а от его заключения на стадии преддоговорных переговоров;

Во-вторых, при незаключенности договора невозможно говорить об изменении его условий, и тем более о сроке его действия, поскольку несостоявшаяся сделка не имеет правовых последствий;

В-третьих, то, что установленный договором срок его действия более одного года, с учетом требований закона, само по себе обязывает стороны зарегистрировать сделку в установленном законом порядке, при этом отказ от исполнения договора, может быть реализован какой-либо из сторон в рамках только заключенного (действующего) договора. При этом законодатель не связывает необходимость регистрации договора аренды при его заключении с возможным последующим односторонним отказам какой-либо из сторон от его исполнения.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Основываясь на процессуальных правилах доказывания (статьи 65 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), заявитель обязан подтвердить допустимыми доказательствами правомерность своих требований, вытекающих из неисполнения другой стороной ее обязательств.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено данным Кодексом.

Согласно части 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Имеющийся в материалы дела Договор аренды, который содержит все необходимые существенные условия договора, а также условие о сроках передачи помещений в аренду (не позднее 19.01.2024), подписан обеими сторонами. Согласно п. 8.2. Договора аренды датой его подписания является дата, указанная в правом верхнем углу на стр. 1 Договора аренды - 16 января 2024 года. Доказательств того, что спорный Договор аренды подписан сторонами в иную дату, материалы дела не содержат.

При этом в силу того же п. 8.2. действие Договора аренды распространяется на отношения сторон с даты его подписания сторонами и до государственной регистрации Договора. Таким образом, обязанность сторон по исполнению условий Договора аренды возникла со дня его подписания сторонами.

Свидетельством того, что ответчик признавал Договор аренды заключенным, являются поступившие к истцу (арендодателю) 22.01.2024 в электронной форме (сканированные копии) писем ответчика (исх. №26/2024 от 22.01.2024 и исх. №25/2024 от 19.01.2024) с уведомление об одностороннем расторжении (отказе от исполнения) ответчиком (арендатором) Договора аренды, Следовательно, утверждение ответчика (арендатора) о незаключенности Договора аренды является несостоятельным.

В соответствии с ч. 3 ст. 310 ГК РФ и п. 5.5. Договора аренды ответчик (арендатор) воспользовался своим правом на односторонний отказ от исполнения Договора аренды и его досрочном расторжении. Тем самым ответчик (арендатор) в одностороннем порядке изменил условия Договора аренды о срок его действия, в результате чего Договор аренды стал краткосрочным, т.е. заключенным на срок менее года. При таких обстоятельствах правовые основания для государственной регистрации Договора аренды отпали. Иное поведение истца (арендодателя) свидетельствовало бы о его недобросовестности.

Между тем, согласно ч. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В этой связи, приняв помещения по акту приема-передачи, ответчик (арендатор) совершил действия по исполнению Договора аренды, чем по существу подтвердил факт его заключения и возникновение у ответчика (арендатора) действительных договорных обязательств, подлежащих исполнению в силу требований закона.

Довод ответчик о том, что Стороны не приступили к фактическому исполнению Договора аренды необоснован.

Пунктами 1, 2 ст. 655 ГК РФ предусмотрено, что передача объекта недвижимости арендодателем арендатору и возврат имущества арендодателю при прекращении договора аренды, должны осуществляться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

В соответствии с Договором аренды передача помещений ответчику (арендатору) и возврат их истцу (арендодателю) осуществляются по подписываемым сторонами актам (п.п. 1.2.,6.1.,6.2.).

Таким образом, законодатель установил специальные требования к тому, как должно передаваться в пользование недвижимое имущество. Данная норма носит императивный характер и не подлежит изменению сторонами. Имущество считается переданным в соответствии с установленными правилами только в случае подписания сторонами акта-приемки передачи или иного документа о передаче.

При этом сама по себе передача ключей от помещений не может расцениваться как надлежащее исполнение обязательства по передаче арендованного имущества, т.к. не подтверждает факт передачи самого объекта, не может опровергать возможности фактического доступа арендатора в помещение, а также не соответствует положениям Договора аренды, требующего составления акта приема-передачи помещения

В материалы дела представлен подписанный сторонами акт приема-передачи помещений от 19.01.2024, т.е. ответчик (арендатор) принял в аренду помещения в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и Договором аренды.

Доказательств того, что в связи с невозможностью использования арендуемого помещения в спорный период ответчик обращался к истцу с возражениями, претензиями или заявлением о расторжении договора аренды либо с требованиями, предусмотренными пунктом 1 статьи 612 и пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного ссылка ответчика на отсутствие у него доступа в помещения не является состоятельной.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2011 N В АС-16344/11 по делу N А59-51/2011, при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

В качестве доказательства отсутствия фактической передачи ему помещений ответчик (арендатор) указывает на то, что им не были предприняты меры по вселению в спорные помещения.

Согласно п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Аналогичный подход был поддержан в Определении СКЭС ВС РФ от 01.09.2016 N 306-ЭС16-3858.

Утверждения ответчика о том, что арендуемые помещения им не использовались, правового значения не имеет, поскольку факт неиспользования помещений после их передачи не влияет на обязанность арендатора вносить арендные платежи до возврата арендованного имущества в соответствии с требованиями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обязательства истца (арендодателя) по передаче ответчику (арендатору) недвижимого имущества в аренду исполнены надлежащим образом, следовательно, вопреки утверждениям ответчика стороны приступили к исполнению Договора аренды.

В силу п . 6.2. Договора аренды помещения считаются возвращенными арендатором и принятыми арендодателем с момента подписания Сторонами акта приема-передачи помещения. Между тем, при расторжении Договора аренды ответчик (арендатор) уклонился от возврата истцу (арендодателю) помещений по акту приема-передачи: направленный в адрес ответчика (арендатора) акт приема-передачи помещений ответчиком (арендатором) не подписан.

Доказательств того, что ответчик (арендатор) предпринимал надлежащие меры для возврата арендованного помещения, равно как и доказательств необоснованного уклонения истца (арендодателя) от приемки имущества или затягивания сроков его принятия, в материалы дела не представлено.

Согласно п. 6.6. Договора аренды в случае отказа или уклонения арендатора от передачи помещения арендодателю и (или) от подписания акта приема-передачи помещения, либо в случае фактического освобождения помещения до даты окончания срока аренды арендодатель имеет право принять помещение в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта. При этом настоящий Договор прекращает свое действие с момента составления арендодателем соответствующего одностороннего акта.

В отсутствие подписанного ответчиком (арендатором) акта приема-передачи помещений от 22.03.2024 (день планируемого расторжения Договора аренды) и руководствуясь положениями п. 6.6. Договора аренды, ответчик (арендодатель) принял 30 апреля 2024 года помещения в одностороннем порядке с составлением акта за своей подписью.

Согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки. Как отмечено в п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Норма части второй статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора (п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Согласно абзацам 1, 6, 7 пункта 38 Информационного письма ВАС РФ N 66, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Сторонами при заключении Договора аренды (п. 6.5.) согласовано условие об увеличенной в два раза плате за пользование помещениями после прекращения (расторжения) Договора. Возможность включения такого условия в договор законом не ограничена.

До прекращения действия договора арендодатель в силу статей 309 и 310 ГК РФ вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений, об уплате гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Стороны в Договоре аренды предусмотрели, что гарантийный взнос (далее - Депозит) является способом обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных Договором, и используется арендодателем для обеспечения возможных претензий к арендатору, вызванных нарушением им обязательств по договору (пункт 4.6.).

По смыслу приведенных норм и по условиям спорного Договора аренды обеспечительный платеж (Депозит) должен носить зачетный характер как по отношению к арендной плате, так и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

При названных обстоятельствах, несмотря на расторжение спорного Договора аренды, ответчик (арендатор), нарушивший договорные обязательства по возврату помещений, обязан выплатить истцу (арендодателю) за апрель месяц 2024 года (четвертый месяц аренды) арендную плату в двойном размере: 424 000x2 = 848 000 рублей (п. 4.1. Договора аренды). Указанная сумма может быть компенсирована путем удержания (зачета) суммы гарантийного взноса (Депозита).

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, в соответствии с условиями договора и приведенными нормами ГК РФ ответчик должен оплатить задолженность в полном объеме.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пени), определенную законом или договором.

Согласно п. 10.1 Договора в случае просрочки внесения какого-либо из платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением Ответчиком сроков перечисления арендной платы, установленных Договором, образовалась задолженность по выплате неустойки по состоянию на 22.03.2924г.. в размере 445 345,90 руб.

Расчет судом проверен и признан верным.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки в размере 445 345,90 руб. подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Учитывая изложенное, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению, так как истец обосновал сумму иска, представил в материалы дела доказательства задолженности ответчика. 

Госпошлина по делу относится на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 307-310, 330, 614 ГК РФ, ст.ст. 65, 110, 123, 124, 136, 137, 156, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Взыскать с АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ "АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКИХ НАУК" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.12.2021, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "НИКОЛОЯМСКАЯ" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.01.2016, ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 902 709,68 рублей (Девятьсот две тысячи семьсот девять рублей 68 копеек), задолженность по оплате депозита в размере 824 000,00 руб. (Восемьсот двадцать четыре тысячи рублей 00 копеек), неустойку в размере 445 345,90 руб. (Четыреста сорок пять тысяч триста сорок пять рублей 90 копеек), расходы по уплате госпошлины в размере 33 860,00 (Тридцать три тысячи восемьсот шестьдесят рублей 00 копеек).

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья:                                                                                                 В.Г. Дружинина