Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-43962/2021

29 апреля 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  29 апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга 

ответчик: 1. общество с ограниченной ответственностью "СК "Монолит"; 2. индивидуальный предприниматель ФИО2 

о взыскании

при участии согласно протокола судебного заседания от 16.04.2024;

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" (далее – ответчик 1, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 31.03.2020 в размере 1 186 210 руб. 10 коп. и неустойки по состоянию на 12.05.2020 за просрочку вышеуказанного платежа в размере 188 607 руб. 41 коп., а также неустойки начиная с 13.05.2020 в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы.

Определением от 28.05.2021 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Определением от 01.09.2021 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым заканчивается рассмотрение по существу дела № А56-155797/2018. 

Протокольным определением от 16.12.2022, в отсутствие возражений сторон, суд возобновил производство по делу.

Определением от 16.12.2022 суд привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик 2, Предприниматель).

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2023 в связи с назначением ФИО3 на должность судьи Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда дело № А56-43962/2021 передано в производство судье Балакир М.В. 

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.08.2023 в связи с назначением Балакир М.В. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело передано для рассмотрения в производство судье Целищевой Н.Е.

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2023 в связи с назначением Целищевой Н.Е. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суд, дело передано для рассмотрения в производство судье Бугорской Н.А. 

Распоряжением Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2023 в связи с назначением Бугорской Н.А. на должность судьи Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, дело передано для рассмотрения в производство судье Нетосова С.В.

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось.

В судебном заседании 16.04.2024 представитель Общества против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзывах и письменных пояснениях. Представитель Предпринимателя также поддержал доводы своих возражений; ходатайствовал об оставлении искового заявления в отношении ответчика 2 без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Суд в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Дело рассмотрено в отсутствие истца в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Донк" (арендатор) заключили договор от 17.01.2008 N 13/ЗКС-04214 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 23 900 кв. м с кадастровым номером 78:12:6303:18 (в настоящее время кадастровый номер 78:12:0006303:18), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Крыленко, уч. 1 (северо-восточнее пересечения с Дальневосточным проспектом), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса сроком действия до 24.12.2010.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 4 договора.

Согласно пункту 4.1 договора общая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендатором за период действия договора, составляет 191 400 000 руб.

Пунктом 4.3.1 договора установлено, что арендная плата перечисляется поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока проектирования и строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга, с начислением на подлежащую уплате сумму процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Арендатор при условии отсутствия задолженности по договору и наличия подтверждения арендодателя о перечислении арендатором денежных средств, составляющих арендную плату по договору, за период, составляющий не менее половины оставшегося срока действия договора, вправе передать права и обязанности арендатора в залог (пункт 6.4.1 договора).

В силу пункта 8.3 договора за несвоевременное перечисление арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.12.2010 N 3 к договору, в котором стороны установили срок действия договора до 31.05.2013, кроме того, согласовали, что участок предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального комплекса.

Указанным дополнительным соглашением также установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в три очереди.

Квартальная арендная плата с 01.01.2011 установлена в размере 96 028 руб. 86 коп.

Пунктом 4.8 договора в редакции указанного дополнительного соглашения арендодателю предоставлено право в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования объекта в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 срок окончания строительства 2-й и 3-й очередей продлен до 31.05.2016, общий срок действия договора установлен до 31.05.2016, договор дополнен пунктом 7.6, предусматривающим обязанность арендатора предоставить арендодателю ведомость инвентаризации земельного участка, подготовленную Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества", (далее - Предприятие).

Права арендатора 07.04.2017 переданы Обществу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором денежных обязательств по договору и возникновение задолженности за период 01.10.2019-31.03.2020, Комитет направил в адрес Общества претензии от 27.11.2019 № 7954-пр./19 и от 20.03.2020 № ПР-9269/20-0-0 с требованием уплатить образовавшуюся задолженность и начисленные пени.

Оставление указанной претензии без удовлетворения, послужило основанием для обращения Комитета в суд настоящим иском.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса).

Суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств (статьи 9 и 65 АПК РФ).

В силу статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, имеет регулируемый характер, ее размер определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения платы за земельные участки устанавливаются Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", из которых следует, что размер арендной платы дифференцирован в зависимости от функционального использования земельного участка. Виды функционального использования территории определяются на основании предоставляемой арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной Предприятием (в настоящее время - Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества"); для уточнения функционального использования земельного участка могут предоставляться и иные документы.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как установлено судом, ранее в рамках дела Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области № А56-155797/2018 рассматривались требования Комитета к Обществу о взыскании 3 866 715 руб. 60 коп. задолженности по договору за период с 01.04.2015 по 31.03.2018, 1 451 458 руб. 90 коп. пеней за просрочку перечисления арендной платы, начисленных по состоянию на 16.03.2018, а также пеней, начисленных до момента фактического исполнения обязательства.

В рамках дела N А56-155797/2018 (часть 2 статьи 69 АПК РФ) судами установлено, что согласно представленной ведомости инвентаризации арендуемого земельного участка площадью 23 900 кв. м по функциональному использованию территории по состоянию на 02.04.2015, выполненной Предприятием, на основании которой Комитет произвел расчет арендной платы, части земельного участка площадью 3429,7 кв. м и 1143,3 кв. м используются под торговый центр в стадии отделочных работ с прилегающей территорией, на территории площадью 19 189,0 кв. м ведется строительство жилых и нежилых объектов, тип 1 (строительство многофункционального комплекса на основании разрешения на строительство от 11.08.2014 N 78-12026320-2014), часть площадью 138 кв. м занята садово-парковым хозяйством.

Как установлено судами в ходе повторного рассмотрения дела № А56-155797/2018, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдала ООО "Донк" разрешение от 17.04.2014 № 78-1212в-2014 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многофункционального комплекса общей площадью 4412,4 кв. м, поставленного на государственный кадастровый учет 11.06.2014 с присвоением кадастрового номера 78:12:0006303:8344. В отношении указанного объекта зарегистрированы 06.03.2015 - право собственности ООО "Донк", 08.04.2015 - переход права собственности к ООО "ПитерСтрой", 09.08.2016 - переход права собственности к ФИО4, 30.08.2016 - переход права собственности к предпринимателю ФИО2, который является собственником объекта в настоящее время.

В связи с этим суд апелляционной инстанции в постановлении от 27.03.2022 по делу № А56-155797/2018 с учетом положений статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ пришел к выводу, что с переходом права собственности на здание (с даты государственной регистрации) к каждому из собственников здания последовательно переходили права и обязанности арендатора по договору в отношении соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, в отношении остальной (незастроенной) части арендуемого по договору земельного участка обязанным лицом оставалось Общество.

Таким образом, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-155797/2018 (часть 2 статьи 69 АПК РФ), исходя из ведомости инвентаризации земельного участка общей площадью 23 900 кв. м за Обществом сохранялась обязанность уплачивать арендную плату за незастроенную часть площадью 19 327 кв. м (с учетом части, занятой садово-парковым хозяйством) земельного участка по соответствующим ставкам, а в части площадью 4573 кв. м, занятой согласно ведомости зданием торгового центра, землепользование должен был оплачивать каждый из собственников в период, когда здание находилось в его собственности.

Таким образом, расчет задолженности, произведенный Комитетом, судом не принимается, поскольку противоречит обстоятельствам, установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-155797/2018. При этом, исковые требования Комитет не уточнял.

В ходе рассмотрения спора Комитет в письменных пояснениях представил справочный расчет размера аренды, подлежащей уплате за 1 квартал ООО «СК «Монолит»:

766,57 руб.*19 189 кв.м. * 0,04(Кф) * 0,6(КП) * 1,24(КД)=437 761,02 руб. 

766,57 руб. * 138 кв.м. *0,02 (Кф)* 1 (Кп) * 1,24 (Кд) = 2 623,51 руб. 

(2 623,51 + 437 761,02)/4=110 096,13 руб. в квартал.

При этом, арендная плата за взыскиваемый период оплачивалась ответчиком, что подтверждается платежным поручением №711 от 04.10.2019 г. (внесение арендной платы за период с 01.10.2019 г. по 31.12.2019 г. в размере 109 440 руб.), платежным поручением №11 от 10.01.2020 г. (внесение арендной платы за период с 01.01.2020 по 31.03.2020 г. в размере 109 440 руб.).

Таким образом, задолженность ООО «СК «Монолит» за 4 кв. 2019 г. и 1 кв. 2020 не может превышать 1 312,26 руб. ((110 096,13 – 109 440)*2=1 312,26 руб.), о чем также указал Комитет в своих письменных пояснениях.

Арбитражным судом установлено, что на стороне Общества имеется переплата по арендным платежам. Так, как следует из материалов дела, за период с 01.01.2019 по 31.03.2019 арендная плата составила 110 096 руб. 13 коп., ответчик 11.02.2019 г. в счет погашения задолженности по арендной плате перечислил Комитету 114 000 руб., что превысило размер задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.01.2019 по 31.03.2019, на 3 903 руб. 87 коп. (указанный факт установлен решением арбитражного суда от 20.12.2022 по делу № А56-54701/2019).

В решении суда от 29.12.2022 г. по делу № А56-82658/2019 со ссылкой на указанную выше произведенную ответчиком переплату в размере 3 903 руб. 87 коп. суд при определении задолженности Общества по арендной платы за период с 01.04.2019 по 30.06.2019 указал, что с учетом переплаты за предыдущий период долг за третий квартал 2019 год отсутствует. В частности, в решении от 29.12.2022 г. по делу № А56-82658/2019 суд зачел задолженность ответчика по арендной плате в размере 656,13 в счет переплаты.

Таким образом, с учетом судебных актов по делам № А56-82658/2019 № А56-54701/2019 и установленных в рамках их рассмотрения фактических обстоятельств, сумма переплаты по арендной плате составляет 3 247,74 руб. (3 903 руб. 87 коп.- 656 руб. 13 коп.).

Далее в рамках дела №А56-82448/2022 суд также учел переплату и отказал во взыскании с ООО «СК «Монолит» задолженности в размере 656,13 руб. (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2024 по делу №А56-82448/2022).

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора, переплата по арендной плате составляет 2 591,61 руб. (3 903 руб. 87 коп.- 656 руб. 13 коп.- 656 руб. 13 коп.), что превышает размер задолженности за спорный период в сумме 1 312,26 руб.

При этом, арбитражный суд учитывает, что указанная плата вносилась по действующему договору аренды, в силу положений статьи 200 ГК РФ, а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 4864/2010, течение срока исковой давности по требованию о возврате неосновательного обогащения в виде излишне внесенной арендной платы не может начаться ранее прекращения договора аренды. Нарушение прав арендатора происходит не в момент осуществления им платежа, превышающего договорную величину, а после прекращения договора аренды, когда остающиеся у арендодателя средства не могут более засчитываться в счет арендных платежей.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для отказа в учете названной суммы в счет оплаты за указанный в иске период.

Таким образом, оценив собраннее по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии на стороне Общества задолженности по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем, исковые требования Комитета к ООО «СК «Монолит» удовлетворению не подлежат.

Относительно требований Комитета, заявленных к Предпринимателю, суд отмечает следующее.

В силу части 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

К исковому заявлению должны прилагаться документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом (пункт 7 части 1 статьи 126 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" (далее - постановление N 18) в случае, если требования каждого из истцов могут быть рассмотрены самостоятельно, соблюдение предусмотренного законом или договором досудебного порядка урегулирования спора является обязательным для всех этих лиц (часть 3 статьи 46 АПК РФ).

Согласно пункту 8 постановления N 18, если требование предъявляется к нескольким ответчикам, то обязательный досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден истцом в отношении каждого из них (статьи 125, 126 АПК РФ).

При этом, если названный порядок соблюден применительно к одному из ответчиков и рассмотрение дела без участия других лиц в качестве соответчиков, в отношении которых такой порядок не соблюдался, возможно, то досудебный порядок считается соблюденным и дело подлежит рассмотрению только с участием соответствующего ответчика (часть 2 статьи 40 ГПК РФ, часть 2 статьи 46 АПК РФ).

Вместе с тем, при невозможности рассмотрения дела без участия всех ответчиков (например, требование о расторжении договора) досудебный порядок должен быть соблюден в отношении каждого из них (часть 3 статьи 40 ГПК РФ, часть 5 статьи 46 АПК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Более того, судом учтено, что в силу пункта 28 постановления N 18 суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ).

Как следует из материалов дела настоящее исковое заявление подано Комитетом в суд в мае 2021, определением от 16.12.2022 суд по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве соответчика Предпринимателя.

Как видно из материалов дела, претензионный порядок в отношении предпринимателя Комитетом не соблюден, более того, Комитет конкретное материально-правовое требование к предпринимателю не заявил, при этом ходатайство предпринимателя об оставлении искового требования к нему без рассмотрения заявлено до рассмотрения спора по существу.

С учетом указанного, арбитражный суд пришел к выводу о несоблюдении Комитетом досудебного порядка урегулирования спора в отношении требований к Предпринимателю, а потому исковые требования Комитета в соответствующей части в силу части 4 статьи 148 АПК РФ подлежали оставлению без рассмотрения.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении заявленных требований к обществу с ограниченной ответственностью "СК "Монолит" отказать.

Исковые требования к индивидуальному предпринимателю ФИО2 оставить без рассмотрения.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Нетосов С.В.