АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46045/19

22 июля 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 июля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            22 июля 2020 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мариненко Е.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом города Батайска

к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>

о взыскании задолженности в размере 711 289 рублей 16 копеек, пени в размере 197 710 рублей 71 копейка

при участии:

от истца: представитель ФИО1 по доверенности от 01.11.2019.

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 01.08.2018 (до перерыва), представитель ФИО3 по доверенности от 09.10.2017 (после перерыва)

установил:

Комитет по управлению имуществом города Батайска обратился в суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща" с требованием о взыскании задолженности в размере 711 289 рублей 16 копеек, пени в размере 197 710 рублей 71 копейка.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на непринятие истцом мер к изменению кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании объявлен перерыв. После перерыва судебное заседание продолжено.

Ответчик поддержал позицию по спору.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом города Батайска (арендодатель) и ООО «Стройкомплекс» (арендатор) заключен договор аренды от 27.11.2009 №4654, в соответствии с условиями которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 61:46:0012401:213, площадью 50848 кв.м, с разрешенным видом использования в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1. договор заключен на срок 7 лет.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен  в сумме 313 576 рублей 94 копейки в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи от 27.11.2009.

На основании договора об уступке прав требования от 22.09.2011 № 4654/1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 27.11.2009 №4654 перешли к жилищно-строительному кооперативу "Березовая роща".

Соглашением от 11.03.2016 стороны внесли изменения в п. 1.1 договора аренды от 27.11.2009 №4654 в части площади земельного участка – 16762 кв.м.

На основании постановления Администрации города Батайска от 04.04.2016 № 689 и кадастровой выписки от 08.04.2016 № 61/001/16-309873 сторонами заключено соглашение от 20.04.2016 о внесении изменений в договор аренды от 27.11.2009 №4654 в части разрешенного вида использования земельного участка. В соответствии с изменениями земельный имеет разрешенный вид использования – дороги, проезды.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В соответствии с пунктом 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Договор аренды от 27.11.2009 № 4654 заключен после вступления в силу Земельного кодекса, следовательно, размер арендной платы определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность по арендной плате в размере 711 289 рублей 16 копеек за период с 01.01.2015 по 31.03.2019, пени в размере 197 710 рублей 71 копейка за период с 21.12.2011 по 11.06.2019.

Истцом произведен расчет задолженности исходя из кадастровой стоимости земельного участка 13 765 624 рубля 88 копеек.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Истцом представлен акт сверки по состоянию на 18.05.2018, свидетельствующий о признании ответчиком долга.

Представитель ответчика заявил о том, что, по объяснениям председателя кооператива,  такой акт им не подписывался, однако этом в надлежащем процессуальном порядке акт как доказательство по делу ответчиком не оспорен, о его фальсификации не заявлено.

На основании пункта 1 статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Таким образом, ответчик не опроверг довода о перерыве срока исковой давности, судом сделан вывод о том, что  срок исковой давности истцом не пропущен.

Возражая против удовлетворения иска по существу, ответчик ссылается на  следующее.

На основании постановления Администрации города Батайска от 04.04.2016 № 689 и кадастровой выписки от 08.04.2016 № 61/001/16-309873 сторонами заключено соглашение от 20.04.2016 о внесении изменений в договор аренды от 27.11.2009 № 4654 в части разрешенного вида использования земельного участка. В соответствии с изменениями земельный имеет разрешенный вид использования – дороги, проезды, что отражено в актуальной выписке из ЕГРН об участке.

Постановлением Правительства Ростовской области № 778 от 25.11.2014 утверждены группы видов разрешенного использования земельных участков населенных пунктов. В соответствии с данным постановлением земельные участки улиц, проездов, тупиков отнесены к 16-й группе видов разрешённого использования земельных участков.

Указанным постановлением установлены средние значения удельных показателей стоимости по группам видов разрешённого использования, однако в нем отсутствует УПКС по 16-й группе видов разрешённого использования, что говорит о том, что данный показатель для 16-й группе равен нулю, а кадастровая стоимость земельных участков, отнесённых к данному группе видов разрешённого использования, равна 1 рублю.

Таким образом, при формировании земельного участка с разрешённым использованием дороги, проезды его кадастровая стоимость должна была быть изменена и равняться 1 рублю.

Из пункта 8.5.2 договора аренды от 27.11.2009 № 4654 следует, что размер годовой арендной платы за земельные участки устанавливается и изменяется в соответствии с видами разрешённого использования на основании нормативных актов Российской Федерации и (или) Ростовской области  и (или) органов местного самоуправления, регулирующих исчисление размера арендной платы на момент заключения договора аренды вновь образованного земельного участка.

Следовательно, КУИ города Батайска при изменении разрешённого использования земельного участка на «дороги, проезды» должен был изменить кадастровую стоимость земельного участка на соответствующую данному виду разрешённого использования.

Истцом изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:46:0012401:213 не произведено.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 26 июня 2020 года по делу А53-9363/2019 указал на недопустимость формального подхода при определении арендной платы и необходимость установления при разрешении спора обстоятельств, касающихся отнесения спорного земельного участка к определенному виду разрешенного использования, для целей определения размера арендной платы как регулируемой цены.

С учетом изложенного, суд полагает правомерным начисление арендной платы с учетом удельного показателя и кадастровой стоимости участка с разрешенным использованием - дороги, проезды. Непринятие муниципальным  органом мер к соответствию кадастровой стоимости участка виду его разрешенного использования, не может служить основанием для отнесения на ответчика неправомерно исчисленной арендной платы.

Как указано, удельный показатель для таких участков равен нулю, а кадастровая стоимость равна 1 рублю.

При произведении расчета арендной платы с учетом указанных показателей, задолженность ответчика по арендной плате отсутствует, поскольку ранее внесенными платежами покрывается плата, исчисленная по указанным показателям.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.