АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, 

<

...>,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-5360/2025

г. Тюмень

08 августа 2025 года

Резолютивная часть оглашена 30.07.2025г.

Полный текст изготовлен 08.08.2025г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Аникиной Д.С., рассмотрев в судебном заседании иск

ООО «Доктор АРБИТАЙЛО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, истец) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, ответчик) 

о взыскании 371564,52 рублей

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 26.12.2024 №34

от ответчика: ФИО3, доверенность от 02.04.2025 №77/515-н/77-2025-4-448

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 21.03.2025 поступило исковое заявление ООО «Доктор АРБИТАЙЛО» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании:

- 178500,00 рублей невозвращенную часть обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16,

- 193064,52 рублей излишне уплаченную сумму постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16,

- расходов по оплате государственной пошлины в размере 23578,00 рублей. 

Из материалов дела следует, что 18.04.2016 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Доктор АРБИТАЙЛО» (арендатор) заключен договор № МН-БТ-А-1/16 аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование - аренду помещение, назначение нежилое, общая площадь 632,7 кв.м, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 72:23:0218005:5199 (далее - помещение). Согласно п.6.5 договора, в обеспечение обязательств арендатора по своевременному и полному внесению арендных платежей по настоящему договору, арендатор в течение 5 банковских дней с момента подписания договора перечисляет на расчетный счет арендодателя сумму обеспечительной меры в размере 315000,00 рублей (с учетом дополнительного соглашения от 20,09.2021 к договору). Сумма обеспечительной меры, внесенная арендатором в соответствии с п.6.5 договора, засчитывается в счет погашения арендной платы (или ее части) за последний месяц аренды (п.6.6 договора). Платежными поручениями №326 от 28.04.2016, №4333 от 07.10.2021 сумма обеспечительной меры внесена арендатором на счет арендодателя. Срок аренды определен в разделе 2 Договора и составляет 11 месяцев, начиная с 20.04.2016 года. Сторонами согласовано, что срок аренды исчисляется с момента подписания акта приема-передачи и фактической передачи помещений. Если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (п.2.1 договора). Согласно разделу 6 договора, арендная плата состоит из двух частей - постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за пользование помещением составляет 315000,00 рублей за помещение. Переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения, содержания общих площадей здания и прилегающей территории, а также прочих затрат, предусмотренных действующим законодательством и перечисленных в платежных документах, выставляемых арендодателю организацией, обслуживающей здание. Переменная часть пересчитывается ежемесячно в зависимости от объема и стоимости предоставленных услуг. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении (п.6.1.5 договора).

Как указывает истец уведомлением от 14.06.2024 №11.24-Б арендодатель уведомил арендатора об одностороннем расторжении договора. По итогам предварительного осмотра помещения, арендодателем в адрес арендатора письмом №20.24-Б от 02.08.2024 направлен перечень замечаний, которые необходимо устранить до последующей передачи помещения. 

Письмом от 05.08.2024 №343 арендатор уведомил об устранении вышеуказанных дефектов и готовности передать помещение арендодателю 06.08.2024, в назначенную дату арендодатель своего представителя для осмотра не направил.

08.08.2024 письмом №42.24-МТ арендодатель выразил согласие в осуществлении приемки нежилого помещения 12.08.2024 при соблюдении следующих условий: устранение замечаний в срок до 12.08.2024; внесение арендной платы в размере 178500,00 рублей не позднее 15.08.2024 года. При отсутствии оплаты в указанный срок, указанная сумма подлежит зачету из суммы обеспечительного платежа.

Данный перечень условий приемки нежилого помещения является закрытым, иных условий для подписания акта приема-передачи арендатору не выставлялось.

Как указывает истец и подтвердил в судебном заседании представитель ответчика, арендатором в полном объеме исполнены вышеуказанные условия: устранены замечания, указанные в письме №20.24-Б от 02.08.2024, сумма арендной платы в размере 315000,00 рублей внесена 30.07.2024 (платежное поручение №3064). При этом, на приемку помещения представитель арендодателя не явился, мотивированного отказа не предоставил.

Акт приёма-передачи (возврата) помещения подписан истцом в одностороннем порядке 12.08.2024 в присутствии представителя управляющей компании. В связи с отсутствием представителя арендодателя при фиксации факта прекращения пользования помещением, данный акт вместе с ключами от помещения курьерской службой передан 13.08.2024 арендодателю, что дополнительно свидетельствует о невозможности использования помещения после указанной даты. 

В связи с чем, оплата постоянный части арендной платы за август 2024 года, по расчету истца, должна составить 121935,48 рублей (за период с 01.08.2024 по 12.08.2024 года). В связи с излишне выплаченными денежными средствами в размере 193064,52 рублей в адрес арендодателя направлена претензия №536 от 02.12.2024 о возврате излишне уплаченной суммы. Ответа на претензию не последовало, денежные средства в адрес арендатора не возвращены. Кроме того, из оплаченного при заключении договора обеспечительного платежа в размере 315000,00 рублей арендодателем 04.10.2024 возвращено 136500,00 рублей, остальная часть в размере 178500,00 рублей не возвращена (претензия №462 от 18.10.2024 года). Указанные обстоятельства послужили причиной обращения истца в суд с настоящим иском.

25.03.2025 исковое заявление принято к производству суда, дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). 

04.04.2025 от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела по общим правилам искового производства

14.04.2025 вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает на то, что требования истца о возврате суммы обеспечительного платежа и излишне уплаченной суммы постоянной части арендной платы по договору являются необоснованными, не доказанными и не подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить в полном объеме; представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в отзыве, протокольно подтвердил, что замечания указанные в письме от 02.08.2024 №20.24-Б (л.д.62-63) истцом устранены в полном объеме.

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению, а доводы отзыва ответчика отклонению, исходя из следующего:

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ч.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (ч.2 ст.614 ГК РФ). Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Совокупное толкование норм п.1 ст.606, п.1 ст.614, ст.622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю. 

Вместе с тем, обязанность арендатора по внесению арендной платы обусловлена не только формально-юридическим содержанием договорной связи, но и фактическим получением от арендодателя встречного предоставления. 

Так, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 №13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п.1 ст.328 ГК РФ).

Пунктом 2 ст.328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Как усматривается из материалов дела, фактически арендные правоотношения между сторонами прекращены, что подтверждается актом приема-передачи ключей. Данный акт вместе с ключами от помещения, являющегося объектом аренды, 13.08.2024 передан арендодателю курьерской службой.

По смыслу ст.ст.606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (п.10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 №3182-О, положения п.2 ст.328, п.1 ст.612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом, п.1 ст.612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с п.2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В п.4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права и правовых позиций высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (если иное непосредственно не вытекает из закона), освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о невозможности ООО «Доктор АРБИТАЙЛО» с 13.08.2024 пользоваться спорным помещением, в связи с тем, что ключи от арендуемого помещения переданы арендодателю, в отсутствие доказательств возможности эксплуатации и действительной эксплуатации помещения истцом после передачи ключей арендодателю. 

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьи 1109 Кодекса.

Согласно ст.1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению, в частности, к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Как следует из материалов дела, а также условий п.6.1.5 договора, что оплата постоянный части арендной платы за август 2024 года должна составить 121935,48 рублей (за период с 01.08.2024 по 12.08.2024), в связи чем, излишне оплаченные денежные средства в размере 193064,52 рублей подлежат возврату истцу. 

Согласно п.1 ст.381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п.2 ст.1062 ГК РФ по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (гарантийный платеж).

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (абз.2 п.1 ст.381.1 ГК РФ).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором п.1 ст.381.1 ГК РФ, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Принимая во внимание, что срок возврата обеспечительного платежа не согласован сторонами при заключении договора, считаем, что по общему правилу его возврат должен быть осуществлен в семидневный срок со дня предъявления требования о его возврате (п.2 ст.314 ГК РФ).

Исключением из этого правила является случай, когда арендодатель производит удержание из обеспечительного депозита сумм, являющихся задолженностью арендатора.

В нарушение требований ст.65 АПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств того, что у него имелись основания для удержания денежных средств, внесенных истцом в качестве обеспечительного платежа по договору, в счет погашения какой-либо задолженности ООО «Доктор АРБИТАЙЛО».

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с разъяснениями, закрепленными в п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает, правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате ошибочно исполненного.

При таких обстоятельствах денежные средства в размере 178500,00 рублей невозвращенная часть обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16, 193064,52 рублей излишне уплаченная сумма постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «Доктор АРБИТАЙЛО».

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 23578,00 рублей подлежат взысканию с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «Доктор АРБИТАЙЛО».

Руководствуясь ст.ст.110, 112, 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «Доктор АРБИТАЙЛО» 178500,00 рублей невозвращенную часть обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16, 193064,52 рублей излишне уплаченную сумму постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 18.04.2016 №МН-БТ-А-1/16, расходов по оплате государственной пошлины в размере 23578,00 рублей. 

Выдать исполнительный лист в установленном порядке.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.

 Судья

Маркова Н.Л.