АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-10170/2022

г. Новосибирск

17 марта 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «НТПЗ» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск 

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604, расположенного по адресу: 

<

...> в собственность, 

при участии представителей:

заявителя – ФИО2 – доверенность №25 от 06.04.2022, паспорт, 

заинтересованных лиц – ФИО3 – доверенность №01/40/01350 от 21.03.2022, служебное удостоверение,

эксперт – ФИО4 – паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «НТПЗ» (далее – заявитель, ООО «НТПЗ») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Мэрии города Новосибирска в лице Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска о признании незаконным отказа от 14.03.2022 №31/19/3507 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604, расположенного по адресу: 

<

...> обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 по льготной цене (2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка), его подписания, а также направления проекта указанного договора  для подписания заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня вступления решения с уда в законную силу.

В судебном заседании заявитель поддержал требования в полном объеме. 

Мэрия города Новосибирска возражала против удовлетворения заявленных требований, представила отзыв на заявление (л.д.114-115,), в котором указывает, что для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 предусмотрены параметры застройки территории: минимальный процент застройки - 20%, при этом процент застройки земельного участка в настоящее время составляет 12,06%.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения. При этом в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием. В силу статьи 65 АПК РФ заявитель не освобожден от обязанности подтвердить нарушение своих прав и законных интересов оспариваемыми ненормативными правовыми актами, решениями, действиями (бездействием) государственных органов и их должностных лиц.

Как следует из материалов дела, заявитель является собственником объекта недвижимости здание склада с кадастровым номером 54:35:061490:1610, площадью 993,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1604, предоставленном предыдущему собственнику по договору аренды № № 125687/145-17 от 20.04.2017 для целей эксплуатации здания. Разрешенное использование земельного участка - объекты производственного назначения.

Заявитель обратился с заявлением (вх. № 101188 от 16.02.2022) о выкупе указанного выше земельного участка. 

Письмом от 14.03.2022 № 31/19/03507 заинтересованное лицо отказало в предоставлении в собственность земельного участка в связи с тем, что площадь земельного участка существенно превышает площадь здания, расположенного на нем, в связи с чем площадь указанного земельного участка не является необходимой для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610.

Полагая отказ мэрии в предоставлении в собственность земельного участка незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, имеет исключительное право на приобретение в собственность или аренду земельного участка, находящегося под объектом недвижимости и необходимого для его обслуживания.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 Согласно пунктам 1 и 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания.

 Однако в соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Следовательно, заявитель в рамках настоящего спора должен доказать, что весь земельный участок заявленной площадью, на котором расположен принадлежащий заявителю объект недвижимого имущества, необходим для их эксплуатации или сформировать и испрашивать без торгов такую часть спорного участка, на которой этот объект располагается и которая необходима для его обслуживания. 

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.

Из вышеприведенных нормативных положений земельного законодательства и правовых позиций высшей судебной инстанции следует, что предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.

При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и заключение договора аренды земельного участка не могут выступать доказательствами размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

В ходе судебного разбирательства заинтересованным лицом не оспаривался факт нахождения объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, в границах испрашиваемого земельного участка. Указанное обстоятельство подтверждается сведениями публичной кадастровой карты.

В соответствии со статьей 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии установленной данной нормой условий, в том числе, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенной от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Размер испрашиваемого земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Противоположное толкование ведет к тому, что, злоупотребляя правом, возможно без аукциона приобрести участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости, в связи с чем размер испрашиваемого земельного участка должен быть экономически обоснованным.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:1604 расположен в территориальной зоне производственной деятельности (П-1), вид разрешенного использования земельного участка – объекты производственного назначения.

В соответствии с абзацем 7 пункта 4 части 2 статьи 45 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (далее – Правила), минимальный процент застройки в зоне П-1 в границах земельного участка для объектов капитального строительства с указанным видом разрешенного использования - 20 %, максимальный процент застройки - 80 %. При этом согласно абзацу 14 пункта 2 части 2 Правил предельный размер земельного участка минимальный - 0,1 га, максимальный - 350 га.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604  - 8 898 кв.м, площадь здания, принадлежащего заявителю – 1073,3 кв.м, что составляет 12,6%. Между тем в ходе судебного разбирательство, заявитель полагал, что заинтересованным лицом необоснованно не учтена необходимость организации открытой площадки для стоянки автомобилей сотрудников и посетителей, технологических проездов автотранспорта с весовой, площадь открытого пункта приема и сортировки металла, а также тоннели прохождения инженерных коммуникаций. Кроме того, заявлено о невозможности образования земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604.  

В ходе судебного разбирательства заинтересованное лицо заявило ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения площади земельного участка, необходимой для целей эксплуатации (использования)  по назначению объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610, расположенного по адресу: 

<

...> в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, исходя из площади (8 898 кв.м.) земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604, определения возможности образования такого земельного участка.

Определением арбитражного суда от  31.08.2022 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО4  Автономной некоммерческой организации Центр независимой экспертизы и оценки «Окис эксперт», на разрешение эксперта поставлен вопрос: какова площадь земельного участка, необходимая для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610, расположенного по адресу: 

<

...> в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, исходя из площади земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 (8 898 кв.м)? Возможно ли образование такого земельного участка?

Согласно заключению эксперта №22-49 (том 3 л.д. 2-29) минимально допустимая площадь земельного участка, необходимого для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости -  нежилого здания с кадастровым номером 54:35:061490:1610, расположенного по адресу: 

<

...> в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм составляет 3976 кв.м. Установлено, что образование такого земельного участка возможно. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое оценивается судом в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, в совокупности с иными допустимыми доказательствами по делу.

Ссылаясь на то, что заключение эксперта №22-49 содержит неточности и не основывается на однозначных фактах, заявитель ходатайствовал о назначении дополнительной экспертизы с предоставлением эксперту  информации, необходимой для расчета площади земельного участка, а именно проектной документации, технологической схемы размещения склада.

Исходя из положений части 1 статьи 87 АПК РФ и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении дополнительной  экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда.

Эксперт ФИО4 в судебном заседании дала пояснения по заключению эксперта №22-49. Относительно указания в экспертном заключении на осуществление расчетов в отсутствие в материалах дела информации о проектных габаритах автотранспорта, прибывающего на разгрузку-погрузку, информации о проектной численности человек, которые должны работать в здании, иной проектной документации эксперт пояснил, что в ходе осмотра им выяснялся вопрос о наличии такой документации у лиц, участвующих в деле, с целью подачи соответствующего ходатайства в суд, между тем, было сообщено об отсутствии такой документации. В ходе опроса эксперт указал, что образование земельного участка для целей эксплуатации (использования) объекта недвижимости заявителя в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства с учетом действующих строительных норм и правил, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм возможно путем раздела земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:1604 и не приведет к невозможности использования оставшейся после раздела площади земельного участка. Кроме того, эксперт пояснил, что проезд шириной 4,8 метра (л.д. 23 т.3) изображен схематично в случае образования земельного участка в форме прямоугольника, однако конфигурация земельного участка позволяет образовать земельный участок иной формы с целью оставления проезда шириной 5,5 метра.

Суд, проанализировав заключение №22-49, не усмотрел неясности и не усомнился в обоснованности данного заключения.

Само по себе несогласие заявителя с заключением судебной экспертизы не влечет признание заключения недопустимым доказательством, оснований для сомнения в компетентности эксперта у суда не имеется. Достоверность сведений, содержащихся в рассматриваемом экспертном заключении, не опровергается иными доказательствами по делу.

Представленную заявителем проектная документацию «Технологическая схема размещения склада металлопрокат, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1604», шифр 023-01-ТХ2 суд признает не относимым доказательством по делу, поскольку данная документация, как указано в ее тексте, подготовлена только в 2022 году (без указания месяца), представлена в суд по результатам проведенной судебной экспертизы, по существу представляет собой планируемое заявителем использование земельного участка в случае приобретения его в собственность. При этом в судебном заседании представитель заявителя пояснила, что иная документация на объект недвижимости у общества отсутствует, дату подготовки представленной проектной документации сообщить не может. 

Учитывая, что определение достаточности экспертного заключения является прерогативой суда, суд в силу статьи 87 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленного ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

С учетом изложенного, суд соглашается с доводами заинтересованного лица о том, что заявитель не обосновал необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации здания.

В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Принимая во внимание отказ суда в удовлетворении требования заявителя, у  суда нет оснований для возложения на мэрию города Новосибирска обязанности по направлению проекта договора купли-продажи земельного участка заявителю. Относительно цены выкупа земельного участка суд полагает необходимым отметить, что мэрией города Новосибирска в адрес общества не направлялся проект договора купли-продажи земельного участка, а, следовательно, основания полагать, что между сторонами могли возникнуть разногласия по данному вопросу, которые могут быть переданы на рассмотрение суда, у суда отсутствуют.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Судебные расходы по уплате государственной пошлины распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявления отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества «НТПЗ» в пользу мэрии города Новосибирска расходы на проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья

Ю.А. Петрова