Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-124351/2019

20 февраля 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  12 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  20 февраля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ДОРМАРКЕР"; ответчик: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ АННИНСКОЕ ГОРОДСКОЕ ПОСЕЛЕНИЕ ЛОМОНОСОВСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года: 

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 22.11.2019

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 09.01.2020,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ДОРМАРКЕР" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга к Администрации муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области  с требованием внести изменения в Договор о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года: 

пункт 3.1.3. Договора изложить в новой редакции: «3.1.3. В срок не позднее 84   (Восьмидесяти четырех) месяцев с момента заключения настоящего Договора:».

Пункт 3.1.4. Договора изложить в новой редакции: «3.1.4. В срок не позднее 10 (Десяти) лет с момента заключения настоящего Договора:».

В пункте 5.1. Договора слова «8 (Восьми лет)» заменить на слова «10 (Десяти) лет».

Представитель заявителя в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявления в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании представил отзыв на заявление.

Представленные документы приобщены к материалам дела в порядке статей 66, 131 АПК РФ.

В соответствии с требованиями статей 136, 137 АПК РФ арбитражный суд перешел из предварительного судебного заседания в основное судебное заседание.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд установил следующее.

 22 декабря 2014 года между Администрацией и Обществом был заключен Договор №1 о развитии застроенной территории (далее - Договор) на части территории д. Лесопитомник Ломоносовского района Ленинградской области ориентировочной площадью 11.09 га, согласно Перечню планируемых к развитию застроенных территорий МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (Приложение № 1 к Договору) и Картографическому материалу д. Лесопитомник с отображением земельных участков, исключенных из плана развития застроенной территории и земельного массива включенного в план развития застроенной территории МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (Приложение № 2 к Договору).

Статус муниципального образования Аннинское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области был изменен с сельского поселения на городское на основании Областного закона Ленинградской области от 29.12.2016 №116-оз.

В соответствии с условиями Договора Общество приняло на себя следующие обязательства:

п. 3.1.3. В срок не позднее 36 (Тридцати шести) месяцев с момента заключения настоящего Договора:

3.1.3.1.Создать либо приобрести, а также передать в муниципальнуюсобственность благоустроенные жилые помещения (отдельные квартиры) дляпредоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, расположенных на застроенной территории, согласно приложению 4 к указанному Договору.

Передаваемые квартиры должны быть равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям, отвечать установленным требованиям и находиться в границах населенного пункта д. Лесопитомник Ломоносовского района либо с согласия в письменной форме граждан - в границах другого населенного пункта, в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

3.1.3.2.Осуществить проектирование и снос многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Ленинградская область. Ломоносовский район, д. Лесопитомник, дома №6 и №7. Снос многоквартирных жилых домов производится не ранее выполнения Застройщиком подпункта 3.1.3.1 настоящего договора.

3.1.4. В срок не позднее 5 (Пяти) лет с момента заключения настоящею Договора:

Осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

Осуществить планирование и строительство инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории.

В соответствии с п. 5.1. срок действия договора – 5 (Пять лет).

12 октября 2017 года Общество направило Администрации проект дополнительного о соглашения №1 к Договору о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года, которым предлагалось внести изменения в пункты 3.1.3 и 3.1.4 Договора и изложить их в следующей редакции:

"3.1.3. В срок не позднее 60 (шестьдесят) месяцев с момента заключения настоящего Договора:

"3.1.4. В срок не позднее 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего Договора:"

Поскольку письмом от 18.10.2017 № 01-12/1402 Администрация сообщила Обществу, что заключение дополнительного соглашения не представляется возможным, Общество обратилось в суд с иском в рамках дела №А56-84313/2017 о внесении изменений в договор, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств.

При рассмотрении дела №А56-84313/2017 судом было установлено, что в целях исполнения условий договора (п. 3.1.2, 3.2.3) Проект планировки и Проект межевания застроенной территории муниципального образования Аннинское сельское поселение Ломоносовского района  Ленинградской области на части территории д. Лесопитомник Ломоносовского района Ленинградской области были утверждены Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области от 01 июня 2016 года №442 на основании Решения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10 марта 2016 года по делу №А56-86751/201, то есть по истечении более года с даты заключения договора, указанные обстоятельства не позволили Обществу своевременно приступить к выполнению принятых на себя по Договору обязательств, а именно: начать проектирование и строительство домов, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории.

Кроме того, в процессе исполнения договора было выявлено, что часть населенного пункта д. Лесопитомник Ломоносовского района Ленинградской области относится к лесным землям с кадастровым номером 47.14:0000000:39109 в связи с наложение земельных участков.

При этом Администрация обратилась в целях устранения выявленных противоречий в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, которые на момент рассмотрения спора устранены не были.

       В соответствии с дополнительным соглашением № 1 от 10 января 2018г к Договору, заключенным во исполнение решения арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2017 по делу№А56-84313/2017 были установлены сроки исполнения:

- пунктом 3.1.3. установлен срок не позднее 60 (шестидесяти) месяцев с момента  заключения  для  создания  либо  приобретения,  а  также  передачи  в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений (отдельных квартир) для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, согласно приложению 4 к указанному Договору (пункт 3.1.3.1) и для осуществления проектирования и сноса многоквартирных жилых домов, расположенных по адресам: Ленинградская область, Ломоносовский район, д. Лесопитомник, дома №6 и №7. Снос многоквартирных жилых домов производится не ранее выполнения Застройщиком подпункта 3.1.3.1 настоящего договора (пункт 3.1.3.2);

- пунктом 3.1.4. установлен срок не позднее 8 (восьми) лет с момента заключения настоящего Договора для осуществления строительства на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории (пункт 3.1.4.1.) и для осуществления планирования и строительства инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории (пункт 2.1.4.2.);

- пунктом 5.1. срок действия Договора установлен до 8 (восьми) лет в связи с тем, что территория, планируемая к развитию застроенных территорий МО Аннинское городское поселение по Договору (Приложение № 2 к Договору) состоит из земельных участков, расположенных в населенном пункте д. Лесопитомник с кадастровыми номерами:

1) 47:14:0519002:15; площадью 12 956 кв.м.; для размещения малоэтажной многоквартирной застройки;

2) 47:14:0519002:16; площадью 18 306 кв.м.; для размещения малоэтажной многоквартирной застройки;

3) 47:14:0519002:17; площадью 953 кв.м., для размещения малоэтажной многоквартирной застройки;

4) 47:14:0519002:18; площадью 14 445 кв.м. для размещения малоэтажной многоквартирной застройки;

5) 47:14:0519002:19; площадью 6 855 кв.м., для размещения общественно-делового центра;

6) 47:14:0519002:20; площадью 13 054 кв.м., для размещения детского дошкольного учреждения и школы;

7) 47:14:0519002:21; площадью 8 802 кв.м.для размещения малоэтажной многоквартирной застройки;

8) 47:14:0000000:38138; площадь 7 439 кв.м., .для размещения автомобильной дороги общего пользования;

9) 47:14:0000000:38140; площадью 26 646 кв.м. для размещения малоэтажной многоквартирной застройки, которые по данным кадастрового учета вошли в границы земельного участка лесного фонда с кадастровым номером 47:14:0000000:39109 площадью 40 364 897 кв.м.

Таким образом, двойной учет земельных участков населенного пункта Лесопитомник как земель поселений и одновременно как земель лесного фонда стало причиной невозможности дальнейшего выполнении Истцом обязательств по Договору.

Данное обстоятельство было признано арбитражным судом как одно из основных оснований для удовлетворения требований об установлении новых сроков в Договоре.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что до настоящего времени эти противоречия не устранены, данные земельные участки не исключены из земель лесного фонда, Ответчик не закончил работу по разрешению данной ситуации.

Наличие указанных обстоятельств исключает возможность передачи Ответчиком земельного участка в аренду/собственность Истцу (пункт 3.2.4 Договора), а также препятствует Истцу в выполнении принятых по договору обязательств, поскольку земли лесного фонда имеют целевое назначение, а строительство на землях лесного фонда согласно действующему законодательству возможно только с целью возведения отдельных строений с учетом всех экологических норм. 

Строительство многоквартирных домов, инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур на территориях лесополос строго запрещено законом.

Иные обязательства по Договору Истом исполнены, подготовлены и утверждены Проект планировки и Проект межевания земельных участков (включая подготовленные в его составе градостроительные планы земельных участков) застроенной территории муниципального образования Аннинское сельское поселение Ломоносовского района Ленинградской области.

Согласно материалам дела, 11 ноября 2019 года Истец направил Ответчику проект дополнительного соглашения №2 к Договору о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года (письмо исх.№13), которым предлагал внести изменения в пункты 3.1.3, 3.1.4 и 5.1. Договора: Пункт 3.1.3. Договора изложить в новой редакции:

«3.1.3. В срок не позднее 84 (Восьмидесяти четырех) месяцев с момента заключения настоящего Договора:».

Пункт 3.1.4. Договора изложить в новой редакции: «3.1.4. В срок не позднее 10 (Десяти) лет с момента заключения настоящего Договора:».

В пункте 5.1. Договора слова «8 (Восьми лет)» заменить на слова «10 (Десяти)

лет».

В качестве основания для заключения дополнительного соглашения по продлению срока действия Договора Истец указал на существенные изменения обстоятельств.

Однако письмом от 19.11.2019 г. № 01-12/1603 Ответчик отказал в подписании, дополнительного соглашения № 2.

Истец, ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Изменение (продление) максимальных сроков исполнения обязательств Застройщика и срока договора, являющихся существенными условиями договора, возможно только по решению суда.

Согласно ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ срок договора о развитии застроенных территорий рассчитан на стандартные регламентированные сроки осуществления юридических действий и процедур. 

В соответствии с ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ, договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается.

Из содержания названной правовой нормы не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории. Кроме того, отсутствуют иные правовые нормы, из которых бы следовал соответствующий запрет на продление срока действия договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор, может быть, расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

            Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, допускается изменение условий договора, заключенного по результатам торгов, если такое изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

Судом установлено, что обязательства Застройщика, предусмотренные подпунктами 3.1.3.1. и 3.1.3.2. пункта 3.1.3. Договора (создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения; осуществить проектирование и снос многоквартирных жилых домов), с учетом дополнительного соглашения № 1, должны быть исполнены до 22.12.2019.

Обязательства Застройщика, предусмотренные подпунктами 3.1.4.1. и 3.1.4.2. пункта 3.1.4. Договора (осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; осуществить проектирование и строительство инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии), с учетом дополнительного соглашения № 1, должны быть исполнены до 22.12.2022.

Согласно пункту 5.1. Договора, с учетом дополнительного соглашения № 1, срок действия Договора - 8 лет. Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента исполнения Сторонами всех обязательств, предусмотренных Договором.

Из материалов дела видно, что в течение двух лет с 2017 года полностью не устранена в сведениях кадастрового учета ошибочная регистрация границ земельного участка лесного фонда с кадастровым номером 47:14:0000000:39109, который наложился на границы населенного пункта д. Лесопитомник, а также на другие земельные участки.

Генеральный план МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области утвержден решением совета депутатов МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области 05 августа 2010 г. № 46 (в редакции решений совета депутатов МО Аннинское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области от 18.08.2011 № 48, от 16.12.2014 № 30), документы которого были направлены в орган кадастрового учета в порядке, установленном законом.

Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от 01.03.2012 исх. № 1559 сведения о границах населенных пунктов муниципального образования Аннинское сельское поселение внесены в государственный кадастр недвижимости.

Руководствуясь Федеральным законом от 29.07.2017 № 280-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель" администрация МО Аннинское городское поселение неоднократно обращались в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области с просьбой осуществить устранение противоречий в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в части пересечения границ ранее учтенных земельных участков и наложения границ населенных пунктов д. Лесопитомник с границами лесного участка с кадастровым номером 47:14:0000000:39109 в порядке, предусмотренном для устранения реестровых ошибок (письмами от 17.08.2017 № 01-12/1114, от 18.11.2017 № 01-12/1412, от 03.07.2018 № 01-12/895).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области были устранены противоречия в сведениях ЕГРН в части пересечения границ лесного участка с кадастровым номером 47:14:0000000:39109 и ранее учтенных 10 (десяти) земельных участков поселения (указаны в письме от 03.07.2018 № 01-12/895). В отношении остальных участков (указаны в письме от 03.07.2018 № 01-12/895) наложение не снято.

В настоящее время не со всей территории д. Лесопитомник снято наложение границ лесного фонда так земельные участки, сформированные в рамках исполнения договора о развитии застроенной территории от 22.12.2014 № 1, входящие в территорию для развития и застройки по данному Договору остались включенными в границы земельного участка лесного фонда.

С целью соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков, руководствуясь нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», постановлением Правительства Ленинградской области от 25.02.2019 № 64 «Об утверждении Порядка деятельности комиссий по определению при подготовке проекта генерального плана поселения или городского округа границ населенных пунктов, образуемых из лесных поселков или военных городков, а также местоположения границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на которые возникли права граждан и юридических лиц, в целях их перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов» в целях перевода земельных участков из земель лесного фонда в земли населенных пунктов администрацией МО Аннинское городское поселение было принято постановление от 09.10.2019 № 709, согласно которому была создана комиссия по определению при подготовке проекта изменений в генеральный план муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области местоположения границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на которые возникли права граждан и юридических лиц, в целях их перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов.

Из материалов дела видно, что были проведены заседания указанной комиссии 23.10.2019, 14.11.2019 и 25.11.2019.

На заседании комиссии от 14.11.2019 принято решение откорректировать местоположение границ населенного пункта д. Лесопитомник с учетом естественных границ лесных насаждений, фактического землепользования граждан и юридических лиц, в целях перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов.

На последнем заседании комиссии от 25.11.2019 принято решение предложить главе администрации муниципального образования Аннинское городское поселение учесть местоположение границ населенного пункта д. Лесопитомник с учетом естественных границ лесных насаждений, фактического землепользования граждан и юридических лиц, а также с учетом необходимости размещения объектов регионального или местного значения в целях соблюдения требований, предусмотренных нормативами градостроительного проектирования; в целях перевода из земель лесного фонда (Ломоносовское лесничество, Володарское участковое лесничество, квартал 197, выделы 1, 2, 6, 7, 8-4, 13, квартал 204, выделы 1, 2, 3, 4) в земли населенных пунктов при подготовке проекта изменений в генеральный план муниципального образования Аннинское городское поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области, согласно приложениям 1, 2 к настоящему протоколу, а также направить данное решение Комиссии с приложениями в комитет по природным ресурсам Ленинградской области для представления на утверждение в Правительство Ленинградской области (протокол от 25.11.2019 и схемы, являющиеся приложением к протоколу прилагаются).

04.02.2020 из комитета по природным ресурсам Ленинградской области поступило Распоряжение Правительства Ленинградской области от 03.02.2020 № 66-р «Об утверждении предложений относительно местоположения границ населенного пункта деревня Лесопитомник», согласно которому были утверждены прилагаемые предложения относительно местоположения границ населенного пункта д. Лесопитомник, подготовленные комиссией по определению при подготовке проекта изменений в генеральный план муниципального образования Аннинское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области местоположения границ земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, на которые возникли права граждан и юридических лиц, в целях их перевода из земель лесного фонда в земли населенных пунктов (протокол от 25.11.2019).

На основании данного распоряжения Правительства Ленинградской области от 03.02.2020 № 66-р в проект изменений в генеральный план МО Аннинское городское поселение (в карты границ населенных пунктов и карты границ функциональных зон) были внесены соответствующие изменения.

Таким образом, после утверждения изменений в генеральный план МО Аннинское городское поселение будет устранено наложение границ лесного участка с кадастровым номером 47:14:0000000:39109 на все границы населенного пункта д. Лесопитомник.

          При изложенных обстоятельствах, налицо наличие одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, что является основанием для изменения Договора о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года.

Расходы истца по уплате государственной пошлины возложены на заявителя в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

внести изменения в Договор о развитии застроенной территории №1 от 22 декабря 2014 года: 

пункт 3.1.3. Договора изложить в новой редакции: «3.1.3. В срок не позднее 84   (Восьмидесяти четырех) месяцев с момента заключения настоящего Договора:».

Пункт 3.1.4. Договора изложить в новой редакции: «3.1.4. В срок не позднее 10 (Десяти) лет с момента заключения настоящего Договора:».

В пункте 5.1. Договора слова «8 (Восьми лет)» заменить на слова «10 (Десяти) лет».

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.