ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-15879/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2019

Постановление изготовлено в полном объеме 31.01.2019

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  при участии от истца - ФИО2 (доверенность от 09.01.2019), от ответчика - ФИО3 (доверенность от 25.12.2018), в отсутствие иных участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2018 по делу № А09-15879/2017 (судья Репешко Н.А.), принятое по иску Управления имущественных отношений Брянской области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК» (г.Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск), Управления по строительству и развитию территории города Брянска (г. Брянск) о взыскании 1 558 026 рублей 69 копеек, 

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск, (далее –             Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью группа компаний «ПИК», г.Брянск, (далее –ответчик, общество) о взыскании 1 558 026 руб. 69 коп., в том числе 1 450 999 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с 01.10.2016 по 04.07.2017 в соответствии с договором от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка, и 107 027 руб. 47 коп. пени, начисленной за период с 16.09.2012 по 18.10.2017 просрочки внесения арендной платы по указанному договору. 

Определением суда от 15.08.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области, г.Брянск, (далее – Управление Росреестра по Брянской области) и Управление по строительству и развитию территории города Брянска (т.2, л.д.11-12).

Решением суда области от 13.11.2018 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение отменить. В обоснование своей позиции указывает, что ответчик не является лицом, уполномоченным на обращение с целью формирования и осуществления кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом. Помимо этого указывает, что за ответчиком сохраняется обязанность по внесению арендной платы за использование земельного участка за вычетом площади, занятой многоквартирным домом под обрез его фундамента.

Представитель истца доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика с доводами жалобы не согласился, решение просил оставить без изменения.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.09.2010 между истцом (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) был заключен договор №2254 аренды земельного участка (т.1, л.д.17-21), по условиям которого арендодатель предоставляет (передает) арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) на срок с 20.09.2010 по 19.09.2013 (три года) земельный участок общей площадью 10 092 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для жилищного строительства, с кадастровым номером 32:28:041603:36, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> в границах, установленных в соответствии с действующим законодательством и идентифицированных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте участка, а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора (пункты 1.1, 1.2, 1.4, 1.5, 2.1 договора). Годовой размер арендной платы установлен по итогам аукциона в соответствии с протоколом от 20.09.2010 №57А/10 и составляет 2 100 000 руб. 

По акту от 20.09.2010 приема-передачи земельного участка арендодатель передал, а арендатор принял в пользование объект аренды (спорный земельный участок с кадастровым номером общей площадью 10 092 кв.м) (т.1, л.д.23).

 10.02.2012 между ФИО4 (цедент) и ООО «ПИК» (цессионарий) был заключен договор уступки права аренды земельного участка (т.1, л.д.24-25), в соответствии с которым цедент уступает за плату, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора на земельный участок, находящийся по адресу: г.Брянск, Фокинский район, пр-т Московский, общей площадью 10 092 кв.м, с кадастровым  номером 32:28:041603:36, из категории земель – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – для жилищного строительства, используемый цедентом на основании договора от 20.09.2010 №2254 аренды земельного участка, зарегистрированного в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области 10.12.2010 за №32-32-06/070/2010-799 (пункт 1 договора уступки). 

Таким образом, на основании вышеуказанного договора уступки и в силу ст.ст.382, 384 ГК РФ права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ООО ГК «ПИК».

 Дополнительными соглашениями от 13.08.2013, от 21.10.2014 (т.1, л.д.26-29) к спорному договору аренды срок действия данного договора неоднократно продлялся сторонами.

 Соглашением от 04.08.2017 (т.1, л.д.30-31) спорный договор аренды был расторгнут сторонами с условием о прекращении начисления арендной платы по договору аренды с 05.07.2017, что не освобождало арендатора от уплаты сложившейся по состоянию на 04.07.2017 задолженности по арендной плате по данному договору (пункты 1-3 соглашения). 

По акту приема-передачи земельного участка (т.1, л.д.32) арендатор в соответствии с соглашением о расторжении спорного договора аренды возвратил арендодателю земельный участок площадью 10 092 кв.м, с кадастровым номером 32:28:041603:36. 

Письмом от 06.10.2017 №04-9836 (т.1, л.д.11) истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить в срок до 25.10.2017 имеющуюся по состоянию на 15 А09-15879/2017 05.10.2017 задолженность по арендной плате, в том числе по спорному договору от 20.09.2010 №2254, и начисленную за просрочку указанных арендных платежей пеню. 

Ответчик в добровольном порядке в предложенный срок претензию не удовлетворил, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –            ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с положениями статей 309, 310, 606, 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт передачи истцом в аренду ответчику спорного земельного участка на условиях договора от 20.09.2010 №2254 подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен, при этом, как полагал истец, обязательства по своевременному внесению арендных платежей в заявленный по иску период с 01.10.2016 по 04.07.2017 ответчиком исполнены не были. Согласно предмету исковых требований и расчету истца, сумма задолженности по арендной плате за заявленный по иску период составляет 1 450 999 руб. 22 коп. (т.1, л.д.8-9).

Ответчик, возражая против иска, указывал на отсутствие у него обязанности по внесению в заявленный по иску период арендных платежей за весь арендуемый по спорному договору аренды земельный участок и наличие в действиях истца признаков злоупотребления правом.

В пункте 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее. Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

 С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, из части 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и разъяснений, содержащихся в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что если земельный участок под многоквартирным домом не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. 

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Конституционный суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, п. 3 ст. 3 и п. 5 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что федеральный законодатель  возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч. 2 ст. 11 ЗК РФ), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (ст. 10 Федерального закона от 25.10.2001                 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Как указал Конституционный суд РФ, отсутствие обращения любого собственника с заявлением о формировании и проведения государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом не отменяет необходимость такого формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке ответчиком возведен многоквартирный дом № 95/1, 27.11.2015 дом введен в эксплуатацию, 29.12.2015 осуществлена первая регистрация права собственности на жилое помещение в нем.

Таким образом, поскольку на соответствующие уполномоченные органы федеральным законом возложена публичная обязанность сформировать земельный участок согласно требованиям земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности как по заявлению любого собственника помещения дома, так и по собственной инициативе, следовательно, истец не вправе был отказать ответчику в формировании земельного участка под введенным в эксплуатацию МКД №95/1, в том числе и по мотиву отсутствия проекта межевания территории спорного земельного участка, на которой расположен жилой дом. 

Учитывая, что подготовка проекта межевания земельного участка зависит от воли публичного органа и полномочия по его утверждению возложены на истца, суд приходит к выводу, что ответчик не может нести негативные последствия, связанные с отсутствием решения уполномоченного органа (истца) об утверждении проекта межевания спорного земельного участка. Истец был информирован о том, что на спорном земельном участке введен в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1). При указанных условиях у истца возникла публично-правовая обязанность инициировать подготовку документации по планировке территории спорного земельного участка, то есть истец должен был в разумный срок сформировать под введенным в эксплуатацию МКД №95/ /1 участок, являющийся общим имуществом собственников помещений в указанном МКД.

Доводы истца о том, что ответчик не является  собственником помещений в МКД или уполномоченным решением общего собрания лицом, подлежат отклонению, поскольку обязанность по формированию земельного участка под многоквартирным домом с целью реализации права собственников помещений в МКД на приобретение права общей долевой собственности на земельный участок установлена законом.

Помимо этого, в силу пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 названного Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Письмом от 20.10.2016 № 178 (т. 1, л. д. 66) ответчик обращался к истцу с заявлением о выделе частей из арендованного земельного участка с целью формирования земельного участка под введенным в эксплуатацию многоквартирным жилым домом            № 95/1, а также просил истца рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды земельного участка, установив размер арендной платы пропорционально фактически используемой части земельного участка.

Письмом от 21.11.2016 № 32-10900 (т. 1, л. д. 69) истец предложил ответчику провести мероприятия по образованию земельного участка, на котором расположен МКД № 95/1, т.е. фактически переложил на ответчика обязанность, возложенную на публично-правовое образование.

Письмом от 02.12.2016 № 205 (т. 1, л. д. 71) ответчик просил утвердить прилагаемую схему расположения земельного участка под многоквартирным жилым домом.

Письмом от 29.12.2016 № 27-18438 (т. 1, л .д .72) истец отказал ответчику в разделе спорного земельного участка, указав, на нахождение его в общедолевой собственности собственников помещений в МКД.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Такие интересы не подлежат судебной защите в силу пункта 4 статьи 10 ГК РФ, не допускающего возможность извлечения выгоды из недобросовестного поведения.

Из положений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд области, с учетом приведенных норм права, пришел к правомерному выводу, что действия истца, выразившиеся в его отказе в удовлетворении просьбы ответчика произвести раздел спорного земельного участка ввиду состоявшегося факта введения в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) и факта регистрации 29.12.2015 первого права собственности на помещение в этом МКД, являются злоупотребление правом, поскольку неисполнение истцом публично-правовой обязанности по формированию под введенным в эксплуатацию МКД №95/1 (поз.1) земельного участка и по проведению кадастрового учета этого участка повлекло за собой лишение ответчика права на уменьшение размера арендной платы за пользование земельным участком по спорному договору аренды от 20.09.2010 № 2254, о чем он обращался с заявлением от 20.10.2016.

В связи с изложенным заявленные истцом требования не подлежат судебной защите в силу ст. 10 ГК РФ.

При этом судебная коллегия обращает внимание истца на то, что он не лишен права на обращение с иском о взыскании задолженности по арендной плате после выполнения им публично-правовой обязанности по формированию земельного участка под введенными в эксплуатацию МКД №№95/1 на спорном земельном участке с кадастровым номером 32:28:041603:36 и установления фактически используемой для дальнейшего строительства других объектов недвижимости на оставшейся площади земельного участка.  

Довод жалобы о необходимости исключения из арендной платы только части земельного участка (за вычетом площади, занятой МКД под обрез его фундамента) подлежит отклонению.

Границы и размер земельного участка, на котором расположено общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе объекты благоустройства, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При формировании таких земельных участков учитывается площадь, необходимая как для размещения на них соответствующих объектов, так и для их эксплуатации (ст. 33 Земельного кодекса РФ).

Вопрос об установлении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации МКД № 95/1 требует специальных познаний, которыми суд не обладает. Вместе с тем, истцом о проведении судебной экспертизы не заявлено, оснований для назначения экспертизы по инициативе суда также отсутствуют (ст. 82 АПК РФ).

Руководствуясь статьями  266, 267, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 13.11.2018 по делу № А09-15879/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановления вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                М.М. Дайнеко

Судьи Л.А. Капустина

Е.В. Рыжова