АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-11140/2024

город Вологда

25 февраля 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 25 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой Н.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дербиным Ю.В., рассмотрев в открытом судебном онлайн-заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 2 745 765 рублей 70 копеек,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2 по доверенности от 12.02.2024; от ответчика – ФИО3 по доверенности от 06.09.2024,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - Предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области (далее - Администрация) о признании недействительным пункта 6.5 договора от 07.11.2023 № 012.1023.29024 и взыскании, с учетом принятого судом уточнения требований, 2 745 765 рублей 70 копеек, их них: 2 439 861 рубль 75 копеек неосновательно удерживаемых денежных средств, 305 903 рубля 95 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за период с 27.06.2024 по 18.02.2025 с последующим начислением до фактической уплаты долга.

Требования основывает на нормах статей 395, 617, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В дальнейшем истец от требования в части признании недействительным пункта 6.5 договора отказался, полагая, что оценку данному пункту суд должен дать самостоятельно при рассмотрении спора. Частичный отказ от иска судом принят.

В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.

Администрация в отзыве на исковое заявление и представитель в судебном заседании требования истца отклонили, сославшись на условия договора аренды.

Исследовав материалы дела, представленные документы, заслушав объяснения представителей сторон, суд считает, что уточненные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 25.09.2023 № 3768-01 о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка Администрацией проведен электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 35:25:0701036:790, площадью 181 200 кв.м, расположенного по адресу: с/п Прилукское, Вологодского р-на Вологодской обл., разрешенное использование: строительная промышленность.

Начальная цена предмета аукциона 6 470 000 рубля (годовая арендная плата) согласно отчету об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком № 242.

Срок аренды земельного участка - 10 лет.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона, последний признан несостоявшимся, договор заключается с единственным принявшим участие в аукционе участником – ИП ФИО1, предложившим наибольшую величину ежегодной арендной платы в размере 6 664 100 рублей.

Между Администрацией (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) 07.11.2023 заключен договор аренды земельного участка № 012.1023.29024, по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает во вмененное владение и пользование спорный земельный участок (на срок 10 лет).

Согласно пункту 1.5 договор одновременно является актом о передаче земельного участка арендатору.

Цена годовой арендной платы составляет 6 664 100 рублей (пункт 3.1 договора). Перечисленный арендатором задаток в сумме 6 470 000 рублей засчитывается в счет платежа по арендной плате. Арендатор в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора производит оплату оставшуюся часть годовой арендной платы в размере 194 100 рублей.

Согласно пункту 6.5 договора в случае досрочного расторжения договора до окончания первого года аренды, арендная плата, уплаченная за первый год аренды, возврату арендатору не подлежит.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Платежным поручением от 30.10.2023 № 445013 Предпринимателем уплачено 6 470 000 рублей, платежным поручением от 31.10.2023 № 151 – 194 100 рублей.

Между Администрацией (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 28.05.2024 заключен договор купли-продажи № 203 земельного участка с кадастровым номером 35:25:0701036:790, право собственности Предпринимателя на спорный земельный участок зарегистрировано 27.06.2024.

Предприниматель обратился к ответчику с претензией, в которой просил в добровольном порядке произвести возврат денежных средств в размере 2 439 861 рубль 75 копеек. В обоснование своих требований Предприниматель сослался на то, что фактическое пользование земельным участком на праве аренды осуществлялось им в период с 07.11.2024 (с даты передачи земельного участка в аренду) по 27.06.2024 (дата регистрации перехода права собственности), в то время как арендная плата была уплачена за весь год.

Поскольку Администрация отказала в возврате денежных средств, Предприниматель обратился в суд с рассматриваемым иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды земельного участка, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (пункт 2 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как видно из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор аренды земельного участка был заключен сторонами по итогам проведения аукциона с установлением годовой арендной платы в размере 6 664 100 рублей.

При этом арендатором в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды был оплачен первый платеж по договору в сумме годовой арендной платы, то есть фактически им была внесена арендная плата за первый год аренды, который исчисляется с 07.11.2023 (даты передачи участка в аренду согласно пункту 1.5 договора) по 07.11.2024.

В то же время, как было указано выше, 27.06.2024 право собственности на спорный земельный участок перешло к истцу на основании заключенного с Администрацией договора купли-продажи от 28.05.2024.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В пункте 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся, в том числе земельные участки.

Вместе с тем, соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

В данном случае, каких-либо специальных условий, по иному определяющих момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, заключенный между сторонами договор аренды не содержит.

Пунктом 3.3 договора купли-продажи стороны согласовали, что с момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи арендные отношения прекращаются.

С учетом изложенного, с момента регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок к предпринимателю (27.06.2024) право публичной собственности на него прекратилось и у Администрации отпали законные основания осуществлять полномочия арендодателя по получению арендной платы, в связи с чем на стороне последнего образовалось неосновательное обогащение в размере излишне полученных денежных средств за оставшуюся часть оплаченного предпринимателем периода.

Учитывая, что истцом была оплачена аренда за период с 07.11.2023 по 07.11.2024, а полномочия Администрации в качестве арендодателя спорного земельного участка прекратились 28.06.2024 (последующий день после регистрации перехода права собственности), то на стороне истца образовалась переплата по арендной плате.

В то же время, Администрация, полагает, что уплаченная истцом сумма фактически также является платой за право заключения соответствующего договора аренды (задатком), не подлежащим возврату.

Вместе с тем, указанные доводы противоречат действующему законодательству, а также положениям аукционной документации на право заключения договора аренды спорного земельного участка и условиям спорного договора аренды.

Так, в силу пункта 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 17 статьи 39.12 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

При этом, согласно протоколу от 27.10.2024 о результатах аукциона, последний признан несостоявшимся, договор аренды заключается с единственным принявшем участие в аукционе участником, предложившим наиболее высокий размер ежегодной арендной платы за земельный участок – 6 664 100 рублей.

Пунктом 3.1 договора также установлено, что денежный эквивалент в размере 6 664 100 рублей является ценой годовой арендной платы.

Таким образом, рассматривать спорную сумму как задаток за участие в аукционе, который признан несостоявшимся оснований не имеется.

Ссылка ответчика на условия пункта 6.5 договора, предусматривающего невозможность возврата денежных средств, внесенных именно в качестве арендной платы, в случае досрочного расторжения договора не может быть принята судом в условиях утраты ответчиком полномочий и статуса арендодателя спорного земельного участка. Иное противоречило бы существу как арендных, так и вещно-правовых отношений, которое предполагает, что плату за пользованием имущество может взимать только его титульный владелец.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 4 статьи 448 ГК РФ участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов.

В силу положений статьи 39.12 ЗК РФ для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок, в том числе, документы, подтверждающие внесение задатка.

Согласно абзацу 1 пункта 4 статьи 448 ГК РФ, если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

Как указывалось выше, аукцион признан несостоявшимся по причине участия в нем единственного участника.

Вместе с тем положениями статьи 39.12 ЗК РФ предусмотрено специальное право единственного участника аукциона на заключение договора аренды, в отношении продажи права аренды которого, торги признаны несостоявшимися.

Данным правом истец воспользовался, подписав договор аренды от 07.11.2023.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В случае, если аукцион признан несостоявшимся по указанному основанию, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (пункты 19, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

В силу статьи 39.12 ЗК РФ договор заключается с единственным участником аукциона, задаток подлежит зачету в счет арендных платежей по договору аренды (пункт 21 статьи 39.12 ЗК РФ).

Указанное корреспондирует с абзацем 2 пункта 4 статьи 448 ГК РФ, согласно которому ГК РФ при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Поскольку аукцион признан несостоявшимся, договора аренды был подписан между сторонами в порядке, предусмотренном статьей 39.12 ЗК РФ, сумма задатка истцу не была возвращена и подлежала зачету в счет арендной платы по договору.

Как следствие, уплаченная истцом сумма задатка при признании аукциона несостоявшимся утратила свойства задатка и должна была быть засчитана Администрацией в счет арендной платы по договору.

Внесение авансового платежа единовременно за годовой период не исключают необходимости возврата соответствующей части денежных средств при досрочном прекращении арендных правоотношений, произошедшем не по инициативе предпринимателя, а в силу прямого указания закона (статьи 407, 413 ГК РФ).

Аналогичный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.11.2023 № 303-ЭС23-21897.

Статьей 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, а также вследствие неосновательного обогащения.

По правилам пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Как указано в пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» (далее – Информационное письмо № 49) в случае если оплата произведена в связи с договором, но не на основании его, такая оплата является неосновательным обогащением.

Поскольку особых правил о возврате излишне уплаченных по договору аренды сумм законодательство не предусматривает и из существа рассматриваемых отношений невозможность применения правил о неосновательном обогащении не вытекает, то вышеуказанная переплата по спорному договору со стороны арендатора является неосновательным обогащением арендодателя.

Повторно проверив расчет истца относительно образовавшейся на стороне ответчика переплаты, суд считает его завышенным, поскольку право аренды прекращается с даты, последующей с даты регистрации перехода права собственности (статья 191 ГК РФ).

После перерасчета сумма неосновательного обогащения за период с 28.06.2024 по 07.11.2024 составила 2 406 482 рубля. Данная сумма подлежит взысканию в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.

В остальной части взыскания неосновательного обогащения надлежит отказать.

Кроме того, истец просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности на основании статьи 395 ГК РФ за период с 27.06.2024 по 18.02.2024 с последующим начисление по день фактической оплаты.

На основании пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма № 49, на излишне уплаченные денежные средства начисляются проценты в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ с момента, когда обогатившееся лицо узнало или должно было узнать о неосновательности своего обогащения.

При изложенных обстоятельствах, согласно условиям заключенного договора купли-продажи, с момента регистрации перехода права собственности ответчик обязан был знать о прекращении арендных отношений и о наличии на его стороне переплаты по договору аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», проценты, предусмотренные пунктом 1 статьи 395 Кодекса, подлежат уплате независимо от основания возникновения обязательства (договора, других сделок, причинения вреда, неосновательного обогащения или иных оснований, указанных в Кодексе).

Поскольку факт неосновательного обогащения судом установлен, то к ответчику подлежит применению ответственность, установленная статьей 395 ГК РФ.

Как следствие, учитывая изложенную выше позицию, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию за период с 28.06.2024 по 18.02.2025 с суммы 2 406 482 рубля.

Сумма процентов за данный период составил 300 666 рублей 85 копеек, которая подлежит взысканию в соответствии со статьями 1107, 395 ГК РФ.

В остальной части взыскания процентов надлежит отказать.

Согласно пункту 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Как следствие, требование истца о начислении процентов до фактического исполнения обязательства по уплате неосновательного обогащения, подлежит удовлетворению.

Производство по делу в части требования о признании недействительным пункта 6.5 договора от 07.11.2023 № 012.1023.29024 надлежит прекратить в связи с отказом истца от иска в данной части.

При обращении с иском в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 41 610 рублей, в том числе 35 610 рублей за требования имущественного характера и 6000 рублей за требование неимущественного характера (по ставкам, установленным Налоговым кодексом Российской Федерации, действовавшим на момент обращения с иском в суд). При увеличении исковых требований истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

С учетом частичного удовлетворения имущественных требований, ответчиком подлежат возмещению расходы истца по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 36 212 рублей.

В силу абзаца второго подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при отказе истца от иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины. Поскольку истец отказался от требования неимущественного характера, из суммы 4881 рубль (остаток уплаченной истцом государственной пошлины) ему подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 3778 рублей.

Руководствуясь пунктом 4 части первой статьи 150, статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

взыскать с Администрации Вологодского муниципального округа Вологодской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 2 707 148 рублей 85 копеек, из них: 2 406 482 рубля неосновательно удерживаемых денежных средств, 300 666 рублей 85 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными по состоянию на 18.02.2025, начиная с 19.02.2025 начислять проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 2 406 482 рубля из расчета ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день оплаты до фактического погашения задолженности, а также 36 212 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части взыскания отказать.

Прекратить производство по делу в части требования о признании недействительным пункта 6.5 договора аренды от 07.11.2023 № 012.1023.29024.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 3778 рублей, уплаченную платежным поручением от 29.10.2024 № 162.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья

Н.Ю. Курпанова