ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-31280/2022

30 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2023 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Пивцаева Е.И., Полубехиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии: 

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2022;

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 01.08.2018;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-31619/2023, 13АП-31621/2023) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Союз-строй Инвест» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 по делу № А56-31280/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по иску

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью «Союз-строй Инвест»

о взыскании, 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Союз-строй Инвест» (далее – ответчик, Общество) о взыскании на основании договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.06.2005 №00/ЗК-04049(12)

-           за период с 01.10.2019 по 31.03.2021 в размере 38.637.551,13 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 28.07.2021 в сумме 23.627.946,08 рублей; и далее до даты погашения задолженности по арендной плате;

-           за период с 01.04.2021 по 30.06.2021 в размере 13.636.552,37 рублей; пени, исчисленные по состоянию на 28.07.2021 в сумме 1.313.622,34 рублей; и далее до даты погашения задолженности по арендной плате.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 исковые требования удовлетворены частично, с Общества в пользу Комитета 18 268 047,12 руб. задолженности, 5 000 000 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 28.07.2021, а также неустойка, исходя из ставки 0,15% в день, начисленная на сумму долга с 30.07.2021 до даты фактического погашения долга. В удовлетворении остальной части иска отказано. С Общества в доход федерального бюджета взыскано 139 340 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Комитет, не согласившись с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Комитет указал, что исковые требования состояли во взыскании с Общества арендной платы в размере, установленной договором аренды за 4-ю и 5-ю очереди строительства до момента ввода в эксплуатацию всех объектов 5-й очереди строительства, далее в размере, установленном договором аренды для 4-й очереди строительства (строительство не завершено) и фактическим функциональным использованием территории за 5-у очередь строительства, в связи с чем подлежали удовлетворению в полном объеме.

Представленная Обществом ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 22.12.2020 № С30-0000217Г-20/1 по состоянию на 06.11.2020, ретроактивно примененная судом при определении размера арендной платы, по мнению Комитета, не может быть применена, поскольку составлена в период, когда создание всех объектов в составе как 5-й очереди строительства, так и 4-й очереди не было завершено; до полного завершения строительства 4-й и 5-й очередей размер арендной платы должен определяться в соответствии с условиями договора аренды, а не положениями постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Также Комитет указал, что условиями договора аренды и дополнительного соглашения № 8 установлено обязательство арендатора по строительству 5-й очереди в составе: гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест с выплатой за время строительства 5-й очереди (на установленный дополнительным соглашением № 8 срок) арендной платы в размере 214 600 000 руб., при этом разделение указанной суммы на части, равно как и обязательства по строительству объектов в составе 5-й очереди в несколько этапов договором и дополнительным соглашением № 8 не предусмотрены, в связи с чем обязательство по строительству 5-й очереди по условиям договора не является делимым и является исполненным в момент создания всех предусмотренных договором объектов для данной очереди (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест), а равно не является делимым и размер арендной платы для данной очереди.

Кроме того, Комитет указал, что судом необоснованно были применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), при том, что Обществом не были представлены доказательства явной несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства.

Общество, также не согласившись с решением суда, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование своей апелляционной жалобы Общество указало, что судом первой инстанции взыскана неустойка за период с 30.07.2021 до даты фактического погашения долга на сумму фактического долга исходя из ставки 0,15% в день, при этом при судом первой инстанции не был учтен мораторий на начисление неустойки в период с 01.04.2022 по 01.10.2022, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497. Также Общество указало, что в решении суда отсутствуют выводы о мотивах отказа в удовлетворении ходатайства Общества о снижении неустойки, начисленной с 30.07.2021 до даты фактического погашения долга, в порядке статьи 333 ГК РФ до двукратной ключевой ставки Банка России.

30.10.2023 в апелляционный суд поступил отзыв на апелляционную жалобу Общества, согласно которому Комитет просит апелляционную жалобу Общества оставить без удовлетворения.

Определениями от 31.10.2023 и от 16.11.2023 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось для представления сторонами дополнительных пояснений по расчетам, справочных расчетов по неустойке и необходимостью проверки представленных сторонами расчетом и письменных пояснений.

В судебном заседании 19.12.2023 представитель Комитета доводы апелляционной жалобы и письменных пояснений поддержал, возражал по доводам апелляционной жалобы Общества. 

Представитель Общества по доводам апелляционной жалобы Комитета возражал по основаниям, изложенным в отзыве, поддержал позицию своей апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом между Комитетом (арендодателем) и закрытым акционерным обществом «Адамант» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 21.06.2005 N 00/ЗК-04049(12) (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 55 897 кв. м с кадастровым номером 78:7686:8, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., участок 1 (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе) (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 Договора Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального культурно-досугового центра.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 21.06.2005.

При подписании Договора сторонами был определен срок его действия до 07.03.2009.

В Договоре указано, что он заключен на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 02.11.2004 N 1797 «О проектировании и строительстве многофункционального культурно-досугового центра по адресу: Московский район, Дунайский пр., участок 1, (северо-восточнее пересечения Дунайского пр. и Пулковского шоссе), (на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского пр.)» (далее - Постановление N 1797).

В приложении к названному постановлению определены инвестиционные условия при проектировании и строительства многофункционального культурно-досугового центра: перечисление закрытым акционерным обществом «Адамант» в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств в сумме, составляющей 5800 тыс. долларов США, в рублевом эквиваленте, в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.11.2003 N 40 (пункт 1); сроки проектирования и строительства (пункт 2); осуществление комплексного благоустройства прилегающей территории (пункт 3).

На основании соглашения от 28.10.2008 N 3 права и обязанности арендатора по Договору перешли к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «Пулковская» (далее - Фирма).

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 N 193 в инвестиционные условия, установленные Постановлением N 1797 внесены изменения, инвестиционные условия при проектировании и строительства многофункционального культурно-досугового центра дополнены, предусмотрено перечисление Фирмой (инвестором) в бюджет Санкт-Петербурга арендной платы в сумме, составляющей 500 млн руб., в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275 «О порядке перечисления инвесторами денежных средств по договорам, заключенным в соответствии с Законом Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», в том числе 56 100 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 1-й очереди строительства (автовыставочные комплексы «Мерседес-Бенц» и «Порше»); 84 400 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 2-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 70 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 3-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 74 300 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 4-й очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром); 214 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 5-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест); определены сроки окончания строительства (для первой очереди - в июне 2014, для второй - 30.12.2016, для третьей - 30.09.2018, для четвертой - 30.11.2018, для пятой - 30.12.2018).

Названным постановлением Комитету поручено в установленном порядке внести изменения в Договор в соответствии с этим актом.

Дополнительным соглашением от 27.02.2015 N 8 в Договор внесены изменения.

Согласно пункту 3.1 Договора в редакции указанного дополнительного соглашения установлен срок действия Договора до 30.12.2018.

Пунктом 3.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 определена сумма подлежащей перечислению арендатором арендной платы в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 N 193 - 500 000 000 руб. за период действия Договора с 01.07.2014 по 30.12.2018, в том числе 56 100 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 1-й очереди строительства (автовыставочные комплексы «Мерседес-Бенц» и «Порше»); 84 400 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 2-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 70 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 3-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей); 74 300 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 4-й очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром); 214 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 5-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест).

В этом же пункте стороны согласовали, что в целях оформления протоколов частичного исполнения обязательств по Договору применительно к очередям строительства арендатору необходимо надлежащим образом исполнить обязательства в части перечисления указанных в названном пункте Договора денежных средств в отношении определенной, введенной в эксплуатацию, очереди строительства, а также указали, что данное обстоятельство не освобождает арендатора от уплаты процентов, начисленных в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.03.2005 N 275.

Согласно пункту 3.4 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 перечисление платы, указанной в пункте 3.3, осуществляется арендатором в соответствии с графиком (приложение 2 к дополнительному соглашению от 27.02.2015 N 8) в следующем порядке:

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора, в месячный срок после заключения дополнительного соглашения единовременно;

- в объеме 50% от общей суммы денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора, поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 N 193.

При этом на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору, за период времени с даты подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору до даты платежа, установленной указанным соглашением (пункт 3.5 Договора в той же редакции).

График осуществления инвестиционного проекта определен разделом 5 Договора.

Вторым этапом в соответствии с пунктом 5.2.2 Договора в редакции дополнительного соглашения от 30.08.2016 N 9 является строительство результата инвестирования (производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры). Окончанием этапа считается получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в следующие сроки:

- 1-я очередь строительства (автовыставочные комплексы «Мерседес-Бенц» и «Порше») - 30.06.2014;

- 2-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей) - 30.12.2016;

- 3-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей - 30.09.2018;

- 4-я очередь строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром) - 30.11.2018;

- 5-я очередь строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест) - 30.12.2018.

Из материалов дела следует, что здание автовыставочного комплекса «Мерседес-Бенц», расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. А, введено в эксплуатацию на основании разрешения от 27.12.2012 N 78-5611в-2012, здание автовыставочного комплекса «Порше» по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Б, введено в эксплуатацию в соответствии с разрешением от 30.04.2013 N 78-1711в-2013.

На указанные объекты 21.12.2015 зарегистрировано право собственности Компании.

Разрешение N 78-0911в-2015 на ввод в эксплуатацию первого корпуса гостиничного комплекса, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Г, состоящего из двух зданий, а также разрешение N 78-0911.1в-2015 на ввод в эксплуатацию второго корпуса гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Д, состоящего из двух зданий, выданы арендатору 01.04.2015.

В соответствии с пунктом 7.2.23 Договора в случае изменений площади фактического землепользования арендатор обязан за свой счет обеспечить проведение землеустроительных работ (закрепление новых границ земельного участка в натуре с последующим оставлением плана участка и обозначением на нем границ участка поворотными точками) и предоставить арендодателю уточненный кадастровый план Участка, ведомость площадей по функциональному использованию. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

17.07.2015 согласована схема раздела Участка в соответствии с функциональным использованием участка и полученными разрешениями на ввод вновь построенных объектов недвижимости, вновь образованные земельные участки поставлены на временный кадастровый учет.

В результате раздела были образованы следующие участки:

- земельный участок площадью 9197 кв. м для эксплуатации автовыставочного комплекса «Мерседес-Бенц» (1-я очередь строительства);

- земельный участок площадью 6709 кв. м для эксплуатации автовыставочного комплекса «Порше» (1-я очередь строительства);

- земельный участок площадью 9354 кв. м для эксплуатации двух зданий гостиницы (2-я очередь строительства);

- земельный участок площадью 30 637 кв. м для строительства 3, 4, 5 очередей.

Разрешение N 78-11-42-2016 на ввод в эксплуатацию здания гостиницы с выставочной галереей (3-я очередь строительства), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, д. 14, лит. Е, выдано арендатору 07.11.2016.

Площадь земельного участка в границах указанного здания в соответствии с заключением общества с ограниченной ответственностью «Негосударственная экспертиза проектов строительства» N 78-1-4-0330-14 составляет 6488 кв. м.

В пункте 3.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 предусмотрено, что размер квартальной арендной платы по Договору после истечения срока его действия, то есть с 31.12.2018 определяется исходя из размера платы за заключение Договора, указанной в пункте 3.3, посредством сложения 50% от 500 000 000 руб./5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) и 50% от 500 000 000 руб./5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) + проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

Согласно пункту 9.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.10.2009 N 6 в случае нарушения порядка внесения денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании дополнительного соглашения от 30.08.2016 N 9 права и обязанности арендатора по Договору перешли к Обществу.

В ходе судебного разбирательства по делу № А56-84236/2019, в рамках которого Комитетом были заявлены требования о взыскании задолженности и неустойки за предшествующий период), было установлено, что ввиду продолжения использования Участка для строительства четвертой и пятой очередей, арендная плата за такое использование Участка в спорный период исходя из согласованного в пункте 3.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 №8 условия и положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит определению исходя из платы, предусмотренной в названном пункте Договора для соответствующих очередей строительства.

Комитет, ссылаясь судебные акты, принятые по делу № А56-84236/2019, и на неисполнение Обществом обязанности по внесению арендной платы по Договору за период с 01.10.2019 по 30.09.2021, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной в соответствии с положениями пункта 3.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8, и неустойки.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество указало, что в соответствии с абзацем 8 пункта 3.1.2. статьи 3 Постановления Правительства Санкт-Петербурга № 1379 от 26.11.2009 года «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В соответствии с абзацем 8 пункт 3.1.2. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

В период с 01.10.2019 по 30.12.2020 спорные объекты (5ой и 4 ой очереди) долевого строительства, общей площадью 58 158,50 кв.м., были переданы участникам долевого участия в строительстве. 

ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Санкт-Петербурга произвело инвентаризацию земельного участка, площадью 30 637 кв.м., кадастровый номер 78:14:0007686:3384, для строительства 3, 4, 5 этапа по функциональному использованию.

Согласно ведомости инвентаризации per. №С30-0000217Г-20/1 квартальная арендная плата земельного участка, площадью 30 637 кв.м., с кадастровым номером 78:14:0007686:3384, обеспечивающего 3, 4, 5 очереди строительства по функциональному использованию составляет 1 126 780,68 рублей.

В этой связи Общество полагает, что размер арендной платы следует определять по функциональному использованию в отношении 5 очереди начиная с дат получения разрешений на ввод объектов в эксплуатацию: 5.1 - 15.04.2019, 5.2. -30.12.2019, 5.3 - 23.10.2020, до получения разрешений на ввод ежеквартальная арендная плата рассчитывалась по п. 3.3., 3.8. Договора в соответствии с формулой: инвестиционная стоимость не введенной в эксплуатацию стоимости очереди/5105 дн. * 91,25 дн. + проценты в размере 8,25 % годовых на половину арендной платы за период с 27.02.2015 до дня оплаты арендной платы.

Согласно расчету Общества размер арендной платы за взыскиваемый период составляет 18 268 047,52 руб.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, признал обоснованными возражения Общества в части расчета задолженности по арендной плате и удовлетворил требования истца о взыскании задолженности за спорный период в размере 18 268 047,52 руб. 

В части требований о взыскании неустойки суд первой инстанции, принимая во внимание размер задолженности, период исчисления неустойки, исходя из сложившейся экономической ситуации, а также с учетом моратория, посчитал возможным снизить размер взыскиваемой суммы неустойки, начисленной по состоянию на 28.07.2021 до 5 000 000 руб.

Кроме того, суд признал обоснованными требования истца о взыскании неустойки с 30.07.2021 до даты фактического погашения долга, исходя из ставки неустойки 0,15% в день.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 2 Закона N 282-43 договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях представляет собой смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.

В настоящем деле исковые требования Комитета состояли во взыскании с Общества арендной платы в размере, установленной Договором за 4-ю и 5-ю очереди строительства до момента ввода в эксплуатацию всех объектов 5-й очереди строительства, далее в размере, установленном Договором для 4-й очереди строительства.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А56-84236/2019, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, установлено, что инвестиционный проект в части завершения четвертой и пятой очередей строительства многофункционального культурно-досугового центра в установленный Договором срок не реализован; порядок внесения платежей по Договору после истечения срока реализации инвестиционного проекта установлен пунктом 3.8 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 8.

В соответствии с указанным соглашением с 31.12.2018 размер квартального платежа определяется исходя из размера платы, указанной в пункте 3.3 соглашения посредством сложения 50% от 500 000 000 руб. / 5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) и 50% от 500 000 000 руб. / 5 105 (168 месяцев) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) + проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

Согласно положениям пункта 3.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 сумма подлежащей перечислению арендатором платы за период осуществления инвестиционного проекта (08.01.2005-30.12.2018) в части, касающиеся четвертой очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром) составляет 74 300 000 руб.; в части, касающиеся пятой очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машиномест) - 214 600 000 руб.

При таких обстоятельствах, в соответствии с условиями Договора и положениями статьи 621 ГК РФ за пределами срока реализации инвестиционного проекта квартальный платеж составляет 5 163 981 руб. 39 коп. ((74 300 000 руб. + 214 600 000 руб.) / 5 105 дней (08.01.2005-30.12.2018) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале) + проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа.

5-я очередь строительства полностью введена в эксплуатацию 23.10.2020.

 

Следовательно, 23.10.2020 квартальная арендная плата (с учетом того, что4-я очередь строительства в эксплуатацию не введена) составит 1 328 085,21 руб. (74 300 000 руб./5105 дней (08.01.2005-30.12.2018) * 91,25 (количество дней в оплачиваемом квартале)) + проценты, равные ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на день подписания дополнительного соглашения от 27.02.2015 N 8 к Договору, за период с подписания дополнительного соглашения до даты платежа. 

Проверив расчет арендной платы представленный истцом в справочном расчете (т.2, л.д. 191-193), апелляционный суд признает его правильным и соответствующим условиям дополнительного соглашения от 27.02.2015 № 8 к Договору, при этом частичное исполнение Обществом обязательства по внесению платежа за 4 квартал 2019 года платежным поручением от 17.10.2019 N 616 на сумму 385 212 руб. 18 коп. также учтено истцом при расчете задолженности.

При таких обстоятельствах, задолженность Общества за период с 01.10.2019 по 30.09.2021 по внесению предусмотренных Договором платежей с учетом частичной реализации инвестиционного проекта составит 33 442 907 руб.

Представленная Обществом ведомость инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 22.12.2020 № С30-0000217Г-20/1 по состоянию на 06.11.2020 не может быть применена при расчете, поскольку ь составлена в период, когда создание всех объектов в составе как 5-й очереди строительства, так и 4-й очереди не было завершено.

До полного завершения строительства 4-й и 5-й очередей размер арендной платы должен определяться в соответствии с условиями Договора, а не положениями постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга».

Кроме того, вопреки доводам Общества основания для определения размера арендной платы за 5-у очередь строительства пропорционально подочередям строительства отсутствует. 

Дополнительным соглашением № 8 размер арендной платы был определен на новый срок действия Договора (01.07.2014 - 30.12.2018) в размере 500 000 000 рублей согласно постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2015 № 193, в том числе:

56 100 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 1-й очереди строительства (автовыставочные комплексы «Мерседес-Бенц» и «Порше»);

84 400 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 2-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей);

70 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 3-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей);

74 300 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 4-й очереди строительства (бизнес-центр со встроенным кинотеатром);

214 600 000 руб. - денежные средства в части, касающейся 5-й очереди строительства (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест).

Условиями Договора и Дополнительного соглашения № 8 к Договору установлено обязательство арендатора по строительству 5-й очереди в составе: гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест с выплатой за время строительства 5-й очереди (на установленный Дополнительным соглашением № 8 срок) арендной платы в размере 214 600 000 руб.

Разделение указанной суммы на части, равно как и обязательства по строительству объектов в составе 5-й очереди в несколько этапов Договором и Дополнительным соглашением № 8 не предусмотрены.

Следовательно, обязательство по строительству 5-й очереди по условиям Договора не является делимым и является исполненным в момент создания всех предусмотренных Договором объектов для данной очереди (гостиница с выставочной галереей, автопаркинг на 300 машино-мест), а равно не является делимым и размер арендной платы для данной очереди.

Следовательно, Общество было обязано вносить арендную плату в размере, установленном Дополнительным соглашением № 8 к Договору за 5-у очередь согласно указанного дополнительного соглашения до даты полного завершения строительства объектов 5-й очереди строительства, то есть до 23.10.2020.

Доводы Общества об обратном противоречат условиям Дополнительного соглашения № 8 к Договору и выводам судов, изложенным в судебных актах по делу №А56-84236/2019. В этой связи представленный Обществом контррасчет задолженности на сумму 18 268 047 руб. 52 коп. не может быть признан обоснованным.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление N 7), по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 9.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 08.10.2009 N 6 в случае нарушения порядка внесения денежных средств, подлежащих перечислению в соответствии с пунктом 3.3 Договора арендатору начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением предусмотренных Договором платежей за 4 квартал 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, Комитет в соответствии с пунктом 9.3 Договора начислил Обществу 23 627 946 руб. 08 коп. неустойки за период с 11.10.2019 по 28.07.2021, а также 1 313 622 руб. 34 коп. неустойки за период с 01.02.2021 по 29.07.2021 за несвоевременное внесение платежей за 1, 2, 3 кварталы 2021 года. Кроме того, Комитет просил взыскать неустойку до даты фактического исполнения обязательства.

Указывая на возможность снижения размера взыскиваемой суммы неустойки, начисленной по состоянию на 28.07.2021, до 5 000 000 руб. судом первой инстанции не приведено оснований по которым суд пришел к выводу о возможности снижения неустойки именно до указанной суммы, при этом ссылка на принятие во внимание моратория не может быть признана обоснованно, поскольку действия моратория определено периодом с 01.04.2022 по 01.10.2022, который не имеет отношения к неустойки начисленной Комитетом по состоянию на 28.07.2021. 

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последней дело рассматривалось по правилам производства в суде первой инстанции.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений 65 АПК РФ обязан предоставить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик заявил о снижении размера неустойки.

В силу пункта 74 постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 75 постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 77 постановления N 7 предусмотрено, что снижение договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В обоснование заявления о снижении неустойки ответчик ссылается на компенсационный и обеспечительный характер неустойки, указывает, что предусмотренная Договором ставка значительное превышает среднюю ставку банковского кредита.

Повторно исследовав представленные в материалы дела доказательства, обстоятельства и характер допущенного ответчиком нарушения сроков внесения предусмотренных Договором платежей, учитывая то, что установленная Договором ставка по неустойке существенным образом превышает рыночную ставку по краткосрочным кредитам, суд апелляционной инстанции полагает возможным снизить размер подлежащей взысканию неустойки и произвести ее расчет исходя из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения, что будет соответствовать разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 65 постановления Пленума N 7, присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Согласно расчету апелляционного суда, приобщенному в материалы дела, расчет неустойки за период с 11.10.2019 по 24.07.2023 (дату принятия решения судом первой инстанции) произведен по каждому спорному кварталу, исходя из суммы задолженности по каждому кварталу и даты наступления у Общества обязательства по внесению платы за квартал, при этом из расчета неустойки исключен период действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, установленного постановлением Правительства Российской Федерации № 497.

С учетом изложенного с ответчика подлежит взысканию 7 825 531 руб. 60 коп. неустойки, начисленной за период с 10.10.2019 по 24.07.2023.

В соответствии с правовой позицией, сформулированная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.09.2018 N 11-КГ18-21, размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам статьи 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, с ответчика подлежит взысканию также неустойка, начисленная на задолженность по договорным платежам из расчета 0,15% в день за период с 25.07.2023 по дату фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права является основанием для отмены или изменения решения суда.

Учитывая, что исковые требования Комитета удовлетворены в части, в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 N 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам с учетом результатов рассмотрения оставлены апелляционным судом за их подателями.

Руководствуясь статьями 110, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.07.2023 по делу № А56-31280/2022 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Союз-Строй Инвест» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 33 442 907 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.09.2021, 7 825 531 руб. 60 коп. неустойки, начисленной по состоянию на 24.07.2023, а также неустойку в размере 0,15%, начисленную за период с 25.07.2023 по день фактической уплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать общества с ограниченной ответственностью «Союз-Строй Инвест» в доход федерального бюджета 142 231 руб. государственной пошлины по иску.»

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

Е.И. Пивцаев

 Н.С. Полубехина 

Резолютивная часть размещена в системе автоматизации судопроизводства              19 декабря 2023 года