АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А43-29256/2022

г. Нижний Новгород              26 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 26 января 2023 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Дерендяевой Анастасии Николаевны  (шифр судьи 57-851), 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Махневой И.И.,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Кстовский район, Нижегородская область,

к ответчику: комитету по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Кстово, Нижегородская область,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №А2043 от 19.04.2019,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – доверенность от 20.06.2022,

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 19.12.2022,

установил:

заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №А2043 от 19.04.2019.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика с требования истца не согласилась, представила письменный отзыв на иск.

В порядке части 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения объявлена 19.01.2023, изготовление полного текста решения отложено до 26.01.2023.

Как следует из материалов дела, 19.04.2019 между муниципальным образованием Кстовский муниципальный район Нижегородской области (арендодатель) и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 19.04.2019 № А2043, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 254 кв.м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: под торговыми павильонами, адрес земельного участка: Нижегородская область, Кстовский район, Автодорога Москва-Казань, 431 км, кадастровый номер 52:26:0000000:185 (единое землепользование). 

Согласно пункту 1.2 договора на участке расположен объект недвижимости: торговый павильон (нежилое здание) площадью 127,2 кв.м, кадастровый номер 52:25:0000000:2241, адрес объекта: Нижегородская область, Кстовский район, Автодорога 431 км Федеральной Волжской А/Д, в районе поста ГИБДД, принадлежащей арендатору на праве собственности.

Договор заключен на срок 10 лет (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 4.1 договора годовая арендная плата за Участок, указанный в настоящем договоре, начисляется согласно Приложения № 2 «Расчет арендной платы», являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.3 договора в спорном договоре применен порядок расчета арендной платы на земельные участки, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственной собственности на территории Нижегородской области, утвержденный постановлением Правительства Нижегородской области от 02.06.2006 № 186 (далее - Методика № 186).

Спорный земельный участок расположен частично в границах придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования М-7 «Волга» Москва-Владимир-Нижний Новгород-Казань-Уфа км. 420+600 - км 573-790 в границах Кстовского района Нижегородской области (реестровый номер 52:26-6.476), частично в полосе отвода автомобильной дороги М-7 «Волга», что подтверждается письмом Администрации Обществу от 27.12.2021, которым истцу отказано в предоставлении в собственность спорного земельного участка. 

Следовательно, по мнению истца, размер арендной платы за пользование земельным участком должен составлять не выше ставки земельного налога и, начиная с 01.01.2021, соответствовать следующему расчету: 1,5% * 652 917,16 = 9 793,80 руб. в год, 816,15 руб. в месяц.

Однако, как ссылается истец, к указанному договору применен иной размер арендной платы.

25.07.2022 истец обратился в Комитет с заявлением внести изменения в договор № А2043 от 19.04.2019 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:26:0000000:185 согласно приложенному к настоящему письму проекту соглашения о внесении изменений, указав в проекте соглашения, что действие условия предлагаемого соглашения о внесении изменений в договор о размере арендной платы, применяется к их отношениям, возникшим с 01.01.2021.

Полученное Комитетом предложение истца о внесении изменений в договор оставлено без удовлетворения.

Данные обстоятельства послужили предпринимателю основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка №А2043 от 19.04.2019 путем исключения пункта 4.3 договора и изложения абзацев 4,5 приложения №2 к договору «Расчет арендной платы» в предложенной арендатором в соглашении от 25.07.2022 о внесении изменений в договор редакции.

Исследовав материалы дела, суд усматривает правовые основания для удовлетворения исковых требований, исходя из следующих обстоятельств дела, норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 названного Кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение условий спорного договора аренды земельного участка необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В соответствии со статьей 39.7  (частью 1) Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» установлен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (далее – Принцип № 7).

В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 7 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Являющийся объектом спорного договора земельный участок не может предоставляться в частную собственность по пункту 2, подпункту 7 пункта 5, пункту 8 статьи 27, пункту 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункту 8 статьи 28 Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Поскольку основные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, арендная плата по договору подлежит уплате с учетом Принципа № 7.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:26:0000000:185 расположен в зоне с особыми условиями использования территории: в границах придорожной полосы автомобильной дороги общего пользования: М-7 «Волга» Москва-Владимир-Нижний Новгород-Казань-Уфа км 420+600 км 573-790 в границах Кстовского района Нижегородской области (реестровый номер 52:26-6.476).

Более того указанное обстоятельство явилось основанием для отказа Предпринимателю в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме Администрации от 27.12.2021 №Исх-126-15-80371/22.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 394 Налогового кодекса РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства (за исключением земельных участков, приобретенных (предоставленных) для индивидуального жилищного строительства, используемых в предпринимательской деятельности); не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных (предоставленных) для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; ограниченных в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; 

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Земельный участок расположен в границах МО «Сельское поселение Большеельнинский сельсовета Кстовского муниципального района».

На основании решения Большеельнинского сельсовета Кстовского муниципального района от 25.04.2012 № 15 налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 

- 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земельных участков:отнесенных к землям сельскохозяйственного значения; отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса; предоставленных под жилищное строительство; для личного подсобного хозяйства; садоводства; огородничества; животноводства;

-1,5% от кадастровой стоимости в отношении прочих земельных участков.

Таким образом, ставка земельного налога за земельный участок КН 52:26:0000000:185 определяется в размере 1,5%, следовательно, размер земельного налога за земельный участок КН 52:26:0000000:185 определяется в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Таким образом, применение условий договора к отношениям, возникшим до его заключения, возможно.

Истец просит распространить условие о расчете арендной платы на ранее возникшие правоотношения с 01.01.2021.

Как видно из материалов дела, с 01.01.2021 кадастровая стоимость арендуемого по договору участка установлена в размере 652 917,16 руб.

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком должен составлять не выше ставки земельного налога и, начиная с 01.01.2021, соответствовать следующему расчету: 1,5% * 652 917,16 = 9 793,80 руб. в год, 816,15 руб. в месяц.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что Предпринимателю было отказано в предоставлении земельного участка в собственность со ссылкой на то, что он является ограниченным в обороте, суд приходит к выводу том, что Предприниматель правомерно претендует на установление размера арендной платы за такой участок исходя из 1,5% от кадастровой стоимости, в связи с чем считает необходимым урегулировать разногласия в редакции, предложенной арендатором.

Доводы ответчика судом рассмотрены и признаны несостоятельными, основанными на неверном толковании норм материального права, поскольку с момента вступления в силу Принципа № 7 размер арендной платы по спорному договору аренды за ограниченный в обороте участок не может быть выше ставки земельного налога. Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они применяться не должны.

Однако, в нарушение указанных норм права, к указанному договору применен иной размер арендной платы.

Условия пункта 4.3 договора, предусматривающие расчет арендной платы в соответствии с Постановлениями Правительства Нижегородской области от 02.03.2006 №186, от 09.01.2008 №1, противоречат Принципу № 7, в связи с чем данный пункт подлежит исключению.

На основании части 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что требования истца являются обоснованными и правомерными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы на оплату государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 176, 180-182, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №А2043 от 19.04.2019.

Пункт 4.3 Договора исключить.

Изложить абзацы 4,5 приложения №2 к Договору «Расчет арендной платы в следующей редакции:

Расчет годовой арендной платы:

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Кстово, Нижегородская область, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Кстовский район, Нижегородская область, расходы по государственной пошлины в сумме 6 000 руб. 00 коп. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если оно не будет отменено или изменено таким постановлением.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с даты принятия решения. В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы; если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. 

Судья                                                                   А.Н.Дерендяева