Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13202/2021

22 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  15 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен  22 июля 2021 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НАУКИ ИНСТИТУТ ФИЗИОЛОГИИ ИМ. И.П. ПАВЛОВА РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК (адрес:  Россия 199034, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, наб МАКАРОВА 6, ОГРН:  1037800014823);

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УК "МИР" (адрес:  Россия 191186, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ ГОРОД, НАБЕРЕЖНАЯ. КАНАЛА ГРИБОЕДОВА, ДОМ/6/2, ЛИТЕР А, ПОМЕЩЕНИЕ 25-Н, ОФИС 41, Р/М 2, ОГРН:  1187847028830);

об истребовании, взыскании,

при участии

- от истца: не яв., извещен,

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 06.082019,

установил:

Федеральный государственное унитарное бюджетное учреждение науки  Институт физиологии имени И.П. Павлова Российской академии наук (далее – ИФ РАН, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «МИР» (далее – Общество, Управляющая компания) об истребовании нежилых помещений по адресу: 

<

...>, площадью 28,6 кв.м., кадастровый номер 47:07:0000000:47338 и № 4 площадью 56,1 кв.м., кадастровый номер 47:0760000000:50524 из чужого незаконного владения.

Истец также просил взыскать: стоимость пользования нежилыми помещениями за период с 01.10.2018 по 31.08.2020 в размере 947 293 руб. 38 коп.; проценты на сумму стоимости пользования за период с 01.10.2018 по 31.08.2020, по состоянию на 12.02.2021 в размере 71 219 руб. 54 коп.; также с 13.02.2021 по день фактической оплаты задолженности;  расходы на содержание помещений за период с 01.10.2018 по 31.08.2020 в размере 127 273 руб. 05 коп.; пени на расходы на содержание жилых помещений за период с 01.10.2018 по 31.08.2020, по состоянию на 12.02.2021 и по день фактической оплаты задолженности (пункт 14 статьи 155 ЖК РФ).

В отзыве на заявление, ответчик возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что МКД включен в лицензию Управляющей компании лишь с 12.11.2018, до указанной даты, спорные помещения использовались предыдущей управляющей компанией по договору безвозмездного пользования, после 12.11.2018 Управляющая компания продолжила использование спорных помещений по договоренности с Учреждением. 

Ответчик считает, что в отношении использования спорных помещений возникли договорные отношения, отказ от договора в установленном порядке не заявлялся. Несоблюдение письменной формы договора не влечет его недействительности. 

Ответчик указывает, что с 12.11.2018 Учреждение требований об оплате за пользование помещениями не предъявляло, конфликт между сторонами возник в связи с наличием спора по качеству поставляемого Учреждением коммунального ресурса. 

Также ответчик указал на отсутствие в материалах дела доказательств несения Учреждением расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Учреждение дополнительно представило в материалы дела платежные поручения и универсальные передаточные документы, подтверждающие факт оплаты коммунальных услуг. 

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. С учетом мнения представителя ответчика и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие неявившейся стороны. 

Оценив доводы искового заявления, суд считает, что имеются основания для частичного удовлетворения заявленного требования.

Как следует из материалов дела, за Учреждением на праве оперативного управления передано нежилое помещение по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, помещение З, площадью 28,6 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0000000:47338 и помещение 4, площадью 56,1 кв.м. с кадастровым номером 47:07:0000000:50524. Собственность на помещения зарегистрирована за Российской Федерацией.   

Нежилые помещения расположены в цокольном этаже многоквартирного дома по указанному адресу (далее – МКД).

Представители Учреждения составили Акты осмотра нежилых помещений от 16.07.2020, в которых отразили, что помещение литера З используется в качестве подсобного помещения для размещения инструментов, материалов и оборудования, а помещение № 4 – для размещения паспортного стола. 

В материалы дела представлен подписанный ответчиком протокол, датированный 01.10.2018 о порядке фактического пользования нежилым помещением, в котором отражено, что Управляющая компания как пользователь помещением № 4, фактически занимает его и использует на возмездной основе до момента получения необходимых согласований и разрешений для передачи помещения в аренду. В случае отказа в получении согласования представителя собственника на передачу помещения в аренду, Управляющая компания приняла на себя обязательство немедленно освободить помещение. 

В протоколе отражено, что плата за пользование помещением составляет                542 руб. 80 коп. за один квадратный метр, определена на основании отчета независимого оценщика и может быть изменена в случае составления более позднего отчета оценщика. Одновременно с оплатой помещения предусмотрена, также  оплата его теплоснабжения. 

В силу положений статей 301, 305 ГК РФ, лицо, владеющее имуществом на праве оперативного управления, имеет право на заявление об истребовании имущества из чужого незаконного владения. 

Как разъяснено в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Таким образом, такой способ защиты права как истребование имущества из чужого незаконного владения, о котором заявлено истцом, может быть применен лишь в случае отсутствия завладения спорными помещениями ответчиком при отсутствии договора. 

Исходя из положений статьи 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что спорные помещения предоставлены под использование их компанией, управляющей МКД, самим Учреждением. Истец, при обращении в суд, обратного не утверждал.

Использование спорных помещений осуществления Управляющей компанией в порядке статьи 161 ЖК РФ, в интересах собственников помещений в многоквартирном доме.

При таких обстоятельствах, владение Управляющей компанией спорными помещениями не может быть квалифицировано как незаконное владение применительно к положениям статьи 301 ГК РФ. Нарушения прав оперативного управления Учреждения, требующего предоставления виндикационной защиты, ответчиком не допускалось. 

В силу положений пункта 3 статьи 438 ГК РФ, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Переданные Учреждением помещения приняты компанией, управляющей МКД, таким образом, посредством совершения конклюдентных действий стороны заключили договор о предоставлении помещений во временное пользование собственникам МКД в лице управляющей компании.

Обоснования недействительности сделки по использованию помещений истцом не представлено, доводы отзыва ответчика о возникновении между сторонами договорных правоотношений не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявления об истребовании спорных помещений в порядке статьи 301 ГК РФ.

По общему правилу статьи 614 ГК РФ, предоставление помещения одним юридическим лицом другому лицу подразумевается возмездным. Сторонами соглашения об безвозмездном предоставлении помещения не заключалось. 

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку соглашения между сторонами о размере арендной платы не достигнуто, истец обосновано заявил о требование о внесении оплаты за помещения в размере, определенном исходя из размера арендной платы, определенного независимым оценщиком. 

Согласно отчетам общества с ограниченной ответственностью «Оценка на Миллионной» от 18.12.2019 № 78-2019-2 и № 78-2019-3, рыночная стоимость пользования и владения помещением литера З составляет 320 руб. за кв.метр в месяц,  за помещение №  4 – 450 руб. за кв.м. в месяц.

С учетом представленных в материалы дела заключений оценщика, истец определил сумму платы за использование помещений в размере 947 293 руб. 38 коп. за период за период с 01.10.2018 по 31.08.2020.

По существу указанный расчет ответчиком не оспорен.

Довод ответчика о том, что МКД включен в его лицензию только с ноября 2018 не может быть принят, поскольку, по смыслу положений статьи 161 ГК РФ, принимая на себя управление МКД, ответчик фактически заменил предыдущую управляющую компанию в рамках спорных правоотношений, с учетом того, что пользование помещений осуществляется в интересах обслуживания и эксплуатации МКД, и соответствующие обязательства перешли к ответчику в порядке статей 382, 384 ГК РФ. 

Положениями статьи 395 ГК РФ, предусмотрена ответственность за пользование чужими денежными средствами, в случае нарушения срока их оплаты. Так как пользование помещениями осуществлялось без их оплаты, которая, в порядке статьи 314 ГК РФ, исходя из обычно принятых условий внесения арендных платежей, должна была производится по факту использования помещений, не позднее окончания соответствующего месяца использования, истец обосновано применил ответственность, предусмотренную статьей 395 ГК РФ за период с 01.11.2018, размер которой по состоянию на 12.02.2021 составил 71 219 руб. 54 коп.

Учитывая изложенное, исковые требования в части взыскания платы за пользование помещениями и применения ответственности в размере, установленном статьей 395 ГК РФ, в том числе до момента фактического погашения спорной задолженности, подлежат удовлетворению. 

По общему правилу статьи 210 ГК РФ, расходы на содержание имущества несет его собственник. Правовых оснований для переложения указанных расходов истцом на ответчика, не приведено. 

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ, заявленные требования должны быть доказаны, также, и по размеру.

Обоснованного расчета объема потребления коммунальных услуг в спорных помещениях истцом не приведено, равно как и обоснования возложения на пользователя помещения платы за содержание помещений и на оплату капитального ремонта.

При таких обстоятельствах, исковые требования  в части требования о взыскании оплаты за коммунальные услуги не подлежит удовлетворению.

Поскольку возникшие между сторонами правоотношения по использованию помещений регулируются нормами гражданского, а не жилищного права, ответственность за нарушение обязанности по уплате коммунальных платежей и платы за содержание помещений в многоквартирном доме, предусмотренная Жилищным кодексом Российской Федерации, о применении которой заявлено истцом, в данном случае не подлежит применению. В этой части в удовлетворении иска также следует отказать.

Учитывая изложенное, иск подлежит удовлетворению в части взыскания платы за пользование помещениями в размере, установленном отчетами оценщика, и применения ответственности за просрочку указанных платежей, установленной статьей 395 ГК РФ. В остальной части в удовлетворении иска следует отказать. Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела подлежат распределению с порядке статьи 110 АПК РФ, в  размере, пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать  с Общества с ограниченной ответственностью «УК «МИР» в пользу Федерального государственного унитарного учреждения науки Институт физиологии им. И.П. Павлова Российской академии наук (ИФ РАН) стоимость пользования нежилыми помещениями за период с 01.10.2018 по 31.08.2020 в размере 947 293 руб. 38 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на  12.02.2021 в размере 71 219 руб. 54 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму 947 293 руб. 38 коп. в размере ключевой ставки рефинансирования ЦБ РФ  с 13.02.2021 по день фактической оплаты задолженности; 26 825 руб. 75 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.  

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.