ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-46066/2023

город Ростов-на-Дону

10 мая 2024 года

15АП-5249/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 мая 2024 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Н.В. Нарышкинапредседательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Мельситовой И.Н., Нарышкиной Н.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём Гатиловой М.М.,  

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 29.09.2023,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, 

на решение  Арбитражного суда Ростовской областиот 12.02.2024 по делу № А53-46066/2023 

по иску общества с ограниченной ответственностью «СтройПроектДиагностика»

к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону,

об урегулировании разногласий при заключении договора, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройПроектДиагностика» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – ответчик, департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка, в том числе уточненной редакции пункта 3.1 договора. 

Решением суда от 12.02.2024 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:97. 

Пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции:

«3.1 Размер арендной платы за участок за 2024 год (с 01.01.2024 по 31.12.2024) составляет 1 236 613 (Один миллион двести тридцать шесть тысяч шестьсот тринадцать) рублей 53 копейки.

Расчет арендной платы производится по следующей формуле: А = Ки2024 х Ки2023 х КС х Сап; где: А - Арендная плата в год, руб.; Ки2023 - Коэффициент индексации 2023; Ки2024 -Коэффициент индексации 2024; КС - Кадастровая стоимость; Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Арендная плата за последующие годы производится по аналогичной формуле путем дальнейшего умножения на коэффициенты индексации, устанавливаемые в соответствии с законодательством и с учетом положений п. 3.2. настоящего договора.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала. Первый платёж вносится арендатором до 20 числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор.

Арендная плата вносится путём перечисления по следующим реквизитам:

Наименование получателя: УФК по РО (Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону) 

ИНН: 

<

***> КПП: 616401001,

Единый казначейский счет: 40102810845370000050, 

Казначейский счет: 03100643000000015800, 

Наименование банка: ОТДЕЛЕНИЕ РОСТОВА-НА-ДОНУ БАНКА РОССИИ//УФК по Ростовской области г. Ростова-на-Дону, 

БИК банка получателя средств (БИК ТОФК): 016015102, 

Код ОКТМО: 60701000, 

Код бюджетной классификации: 914 111 05012 04 0000 120, 

Наименование платежа: Арендная плата за землю по договору аренды № _ от _.

Обязанность арендатора по внесению арендной платы за пользование имуществом считается исполненной с момента поступления денежных средств на счёт, указанный в п. 3.1 настоящего договора.».

Пункт 8.7 договора исключен.

Департамент обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, отказать в удовлетворении требований в полном объёме. 

В обоснование жалобы ответчик приводит доводы о том, что расчёт арендной платы необходимо производить на основании рыночной оценки, поскольку участок предоставляется обществу в аренду впервые путем заключения нового договора под объектом незавершенного строительства, который является отдельной категорией объектов капитального строительства. 

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца,  просившего решение суда оставить без изменения, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «СтройПроектДиагностика» на публичных торгах приобрело объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 2232 кв. м, кадастровый номер 61:44:0062510:137, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...> «г». Степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 35%.

Согласно сообщению о результатах торгов №9201255 от 13.07.2022 (опубликовано на Федресурсе) победителем торгов по лоту №3 с ценой предложение 2 293 611,6 руб. признано ООО «СПД» (ИНН 

<

***>). 

ООО «СПД» зарегистрировало право собственности на приобретенный объект незавершенного строительства 09.08.2022. 

Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0062510:97, государственная собственность на который не разграничена. 

С целью завершения строительства объекта, общество обратилось в Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062510:97. 

В ответ на заявление департамент направил письмо от 27.10.2023 года №59.30-2697/14-МУ, к которому приложил проект договора аренды земельного участка площадью 5674 кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

...> «г». 

В п. 3.1. проекта договора департамент указал, что размер арендной платы в год за участок составляет 4 460 331 руб. 

Согласно п. 8.7. указанного проекта договора размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом № 097-23-Р от 22.08.2023 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом № 24 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 25.08.2023. 

С указанными формулировками в отношении цены договора истец не согласился и направил проект разногласий с указанием на необходимость формирования цены договора иным способом - в соответствии с законом и предложил исключить п. 8.7. из проекта договора. 

В ответ на протокол разногласий в письме от 14.12.2023 №59-30-20193/14 департамент указал, что не может принять редакцию истца, поскольку полагает, что аренда земельного участка должна быть определена в соответствии с заключением эксперта-оценщика. 

Указанные разногласия сторон в отношении размера арендной платы явились предметом спора и основанием для обращения в суд с иском по настоящему делу. 

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 422, 24, 446, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что постановлением администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 для спорного земельного участка, предоставляемого без проведения торгов, размер арендной платы определен в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, кроме того, судами в рамках делу №А53-11746/2023 подтверждена обоснованность позиции общества, пришел к выводу об удовлетворении иска. 

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего. 

В соответствии с пп. 2 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

В силу пункте 9 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» в случае если порядок определения арендной платы не установлен пунктами 1 - 8 настоящего Порядка, то размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 11 Приложения № 1 к Постановлению Правительства Ростовской области от 02.03.2015 № 135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области» размер годовой арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, определяемый в соответствии с пунктами 1, 5 - 9 настоящего Порядка, определяется путем последовательного перемножения кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы и индексов уровня инфляции, предусмотренных федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и установленных по состоянию на начало очередного финансового года.

При этом индексация размера арендной платы производится начиная с года, следующего за годом, в котором принято решение об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

В силу пп. Д п. 8 Приложения № 1 к Постановлению администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону» в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере: 5,0 процента для земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.

Таким образом, отсутствуют правовые основания расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Обязательность заключения договора для Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону предусмотрена ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации - с учетом расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2018) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018) содержится следующее разъяснение. В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В то же время, Согласно подпункта «Д» пункта 8 расчета арендной платы, утвержденного Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 № 576 в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в размере: д) 5.0 процентов для земельного участка, предоставленного для строительства и/или организации строительных работ на новый срок.

Таким образом, в соответствии с требованиями федерального и областного законодательства судом обоснованно и законно вынесено решение об определении условий договора, заключаемого между истцом и ответчиком на условиях определения цены договора в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Соответственно, размер годовой арендной платы рассчитан по следующей формуле:

А = Ки2023 х КС х Сап;

А - Арендная плата в год, руб.;

Ки2023 - Коэффициент индексации 2023;

КС - Кадастровая стоимость;

Сап-Ставка арендной платы по виду использования земель, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

А= Ки2023 (1,055) х КС (22 433 407,28) х Сап (0,05) =

22433407,28 руб. х 0,05 х 1,055 = 1183362 руб. - годовой размер арендной платы. 

Каких-либо доводов о неверности расчета цены аренды в соответствии с вышеуказанными постановлениями апеллянтом не представлено.

Кроме того, порядок определения стоимости аренды земельного участка, являющегося предметом спора, установлен преюдициально вступившими в законную силу судебными актами.

В силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 за 2018 год (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) дано разъяснение, что в силу части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.08.2023 по делу №А53-11746/2023 с ООО «СПД» в пользу департамента взыскана задолженность в размере 514648,93 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 12207,22 руб. 

С ООО «СПД» в пользу департамента взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке банка России, начисленные на сумму 514648,93 руб., за период с 12.03.2023 по день фактической оплаты долга. В остальной части иска отказано. 

Таким образом, судом фактически определены методика расчета арендной платы в отношении спорного земельного участка (судами апелляционной и кассационной инстанций указанное решение суда оставлено без изменения).

Указанными судебными актами установлен порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в отношении конкретного земельного участка, - а именно в соответствии с пунктом 9 Порядка где размер арендной платы может быть установлен органом местного самоуправления городского округа или муниципального района в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.02.2024 по делу №А53-46066/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             И.Н. Мельситова

 

                                                                                                        Н.В. Нарышкина