АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-12123/2018

г. Уфа

10 октября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.10.2018

Полный текст решения изготовлен 10.10.2018

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного  заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по исковому заявлению

Комитета  по управлению собственностью  Министерства  земельных  и имущественных  отношений  Республики Башкортостан  по  г. Салавату (ИНН   

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к Индивидуальному  предпринимателю  ФИО2 (ИНН   

<

***>, ОГРНИП   304026617300446)

о взыскании 161 846 руб.  36 коп. суммы  долга,  28 646 руб.  81 коп. суммы  пени,  расторжении  договора  о  передаче  объектов  муниципального  нежилого фонда,  предоставленных  по  результатам  аукциона  по  продаже  права  на  заключение  договора  аренды  №1771  от  21.07.2014,  обязании  освободить  нежилое  помещение  и  передать  его  по акту  приема-передачи

без участия представителей истца и ответчика, извещенных надлежаще о времени и месте судебного разбирательства.

Комитет   по управлению собственностью  Министерства  земельных  и имущественных  отношений  Республики Башкортостан  по  г. Салавату обратилось  в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к  Индивидуальному  предпринимателю  ФИО2 о взыскании 161 846 руб.  36 коп. суммы  долга,  28 646 руб.  81 коп. суммы  пени,  расторжении  договора  о  передаче  объектов  муниципального  нежилого фонда,  предоставленных  по  результатам  аукциона  по  продаже  права  на  заключение  договора  аренды  №1771  от  21.07.2014,  обязании  освободить  нежилое  помещение  и  передать  его  по акту  приема-передачи.

От  истца  поступило  возражение  на отзыв ответчика, для приобщения  к  материалам  дела  извещение  о  проведении  аукциона  и аукционной  документации  по  нежилому  помещению, также  истец  ходатайствует о рассмотрении  дела  в  его  отсутствии.  

Ответчик, уведомленный о времени и месте судебного заседания явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в ранее направленном отзыве на иск, возражает  против  обоснованности  иска.

, указывает,  что расчет арендной платы с учетом измененного значения коэффициента  не соответствует закону и условиям договора аренды, в  обосновании  ссылается  на  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017  по делу № А07-23851/2016,  также  указывает  переплату  арендных  платежей в размере  193 978  руб. 25 коп. и  поскольку  у  ответчика  отсутствует  задолженность  по арендной  плате,  требование  истца   о взыскании  неустойки  за  просрочку оплаты арендных  платежей,  а  также  расторжения  договора  необоснованно,  иных  оснований  для  прекращения  договорных  отношений  истец  не  приводит.    

Дело рассмотрено в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле в соответствии со ст. 123, 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы  и  обстоятельства  дела, выслушав представителя истца, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как  следует  из  материалов  дела,  21.07.2014 между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор № 1771 аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды (далее - договор аренды № 1771 от 21.07.2014), по условиям которого арендодатель на основании протокола об итогах аукциона от 09.07.2014 № 65-н передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават Республики Башкортостан: нежилое помещение, общей площадью 88,5 кв.м на 1-ом этаже 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, б. ФИО3, д. 63.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи помещения от 21.07.2014. 

Право муниципальной собственности на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД № 684938 от 28.11.2013.

Как установлено судом, имущество, указанное в п.1.1 договора, принято арендатором по акту приема-передачи без замечаний, какой-либо переписки, свидетельствующей о неясности для сторон договора его предмета, суду не предъявлено, что свидетельствует о согласованности сторонами условия об объекте, переданном в аренду.

Пунктом 1.2  договора установлено, что договор действует с  24.07.2014 по 23.07.2019, следовательно,  в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды  подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор соответствующим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан   28.08.2014. 

Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в разделе 3 договора аренды. 

Согласно п. 3.1 договора плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается в соответствии с протоколом об итогах аукциона от 09.07.2014 № 65-н. Расчет произведен в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан, утвержденным решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 29.04.2011 № 2-45/506, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством. При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендуемого объекта, указанному в настоящем договоре, или не позднее пяти дней с момента получения нового расчёта арендной платы под роспись арендатором либо его представителем (п. 3.2. договора). 

По условиям  п. 3.3 договора аренды, плата должна вноситься арендатором за каждый месяц вперед с оплатой по 10 число оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

Комитетом представлены два приложения к договору аренды: расчет годовой и ежемесячной арендной платы на момент подписания договора аренды, согласно которому арендная плата составляет 33 851 руб. 25 коп. в месяц (л.д. 24); расчет годовой арендной платы с 01.01.2018, согласно которому арендная плата составляет 42 080 руб. 06 коп. в месяц (л.д. 12).

 В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец направил ответчику уведомление №7-18-УП  от 19.03.2018  о наличии задолженности по арендной плате и пени, предложив в срок  до  23.04.2018 со дня получения уведомления погасить задолженность, а  также  истец  известил  ответчика   о расторжении договора аренды с 23.04.2018  и предложил передать занимаемое помещение по акту приема-передачи. 

Невнесение арендатором арендной платы в установленный срок  и уклонение арендатора  от  возвращения арендованного имущества послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности рассматриваемого договора (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств»), суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать его незаключенным.

Сторонами все существенные условия, необходимые для договоров аренды (предмет договора, размер арендной платы) согласованы. Договор со стороны арендодателя исполнен, имущество арендатору передано. 

В соответствии со ст.ст. 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в установленный срок, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. 

В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Как  указывает истец,  ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены ненадлежащим образом. 

Предъявляя настоящий иск и заявляя о наличии у ответчика задолженности по арендной плате, истец со ссылкой на п. 3.2 договора указал, что произвел перерасчет арендной платы по договору на основании Решения  Совета  городского  округа  г.Салават  РБ  от  04.12.2017 №4-16/81  «О внесении  в  Положение  о  порядке  управления  и  распоряжения объектами  муниципального  нежилого фонда  ГО г.Салават  РБ».    При этом размер арендной платы с 01.01.2018 увеличился до 42 080  руб.  06 коп.  в месяц. Об изменении размера на 2018 год истец известил арендатора (л.д.  11). 

Согласно представленному в материалы дела расчету задолженность арендатора по арендной плате составила 161 846 руб.  36 коп. за  период  с января  по апрель 2018 года. 

По  мнению  ответчика,  расчет арендной платы с учетом измененного значения коэффициента  не соответствует закону и условиям договора аренды, в  обосновании  ссылается  на  решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.05.2017  по делу № А07-23851/2016, и указывает  на  переплату  в сумме 193 978  руб. 25 коп. 

Между тем, суд не может согласиться с доводами ответчика.

В силу пунктов 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые .уполномоченными на то государственными органами и (.или) органами местного самоуправления, Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Из смысла пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданскою кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. № 13) следует, что регулируемая арендная плата может применяться к  договору только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера    арендной    платы    с    изменением    нормативных    актов,    подлежащих применению  к их отношениям, т.е.  если  арендодателю договором  предоставлено право   на    изменение   размера   арендной   платы   в   одностороннем    порядке   и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель   по   договору,   к   которому   подлежит   применению  регулируемая, арендная    плата,    вправе    требовать    ее   внесения    в   размере,    установленном    на соответствующий   период   регулирующим   органом   без   дополнительного   изменения договора аренды.

В  пункте   18  постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации  от  17.11.2011  №73  разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации   размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей,  вносимых     периодически      или     единовременно,     а     также     может  предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В  связи с   этим   допускается   установление   арендной   платы   таким   образом,   когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие  элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит  порядку проведения торгов, установленному  в  соответствии с федеральным законом.

Договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды  от  21.07.2014  № 1771  заключен на основании протокола об итогах аукциона от  09.07.2014г. № 65-н, т.е по результатам аукциона.

Порядок и условия заключения договора с участником аукциона являются условиями публичной оферты, а подача заявки на участие в аукционе является акцептом такой оферты. В пункте 3 Аукционной документации обозначено условие пересмотра Арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательством.

Как  указано  выше,  в пункте   3.2  договора стороны  условились, что  размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных  законодательством.

Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы и в других случаях,  предусмотренных законодательством.

При изменении, размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью настоящего договора.

Новый размер арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается е момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчет арендной платы.

Ответчик, подписав договор аренды, тем самым согласился с условиями договора, в том числе в части порядка изменения арендной платы при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы.

Решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 04.12.2017 г. № 4-16/81 «О внесении в Положение о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда городского округа город Салават Республики Башкортостан», расчет годовой арендной платы за нежилые помещения с 01 января 2018 года определяется по соответствующей формуле с применением Кпп (коэффициента планируемого повышения платы за использование объекта с учетом уровня инфляции цен на потребительских рынках).

Кпп -  коэффициент планируемого повышения платы за использование объекта с учетом уровня инфляции цен на потребительских рынках, Кпп устанавливается ежегодно, он является стабильным, четко фиксированным показателем, учитывающим потери доходной части городского бюджета на очередной финансовый год в результате инфляционных процессов. Индексация Кпп производится в процентах, соответственно сумма годовых платежей индексируется на процент, установленный на следующий год.

Таким образом, суд пришел к выводу, что размер задолженности определен истцом исходя из условий договора и законодательного изменения размера соответствующего коэффициента, используемого при расчете.

При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора.

Поскольку ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в размере и в сроки, предусмотренные договором, исполняло ненадлежащим образом,   суд, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  удовлетворяет  исковые требования.

В состав материально-правовых требований по настоящему иску включено также требование о взыскании с ответчика неустойки за нарушение принятых обязательств.

В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором  денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

На основании п. 4.2.1.  договора в случае несвоевременного внесения  арендной  платы  арендатор  выплачивает пени в размере 0,3% с просроченной суммы  за каждый день просрочки.

Поскольку наличие договорных отношений, факт задолженности по арендной плате подтверждаются материалами дела, ответчиком не оспариваются, имеются основания для взыскания неустойки. 

Истцом начислены пени за просрочку оплаты в размере 28 646 руб.  81 коп.  

Представленный истцом расчет судом проверен, признан верным, соответствующим условиям договора.

Поскольку размер неустойки истцом подтвержден, а ответчиком не представлено доказательств в подтверждение несоразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства, на основании п. 4.1. договора с ответчика подлежит взысканию неустойка в заявленной истцом сумме   28 646 руб.  81 коп.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса  Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Согласно положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 5.3.4 договора аренды стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных договором, частичное внесение арендной платы приравнивается  к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендной платы в течение более чем за два срока подряд, является основанием досрочного расторжения договора. 

Из  материалов  дела, следует, что основания для досрочного расторжения договора имеются.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Как было указано, в уведомлении от 19.03.2018 №7-18-УП   ответчик был проинформирован о досрочном расторжении договора аренды от 21.07.2014   №1771, а также об обязании освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи в срок до 23.04.2018  (л.д. 10).

Таким   образом,  в дело представлены доказательства  принятия истцом мер по урегулированию с ответчиком спора о расторжении названного договора, в связи с чем, требования истца о расторжении договора являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Обязанность ответчика по возврату истцу имущества обусловлена положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 5.5 договора.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Условиями  пункта 5.5 договора также предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора вернуть арендодателю объект по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в  состоянии, обусловленном договором.

Поскольку на сегодняшний день доказательства возврата ответчиком арендованного имущества отсутствуют, исковые требования об обязании ответчика возвратить объект муниципального нежилого фонда, переданного по договору от 21.07.2014 №1771, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Индивидуального  предпринимателя  ФИО2   (ИНН   

<

***>, ОГРНИП   304026617300446)  в пользу Комитета  по управлению собственностью  Министерства  земельных  и имущественных  отношений  Республики Башкортостан  по  г. Салавату (ИНН   

<

***>, ОГРН  

<

***>)  161 846 руб.  36 коп. суммы  долга,  28 646 руб.  81 коп. суммы  пени.

Расторгнуть договор № 1771 аренды объектов муниципального нежилого фонда, предоставленных по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды  от  21.07.2014, заключённый между Комитетом  по управлению собственностью Министерства  земельных  и имущественных  отношений   Республики  Башкортостан по г.Салавату и  Индивидуальным   предпринимателем  ФИО2. 

Обязать  Индивидуального  предпринимателя  ФИО2   (ИНН   

<

***>, ОГРНИП   304026617300446)   освободить объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават Республики Башкортостан: нежилое помещение, общей площадью 88,5 кв.м на 1-ом этаже 5-этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Салават, б. ФИО3, д. 63  и передать его по  акту приема-передачи Комитету  по управлению собственностью  Министерства  земельных  и имущественных  отношений  Республики Башкортостан  по  г. Салавату (ИНН   

<

***>, ОГРН  

<

***>).

Взыскать с Индивидуального  предпринимателя  ФИО2   (ИНН   

<

***>, ОГРНИП   304026617300446)  государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 18 715 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова