АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                           № А32-5734/2018

22.05.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18.04.2019

Мотивированное решение изготовлено 22.05.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

Заместителя прокурора Краснодарского края, г. Краснодар (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования город-курорт Анапа, в лице Администрации муниципального образования город-курорт Анапа,

к ответчикам: 1) Управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

2) ФИО2, г. Анапа 

3) Администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

о признании сделки недействительной

при участии в судебном заседании:

прокурор: ФИО3 на основании удостоверения,

от предпринимателя: ФИО4 по доверенности 

от УИО: ФИО5 по доверенности

Заместитель прокурора Краснодарского края обратился в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

признать недействительным (ничтожным) заключенный управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор от 22.04.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:114, расположенного по адресу: 

<

...>.

применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:114, расположенный по адресу: 

<

...>. 

возложить обязанность на управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа возвратить ФИО6 денежные средства, полученные от продажи земельного участка в размере 318 085 рублей.

Требования мотивированы тем, что земельный участок находится в третьей зоне округа санитарной охраны курорта и приватизации не подлежит.

Ответчики против удовлетворения требований возражают, сообщили суду, что прокурор не доказывает нахождение участка в зоне округа санитарной охраны курорта.

Представителем предпринимателя заявлено ходатайство  об объявлении в судебном заседании  перерыва. Ходатайство судом рассмотрено и оставлено без удовлетворения, поскольку суд считает возможным принять решение по имеющимся в деле доказательствам.

Заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, изучив представленные по делу доказательства, суд установил следующее.

Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа и предпринимателем ФИО2 22.04.2016 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:114 общей площадью 442 кв. м, имеющего адрес: 

<

...>.

Земельному участку установлен вид разрешенного использования - для размещения объектов придорожного сервиса.

Орган местного самоуправления заключил договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), регламентирующей порядок предоставления земельных участков, занятых объектами недвижимости, что подтверждено постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 15.04.2016 № 1374.

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1 - 2).

Пунктом 1 части 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (часть 1 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу частей 1, 3 статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. Использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Частью 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" предусмотрено, что земли в границах территорий, на которых расположены природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение и находящиеся под особой охраной, не подлежат приватизации.

В предмет доказывания по делу о признании сделки недействительной входит в числе прочего проверка правомочий продавца на распоряжение земельным участком публичной формы и соблюдение императивных ограничений на сделку. 

Согласно пункту 1 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Согласно пункту 2 статьи 27 Кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В пункте 5 приведенной статьи к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности и ограниченным в обороте, отнесены, в частности, земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).

Действующее законодательство не предусматривает порядок предоставления в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий. На основании пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" на такие земельные участки упомянутый закон не распространяется.

В пункте 2 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации, указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Включение в их состав участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности, допускается в случаях, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со статьей 96 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах".

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" курорт Анапа и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа отнесены к особо охраняемым природным территориям федерального значения.

Указом Президента Российской Федерации от 22.09.1994 N 1954 "О федеральном курортном регионе Анапа" району курорта Анапа в границах округа санитарной охраны, определенного постановлением Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае", придан статус федерального курортного региона.

Округа санитарной или горно-санитарной охраны организуются на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").

В пункте 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ закреплено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления его в силу (апелляционное определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2018 N АПЛ18-98).

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса нахождение земельного участка в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения, созданного до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность.

Нахождение спорного земельного участка в 3 зоне округа санитарной охраны курорта Анапа подтверждается: письмами Управления архитектуры и градостроительства  администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 04.04.2018 на имя предпринимателя, на имя исполняющего обязанности межрайонного прокурора от 16.07.2018 со ссылкой на генеральный план города-курорта; письмом заместителя глав муниципального образования от 13.07.2018 на имя заместителя Анапского межрайонного прокурора; выкопировками из генерального плана города-курорта.

Судом по делу назначалась землеустроительная экспертиза, в заключении указаны следующие выводы.

Подготовка сведений о границах зон с особыми условиями использования территории (III зона горно-санитарной охраны города-курорта Анапа), предусмотренных ст. 106 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 136-ФЗ и ст.30 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 № 190-ФЗ, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 г. № 1425 не осуществлена в установленном порядке уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами государственной власти или органами местного самоуправления, в связи с чем в ЕГРН (ГКН) отсутствуют значения координат характерных точек границ зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа.

В связи с отсутствием значений координат характерных точек границ зон округа санитарной охраны курорта Анапа (горно-санитарной охраны курорта Анапа) в ЕГРН (ГКН) в системе координат МСК-23 экспертом не представляется возможным с достаточной (нормативной) точностью установить в какой из зон округа санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа расположен земельный участок с кадастровым, номером 23:37:0102035:114 по адресу: 

<

...>.

Суд к указанным выводам относится критически в силу следующего.

Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 N 404 утвержден генеральный план муниципального образования город-курорт Анапа, в котором установлены границы 1-й, 2-й, 3-й зон горно-санитарной охраны курорта Анапа, определенные постановлением Совета министров РСФСР от 30.01.1985 N 45 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курорта Анапа в Краснодарском крае" с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 22 октября 2012 г. N 1087 "О частичном изменении постановления Совета Министров РСФСР от 30 января 1985 г. N 45"

Отнесение участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в частности участки, имеющие особое природоохранное значение (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09).

Постановление Совета Министров РСФСР от 30.01.1985 N 45  является действующим, им дано словесное описание границ курорта по точкам.

Соответствующие точки отображены на схематической карте округа (и зон) санитарной охраны Анапского курортного района, разработанной в 1980 году по заказу Министерства здравоохранения СССР специализированной комплексной гидро-геологической партией "Геоминвод", на которой отображены границы зон санитарной охраны (1,2,3), а также общая граница округа санитарной охраны с указанием местоположения точек границы, протяженности, азимутов.

Государственный кадастр недвижимости не содержит сведений о зоне санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Анапа.

Однако отсутствие в ГКН сведений о том, что участок находится в зоне округа санитарной охраны, не является само по себе безусловным для неприменения к нему режима земель особо охраняемых природных территорий, если наличие такового установлено иным образом.

Оспариваемой сделкой нарушены права муниципального образования город-курорт Анапа, поскольку орган местного самоуправления полномочия по распоряжению земельным участком реализовал ненадлежащим образом.

Кроме того, продажа органом местного самоуправления земельного участка, расположенного в границах курорта, повлекла нарушение прав неопределенного круга лиц на использование такой территории. 

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

При указанных обстоятельствах, требования истца о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) следует удовлетворить.

В качестве применения последствий суд считает необходимым применить реституцию в виде гашения в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на спорный земельный участок  и возложения на Управление имущественных отношений обязанности по возвращению покупателю уплаченных по недействительной сделке денежных средств.

В признании права собственности предпринимателя на участок отсутствующим заместителю прокурора Краснодарского края следует отказать, поскольку местное самоуправление, в интересах которого им заявлен иск в суд, участком не владеет в силу наличия на нем легального недвижимого объекта предпринимателя. 

Руководствуясь статьями 167,170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Ходатайство предпринимателя о перерыве оставить без удовлетворения.

Признать недействительным (ничтожным) заключенный Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) и предпринимателем ФИО2, г. Анапа  (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230136300040) договор от 22.04.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:114, имеющего адрес: 

<

...>.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи 22.04.2016 в виде:

гашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2, г. Анапа  (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230136300040) на земельный участок с кадастровым номером 23:37:0102035:114, имеющий адрес: 

<

...>;

возложения на Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) обязанности по возвращению ФИО2, г. Анапа  (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230136300040) денежных средств, полученных от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:37:0102035:114 в размере 318 085 рублей.

Взыскать с ФИО2, г. Анапа  (ИНН 

<

***> ОГРНИП 311230136300040) 3 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                    М.М. Данько