АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-4790/2020

г. Тюмень

16 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2020 года

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Макарова С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1

к МТУ Росимущества В Тюменской области, ХМАО и ЯНАО

Третье лицо: ООО «Айра Торрес»

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – доверенность от 12.11.2019 года, ФИО1 – паспорт.

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 16.04.2020 года

от третьего лица: ФИО4 – доверенность от 13.01.2020 года

протокол вел помощник судьи Мрачковская Е.А.

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском (в редакции последних по времени уточнений предмета иска в порядке статьи 49 АПК РФ) к МТУ Росимущества в Тюменской области, ХМАО и ЯНАО о следующем: 

- признать недействительным подпункты 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017 в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении в части определения годовой арендной платы в размере 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать два) рублей 26 копеек, определенной на основании № 016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке Объекта оценки», выполненного ООО «АИРА ТОРРЕС», как повлекшие неблагоприятные последствия;

- внести в Договор с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017 в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении (далее - «Договор») следующие изменения: Изложить подпункты 3.1.1-3.1.2 пункта 3.1 Договора в следующей редакции: «3.1.1. Годовая арендная плата уплачивается пропорционально доле (размеру) площади земельного участка (596/1000) и составляет для Арендатора 2 - 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей. 3.1.2. для Арендатора 2 - Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и заключения № 01-20 от 25.08.2020, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Аудит» ФИО5 в рамках судебной экспертизы, назначенной Арбитражным судом Тюменской области по делу № А70-4790/2020, составляет 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей.».

Исковые требования мотивированы тем, что истец считает завышенным размер арендной платы, установленный в соглашении от 27 сентября 2018 года о присоединении к договору с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017 года и определенный на основании отчета № 016/2018-14 от 05.09.2018 года «Об оценке Объекта оценки», выполненного ООО «Айра Торрес».

Ответчик против иска возражает.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных настоящим Кодексом. Арбитражный суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

Рассмотрев материалы дела, суд установил, что представленные сторонами доказательства указывают на следующие обстоятельства:

27 сентября 2018 года между Межрегиональным территориальным управлением Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в Тюменской области. Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе области (Ответчик) и Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Истец) заключено (т.1.л.д.29) соглашение о присоединении к договору с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения от 29 июня 2017 года № 1700/з (т.1.л.д.20) согласно которого, Истцу предоставлен для использования на условиях аренды совместно с иными Арендаторами земельный участок с кадастровым номером: 72:23:0111001:24, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое (административное) здание, площадь 628 кв. м (доля 596/1000), расположенный по адресу: 

<

...>.

На участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие Истцу на праве собственности:

- помещение, назначение: нежилое, этаж № 1. общая площадь 357.5 кв. м.. кадастровый номер 72:23:0111001:361, государственная регистрация прав собственности ИМ ФИО1 № 72-72-01/225/2012-497 от 28.05.2012г.;

- помещение, назначение: нежилое, этаж №2, №3, общая площадь 725,2 кв. м.. кадастровый номер 72:23:0111001:654, государственная регистрация прав собственности ИИ ФИО1 № 72-72-01/181/2012-199 от 24.04.2012.

Годовая арендная плата уплачивается пропорционально доле (размеру) площади земельного участка (596/1000) и составляет для Истца - 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать дна) руб. 26 коп. 

Пункт 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения от 29 июня 2017 года № 1700/з, дополнен пунктом 3.1.2 в следующей редакции: «Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а так же порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и Отчета №016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке объекта опенки», выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС», составляет 145 832 рубля 26 копеек в год.

В соответствии с пунктом 3.7 Договора (т.1.л.д.22) размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в течение действия настоящего договора на основании отчета об оценке рыночной стоимости участка в величины арендной платы. Согласно п.3.8. Договора размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год.

Размер годовой арендной платы, установленный Соглашением на основании отчета № 016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке объекта оценки», выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС», истец считает завышенным.

Согласно пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Как следует из отчета № 016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке объекта оценки», выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС» (т.3.л.д.21-56) по состоянию на 21.08.2018 года рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером: 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...> составляет 244 685 рублей.

Данный отчет, являлся объектом экспертизы Саморегулируемой организации Региональная ассоциация оценщиков и в отношении него 11 сентября 2018 года составлено экспертное заключение № 72/100918/4/5 (т.3.л.д.57-68) с выводом (т.3.л.д.64) о том что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина стоимости отраженная в отчете (стоимость объекта оценки) подтверждается. Стоимость соответствует рыночной стоимости, как наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, в рамках вида проводимой экспертизы.  

Соответственно, исходя из доли истца в праве собственности на земельный участок (596/1000), арендная плата для него составляет - 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать дна) руб. 26 коп. 

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В подтверждение довода о завышении размера арендной платы, по заказу истца, оценщиком ФИО6 составлен отчет об оценке земельного участка (т.1.л.д.35-127) с выводом о том, что ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 и площадью 628 кв.м согласно соглашению от 27.09.2018 года о присоединении в к договору № 1700/з от 29.06.2017 года на праве долгосрочной аренды на срок с 27.09.2018 года по 28.06.2066 составит на дату оценки 01.01.2019 года 21 534 рубля 76 копеек в год.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 27 июля 2020 года по делу назначена экспертиза. Её проведение поручено ООО «Бизнес – Аудит» (

<

...>), эксперт: ФИО5. 

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 

-  определить рыночную стоимость права долгосрочной аренды земельного участка  с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, по состоянию на 21 августа 2018 года.

В материалы дела поступило заключение эксперта (т.1.л.д.8-62) согласно выводов которого, рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, по состоянию на 21 августа 2018 года составила с учетом допустимого округления 1 957 000 рублей. Ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, составила на дату оценки с учетом допустимого округления - 24 360 рублей.

Третье лицо – ООО «Айра Торрес» в отношении экспертного заключения представило возражения, в которых выразило несогласие с выводами, указывая на то, что экспертом стоимость определенная экспертом не соответствует действительной рыночной стоимости недвижимости в г. Тюмени, нарушены положения ФЗ-135 «Об оценочной деятельности» которые могу повлиять на итоговый результат исследования. 

Вызванный в судебное заседание 14 октября 2020 года эксперт ответил на вопросы лиц участвующих в деле и подтвердил выводы экспертизы.

В силу п. 11 федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее - ФСО N 1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 12 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункту 13, 14 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 15 ФСО N 1 доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 16, 17 ФСО N 1).

Затратным подходом является совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (пункт 18 ФСО N 1).

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей (пункты 19, 20 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 12 Федерального стандарта Оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценки рыночной стоимости недвижимости.

Согласно пункту 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обоснованно в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.

Согласно  пункта 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р) метод капитализации дохода применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

В подтверждение рыночной стоимости арендной платы в материалы дела представлены следующие доказательства:

- оспариваемый истцом отчет № 016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке объекта оценки», выполненный ООО «АЙРА ТОРРЕС» (т.3.л.д.21-56) по состоянию на 21.08.2018 года рыночная стоимость годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером: 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...> составляет 244 685 рублей. Исходя из доли истца в праве собственности на земельный участок (596/1000), арендная плата для него составляет - 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать дна) руб. 26 копеек в год.

- представленный истцом отчет об оценке земельного участка (т.1.л.д.35-127) составленный оценщиком ФИО6 с выводом о том, что ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 и площадью 628 кв.м согласно соглашению от 27.09.2018 года о присоединении в к договору № 1700/з от 29.06.2017 года на праве долгосрочной аренды на срок с 27.09.2018 года по 28.06.2066 на дату оценки 01.01.2019 года, составляет 21 534 рубля 76 копеек в год.

- заключение судебного эксперта (т.1.л.д.8-62) согласно выводов которого, рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка  с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, по состоянию на 21 августа 2018 года составила с учетом допустимого округления 1 957 000 рублей. Ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, составил, на дату оценки с учетом допустимого округления - 24 360 рублей.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Сопоставив представленные в дело доказательства: отчет № 016/2018-14 от 05.09.2018 «Об оценке объекта оценки», выполненный ООО «АЙРА ТОРРЕС» (т.3.л.д.21-56), отчет об оценке земельного участка (т.1.л.д.35-127) составленный оценщиком ФИО6, заключение судебного эксперта (т.1.л.д.8-62), суд приходит к выводу о том, что для целей определения рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером: 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...> надлежит руководствоваться выводами судебного эксперта. Основания к этому следующие: исходя из способов и методов оценки избранных оценщиками, в качестве исходного значения изначально принималась рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...>, на котором расположено здание. 

В отчете ООО «Айра Торрес» рыночная стоимость определена в сумме 1 735 352 рубля (т.2.л.д.43).

В отчете (т.1.л.д.35-127) составленном оценщиком ФИО6 рыночная стоимость права аренды земельного участка (скорректированная в том числе на основе соотношения удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных земельных участков в собственности - 16% - т.1.л.д.89) составляет 1 717 000 рублей.

В заключении судебного эксперта (т.1.л.д.8-62) ООО «Бизнес – Аудит», рыночная стоимость права аренды земельного участка (скорректированная в том числе на основе соотношения удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных земельных участков в собственности - 16% - т.3.л.д.49, 54) составляет 1 957 000 рублей (т.3.л.д.56). 

Таким образом, значения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...> во всех трех отчетах об оценке кардинально не отличаются. 

Существенные различия в итоговом результате оценки прав аренды между: 

- определенной на основании отчета ООО «Айра Торрес» 145 832, 26 копеек в год = 596/1000 от 244 685 рублей, с одной стороны 

и определенных на основании 

- заключения оценщика ФИО6 21 534 рубля 76 копеек в год = 596/1000 от 36 132 рублей 16 копеек (т.1,л.д.97).

- заключения судебного эксперта ООО «Бизнес – Аудит» 24 360 рублей в год =596/1000 от 40 873 рублей 02 копеек

состоит в том, что ООО «Айра Торрес» при определении рыночной стоимости применяло доходный подход и метод обратной капитализации (т.2, л.д.36), оценщиком ФИО6 применялся сравнительный подход на основе метода сравнительных продаж (т.1, л.д.81), судебным экспертом ООО «Бизнес аудит» так же применялся сравнительный подход на основе метода сравнительных продаж (т.3, л.д.47).

При этом, ООО «Айра Торрес» применило метод обратной капитализации ссылаясь на т, что в ходе анализа рынка земельных участков была выявлена информация, позволяющая произвести оценку указанным методом (т.2.л.д.36).  

Вместе с тем, обоснования причины отказа от метода сравнительных продаж, в отчете не содержится, при том что рынок купли – продажи земельных участков, ООО «Айра Торрес» анализировался (т.2 л.д.32-33), т.е. возможность применения метода сравнительных продаж с корректировкой на основе соотношения удельной цены земельных участков в долгосрочной аренде к удельной цене аналогичных земельных участков в собственности, у ООО «Айа Торрес» имелась.

Ключевым отличием примененного ООО «Айра Торрес» метода обратной капитализации от метода сравнительных продажи, примененных оценщиком ФИО6 и судебным экспертом ООО «Бизнес – Аудит», является формула определения рыночной стоимости годового права аренды (т.2, л.д.43): 

А= С х R

где: 

А – рыночная стоимость ежегодной арендной платы, руб.

С – рыночная стоимость земельного участка, руб.

R – ставка капитализации, %

ООО «Айра Торрес» применило ставку капитализации 14,1% и как результат, при сопоставимой с избранной оценщиком  ФИО6 и судебным экспертом ООО «Бизнес Аудит» рыночной стоимостью земельного участка 1 735 352 рубля, получило стоимость годовой арендной платы за весь участок 244 685 рублей = 1 735 352 х 14,1%, а за весь срок аренды 48 лет, стоимость арендной платы определена в сумме 11 744 880 рублей, что более чем в 6 раз превышает общую рыночную стоимость самого земельного участка.

Из данного расчет следует, что при применении ставки капитализации в размере 14,1 % рыночная стоимость земельного участка будет фактически выплачена арендатором арендодателю менее чем за 8 лет владения участком, а при сроке аренды 48 лет, рыночная стоимость участка будет выплачена в объеме более чем 6 раз.  

В свою очередь, оценщиком  ФИО6 и судебным экспертом ООО «Бизнес Аудит» рыночная стоимость права аренды определена как частное от рыночной стоимости участка от всего срока арены – 48 лет, что отвечает положениям пункта 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Как было указано выше, в соответствии с пунктом 4 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утверждены распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 N 1102-р) условием применения метода капитализации является возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Экономическая суть метода обратной капитализации (рекапитализации) при оценке рыночной арендной ставки заключается в том, что устанавливается такая стоимость, в которую были бы заложены расходы собственника в недвижимость. Такой подход применяется с целью возмещения арендатором арендодателю расходов (инвестиций) собственника в переданный в долгосрочную аренду объект недвижимости.

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...>, неразрывно связан с находящимся на нем зданием, в котором у истца имеются в собственности помещения и предназначен исключительно для использования данного здания.

Соответственно, возмещения арендодателю каких либо его расходов (инвестиций) в данный земельный участок за счет выплаты арендной платы, при заключении договора аренды, не предполагалось.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При изложенных обстоятельствах суд считает, что отчет ООО «Айра Торрес» № 016/2018-14 от 05.09.2018 не отвечает принципу достоверности в отношении определенной в нем рыночной стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 72:23:0111001:24,  площадью 628 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Суд считает, что наиболее достоверным доказательством в отношении рыночной стоимости права аренды является заключение судебного эксперта (т.1.л.д.8-62) согласно выводов которого, рыночная стоимость права долгосрочной аренды земельного участка  с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, по состоянию на 21 августа 2018 года составила с учетом допустимого округления 1 957 000 рублей. Ежегодный размер арендной платы за долю 596/1000 земельного участка с кадастровым номером 72:23:0111001:24 по адресу 

<

...>, составил, на дату оценки с учетом допустимого округления - 24 360 рублей.

В заключении судебного эксперта ООО «Бизнес – Аудит», достаточно обоснован примененный подход и метод оценки, данное заключение корреспондирует имеющемуся в деле доказательству – заключению оценщика ФИО6

В соответствии со ст.168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ").

В результате оценки обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том что подпункты 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017, в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении в части определения годовой арендной платы в размере 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать два) рублей 26 копеек, определенной на основании отчета об оценке № 016/2018-14 от 05.09.2018 года, выполненного ООО «Айра Торрес», противоречат существу законодательного регулирования предоставления в долгосрочную аренду публичного земельного участка на котором расположено строение, поскольку не соответствует установленному пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 рыночному критерию определения арендной платы. 

Исходя из положений статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В данном случае, изменение содержания подпунктов 3.1.1 и 3.1.2 пункта 3.1 Договора, означает приведение недействительной его части в соответствие с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, устанавливающего рыночный критерий определения арендной платы.

Согласно статье 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению. 

В результате оценки обстоятельств дела и представленных доказательств,  определения законов и иных нормативных актов, подлежащих применению в данном деле и установления прав и обязанностей лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 16, 101, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд        

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными подпункты 3.1.1, 3.1.2 пункта 3.1 Договора с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017, в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении в части определения годовой арендной платы в размере 145 832 (сто сорок пять тысяч восемьсот тридцать два) рублей 26 копеек, определенной на основании отчета об оценке № 016/2018-14 от 05.09.2018 года, выполненного ООО «Айра Торрес».

Внести в Договор с множественностью лиц на стороне арендатора с правом последующего присоединения № 1700/з от 29.06.2017 в редакции заключенного с индивидуальным предпринимателем ФИО1 Соглашения от 27 сентября 2018 года о присоединении (далее - «Договор») следующие изменения: 

Изложить подпункты 3.1.1 и 3.1.2 пункта 3.1 Договора, в следующей редакции: 

«3.1.1. Годовая арендная плата уплачивается пропорционально доле (размеру) площади земельного участка (596/1000) и составляет для Арендатора 2 - 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей. 

3.1.2. для Арендатора 2 - Размер арендной платы определяется в соответствии с п. 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и заключения № 01-20 от 25.08.2020, выполненного экспертом ООО «Бизнес-Аудит» ФИО5 в рамках судебной экспертизы, назначенной Арбитражным судом Тюменской области по делу № А70-4790/2020 и составляет 24 360 (двадцать четыре тысячи триста шестьдесят) рублей в год».

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей – расходов по уплате государственной пошлины, 12 500 рублей – расходов на проведение судебной экспертизы

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Восьмой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления решения в полном объеме.

 Судья

Макаров С.Л.