РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-166257/22-72-951

г. Москва

18 ноября 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2022года

Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Немовой О.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ОБЩЕСТВА ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВКОМ" (129344, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАБУШКИНСКИЙ ВН.ТЕР.Г., ИСКРЫ УЛ., Д. 31, СТР. 2, ЭТАЖ 1, ПОМЕЩ. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2016, ИНН: 

<

***>, КПП: 771601001) 

к заинтересованному лицу – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 770301001) о признании незаконным решения № 33-5-62633/22-(0)-1 от 15.07.2022 г.,

при участии:

от заявителя: ФИО2 по дов. от 16.11.2022г., удост

от заинтересованного лица: ФИО3 по дов. от 29.12.2021г., удост.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Управком» (ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании незаконным решения Департамента городского имущества города Москвы, изложенного в письме от 15.07.2022 №33-5-62633/22-(0)-1 «Об отказе в предоставлении государственной услуги», а также об обязании Департамент городского имущества города Москвы в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Управком» в установленном законом порядке, путем оказания государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в г. Москве» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:02:0014008:57).

В обоснование заявленных требований, заявитель ссылается на то, что ответчик неправомерно отказал ему в предоставлении государственной услуги, поскольку право аренды возникло у Заявителя в силу закона; смена прежнего арендатора на ООО «Управком» произведена в едином государственном реестре недвижимости; ответчик в уведомлениях и письмах, адресованных Заявителю, подтвердил смену арендатора  по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:02:0014008:57); указывает, что отказ нарушает права ООО «Управком» в части оформления арендных отношений. 

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам, изложенным в письменных пояснениях.

Суд установил, что срок для обращения в суд, установленный ч. 4 ст. 198 АПК, заявителем не пропущен. 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей заявителя, ответчика, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ООО «Управком» является собственником   следующих объектов недвижимого имущества: 

-нежилое здание, кадастровый номер: 77:02:0014008:1174, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 570,1 кв.м; 

- нежилое здание, кадастровый номер: 77:02:0014008:1175, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 373,8 кв.м.

Указанные объекты недвижимости приобретены заявителем у ЗАО «Чайная компания № 1» по договору купли-продажи от 22.07.2019 года (переход права собственности зарегистрирован 07.07.2020 года) и расположены на земельном участке с кадастровым № 77:02:0014008:57 площадью 1 277 кв.м. по адресу Москва, ул. Искры, вл. 31, стр. 1,2 

Вышеуказанный земельный участок является предметом договора аренды, заключенного между ЗАО «Чайная компания №1» и Департаментом земельных ресурсов города Москвы от 10.08.2005 № М-02-025062, сроком на 49 лет. 

 В связи с переходом к ООО «Управком» права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:02:0014008:57, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 07.07.2020 внесены изменения в ЕГРП в  отношении договора аренды земельного участка от 10.08.2005 № М-02-025062 в части смены арендатора (рег. №77:02:0014008:57-77/011/2020-2).

В связи  со сменой собственника объектов недвижимости  нежилого здания с  кадастровым номером 77:02:0014008:1174 и нежилого здания с кадастровым номером 77:02:0014008:1175, расположенных на спорном земельном участке, ООО «Управком» также обратилось с заявлением о выдаче дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от 10.08.2005 № М-02-025062  в части замены "Арендатора" на ООО «Управком».

Оспариваемым решением № 33-5-62633/22-(0)-1 15.07.2022 года Департамент городского имущества города Москвы отказал заявителю в предоставлении государственной услуги на основании п.2.10.1.8 Административного регламента. 

Посчитав указанный отказ незаконным, Общество обратилось с настоящим заявлением, удовлетворяя которое суд исходит из того, что нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5, пункта 1 ст. 1 ЗК РФ). 

В силу пункта 1 ст. 35 ЗК РФ и пункта 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В связи с приобретением права собственности на нежилые здания, находящееся на вышеуказанном земельном участке с кадастровым номером 77:02:0014008:57, к ООО «Управком» в силу пунктов 1, 3 ст. 552 ГК РФ, пункта 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ перешло право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости и связанные с этим правом обязанности. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» также подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Таким образом, к ответчику, как к приобретателю недвижимости, перешло право пользования земельным участком в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации

Департамент городского имущества г. Москвы фактически признает, что спорный земельный участок принадлежит ООО «Управком» на  праве аренды, что подтверждается письмом от 16.03.2021 года № ДГИ-1-13035/21-1, которым  Департамент сообщил, что ООО «Управком» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 10.08.2005 № М-02-025062 в связи с приобретением двух объектов недвижимости, а также, что у ООО «Управком» по указанному договору имеется финансово-лицевой счет. Согласно письму от 22.02.2022 года № ДГИ-1-5113/22-1 Департамент также сообщил о размере годовой арендной платы за 2022-2023 годы по договору аренды от 10.08.2005 № М-02-025062.

Отказывая в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», Департамент городского имущества города Москвы со ссылкой на п. 2.10.1.8 Административного регламента указал на то, что межэтажное перекрытие (антресоль) одного из объектов недвижимости (

<

...>) включено в Перечень объектов недвижимого имущества, созданныхна земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целейстроительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения настроительство, в отношении которых зарегистрировано право собственности и(или) сведения о которых внесены в установленном порядке в государственныйкадастр недвижимости, утвержденный постановлением Правительства Москвы от11.12.2013 № 819-ПП «Об утверждении положения о взаимодействии органовисполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению ипресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков»(Приложение 2, пункт 2835).

Вместе с тем, суд полагает, что  положения 2.10.1.8 Административного регламента не применимы к спорным правовым отношениям, поскольку данные нормы регулируют отношения по первичному предоставлению земельного участки без проведения торгов и не направлены на регулирование уже сложившихся арендных отношений между арендодателем и арендатором земельных участков.

Договорные отношения в рамках уже заключенного договора аренды земельного участка, в частности, внесение изменений в данный договор, регулируются гражданским законодательством, что следует из ст. 2 ГК РФ и ч. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ. 

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания данной нормы следует, что стороны вправе не только заключить договор аренды на любых условиях не противоречащих законодательству, но и вносить изменения после его подписания.

Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договорам.

Таким образом, основания для отказа в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка не могут устанавливаться в нормативно-правовых актах субъекта РФ и противоречить федеральному законодательству.

В силу же вышеуказанных норм и разъяснений п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает права и обязанности арендатора соответствующего земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При принятии решения суд также учитывает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном  в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). 

По смыслу приведенной правовой нормы, самовольной постройкой может быть признан исключительно объект недвижимости и исключительно в судебном порядке.

В соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 11.12.2013 г. N 819-ПП в случае выявления у объекта капитального строительства признаков самовольной постройки Департамент городского имущества города Москвы направляет в суд исковое заявление с требованиями о признании объекта самовольной постройкой, ее сносе, освобождении земельного участка, признании права собственности отсутствующим, о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку, в том числе ходатайства о назначении судебной экспертизы в отношении самовольной постройки с целью установления, не создает ли сохранение самовольной постройки угрозу жизни и здоровью граждан. 

В данном случае, на момент вынесения оспариваемого отказа, отсутствовал какой-либо судебный акт в отношении ООО «Управком», которым бы межэтажное перекрытие-антресоль была признана самовольной.

В рамках дела № А40-257469/20 рассмотрено исковое заявление Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Управком" - о признании антресоли пом. I, ком.1 площадью 267,9 кв.м с кадастровым номером 77:02:0014008:2872 здания, расположенного по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой, - об обязании ООО «Управком» в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание, расположенное по адресу: 

<

...>, в первоначальное состояние путём демонтажа антресоли пом. I, ком.1 площадью 267,9 кв.м с кадастровым номером 77:02:0014008:2872 здания.

01.11.2022 года Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда по делу №А40-257469/20 в удовлетворении исковых требований Департамента отказано.

Девятым арбитражным апелляционным судом установлено, что устройство антресоли первого этажа здания с кадастровым номером 77:02:0014008:2872, площадью 267,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

...> было произведено с учетом всех полученных согласований и с разрешения уполномоченного органа г. Москвы и спорный объект не является самовольной постройкой.

Ссылка Департамента, что границы земельного участка не установлены и это является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка в аренду, также не может быть признана обоснованной, поскольку, как уже было указано выше,  ООО «Управком» обращалось не с заявлением о предоставлении земельного участка, а об оформлении дополнительного соглашения о смене арендатора в уже существующем договоре аренды от 10.08.2005 № М-02-025062. 

При переходе же  права аренды в силу закона не требуется ни фактического предоставления в натуре земельного участка, ни предоставления прав аренды на данный земельный участок со стороны арендодателя. право аренды. 

Более того,  данное обстоятельство не было указано в оспариваемом решении,  в связи с чем, о законности данного решения свидетельствовать также не может.

Принимая во внимание изложенное в совокупности, суд приходит к выводу, что отказ Департамента городского имущества города Москвы в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в г. Москве», оформленный письмом от 15.07.2022 №33-5-62633/22-(0)-1, противоречит закону (ст. 387 ГК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ч. 1, 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 1, 2 ст. 601 ГК РФ, и нарушает права и законные интересы заявителя на оформление правоподверждающего документа, фиксирующего перемену стороны в обязательстве, исключающее возможность усмотрения стороны арендодателя при его оформлении.

В связи с чем, в силу части 2 статьи 201 АПК РФ требования заявителя подлежат удовлетворению с возложением на заинтересованное лицо обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем оказания государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в г. Москве» и  внесения изменений в договор аренды земельного участка  от 10.08.2005 № М-02-025062 в части замены "Арендатора" на ООО «Управком» (пункт 3 части 4 статьи 201 АПК РФ).

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п.21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46). 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 4, 51, 64-68, 71, 75, 81, 110, 123, 137, 156, 166-170, 176, 197-201 АПК РФ

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы № 33-5- 62633/22-(0)-1 от 15.07.2022 года. 

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы в тридцатидневный срок с даты вступления решения в законную силу, устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «УправКом» в установленном законом порядке, путем оказания государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в г. Москве» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 77:02:0014008:57).

Взыскать Департамента городского имущества города Москвы  в пользу ООО «УправКом» расходы по уплате госпошлины в размере 3000 (Три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

О.Ю. Немова