РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-250304/23-77-1887

г. Москва

08 июля 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024года

Полный текст решения изготовлен 08 июля 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Летовым А.В.,

с участием представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность № 4 от 09.01.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО), - до и после перерыва,

от ответчика: ФИО2 (доверенность № ДГИ-Д-1688/23 от 11.12.2023г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – до перерыва, ФИО3 (доверенность № ДГИ-Д-258/24 от 23.05.2024г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО) – после перерыва,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ТЕХНО-АКТИВ" (119180, 

<

...>, ПОМЕЩЕНИЕ XI КОМНАТА 3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.06.2016, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, 

 

установил:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТЕХНО-АКТИВ" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об обазании  заключить договор купли- продажи земельного участка общей площадью 1 333 (одна тысяча триста тридцать три) кв. м., с кадастровым № 77:01:0004013:4243, находящегося по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Пресненский, улица Зоологическая, земельный участок 11/2 на предложенных истцом условиях.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что ответчик неправомерно отказал ему в заключении  договора купли- продажи земельного участка. В судебном заседании заявитель требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал по доводам письменного отзыва на иск и дополнительных пояснений, представленных в порядке ст. 81 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО «ТЕХНО-АКТИВ» (истец)  является собственником следующих нежилых зданий:

-с кадастровым номером 77:01:0004013:1110 общей площадью 725,4 кв. м по адресу: г Российская Федерация, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Пресненский, ул. Зоологическая, д. 11, стр. 2 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 25 июля 2023 г. № КУВИ001/2023- 169402770, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 августа 2017 г. № 77:01:0004013:1110- 77/022/2017-2);

-с кадастровым номером 77:01:0004013:1021 общей площадью 47,8 кв. м по адресу: Российская Федерация, город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Пресненский, улица Зоологическая, дом 11, строение 4 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19 июля 2023 г. № КУВИ-001/2023-165299712, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 августа 2017 г. № 77:01:0004013:1021 -77/022/2017-2);

-с кадастровым номером 77:01:0004013:1115 общей площадью 46,7 кв, м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Пресненский, ул. Зоологическая, д. 11, стр. 3 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 18 июля 2023 г. № КУВИ001/2023-164379692, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 августа 2017 г. № 77:01:0004013:1115- 77/022/2017-2).

Вышеуказанные здания расположены на земельном участке общей площадью 1333 (одна тысяча триста тридцать три) кв. м., относящемся к категории земель населенных пунктов с кадастровым № 77:01:0004013:4243, находящемся по адресу: Российская Федерация, город Москва, внутригородская территория муниципальный округ Пресненский, улица Зоологическая, земельный участок 11/2 (далее - Участок) и предоставленном АО «ТЕХНО-АКТИВ» в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилых зданий в соответствии с установленным разрешенным использованием Участка на основании Договора аренды земельного участка № М-01-061127 от 15.08.2023 г.

На основании статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», постановлением от 15 мая 2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» ООО «Техно-Актив» обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением услуги «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений».

Уведомлением от 18.09.2023 г. № 33-5-130662/23-(0)-1 в заключении договора купли- продажи было отказано по следующим основаниям: расположение границ здания, сооружения полностью или частично за пределами границ испрашиваемого земельного участка (п.п. 12 п. 5 ст. 31 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48).

По данным ЕГРН здания, принадлежащие истцу, выходят за границы испрашиваемого земельного участка и пересекают границы иных земельных участков.

В целях исключения вышеуказанного пересечения было рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру.

Кроме того, на земельном участке также частично расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004013:1103 без оформленных имущественных прав.

При отказе в предоставлении услуги Департамент руководствовался п. 2.10.1.3 административного регламента, утвержденного п.1.5, постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Не согласившись с указанным решением, ООО «Техно-Актив» повторно обратилось в Департамент с офертой на заключение договора (исх. № тав/37 от 21.09.2023 г.), приложив проект договора купли-продажи земельного участка по цене в размере кадастровой стоимости на момент направления оферты.

Письмом от 16.10.2023 г. № ДГИ-57626/23-1 Департамент повторно отказал Заявителю в заключении договора купли-продажи земельного участка.

Истец  считает отказ не соответствующим нормам действующего законодательства, необоснованным и не подлежащим исполнению.

Истец ссылается на то, что в перечне оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность не содержатся приведенные в письмах 18.09.2023 г. № 33-5-130662/23-(0)-1 и от 16.10.2023 г. № ДГИ-57626/23-1 основания, что свидетельствует о нарушении Департаментом Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный кодекс имеет большую юридическую силу, чем закон и нормативно-правовой акт субъекта Российской Федерации. Следовательно, подчиняясь иерархии, Закон города Москвы от 19.12.2007 № 48 и постановление Правительства Москвы от 15.05.2012 г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» в рассматриваемых отношениях не подлежат применению.

Истец, полагая, что ответчиком нарушено исключительное право истца на приобретение в собственность земельного участка обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.

Согласно части 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным  органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Пунктом 5 указанной выше статьи предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и направить принятое решение заявителю.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в частности уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 24 статьи 39.16 ЗК РФ).

На основании пункта 3 статьи 39.4 Земельного Кодекса РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов (Утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015 года № 279) в пункте 2 содержат положение о том, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, также указано, что цена находящегося в государственной собственности выкупаемого земельного участка, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения с заявлением о выкупе в уполномоченный орган..

Согласно подпункту 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе, если испрашиваемый земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка.

Соответственно, в предоставлении земельного участка в собственность может быть отказано по подпункту 14.1 статьи 39.16 ЗК РФ при одновременной совокупности двух условий:

а) такой земельный участок должен быть полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территорий;

б) ограничения использования участка в такой зоне с особыми условиями использования территорий не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования, указанными в заявлении.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами, ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для охранных зон.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГУ РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, в границах участка расположены здания с кадастровыми номерами 77:01:0004013:1110, 77:01:0004013:1115, 77:01:0004013:1021, принадлежащее истцу на праве собственности и здание с кадастровым номером 77:01:0004013:1103, не принадлежащее истцу на каком-либо праве.

В соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность без проведения торгов имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В тоже время, оформление земельных участков в собственность осуществляется Департаментом в рамках государственной услуги «Предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений» в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.5 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Истец в настоящем деле не обращался с заявлением о признании незаконным действий/бездействий Департамента.

Пп. 12 п. 5 ст. 4.1 Закона города Москвы 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае расположения границ здания, сооружения полностью или частично за пределами границ испрашиваемого земельного участка.

На основании изложенного и руководствуясь п. 2.10.1 Административного регламента, было принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Спорные здания (77:01:0004013:1110, 77:01:0004013:1021) частично расположены за границами Участка, что также подтверждается данными Публичной кадастровой карты.

Для исключения пересечения границ, истцу необходимо обратится в Росреестр с заявлением об уточнении границ зданий, поскольку их границы не уточнены, в отличии от границ Участка, либо истцу необходимо инициировать изменение границ Участка, для того чтобы исключить фактическое пересечение границ зданий с границами Участка.

Согласно п. 12 ч. 4 ст. 4.1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве", расположение границ здания, сооружения полностью или частично за пределами границ испрашиваемого земельного участка является основанием для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Факт нахождения здания на иных земельных участках, помимо испрашиваемого истцом, подтверждается сведениями Публичной кадастровой карты. Земельные участки располагаются в нескольких территориальных зонах фактического землепользования согласно Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

Согласно ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается».

Кроме того,  согласно данным ЕГРН на Участке частично расположено нежилое здание с кадастровым номером 77:01:0004013:1103 без оформленных имущественных прав.

Данный факт, в соответствии с п. 2.10.1.3 Административного регламента также является основанием для отказа в предоставлении государственной услуги о предоставление земельного участка в собственность собственникам зданий, сооружений.

Согласно п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Истец не может претендовать на выкуп Участка, не являясь при этом единоличным собственником всех объектов недвижимого имущества, расположенных на Участке. В настоящий момент возможно оформление Участка только в общую долевую собственность.

Для преодоления указанного барьера истцу необходимо обратится в Росреестр с заявлением об исключении указанного здания из числа объектов, расположенных на спорном Участке, либо истцу необходимо инициировать изменение границ Участка, для того чтобы исключить фактическое пересечение границ указанного здания с границами Участка.

Факт нахождения здания 77:01:0004013:1103 на Участке подтверждается как данными публичной кадастровой карты, так и данными ЕГРН (выпиской из ЕГРН от 29.08.2023 № КУВИ-001/2023-197179393).

В настоящий момент на Участок оформлен договор аренды от 15.08.2023 № М-01-061127 для целей эксплуатации нежилых зданий на срок до 11.07.2072 (запись в ЕГРН от 28.08.2023 № 77:01:0004013:4243-77/060/2023-1).

Спорный земельный участок частично расположен в границах водоохранной зоны, что подтверждается сведениями ИС РЕОН, проектом межевания территории квартала, утвержденным распоряжением от 24.03.2017 № 8225, иными документами.

Указанное подтверждается градостроительными линиями регулирования в проекте межевания территории квартала, утвержденным распоряжением от 24.03.2017 № 8225.

Согласно ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, т.е. общедоступными водными объектами.

В соответствии с п.п 3 и. 5 ст. 27, п. 12 ст.85, п.6 ст. 39.16 ЗК РФ земельные участки, на которых находятся водные объекты, являются ограниченными в обороте и не подлежат передаче в частную собственность.

Более того, в соответствии со статьей 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами.

В соответствии с п. 8 ст. 27 Земельного Кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.

В соответствии с п. 6 указанной статьи - полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.

Представляется очевидным, что в непосредственной близости со спорным земельным участок находится водный объект - пруд, который ограничен линиями градостроительного регулирования, а спорный земельный участок частично расположен в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной полосы, береговой полосы.

Таким образом, предоставить земельный участок в частную собственность не представляется возможным.

Кроме того, земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность на основании положений пн. 14.1 ст. 39.16 ЗК РФ, пунктам 1 и 3 статьи 56 ЗК РФ, в связи с особыми условиями использования земельного участка.

Согласно п. 4.10 договора аренды от 15.08.2023 № М-01-061127 установлены, следующие режимы, в частности, зона охраняемого культурного слоя, зона» регулирования застройки, водоохранная зона, прибрежные защитные полосы.

Пунктом 4.11. на основании Распоряжения Департамента культурного наследия города Москвы от 26.11.2020 № 818 в отношении спорного земельного участка установлены ограничения, предусмотренные ст. 56 ЗК РФ.

В соответствии с п. 4.12. установлены ограничения, связанные с сохранением и восстановлением историко-градостроительной среды объекта культурного наследия, а п. 4.13 установлены ограничения в части охраны водного объекта.

С учетом изложенного требования истца являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ  относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 8,11,12, 217, 421, 445 ГК РФ, ст.ст. 4, 65, 101-103, 110,  123, 156, 167-170 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

 

Судья:

С.В. Романенкова