﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-45729/2018

Резолютивная часть постановления объявлена  12 декабря 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего	Демидовой Е.Ю.

судей	Зиновьевой Т.А.

							Севастьяновой М.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Новосибирска на решение от 20.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Булахова Е.И.) и постановление от 26.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Павлова Ю.И., Киреева О.Ю.,

Фертиков М.А.) по делу № А45-45729/2018 по иску мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, проспект Красный, 34, ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846) к обществу с ограниченной ответственностью «Сакура» (630063, г. Новосибирск, ул. Белинского, 321, ОГРН 1125476100331, ИНН 5405456947) о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Сакура» к мэрии города Новосибирска о взыскании неосновательного обогащения.

При участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Демин Максим Эдуардович.

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия, истец) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сакура» (далее – общество, ответчик) о взыскании 782 500,90 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.02.2017 № 117091р за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года, и 90 883,05 руб. пени за период с 04.04.2017 по 09.11.2018.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Демин Максим Эдуардович (далее - предприниматель).

Обществом заявлен встречный иск о взыскании неосновательного обогащения в сумме 752 821,79 руб., составляющих переплату по договору аренды земельного участка за период с 01.06.2015 по 06.06.2017.

Решением от 20.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 26.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества и удовлетворении требований мэрии. 

Податель жалобы считает, что поскольку договор аренды был заключен под условием, предусматривающим перемену лица (арендатора) в обязательстве при продаже недвижимости, расположенной на арендуемом земельном участке, исключительно путем заключения соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, и указанное условие не исполнено обществом, права и обязанности арендатора по договору аренды к предпринимателю не перешли, то общество осталось обязанным вносить арендную плату в заявленный к взысканию период; поскольку объект недвижимости расположенный на спорном земельном участке, является самовольной постройкой, то сделка по его отчуждению - сделка совершенная с пороком и не может повлечь право собственности предпринимателя на указанный объект недвижимости.

Поступивший в суд кассационной инстанции через систему «Мой арбитр» отзыв общества не принимается во внимание в связи с несоблюдением требований частей 1, 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), так как отсутствуют доказательства его направления лицам, участвующим в деле. 

Предприниматель отзыв на кассационную жалобу не представил.

Учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между мэрией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 10.02.2014 № 117091р сроком действия по 10.02.2017, прошедший в установленном законом порядке процедуру государственной регистрации.

В соответствии с пунктами 1.1, 7.1 договора земельный участок передан для строительства производственной базы по ул. Большой с кадастровым номером 54:35:061490:1645, площадью 2 565 кв.м.

Согласно пункту 2.3.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

Пунктом 2.3.3 договора за несвоевременное внесение арендной платы предусмотрено начисление неустойки за каждый день просрочки платежа в размере 0,05% от суммы задолженности за истекший месяц.

Указывая, что в связи с невнесением платежей за аренду земельного участка за период с мая 2017 года по октябрь 2018 года у общества возникла задолженность по арендной плате в размере 782 500,90 руб.; мэрией начислена неустойка за период с 04.04.2017 по 09.11.2018 в сумме 90 883,05 руб.; и направлено обществу досудебное уведомление от 17.08.2018 № 31/20-4638, которое оставлено последним без удовлетворения, мэрия обратилась в арбитражный суд с первоначальным иском.

Ссылаясь на то, что по договору купли-продажи от 08.05.2015, общество продало предпринимателю здание базы, назначение: нежилое, общей площадью 513 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 54:35:061490:3091, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Большая, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:1645. Право собственности предпринимателя на здание зарегистрировано в установленном законом порядке 20.05.2015 запись регистрации 54-54/001-54/001/851/2015-240/2.

При этом в пункте 3 договора купли-продажи указано, что земельный участок, занимаемый объектом недвижимости, являющимся предметом настоящего договора, и необходимый для его использования, принадлежит продавцу на праве аренды, на основании договора аренды земельного участка от 10.02.2014 № 117091р.

Предприниматель, с момента регистрации перехода права собственности на здание базы, приобрел право пользования земельным участком, занятым зданием.

Однако, после заключения договора купли-продажи от 08.05.2015 общество продолжало оплачивать арендные платежи за спорный земельный участок по договору аренды, и в период с 01.06.2015 по 06.06.2017 произвело переплату по арендным платежам в размере 1 060 821,79 руб. 

Применив самостоятельно срок исковой давности за период с 20.05.2015 по 29.01.2016 общество обратилось в арбитражный со встречным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 8, 271, 309, 310, 552, 606, 614, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), и исходили из того, что права и обязанности по договору аренды перешли к предпринимателю с момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся на земельном участке.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как верно отмечено судами, системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 2 статьи 271 ГК РФ указано, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления № 11).

В соответствии с пунктом 25 Постановления № 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суды, принимая во внимание, что поскольку право собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, перешло к предпринимателю и зарегистрировано 20.05.2015, верно указали, что с указанной даты, (в том числе и в спорный исковой период с мая 2017 года по октябрь 2018 года), к предпринимателю перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на условиях договора аренды, и правомерно отказали в удовлетворении первоначальных требований.

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ определено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.

Из смысла данной правовой нормы следует, что для взыскания с ответчика неосновательного обогащения истцу необходимо доказать факт получения (сбережения) ответчиком имущества либо денежных средств без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований и его размер.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что в период с 01.06.2015 по 06.06.2017 общество внесло арендную плату в размере 1 060 821,79 руб., в том числе с 20.05.2015 по 29.01.2016 в размере 752 821 руб., учитывая, что между предпринимателем и мэрией заключен договор купли-продажи от 19.06.2017 спорного земельного участка, по условиям которого, предприниматель оплатил 178 325,31 руб. за фактическое пользование земельным участком за период с 20.05.2015 по 01.07.2017, суды пришли к правильному выводу о том, что в период с 01.06.2015 по 06.06.2017 у общества отсутствовала обязанность по внесению арендной платы и как следствие возникновение у мэрии неосновательного обогащения в заявленном обществом размере.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке является самовольной постройкой, отклоняется судом кассационной инстанции, как неподтвержденный представленными в дело доказательствами.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 20.06.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 26.09.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-45729/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					Е.Ю. Демидова

Судьи									Т.А. Зиновьева

											М.А. Севастьянова