АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-11946/2022

г. Ставрополь

28 февраля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года

                                        Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2024 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Керимовой М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соловьевой О.Н., рассмотрев в заседании суда дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь к Администрации города Ставрополя, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя, Комитету градостроительства администрации города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, о признании права собственности, при участии в судебном заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 09.08.2022, представителя Комитета градостроительства администрации города Ставрополя ФИО3 по доверенности от 05.09.2023, экспертов ФИО4, ФИО5, в отсутствие иных лиц, участвующих в рассмотрении дела,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратился в Ленинский районный суд города Ставрополя с исковым заявлением Администрации города Ставрополя, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя, о признании права собственности на нежилое здание «торгово-офисное здание», общей площадью 401,1 кв.м, кадастровый номер 26:12:081401:5105, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Определением Ленинского районного суда города Ставрополя от 22.06.2022 исковое заявление передано на рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.    

К участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет градостроительства администрации города Ставрополя. 

Ответчики просили отказать в удовлетворении требований, письменные отзывы суду не представлены.

В судебном заседании, проводимом 16.01.2024, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд объявил перерыв до 30.01.2024. 

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» в судебном заседании 30.01.2024 перерыв был объявлен до 13.02.2024.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте арбитражного суда  http://www.stavropol.arbitr.ru. 

После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд считает, требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя заявителю было выдано разрешение от 21.06.2017 № 26-309000-268с-2017 на строительство торгово-офисного здания в 

<

...>, со сроком действия по 21.06.2018.

Между Администрацией города Ставрополя и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 20.04.2018 № 6930, согласно которому заявителю для завершения строительства предоставлен во временное пользование земельный участок с кадастровым номером  26:11:081401:4784. 

Как следует из пункта, 1.2 на участке имелся объект  незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО1, запись о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества от 17.10.2017 № 26:11:081401:5105-26/001/2017-1).

Срок аренды участка был установлен на три года с 20.04.2018 по 19.04. 2021 (пункт 2.2 договора).

ИП ФИО1 разработан и утвержден проект для размещения предприятия торговли (торгово-офисного здания), выполнен градостроительный план земельного участка, получен технический паспорт  в отношении спорного объекта, а также технический план здания  для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.  

В связи с имевшей место пандемией, связанной с распространением коронавирусной инфекции, строительство объекта не было завершено в период действия договора аренды земельного участка.

ИП ФИО1 19.01.2021, 21.01.2022 обращался с заявлением в Администрацию города Ставрополя о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности в аренду без  проведения торгов, с кадастровым  номером  26:11:081401:4784, расположенного по адресу: 

<

...>.

Уведомлениями от 15.02.2021 № 08/14-1177, от 17.02.2022 № 08/14-1556с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя отказано заявителю в предоставлении муниципальной услуги, в связи с использованием права на однократное предоставление и  отсутствием правовых оснований.

Спорный объект, был фактически завершен истцом, при этом в связи с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, ИП ФИО1 не имел возможности ввести спорный объект в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что заявленный  объект недвижимости, находятся на земельном участке, отведенном для этих целей, соответствуют требуемым нормам и правилам, предприниматель обратился в арбитражный суд требованием о признании за ним права собственности.

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 4 АПК РФ, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 ГК РФ и не является исчерпывающим.

Согласно статье 12 ГК РФ признание права является одним из способов защиты права.

При этом признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права.

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном праве. Наличие указанных обстоятельств должен доказать истец в порядке статьи 65 АПК РФ.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права необходимо оценить материально-правовые основания возникновения права на спорное имущество.

По общему правилу, при предъявлении иска о признании права собственности истец, как лицо, претендующее на признание себя собственником определенного имущества, должен в силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ доказать наличие определенных юридических фактов, которые образуют основание возникновения его права собственности на данное имущество.

На основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 ГК РФ, пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 ГрК РФ, часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Как указано в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление от 12.12.2023 № 44), данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.12.2023 № 44, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статье 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство.

По смыслу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В силу статьи 41 Кодекса лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют те же права.

Таким образом, арендаторы наравне с собственниками земельных участков вправе возводить, реконструировать жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу изложенных правовых норм арендатор вправе осуществлять строительство объектов недвижимости на предоставленном земельном участке с учетом разрешенного использования земельного участка и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, сформулирована правовая позиция о возможности признания права собственности на самовольное строение, возведенное лицом на земельном участке, предоставленном ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости.

При применении указанной правовой позиции особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление этого участка для строительства на нем определенного объекта, в связи с чем при рассмотрении дел данной категории необходимо учитывать условия договора аренды земельного участка и устанавливать наличие определенно выраженной воли собственника на предоставление участка в аренду для возведения строений конкретного типа (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 № 305-ЭС16-8051 и от 19.12.2019 № 308-ЭС19-14740).

Указанная правовая позиция в последующем нашла свое отражение в пункте 20 постановления № 44 согласно которой при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В пункте 43 указанного постановления разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

При рассмотрении дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером  26:11:081401:4784, на котором возведен спорный объект недвижимого имущества, изначально был предоставлен  истцу по договору аренды от 20.04.2018 № 6930 для завершения объекта незавершенного строительства, принадлежащего ИП ФИО1 на праве собственности. Земельный участок относится к категории земель – земли населенных пунктов  и  имеет вид разрешенного использования: для размещения предприятия торговли (торгово-офисного здания) по ул. Магистральной,8а. Заявленный объект недвижимого имущества является нежилым производственным зданием, т.е. возведен с соблюдением целевого назначения земельного участка. 

Строительство объекта было начато на основании разрешения от 21.06.2017 № 26-309000-268с-2017, выданного на строительство торгово-офисного здания в 

<

...>.

Завершение строительства объекта по истечении срока, указанного в разрешении на строительство, истечения срока аренды и отсутствие акта ввода в эксплуатацию в данной ситуации с учетом всех фактических обстоятельств в совокупности само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности.  

Истец добросовестно продолжал исполнять обязательства арендатора, производя внесение арендных платежей, при этом нарушение сроков завершения строительства было вызвано объективными причинами и болезнью заявителя, что подтверждается представленными соответствующими медицинскими  заключениями.

Следуя положениям постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.10 №10/22, суд установил, что по окончании строительства истец обращался в Администрацию города Ставрополя по вопросу продления срока предоставления земельного участка в аренду, однако получил  отказ (уведомления от 15.02.2021 № 08/14-1177, от 17.02.2022 № 08/14-1556с).

При рассмотрении материалов дела, нарушений, которые могли бы являться обстоятельством, исключающим удовлетворение иска, либо указывающим на очевидную недобросовестность истца при осуществлении строительства, судом не установлено.

В статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В целях установления несоответствий градостроительным требованиям и нормам спорного объекта, судом была назначена по делу строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО «Арбитраж», экспертам ФИО4, ФИО5

Как следует из заключения эксперта от 07.04.2023 № ЭЗ 113/2023 объект недвижимости с кадастровым номером 26:11:081401:5105, расположенный по адресу: 

<

...>, соответствует градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы других лиц, возведен в соответствии с проектной документацией, процент строительной готовности объекта составляет 100%.

В установленном законом порядке данное заключение ООО «Арбитраж» от 07.04.2023 № ЭЗ 113/2023 не оспорено и не признано недействительным. Заключение эксперта обосновано, методика раскрыта, заключение достаточно ясное и полное, не вызывает у суда сомнений. 

Доказательств недостоверности выполненного экспертного заключения ответчик не представил. 

Эксперты допрошены в судебном заседании и дали пояснения относительно расхождений, полученных при первоначальной и повторной экспертизах. 

В судебном заседании указанные противоречия устранены, что подтверждается аудиопротоколом судебного заседания – допросом экспертов.    

Также в материалы дела был представлен акт совместного осмотра построенного объекта с фототаблицей, которые также свидетельствую об устранении противоречий в имеющихся выводах двух экспертиз.   

Указание в экспертном заключении на превышение изначально заявленной  площади застройки на 5 %, не является существенным, поскольку данное превышение не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, не препятствует возможности сохранения спорной постройки. Как следует из проектной и технической документации объект строительства расположен по линии застройки (по фасаду здания). 

Данный вывод следует из дислокации объекта строительства, находящихся рядом зданий и сооружений, объектов инфраструктуры. 

При этом ответчики возражений относительно того, что номинальное превышение площади застройки нарушает указанные выше условия, не представили.

Данное архитектурное решение было согласовано администрацией и Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя. 

Таким образом, судом установлен факт принадлежности завершения постройки, соответствие построенного объекта целевому назначению земельного участка, отсутствие нарушений градостроительных, строительных норм и правил при строительстве спорного объекта, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию  не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (постановление Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 № 14057/10 по делу № А32-11090/2008-22/116) при доказанности соблюдения градостроительных регламентов, строительных, экологических и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Расходы по оплате государственной пошлине и экспертизы относятся на истца на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку спор возник в результате несоблюдения им установленного законом порядка ввода объекта недвижимости в эксплуатации. 

Руководствуясь статьями  65, 110, 167-171, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь, удовлетворить.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь право собственности на нежилое здание: «торгово-офисное здание», общей площадью 401,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 16 958,95 рубля, оплаченную по чек-ордеру от 19.05.2022.

Выдать справку на возврат госпошлины.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                          М.А. Керимова