ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП -4, проезд Соломенной Сторожки, 12

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-59040/2025

Москва	Дело № А40-69322/24

26.01.2026

Резолютивная часть определения объявлена 20 января 2026 года

Определение изготовлено в полном объеме 26 января 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Скворцовой,

судей А.Г. Ахмедова, М.С. Сафроновой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Кузнецовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2025 г. по делу № А40-69322/24

о признании обоснованным и включении в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «ПРОФСТРОЙ-НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) требование ФИО1 в размере 7 935 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Атлант» - ФИО2 по дов. от 25.07.2025

от ФИО1- ФИО3 по дов. от 08.11.2024

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2024 в отношении ООО «ПРОФСТРОЙ-НН» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО4, член Союза арбитражных управляющих «Саморегулируемая организация «ДЕЛО». Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 13.07.2024.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2025 ООО «ПРОФСТРОЙ-НН» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена арбитражный управляющий ФИО5, член САУ СРО «ДЕЛО». Сообщение об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "КоммерсантЪ" от 15.02.2025.

В Арбитражный суд города Москвы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, 09.04.2025 поступило требование ФИО1 о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2025 признано обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника ООО «ПРОФСТРОЙ-НН» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) требование ФИО1 в размере 7 935 000 руб. В остальной части заявленного требования – отказано.

Не согласившись с вынесенным определением, ФИО1 обратилась в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2025 отменить в части отказа ФИО1 в удовлетворении заявленных требований и принять новый судебный акт.

От ООО "Атлант" и конкурсного управляющего должником поступили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили оспариваемое определение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

От ФИО1 поступило ходатайство об участии в онлайн-заседании, в удовлетворении которого судом апелляционной инстанции было отказано ввиду отсутствия технической возможности организовать судебное заседание с использованием веб-связи с учетом графика назначения дел.

В судебном заседании представители ООО "Атлант" и ФИО1 возражали на доводы апелляционной жалобы, по мотивам, изложенным в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьей 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражения против проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.

В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, определение суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 156, 266, 268 АПК РФ, выслушав объяснения представителей, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу статей 71, 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны.

Исходя из пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.12.2024 № 40 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Федерального закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статью 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при применении положений статей 71 и 100 Закона о банкротстве арбитражному суду следует исходить из того, что в реестр подлежат включению только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Следовательно, в круг доказывания по спорам об установлении размера требований кредиторов в обязательном порядке входят обстоятельства возникновения задолженности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского" (правопредшественник Университета, заказчик - инвестор), ООО "Атлант" (инвестор 1) и ООО "ПрофСтрой-НН" (инвестор 2) заключили договор от 08.09.2004 о долевом участии в инвестировании строительства квартала, включающего строительство комплекса жилых домов с нежилыми помещениям и автомобильными стоянками в них, нежилых зданий, объектов инфраструктуры и благоустройства по улице Родионова в Нижегородском районе города Нижнего Новгорода - напротив ГУЗ НОКБ им. Н.А. Семашко.

Между инвестором ООО «ПрофСтрой-НН» и дольщиком ФИО1 был заключен договор № 1/003 от 15.05.2006 о долевом участии в инвестировании строительства нежилого помещения в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2006, согласно которому ей в собственность передается нежилое помещение площадью 345 кв.м., расположенное в осях А-Е 17-12\1 на первом этаже с правой стороны фасадной части стилобада на отметке - 5400 строящегося комплекса жилых домов нежилыми помещениями и автомобильными стоянками в них по ул. Родионова (ад напротив ГУЗ НОКБ строительный) в Нижегородском районе г. Нижнего Новгорода – напротив ГУЗ НОКБ им. Н.А. Семашко (Нежилое помещение).

Кредитор обязательства по оплате выполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями № 18 от 15.05.2006 на сумму 2 173 500 рублей, № 19 от 15.05.2006 на сумму 1 826 500 рублей, № 23 от 15.06.2006 на сумму 3 935 000 рублей 00 копеек. 30.04.2021г. комплекс жилых домов «Атлант-Сити» введен в эксплуатацию. 23.07.2021г. произведена постановка на кадастровый учет Помещения П4 с кадастровым номером 52:18:0060206:963.

26.07.2021г. между ООО «Атлант» и ООО «ПрофСтрой-НН» с учетом решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу А43-5560/2021 подписан акт о результатах реализации договора от 08.09.2004г.

Согласно указанному акту, в перечень подлежащих передачи ООО «Профстрой-НН» нежилых помещений вошло, в том числе, помещение П4 общей площадью 330,3 кв.м.

ФИО1 заявлено о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 47 713 000 руб. - рыночная стоимость Нежилого помещения на 01.04.2025 года в соответствии с отчетом об оценке № 135 – 25; 11 987 613,54 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами, как обеспеченное залогом имущества должника Нежилым помещением.

Разрешая обособленный спор в обжалуемой части, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае неимущественное право требования кредитора трансформировалось в денежное требование, т.е. затраты на приобретение помещения в размере 7 935 000 руб., а не рыночную стоимость помещения на 01.04.2025 года в размере 47 713 000 руб.

Отклоняя требование ФИО1 в части признания требования, как обеспеченного залогом имущества должника, суд пришел к выводу о том, что нормы права, на которые сослался кредитор, распространяются исключительно на процедуры банкротства должника-застройщика, которые в настоящем деле не были применены.

ФИО1 заявлено о включении в реестр требований кредиторов должника процентов за пользование чужими денежными средствами в размере - 11 987 613,54 руб. за период с 08.04.2022 года по 03.07.2024 года.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как усматривается из материалов дела, ООО «ПрофСтрой-НН» 26.05.2021 года в адрес ФИО1 направило уведомление о готовности к подписанию Акта приема-передачи нежилого помещения П4 расположенное Цокольный этаж1, Цокольный этаж, общей площадью 330, 3 кв.м., повторно 22.07.2022 года.

Кредитор уклонился от принятия помещения.

При этом, Нижегородским районным судом города Нижнего Новгорода по гражданскому делу № 2- 6264/2024 от 30.10.2024г. установлено, что границы помещения П4 признаны судом соответствующими положению договора о долевом участии (стр. 11 Решения), при этом судом было указано, что выявленные недостатки не является основанием для представления ФИО1 иного помещения в иных границах, чем установлены при формировании помещения П4.

Поскольку кредитор сам уклонился от приемки помещения, в рассматриваемом случае суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами

У апелляционной коллегии отсутствуют основания для переоценки таких выводов суда первой инстанции.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия исходит из следующего.

Из материалов спора следует, что между ООО «ПРОФСТРОЙНН» и ФИО1 был заключен договор от 15.05.2006 г. о долевом участии в инвестировании строительства нежилого помещения площадью 345 кв. м., по которому ФИО1 произвела оплату в сумме 7 935 000 руб.

Данный договор, в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее по тексту Пленум), следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). (п.2 Пленума).

Согласно п.1.1 Договора о долевом участии в инвестировании строительства нежилого помещения ООО «Профстрой-НН» обязуется передать ФИО1 помещение планируемой площадью 345 кв.м. Также указано, что окончательная площадь помещения уточняется в течение 10 дней после получения технического паспорта. Пункт 2.4 Договора допускает изменение площади помещения как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь уменьшается более чем на 1 квадратный метр, ООО «Профстрой-НН» обязано возместить разницу между фактической и указанной в договоре площадью.

30.04.2021 Министерством строительства по Нижегородской области было выдано Федеральному государственному автономному образовательному учреждению высшего образования «Национальный исследовательский Нижегородский университет им. Н.И. Лобачевского» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно акту о результатах долевого инвестирования от 26.07.2021 г. в собственность ООО «Профстрой-НН» поступило нежилое помещение площадью 330,3 кв. м (П4).

Согласно техническому плану, после сдачи дома в эксплуатацию было создано помещение площадью 330,3 квадратных метра. Это соответствовало условиям договора и проектной документации.

28.05.2021 ООО «Профстрой-НН» направило уведомление в адрес ФИО1 о готовности подписания акта приема-передачи помещения площадью 330,3 кв.м. (в материалы дела приложено).

Вместо подписания акта приема-передачи помещения ФИО1 обратилась в Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода с иском об устранении недостатков и передачи ей помещения исключительно площадью 345 кв.м. При этом такой объект права не был сформирован по итогам строительства и ей было достоверно об этом известно. Площадь помещения изменилась в меньшую сторону, что предусмотрено было условиями п.1.1 Договора.

21.07.2022 г. ООО «Профстрой-НН» повторно направило уведомление ФИО1 о передаче объекта долевого строительства. Согласно уведомлению, предлагалось подписать акт приема-передачи 29 июля 2022 года.

В уведомлении также указано на согласие ООО «Профстрой-НН» выплаты излишне уплаченной стоимости, обусловленной уменьшением площади объекта, что предусмотрено пунктом 2.4 договора.

Нижегородский районный суд г. Нижнего Новгорода (дело №2-6264/2024) 30.10.2024 г. по иску ФИО1 к ООО «Профстрой-НН» отказал в требовании об обязании ООО «Профстрой-НН» передать ей помещение площадью 345 кв.м.

Судом сделан вывод об отсутствии существенных нарушений договора, фактическая площадь помещения соответствует условиям договора, допускающего изменение ее в сторону уменьшения. Апелляционная инстанция оставила решение в силе. (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 19.08.2025 г.)

Вопреки доводам апеллянта, отказ ФИО6 в принятии помещения площадью 330,3 кв.м. следует квалифицировать как нарушение обязательств, обусловленное действиями самой ФИО6, а не ООО «Профстрой-НН».

Апеллянт указывает на необходимость применения правовых норм, установленных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Однако, данный закон не применим к договору заключенному с ФИО1 Это вытекает как из названия договора (долевое участие в инвестиционной деятельности), так и из его содержания.

В п.4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом, по смыслу ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214ФЗ застройщиком является лицо, обладающее правом на земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для возведения объекта.

Специальные механизмы защиты дольщиков, предусмотренные Законом № 214ФЗ и параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве, не могут по аналогии распространяться на иные инвестиционные договоры, если должник не является застройщиком и дело о банкротстве не ведется по правилам банкротства застройщика.

В рассматриваемом споре Застройщиком являлось Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Национальный исследовательский Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского», земельный участок принадлежал на праве бессрочного пользования, а также было выдано разрешение на строительство; ООО «ПРОФСТРОЙНН» не обладает статусом застройщика по Закону № 214ФЗ; дело о банкротстве не рассматривается по параграфу 7 «Банкротство застройщика».

При таких обстоятельствах применение к спорным правоотношениям положений ст. 4, 12.1, 13 Закона № 214ФЗ о специальной защите дольщиков и залоге требований участников долевого строительства является необоснованным и противоречит закону о недопустимости расширительного толкования специальных гарантий.

В контексте возникших правоотношений между ООО «Профстрой-НН» и ФИО1 необходимо применять положения о договоре купли-продажи будущей вещи.

Следует также учитывать разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Кроме того, в п.11. Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 указано, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.

На основании изложенного судам следует учитывать, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве.

Таким образом, законодатель разграничил правовое регулирование касающееся договоров долевого участия и инвестиционных договоров.

ФИО1 утверждает, что ее требование подлежит признанию обеспеченным залогом нежилого помещения П4 площадью 330,3 кв. м., ссылаясь на нормы Закона № 214ФЗ и практику ВС РФ по делам о банкротстве застройщика.

Вместе с тем залог требований дольщиков по ст. 13 Закона № 214ФЗ носит строго законный и целевой характер и возникает только при наличии комплекса условий: должник является застройщиком по смыслу Закона № 214ФЗ; денежные средства привлечены в рамках договоров участия в долевом строительстве, заключенных в соответствии с указанным законом; применяется специальная процедура банкротства застройщика. Механизм залога дольщика не подлежит распространению на иные инвестиционные схемы, не подпадающие под действие Закона № 214ФЗ.

Судебная коллегия отмечает, что механизм залога, предусмотренный Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", не распространяется на инвестиционные схемы, не подпадающие под действие данного закона. Положения данного закона применяются исключительно к отношениям, возникающим из договоров долевого участия в строительстве.

Закон № 214-ФЗ устанавливает специальные правила обеспечения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства, в том числе посредством залога. Статья 12.1 данного закона прямо указывает, что залогом обеспечиваются обязательства застройщика по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство и зарегистрированным в установленным законом прядке.

Согласно ст.13 №214-ФЗ Закона залог возникает с момента регистрации договора. Договор с ФИО1 не зарегистрирован в Росреестре.

Таким образом, поскольку инвестиционная схема не подпадает под определение договора участия в долевом строительстве, регулируемого Законом № 214-ФЗ, то и механизм залога, предусмотренный этим законом, к ней не применим. Инвестиционные схемы регулируются общими нормами гражданского законодательства и специальными законами.

При таких данных, в связи с отсутствием регистрации как самого договора, так и права залога, вывод суда о том, что требование ФИО1 не может рассматриваться как обеспеченное залогом имущества должника.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно включил в реестр требование в размере фактически уплаченных денежных средств, отказав в удовлетворении сверх этой суммы – компенсации за счет рыночного роста стоимости недвижимости.

Иное разрешение привело бы к нарушению принципа равенства кредиторов, поскольку ФИО1 получила бы удовлетворение, кратно превышающее ее реальные вложения и финансируемое за счет уменьшения удовлетворения других кредиторов.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

На основании изложенного, коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы суда, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, им дана надлежащая правовая оценка; судом правильно применены нормы материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы влияли или опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 269, 272 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

определение Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2025 г. по делу № А40-69322/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:	Е.А. Скворцова

Судьи:	А.Г. Ахмедов

М.С. Сафронова