ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1286/2021

г. Челябинск

10 марта 2021 года

Дело № А07-11256/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 02 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания      ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу № А07-11256/2020.

В судебном заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - ФИО2 (доверенность №86 от 25.12.2020 сроком действия до 31.12.2021, диплом, паспорт), участвующий в судебном заседании в режиме онлайн.

 

Государственное унитарное предприятие «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» (далее - ГУП «ФЖС РБ», предприятие, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (далее – Администрация ГО г. Октябрьский РБ, Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Администрации ГО г. Октябрьский РБ об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, из земель населенных пунктов, закрепленному сроком на три года для завершения строительства, выраженного в письме от 26.03.2020 исх. № 2454; об обязании Администрации ГО г. Октябрьский РБ заключить с ГУП «ФЖС РБ» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, сроком на три года для завершения строительства объектов незавершенного строительства, расположенных на этом участке  (заявление – т. 1, л.д. 7-10). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Октябрьскому (далее – третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 17.12.2020 (резолютивная часть объявлена 01.12.2020) в удовлетворении заявленных требований ГУП «ФЖС РБ» отказано (т. 2, л.д. 16-26). 

Не согласившись с таким решением, ГУП «ФЖС РБ» (далее также – податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. 

ГУП «ФЖС РБ» не согласно с выводом суда первой инстанции о том, что  однократность реализации права на приобретение земельного участка для завершения строительства в льготном порядке имеет определяющее и решающее значение. При этом суд не разъяснил на основании каких выводов он пришел к такому мнению.

По мнению подателя жалобы, указанные судом нормы регулируют порядок предоставления земельного участка в целях завершения строительства без торгов в аренду, предоставленного в разные периоды времени.

Апеллянт  также обращает внимание суда на то, что Администрация не только не планирует, но и не имеет законной возможности изъять объект, поскольку он является предметом залога у участников долевого строительства, что признает в своем отзыве.

Так, согласно пункту 11 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2014 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве) к объекту долевого строительства, строительство (создание)  которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

По мнению подателя жалобы отказ в заключении договора аренды в отношении земельного участка нарушает права участников долевого строительства, поскольку объект не только не может быть достроен и передан им в собственность, но также объект не может быть изъят и реализован на публичных торгах, чтобы в дальнейшем возместить участникам долевого строительства.

ГУП «ФЖС РБ» указывает, что в настоящем деле у ответчика законной возможности изъять и продать с торгов объект не имеется, следовательно, права участников долевого строительства будут нарушены без возможности устранить такое нарушение. В то же время земельный участок не может быть возвращен Администрации, поскольку занят находящимся на нём объектом недвижимости и в отношении, как самого объекта, так и земельного участка, в силу закона (п. 2 и п. 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве) существуют обременения в пользу участников долевого строительства. 

Кроме того учитывая, что объект возведен на законных основаниях, то у Администрации также отсутствует возможность снести объект как объект самовольного строительства. В результате Администрация будет лишена возможности каким-либо образом распорядиться земельным участком, следовательно, отказ в продлении договора нарушает права обеих сторон, также будет нарушен закон, предусматривающий запрет на бездоговорное использование земельного участка.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 02.03.2021.

До начала судебного заседания от ГУП «ФЖС РБ» во исполнение определения суда поступило письменное ходатайство о приобщении к материалам дела доказательствами уплаты государственной пошлины в размере 1 500 руб. 00 коп. (вх. №5087 от 28.01.2021). 

Поскольку указанные доказательства представлены во исполнение определения арбитражного суда, ходатайство истца удовлетворено.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Ответчик и третье лицо о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились. С учетом мнения истца, в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и третьего лица. 

В судебном заседании представитель ГУП «ФЖС РБ» поддержал доводы и требование апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.04.2017 между ГУП «ФЖС РБ» (арендатор) и Администрацией ГО г. Октябрьский РБ (арендодатель) заключен договор аренды земель города Октябрьского № РБ-57-84-М-2017 (т. 1, л.д. 13-22), в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения многоэтажной жилой застройки (далее - земельный участок) сроком действия до 31.12.2019.

На момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, площадью 3 034,1 кв.м, степень готовности 65%, принадлежащий на праве хозяйственного ведения ГУП «ФЖС РБ» (п.п. «а» п. 1 договора). Кадастровый номер объекта 02:57:050601:95.

25.02.2020 ГУП «ФЖС РБ» направило в Администрацию уведомление о намерении продлить срок действия договора на три года (т. 1, л.д. 126). 

26.03.2020 Администрация отказала ГУП «ФЖС РБ»  в предоставлении земельного участка в аренду для завершения строительства на том основании, что ранее указанный участок уже был предоставлен для завершения строительства (т. 1, л.д. 127).

Заявитель указал, что поскольку право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом зарегистрировано за ГУП «ФЖС РБ», то завершение строительства и последующая передача объекта недвижимости участникам долевого строительства невозможно без заключения нового договора. Также ГУП «ФЖС РБ» имеет действующее разрешение на строительство объекта незавершенного строительства. 

Полагая, что отказ в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, выраженный в письме Администрации от 26.03.2020 № 2454,  нарушает его права и законные интересы как застройщика на завершение строительства индивидуальных жилых домов, ГУП «ФЖС РБ» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ГУП «ФЖС РБ» уже реализовало право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства, в силу чего предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления участка без проведения торгов отсутствуют. 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.  

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения ответчиком.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом при формулировании требования основания иска должны соответствовать его предмету.

Предметом настоящего спора являются требования заявителя о признании незаконным решения Управления об отказе в заключении с ООО «ТД «Ашинская сталь» договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв.м. на новый срок без проведения торгов для завершения строительства сроком на три года.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации организации и граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенных норм для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Обязанность государственного органа по доказыванию соответствия оспариваемых действий (бездействий) закону или иному нормативному правовому акту не освобождает заявителя от доказывания нарушения прав и законных интересов лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности оспариваемыми действиями (бездействиями).

В соответствии с пунктом 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или)  совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из названных норм и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации лицо, заявляя требование о признании незаконными действий уполномоченного органа, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела,  земельный участок с кадастровым номером 02:57:050601:21, площадью 6 253 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения домов многоэтажной жилой застройки, первоначально предоставлен ГУП «ФЖС РБ» по договору аренды земель города Октябрьский от 25.01.2008 № РБ-57-3974 (т. 1, л.д. 117-120). 

Срок действия договора аренды был установлен с 01 февраля 2008 года до 01 февраля 2011 года. 

Дополнительным соглашением от 30.12.2011 срок действия договора продлен до 31 декабря 2013 года (т. 1, л.д. 124). 

Дополнительным соглашением от 10.02.2014 срок действия продлен до 31 декабря 2016 года (т. 1, л.д. 122). 

Учитывая, что обществом реализовано право на однократное продление договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Администрации оснований для заключения с ГУП «ФЖС РБ» договора аренды земельного участка без проведения торгов.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных       ГУП «ФЖС РФ» требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, по мнению апелляционной  коллегии, не имеется. 

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции                не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции, распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.  

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.12.2020 по делу № А07-11256/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Государственного унитарного предприятия «Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                    В.А. Томилина

 

Судьи 

 

            И.А. Аникин

 

            А.С. Жернаков