ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-105867/18

06 июня 2024  года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 06 июня 2024  года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Мысака Н.Я.

судей Зеньковой Е.Л., Зверевой Е.А.,

при участии в судебном заседании:

ФИО1 – лично, паспорт, ФИО2 –дов. от 13.06.2023г.

от конкурсного управляющего ООО «Северное» - ФИО3 – дов. от 01.04.2024г.

рассмотрев в судебном заседании 03 июня 2024 года

кассационную жалобу  конкурсного управляющего ООО «Северное» ФИО4

на определение Арбитражного суда Московской области   от 25 декабря    2023 года

на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 марта  2024 года

по заявлению ФИО1 о признании недействительными торгов, а также договора, заключенного по результатам их проведения, исключении имущества из конкурсной массы и о признании права собственности на него

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Северное» 

 

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2020 по делу №А41-105867/18 ООО «Северное» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсного производства, исполняющим обязанности конкурсного управляющего утвержден ФИО5

Определением Арбитражного суда Московской области от 05.11.2020 конкурсным управляющим ООО «Северное» утверждена ФИО4

ФИО1 (далее – заявитель) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просила: - признать недействительными результаты торгов по реализации имущества ООО «Северное» (нежилого помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:114188) и исключить указанное имущество из конкурсной массы должника; - признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества №190/393, заключенный должником с победителем торгов ФИО6 12 марта 2023 г., в части реализации нежилого помещения с кадастровым номером 50:10:0000000:114188; - признать право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:114188.

Определением Арбитражного суда Московской области от 25.12.2023, оставленным без изменения  постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 марта  2024 года  по делу №А41- 105867/18 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятыми судебными актами,  конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить, и направить обособленный спор на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель в кассационной жалобе указывает на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения данного дела, выводы, содержащиеся в оспариваемых судебных  актах, не соответствуют обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, утверждая, что ФИО1 не представлены доказательства обращения после заключения договора купли-продажи и подписания акта приема-передачи ни в регистрирующий орган, ни в адрес продавца (ООО «Северное»).

По утверждению кассатора, ФИО1 не могла не знать о необходимости подачи договора купли-продажи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и не могла не знать о нарушении своих прав.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не принято во внимание, что первый этап торгов по реализации имущества ООО «Северное», в том числе по спорному объекту, был объявлен организаторам торгов на сайте ЕФРСБ №7775558 от 06.12.2021, а также в газете «Коммерсантъ» №77033840019 от 04.12.2021г. А также дополнительно организатором торгов были развешены объявления по адресу нахождения имущества.

Заявитель ссылался на то, что  в период с 06.12.2021г. по 28.02.2023г. ФИО1 не были предприняты никакие мероприятия по перерегистрации имущества, в адрес конкурсного управляющего не были направлены документы, подтверждающие фактическое владение, не был подан иск о признании права собственности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО «Северное»  поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ФИО1 и ее представитель возражали против удовлетворения жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные участвующие в деле лица своих представителей в арбитражный суд округа не направили, что согласно части 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статей 286, 287, 288  АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на неправильном толковании заявителем норм материального права и направлены на переоценку исследованных судами доказательств, что, в силу норм статьи 286 и части 2 статьи 287  АПК РФ, не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Согласно п. 1 и 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, при этом признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

На основании положений ст. 61.8 Закона о банкротстве и ст. 449 ГК РФ Пленум ВАС РФ в п. 18 Постановления от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснил, что торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с изложенным требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав и возможность их восстановления в случае признания торгов недействительными.

В соответствии с п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве, продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном федеральным законом, путем проведения открытых торгов в форме аукциона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Статьей 110 Закона о банкротстве предусмотрена обязанность арбитражного управляющего реализовать имущество должника, путем проведения торгов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, организатором торгов ООО «ИК «Частный капитал» были организованы и проведены открытые торги имуществом ООО «Северное» (нежилым помещением (кладовой) № 310 с кадастровым номером 50:10:0000000:114188, расположенным по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10) в форме публичного предложения. Заявки на участие в торгах принимались, начиная с 09:00 20 февраля 2023 г. на сайте https://bankrupt.alfalot.ru/ в сети «Интернет».

Согласно протоколу № 86073-253 о результатах проведения указанных открытых торгов по лоту № 253 от 01 марта 2023 г. их победителем признан ФИО6 с предложенной ценой в сумме 82 590 руб.

12 марта 2023 г. между должником и ФИО6 был заключен договор куплипродажи недвижимого имущества № 190/393, по условиям которого ООО «Северное» продало победителю торгов ряд нежилых помещений, находящихся в корпусах 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15 и 16 дома 24 по улице Овражная в мкр. Сходня г. Химки Московской обл., в том числе нежилое помещение с кадастровым номером 50:10:0000000:114188.

Суды, признавая торги недействительными, обоснованно исходили из того, что заявитель надлежащим образом исполнил свои обязанности по договору, отказ в признании права собственности на такой же объект недвижимости, учитывая, что ФИО1 не является профессиональным инвестором и добросовестно пользуется переданным ей имуществом на протяжении длительного времени, противоречит принципу равенства участников гражданский правоотношений.

Судами установлено, что 07 сентября 2011 г. между ООО «Северное» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости № К03-310, в соответствии с условиями которого стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи кладовой № 03-310 в многоквартирном жилом доме № 03, входящем в состав жилого комплекса, расположенного по адресу: Московская обл., г. о. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, вл. 22.

Согласно п. 3.4 предварительного договора ФИО1 обязалась обеспечить исполнение обязательства по заключению основного договора путем уплаты гарантийного депозита в пользу ООО «Северное» в сумме 114 500 руб., который подлежит зачету в счет уплаты цены помещения при заключении основного договора купли-продажи.

Представленным в материалы дела платежным поручением № 1 от 09 сентября 2011 г. подтверждается своевременная оплата депозита на сумму 114500 руб. заявителем.

Указанный факт конкурсным управляющим не отрицается.

01 июня 2015 г. между ООО «Северное» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимости № К03-310, в соответствии с условиями которого должник обязался передать заявителю нежилое помещение № 310, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10 (далее – спорное помещение), а ФИО1 – обязалась принять его и оплатить обусловленную договором цену в сумме 114500 руб. 01 июня 2015 г. по акту приема-передачи помещения ООО «Северное» передало ФИО1 спорное помещение.

При этом, гарантийный депозит, оплаченный ФИО1, был зачтен в счет оплаты спорного помещения в соответствии с условиями договора. Объект, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50301000-74 от 31 октября 2011 г., право собственности на него зарегистрировано за ООО «Северное» 20 ноября 2012 г.

Согласно пункту 3.2.2 договора от 01 июня 2015 г. стороны обязались в течение 30 дней совместно подать необходимый комплект документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Обязательства ООО «Северное» по передаче документов для государственной регистрации перехода права собственности не исполнено по настоящее время.

Судами учтено, что ФИО1, начиная с момента передачи ей спорного помещения, вплоть до настоящего времени, пользуется имуществом, несет бремя его содержания в виде оплаты эксплуатационных расходов в пользу управляющей компании ТСЖ «Новосходненский 24/10».

В рамках дела № А41-105867/18 определение о применении при банкротстве ООО «Северное» правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве не выносилось.

Суды установив, что в рамках дела №А41-105867/18 отсутствуют заявленные и не исполненные требования участников строительства о передаче жилых и нежилых помещений, реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений не ведется, пришли к верному выводу  о том, что  к настоящему делу подлежат применению общие нормы Закона о банкротстве.

Закон о банкротстве не содержит положений, позволяющих рассматривать в деле о банкротстве споры о признании права собственности, не связанные с имущественным требованием о передаче имущества, включенного в конкурсную массу. Такие требования подлежат рассмотрению в порядке искового производства с соблюдением правил о подсудности споров.

Соответственно, заявленные ФИО1 требования по общему правилу не подлежат рассмотрению в настоящем деле о банкротстве.

В тоже время судами учтено, что ФИО1 уже обращалась в Химкинский городской суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Северное» о регистрации перехода права собственности на спорное помещение.

Вступившим в законную силу определением Химкинского городского суда Московской области от 08 июня 2023 г. по делу № 2-3467/23 исковое заявление было оставлено без рассмотрения с указанием на необходимость разрешения данного спора в деле о несостоятельности.

Пунктом 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Учитывая вышеуказанное, суды  правомерно пришли к выводу о необходимости рассмотрения по существу заявленных ФИО1 требований о признании права собственности в рамках дела о банкротстве ООО «Северное».

Судами учтено, что дом, в котором расположено спорное помещение, введен в эксплуатацию, на кладовую зарегистрировано право собственности ООО «Северное», что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Обязательства ФИО1 по договору, заключенному с ООО «Северное», выполнены в полном объеме. Должник на основании акта фактически передал спорное помещение заявителю, ФИО1 в течение более чем восьми лет несет бремя его содержания, в частности оплачивает коммунальные расходы. Должником в нарушение условий договора действия по осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на кладовую не совершены.

При указанных обстоятельствах, суды обоснованно исходили из того, что заявитель приобрел право на оформление в собственность спорного помещения.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылался на то, что о нарушении своих прав она узнала лишь в марте 2023 г. «из общего чата собственников помещений», в котором была размещена информация о проведении конкурсным управляющим ООО «Северное» торгов по продаже кладовых помещений. Несмотря на регистрацию права собственности должника на спорное помещение оно фактически не находилось во владении у ООО «Северное», учитывая длительное пользование и владение им ФИО1

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ст. 200 ГК РФ).

При определении момента начала течения срока исковой давности для ФИО1, суды обоснованно исходили из того, что само по себе внесение записи о регистрации права собственности ООО «Северное» на Спорное помещение в ЕГРН не означает, что со дня ее внесения она узнала или должна была узнать о нарушении своего права.

Указанное соответствует разъяснениям, содержащимся в п. 57 Постановления совместного Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, а также определению Верховного Суда Российской Федерации от 27 января 2015 г. № 72-КГ14-7.

Суды исходили из отсутствия доказательства того, что заявитель узнал о нарушенном праве ранее получения информации из открытых источников о проведении торгов по продаже спорного помещения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013 г. № 15510/12, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства как непрофессиональных инвесторов.

Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2015 г. №305-ЭС14-1186 по делу №А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений.

Судами учтено, что договор купли-продажи недвижимости № К03-310 от 01 июня 2015 г., заключенный между ООО «Северное» и ФИО1, а также факт передачи спорного помещения заявителю не оспорены в установленном законом порядке.

Поскольку ФИО1 является стороной сделки, совершенной с должником в отношении спорного помещения, она является заинтересованным лицом в оспаривании торгов, поскольку имеет место спор о праве на это имущество.

Учитывая вышеуказанное, суды обоснованно пришли к выводу о признании за заявителем право собственности на нежилое помещение (кладовую) № 310 с кадастровым номером 50:10:0000000:114188, расположенное по адресу: Московская обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д. 24, корп. 10, а также признании недействительными торгов по реализации данного помещения и договор, заключенной с ФИО6 по его результатам, в части указанной кладовой.

Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на положениях действующего законодательства, в связи с чем оснований для иной оценки выводов судов у суда кассационной инстанции не имеется.

Доводы кассационной жалобы, повторяющие доводы апелляционной жалобы,  подлежат отклонению, как основанные на неправильном толковании норм материального и процессуального права и направленные на переоценку доказательств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Кроме того, все доводы кассационной жалобы приводились при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанции и им была дана надлежащая оценка.

Нарушений или неправильного применения норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или повлекших судебную ошибку, не установлено.

Суд кассационной инстанции считает, что оснований  для удовлетворения кассационной жалобы по заявленным в ней доводам не имеется.

Руководствуясь статьями 284-290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 25 декабря 2023 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06 марта  2024 года по делу № А41-105867/18 оставить без изменения, кассационную жалобу– без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                         Н.Я. Мысак

Судьи:                                                                                                     Е.Л. Зенькова

Е.А. Зверева