﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-58476/2020

Дело № А65-17923/2019

г. Казань

23 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июня 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Смоленского И.Н., Королёвой Н.Н.,

при участии представителей:

истца - Гайсиной Л.Р. (доверенность от 16.09.2019),

ответчика – Лисиной Э.Р. (лично),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом  судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя  Лисовой Э.М. 

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019

по делу № А65-17923/2019

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Исполнительный комитет  мо г. Набережные Челны РТ» к ИП Лисовой Э.М. о расторжении договора аренды,  

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю Лисовой Элле Михайловне (далее – ответчик, ИП Лисова Э.М.) о расторжении договора аренды с множественностью лиц со стороны арендатора от 16.12.2005 № 3463 и взыскании долга за период с 22.05.2016 по 31.03.2019 в размере 227 902 руб., неустойки (пени) за период с 16.06.2016 по 04.04.2019 в сумме 127 512,80 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2019, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг за период с 22.05.2016 по 31.03.2019 в сумме 227 902 руб., пени за период с 16.06.2016 по 04.04.2019 в сумме 127 512,80 руб.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что  применение наибольшего поправочного коэффициента при расчете арендной платы за период до 01.01.2017 является незаконным.

В судебном заседании ответчик поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме.

Представитель истца с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

 Как следует из материалов дела, между  истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 16.12.2005 заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора № 3463, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) земельный участок с кадастровым номером 16:52:070202:0025, площадью 4 247 кв.м, расположенный по адресу: г. Набережные Челны, Автозаводский проспект, д. 29 (28/08). 

Участок предоставляется под парикмахерскую. 

Согласно пункту 3.1. договор действует до 22.08.2054.

По условиям пунктов 3.4., 3.8. договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении) - 3,66 % (155,5 кв.м), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения), и составляет 8 584 руб. 

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца текущего квартала. 

В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае нарушения арендатором пунктов 3.4. и 3.8 договора начисляются пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

Спорный земельный участок используется под размещение объекта недвижимости, в котором расположены нежилые помещения разного функционального назначения, в том числе под объекты торговли. 

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды (земельный участок с кадастровым номером 16:52:070202:0025) относится к числу земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Из условий договора аренды от 16.12.2005 № 3463 не следует обязанность арендодателя направлять в адрес арендатора уведомления об изменении размера арендной платы, в связи с принятием нормативных актов, регулирующих данные правоотношения. 

Согласно условиям договора, арендная плата может быть изменена в одностороннем порядке и у истца нет обязанности представления нового расчета. 

Истец, считая, что ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, 08.04.2019 направил претензию № 06/294/п.

Поскольку требования удовлетворены ответчиком не были, истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования в части взыскания долга и пени, судебные инстанции, руководствуясь статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки со значением 10, в связи с чем исполнительный комитет произвел ответчику расчёт арендной платы с применением поправочного коэффициента 10. 

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее  - ЗК РФ)  любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

По имеющимся в деле доказательствам, помещения в здании, расположенном на спорном земельном участке с кадастровым номером 16:52:070202:0025, принадлежат различным собственникам, в том числе ответчику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер обязательства по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на его стороне должен быть соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Как следует из подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (действующее с 04.08.2009, далее – постановление № 582)).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято постановление № 582. 

Указанным постановлением утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности: экономической обоснованности, предсказуемости расчета размера арендной платы, предельно допустимой простоты расчета арендной платы, недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, запрета необоснованных предпочтений.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011, от 16.05.2011 № Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Пунктом 2 Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582, утвержденных приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 (далее – Методические рекомендации), в целях применения названного принципа рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Вышеназванным постановлением также утверждены «Правила определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, регулируют вопросы определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов правового регулирования земельных правоотношений является принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы.

Поскольку на федеральном уровне не установлена единая методика расчета арендной платы, из норм федерального законодательства, в том числе вышеперечисленного, следует, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъекта Российской Федерации; субъект Российской Федерации вправе в пределах своих полномочий установить способ определения арендной платы, имеющему большую юридическую силу. 

В силу того, что регулирование арендной платы за указанный выше земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В рассматриваемом споре размер задолженности определялся судом согласно порядку определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, расчет арендной платы производился по формуле: А = Рс x Кф, где А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - ставка земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка под торговлю. С указанием, на Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 предусматривающий поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки со значением 10. Поэтому исполком произвел расчёт арендной платы с применением поправочного коэффициента 10.

Однако данный подход определения размера арендной платы не согласуется с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые утверждены постановлением № 582.

При использовании земельного участка несколькими арендодателями не исключается применение различных методик либо коэффициентов исчисления платы в пределах их доли к каждому участнику арендных отношений, в том числе, по договору с множественностью лиц на стороне арендатора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.08.2019 № 309 ЭС19-1374).

Таким образом, при определении размера платы собственнику нежилых помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеющем несколько видов разрешенного использования, размер поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка, должен определяться для каждого участника по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом фактического использования, принадлежащих им объектов недвижимости. 

Применение различных методик (повышающих коэффициентов), учитывающих фактическое использование объектов (помещений, зданий) к правообладателю земельного участка не свидетельствует и о создании дискриминационных условий необоснованных предпочтений и соответствует пункту 8 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Не учитывая дифференцированный подход при применении повышающих коэффициентов, связанных с видом и разрешительной деятельностью, к каждому собственнику помещения (здания), расположенного на едином земельном участке, нарушается и принцип экономической обоснованности, закрепленный в постановлении № 582, поскольку приводит к применению наибольшего по значению коэффициента либо иной методики исчисления к лицам, которые не используют помещения (здания) для этих целей. 

Таким образом, суд кассационной инстанции считает, что при рассмотрении дела не было предметом оценки, допускается ли применение различных методик (отдельных поправочных коэффициентов) определения регулируемой арендной платы за публичные земли к каждому собственнику нежилых помещений в размере их доли, учитывая функциональное использование, если такие помещения находятся в здании, расположенном на неделимом земельном участке.

В связи с этим выводы судов первой и апелляционной инстанций о необходимости применения в рассматриваемом споре расчета задолженности, предложенного истцом, являются преждевременными.

Поскольку  для принятия законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, судебные акты подлежат отмене, а дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, всесторонне и полно установить юридически значимые обстоятельства дела, дать надлежащую правовую оценку имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить в полном объеме доводы сторон и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.09.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2019 по делу № А65-17923/2019 отменить, дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья				Р.А. Нафикова

Судьи								И.Н. Смоленский

									Н.Н. Королёва