ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-15691/2021

г. Саратов

25 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен  25 марта 2022 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.В. Пузиной,

судей М.А. Акимовой,  В.В. Землянниковой, 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Сельхозтехника» (413750, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря 2021 года по делу № А57-15691/2021 

по заявлению открытого акционерного общества «Сельхозтехника» (413750, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

заинтересованные лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (410012, Саратовская область, г. Саратов, Театральная площадь, д. 11, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 317645100063385), 

ФИО3 (Саратовская область), ФИО4 (Саратовская область)

о признании незаконными действия,

об обязании восстановить запись права аренды,

 

при участии в судебном заседании:

представителей УФРС по Саратовской области – ФИО5, дов. от 10.01.2022г., ОАО «Сельхозтехника» - ФИО6, дов. от 01.01.2022г., ИП Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 – ФИО7, дов. от  14.02.2020г.

 

                                                              УСТАНОВИЛ:

 

            ОАО «Сельхозтехника» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021г.: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г. - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015 г., номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017 г., номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4, об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись права аренды - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г.; договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. путем восстановления записи о правах аренды. 

           Решением Арбитражного суда Саратовской области от 09 декабря  2021 года в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Общество не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе,  принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что  согласно  условиям договоров аренды, односторонний отказ арендодателя от исполнения договоров возможен по основаниям, указанным в п. 5 договоров. Если односторонний отказ от исполнения договора  связан с действиями одной из сторон (с нарушениями), подлежащими проверке, то в орган зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора или решение суда о признании договора прекратившимся, что является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр. В Управление подано одно заявление от арендодателя ФИО2 Общество считает, что нарушения условий договора в его  действиях отсутствуют. С 2015г. по 2020г. Общество производило с/х работы на спорных земельных участках, уплачивало арендную плату.

В судебное заседание явились представители УФРС по Саратовской области ОАО «Сельхозтехника», ИП Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2

 Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статей 121-123, 186 АПК РФ.

 Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте. 

 В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащем образом.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом.

 Из материалов дела следует, что  между ФИО3, ФИО8 «Арендодатели»  и ОАО «Сельхозтехника»   «Арендатор» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г., согласно которому, арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 24.04.2015 по 24.03.2030, площадью 140 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:126, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование -для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. Северо-восточнее с. Калинин и в 11,6 км. Северо-восточнее х.ФИО9.

В день заключения договора аренды - 24.04.2015г. «Арендодатели» передали указанный земельный участок «Арендатору», о чем свидетельствуют подписи в настоящем договоре и передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет - п. 2 Договора.

Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 14.05.2015 г. и присвоена регистрационная запись 64-64/014-64/014/037/2015-143/2, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

19.11.2019г. между ФИО3, ФИО8 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 140 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:126; категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. Северо-восточнее с. Калинин ив 11,6 км. Северо-восточнее х. ФИО9.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 27.11.2019г., рег. запись № 64:24:220203:126-64/314/2019-4 от 27.11.2019г.

01.02.2017г. между ФИО3, ФИО8 «Арендодатели»  и ОАО «Сельхозтехника»  « Арендатор» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 01.02.2017 по 01.02.2042 земельный участок, площадью 28 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:133, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. Калинин и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО9.

В день заключения договора аренды - 01.02.2017г. «Арендодатели» передали указанный земельный участок «Арендатору», о чем свидетельствуют подписи в настоящем договоре и передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет - п. 2 Договора.

Вышеуказанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Саратовской области 27.02.2017г. и присвоена регистрационная запись 64:24:220203:133-64/014/2017-4, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

19.11.2019г. между ФИО3, ФИО8 (продавцы) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 28 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:133, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. Калинин и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО9.

Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 27.11.2019 г. и присвоена регистрационная запись 64:24:220203:133-64/014/2019-6, что подтверждается Выпиской из ЕГРН.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости  правообладателем земельных участков с кадастровыми номерами 64:24:220203:126 и 64:24:220203:133 является  ФИО2

 16.01.2021 в Управление Росреестра по Саратовской области обратился ФИО2 с заявлениями о прекращении  договоров аренды данных земельных участков, заключенных с ОАО «Сельхозтехника» с приложением  уведомлений от 17.01.2020 об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков, которые, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором  41375042005465, получены ОАО «Сельхозтехника» 28.02.2020.

На основании заявлений, поданных ФИО2, Управлением Росреестра по Саратовской области 27.01.2021г. внесены записи:

- о погашении записи о сделке государственной регистрации договора б/н аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г.; 

- о погашении записи о сделке государственной регистрации договора б/н аренды земельного участка с кадастровым номеров 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г.

Считая незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021, Общество обратилось в суд с заявленными требованиями.

           Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что  условиями договоров аренды земельных участков предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора. Суд пришел к выводу о том, что для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне, наделенной законом или договором правом на одностороннее расторжение договора, достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора и для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. ФИО2 вместе  с заявлением представлены уведомления об одностороннем отказе от договора, полученные Обществом, в связи с чем, требования законодательства соблюдены. С заявлением о прекращении аренды может обратиться одна из сторон договора. По мнению суда, оценка возможности согласования сторонами порядка расторжения договора путем одностороннего отказа о его исполнения в полномочия регистрирующего органа не входит. В случае одностороннего отказа от договора, договор считается расторгнутым. Доводы заявителя об исполнении договорных обязательств, суд первой инстанции отклонил, считая, что они не имеют правового значения для рассмотрения настоящего дела. При наличии у Управления необходимых документов, Управлением правомерно произведены действия по погашению записей в ЕГРП об обременениях в виде договоров аренды. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

   В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

   Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

   В части 4 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

  Из материалов дела следует, что  между ФИО3, ФИО8 «Арендодатели»  и ОАО «Сельхозтехника»   «Арендатор» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г., согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 24.04.2015 по 24.03.2030, площадью 140 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:126, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование -для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 10,1 км. Северо-восточнее с. Калинин и в 11,6 км. Северо-восточнее х.ФИО9.

01.02.2017г. между ФИО3, ФИО8 «Арендодатели»  и ОАО «Сельхозтехника»  « Арендатор» заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование на условиях аренды земельный участок на срок с 01.02.2017 по 01.02.2042 земельный участок, площадью 28 0000 кв.м. пашни + пастбища, кадастровый номер: 64:24:220203:133, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: Саратовская область, Перелюбский район, Первомайское муниципальное образование, в 9,8 км. северо-восточнее с. Калинин и в 10,9 км. северо-восточнее х. ФИО9.

В соответствии с п. 4.1 указанных договоров плата за аренду земельного участка выплачивается арендатором один раз в год в срок до 30 декабря каждого календарного года в виде натуральной с/х продукции, производимой арендатором, в т.ч. зерна пшеницы в количестве 500 кг за одну долю, одну телегу соломы за одну долю.

Пунктом 5 договоров предусмотрены права и обязанности сторон.

Согласно п. 7.2 договоров в случае несоблюдения договорных обязательств арендодатель и  арендатор имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно, предварительно уведомив об этом другую сторону не менее чем за три месяца в письменной форме до начала или по окончании полевых работ.

 17.01.2020г. ФИО2 в адрес ОАО «Сельхозтехника» направлены уведомления об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровым номером 64:24:220203:126, с кадастровым номером 64:24:220203:133.

В уведомлениях указано, что Общество не соблюдает условия договоров аренды: не выплачивает вовремя в оговоренном размере арендную плату за пользование земельными участками, не сохраняет специальные знаки, установленные на участках, не производит арендодателю возмещение земельного налога, не производит мероприятий по охране почв от ветровой и водной эрозии сославшись на  ч.2 ст. 450.1 ГК РФ. Договоры аренды считаются расторгнутыми с 20 апреля 2020г.

 Указанные уведомления получены Обществом, в связи с чем,  ОАО «Сельхозтехника» в ответ на уведомление об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков в адрес ФИО2 заказной корреспонденцией (ШПИ 41375042010575) направлен ответ от 24.01.2020г., согласно которому, доводы, изложенные в уведомлении об одностороннем расторжении договоров аренды не находят своего подтверждения и опровергаются обстоятельствами, в том числе, наличием выполняемых условий договора аренды. Указанные уведомления являются ничтожными до того, как Общество не завершит все с/х работы на земельных участках.

16.01.2021 в Управление Росреестра по Саратовской области обратился ФИО2 с заявлениями о прекращении договоров аренды данных земельных участков, заключенных с ОАО «Сельхозтехника» с приложением  уведомлений от 17.01.2020 об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков, которые, согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 41375042005465,  получены ОАО «Сельхозтехника» 28.02.2020.

На основании заявлений, поданных ФИО2, Управлением Росреестра по Саратовской области 27.01.2021г. внесены записи:

- о погашении записи о сделке государственной регистрации договора б/н аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г.; 

- о погашении записи о сделке государственной регистрации договора б/н аренды земельного участка с кадастровым номеров 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г.

   Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

  В силу статьи 1 Федерального закона РФ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ч. 2 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Часть 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе: вступившие в законную силу судебные акты; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 5, п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 21 Закона  № 218-ФЗ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 607 ГК РФ (пункт 1) в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом  (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Обязанности арендатора предусмотрены в п. 5 договоров аренды, арендатор обязуется использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением; своевременно производить арендные платежи арендодателю; возвратить земельный участок после истечения срока действия договора; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на участке в соответствии с законодательством; проводить мероприятия по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; производить  возмещение стоимости оплаты земельного налога.

Согласно п. 7.2 договоров в случае несоблюдения договорных обязательств арендодатель и  арендатор имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор досрочно, предварительно уведомив об этом другую сторону не менее чем за три месяца в письменной форме до начала или по окончании полевых работ.

Таким образом, согласно условиям договоров аренды арендодателю предоставлено право на односторонний отказ от договора на определенных условиях.

Пункт 11 (абзац 2) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014  № 35 "О последствиях расторжения договора" разъясняет, что если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

Однако судом первой инстанции не учтено, что из буквального толкования пункта п. 7.2 договоров аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения следует, что односторонний отказ арендодателя от исполнения договора возможен только в случае несоблюдения договорных обязательств, в том числе, в случае невнесения арендатором арендной платы, не сохранения специальных знаков, не  проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; не  возмещение стоимости оплаты земельного налога.

Как усматривается из представленных в материалы дела доказательств и не оспаривается лицами, участвующими в деле, арендодатель направил уведомления об одностороннем отказе от указанных договоров аренды именно по причине несоблюдения арендатором договорных обязательств, а именно, невнесения арендатором арендной платы, не сохранения специальных знаков, не  проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; не  возмещение стоимости оплаты земельного налога,  ввиду чего данный отказ от договора нельзя признать немотивированным.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 11 (абзац 3) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как усматривается из материалов дела, не оспорено сторонами, в уполномоченный орган - Управление Росреестра по Саратовской области  заявителем было подано только одно заявление от арендодателя – ФИО2 о погашении регистрационных записей об обременении в виде аренды земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости. К заявлению заявителем приложены уведомления об одностороннем отказе от указанных договоров аренды, в которых содержится причина одностороннего отказа от договоров, а именно по причине несоблюдения арендатором договорных обязательств, а именно, невнесения арендатором арендной платы, не сохранения специальных знаков, не  проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению процессов, ухудшающих состояние почвы; не  возмещение стоимости оплаты земельного налога.

При указанных обстоятельствах, Управление владело информацией о причинах одностороннего отказа от договоров, но в нарушение  пункта 11 (абзац 3) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора", не затребовало заявления обеих сторон договора. В данном случае было одностороннее обращение  арендодателя ФИО2 о погашении записей об обременении в виде аренды, в связи с чем, Управление обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договоров либо решение суда об удовлетворении иска о признании договора прекратившимся. Данное основание должно быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения.

ОАО «Сельхозтехника» не согласно с расторжением договоров ввиду неисполнения обязательств, и данные обстоятельства подлежат проверке, возник  спор, соответственно только решение суда об удовлетворении иска о признании договора прекратившимся, может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Указанная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2018г. по делу № А55-9894/2018, в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.2019г. по делу № А55-9851/2019, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2020г. по делу № А08-7809/2019, определении ВС РФ № 310-ЭС20-15539 от 22.10.2020г. 

Судом апелляционной инстанции принимаются во внимания разъяснения высшей судебной инстанции о том, что в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора и в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

В ответ на уведомление об одностороннем расторжении договоров аренды земельных участков в адрес ФИО2 заказной корреспонденцией (ШПИ 41375042010575) Обществом направлен ответ от 24.01.2020г., согласно которому, Общество не согласилось с неисполнением своих обязательств по договорам аренды земельных участков, указав, что все выплаты арендных платежей произведены, возмещение стоимости земельного налога выполнено, произведены с/х работы, внесены удобрения, пахота, доводы, изложенные в уведомлении об одностороннем расторжении договора аренды не находят своего подтверждения и опровергаются обстоятельствами, в том числе наличием выполняемых условий договора аренды. Указанные уведомления являются ничтожными до того, как Общество не завершит все с/х работы на земельных участках.

Поскольку вышеуказанные обстоятельства подлежат проверке и у сторон возник по ним соответствующий спор, то решение суда об удовлетворении иска о признании договора прекратившимся может служить основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 307-ЭС19-3976 по делу N А56-53371/2018 указывается, что суд округа, сославшись на разъяснения, приведенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договоров", правомерно указал, что поскольку односторонний отказ от исполнения договора связан с нарушениями, допущенными арендатором, которые подлежат проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены либо заявления обеих сторон договора, либо решение суда, которым договор признан прекратившимся.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2020г. №  310-ЭС20-15539 по делу № А08-7809/2019 указывается, что арендатор, по сути не согласен с расторжением договора аренды по причине неисполнения своих обязательств по оплате, пришел к выводу, что в таком случае в регистрирующий орган должны быть представлены либо заявления обеих сторон договора, либо решение суда, которым договор признан прекратившимся. При таких обстоятельствах, не подтверждающих право арендодателя на отказ от договора без наличия каких-либо причин, и поскольку в рассматриваемом случае в уполномоченный орган подано заявление о погашении регистрационной записи об обременении в виде аренды земельного участка только одной стороны – арендодателя, суды сочли, что в отсутствие заявления арендатора, выразившего согласие на расторжение договора, у Управления Росреестра не имелось оснований для внесения записи о прекращении аренды на основании только уведомления арендодателя.

ФИО2 считает, что ссылка Общества на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договоров" о необходимости обращения в орган регистрации прав в целях прекращения аренды обеих сторон договора аренды, является несостоятельной, поскольку указанное постановление было принято 06.06.2014, в то время как статья 450.1 ГК РФ введена в действие  Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ, в связи с чем,  Пленум ВАС РФ не мог дать разъяснения относительно порядка применения статьи 450.1 ГК РФ, которая, в свою очередь, данные разъяснения преодолевает. В случае учета разъяснений Пленума ВАС РФ применительно к статье 450.1 ГК РФ, обесценился бы смысл статьи 450.1 ГК РФ, закрепившей возможность отказа от договора во внесудебном порядке, но, при этом, не в силу соглашения сторон, а в результате одностороннего волеизъявления, доведенного до сведения другой стороны в уведомлении.

Данный довод судом апелляционной инстанции отклоняется.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 307-ЭС19-3976 по делу № А56-53371/2018 указывается, что суд округа, сославшись на разъяснения, приведенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договоров", правомерно указал, что поскольку односторонний отказ от исполнения договора связан с нарушениями, допущенными арендатором, которые подлежат проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены либо заявления обеих сторон договора, либо решение суда, которым договор признан прекратившимся.

Суд апелляционной инстанции считает, что указанные разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в рассматриваемом случае подлежат применению, поскольку правовой смысл указанных разъяснений по отношению к положениям статей   ГК  РФ  не  изменился. 

Суд апелляционной инстанции учитывает разъяснения, изложенные в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", согласно которым, в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора.

В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся.

Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Поскольку ФИО2 обратится в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора в одностороннем порядке, не предоставив ни заявления второй стороны договора (арендатора), ни решения суда о признании договора прекратившимся, Управлением Росреестра по Саратовской области неправомерно совершены регистрационные действия по погашению записей об аренде земельных участков.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (п. 3 ч. 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что действия Управления в данном случае не могут быть признаны законными и обоснованными, нарушают права Общества.

 В связи с изложенным, суд первой инстанции необоснованно отказал Обществу в удовлетворении заявленных требований.

В силу статьи 269 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции вправе, в частности, отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

 При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта   о  признании незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021г.: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г. - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015 г., номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017 г., номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4. 

В судебном заседании представитель Управления пояснил, что записи в ЕГРП погашены, иных записей о регистрации указанных договоров аренды в ЕГРП не имеется.

Представитель предпринимателя указал, что договоры аренды указанных земельных участков с иными лицами не заключались. 

В целях восстановления нарушенного права, суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись права аренды - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г.; договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. путем восстановления записи о правах аренды в двухнедельный срок с момента вступления настоящего постановления в силу.

Исходя из содержания подпункта 3 и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014  № 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 3 000 рублей и физическими лицами в размере 300 рублей, а при обжаловании судебных актов по этим делам - в размере 1 500 рублей и 150 рублей соответственно.

При подаче рассматриваемого заявления в суд первой инстанции Обществом уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., что подтверждается платежным поручением № 734 от 13.07.2021г.

При подаче апелляционной жалобы Обществом уплачена государственная пошлина в размере  1500 руб., что подтверждается платежным поручением  № 1091 от 27.12.2021г.

В связи с удовлетворением требования заявителя, на основании статей 104, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", уплаченная Обществом государственная пошлина взыскивается в его пользу непосредственно с государственного органа как стороны по делу.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд апелляционной инстанции, 

 

                                                 ПОСТАНОВИЛ:

 

решение Арбитражного суда Саратовской области  от 09 декабря 2021 года  по делу № А57-15691/2021 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, выразившиеся в погашении записей, произведенных 27.01.2021г.: о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г. - записи об аренде, дата регистрации 14.05.2015 г., номер регистрационной записи 64-64/014-64/014/037/2015-143/206.08.2012; о сделке государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. - записи об аренде, дата регистрации 27.02.2017 г., номер регистрационной записи 64:24:220203:133-64/014/2017-4. 

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись права аренды - договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:126 сельскохозяйственного назначения от 24.04.2015г.; договора аренды земельного участка с кадастровым номером 64:24:220203:133 сельскохозяйственного назначения от 01.02.2017г. путем восстановления записи о правах аренды в двухнедельный срок с момента вступления настоящего постановления в силу.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в пользу ОАО «Сельхозтехника» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.  за рассмотрение дела судом первой инстанции, расходы по оплате государственной пошлины в размере 1500  руб.  за  рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

             Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                          Е.В. Пузина

 

Судьи                                                                                                      М.А. Акимова                                                               

 

                                                                                                               В.В. Землянникова