АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар          Дело № А32-6533/2020

Резолютивная часть решения объявлена 02.06.2020

Полный текст судебного акта изготовлен 18.06.2020

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи С.А. Баганиной, при ведении протокола   судебного заседания помощником судьи Л.В Поляшевой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску   индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания Южный» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),  при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО2 (Краснодарский край, ст. Новоджерелиевская), о взыскании 555 500 рублей неустойки за период с 02.10.2018 по 18.02.2020, а также 194,04 рублей почтовых расходов на отправку иска, при участии в заседании  представителей истца – ФИО1 лично, паспорт, ответчика - ФИО3  по доверенности, 

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с иском  к  обществу с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания» о взыскании 555 500 рублей неустойки за период с 02.10.2018 по 18.02.2020, а также 194,04 рублей почтовых расходов на отправку иска. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечена ФИО2.

В настоящем судебном заседании истец заявил ходатайство  об уточнении исковых требований  и просит взыскать 462 916,66 рублей неустойки. С учетом корректировки периода просрочки с 20.11.2018 по 28.12.2019 включительно, неустойка составляет 462 916,66 руб.  Расчет: 2 750 000 / 150 х 6,25 % х 404= 462 916,66 где  2 750 000 руб. - стоимость квартиры (п. 4.1 Договора долевого участия); 150 - двойной размер неустойки (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ); акта. 6,25 % - единая ставка рефинансирования ЦБ РФ на дату получения одностороннего 404 - дни просрочки (с 20.11.2018 по 28.12.2019 включительно). На вопрос суда пояснил, что проведя в сентябре осмотр квартиры, участник до 28.12.2019 с письменными претензиями в отношении качества не обращался, но ключи ему до сих пор не переданы.

Ходатайство рассмотрено и удовлетворено по правилам ст.49 АПК РФ. 

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и полный текст ДДУ. Пояснил, что дата одностороннего акта определена спустя два месяца от даты вручения сообщения – 27.08.2019 плюс 10 календарных дней = 06.09.2019, через два месяца – 07.11.2019 – застройщиком составлен акт. Участник ни разу не обращался с претензиями относительно качества квартиры, с требованием о передаче ключей.

Поскольку на стадии подготовки дела к судебному разбирательству установлен характер спорного правоотношения и определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела по существу,   суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству, завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание арбитражного суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между ООО «Жилищно-строительная компания Южный» (застройщик) и ИП ФИО4 (участник долевого строительства) заключен договор от 28.09.2016 участия в долевом строительстве № Эн-4-6-18/9-31/9-32/16-6, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом, и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок участнику долевого строительства объект долевого строительства, в том числе квартиру, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.3.1 договора). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 2 (двух) месяцев с момента получения разрешения ввод объекта строительства в эксплуатацию. Ориентировочный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 19.09.2018 (п.3.3. договора). 

Цена договора составляет 6 460 000 рублей из расчета, стоимость кв. № 18 – 1 850 000 рублей, стоимость № 31 – 1 860 000 рублей, стоимость № 32 – 2 750 000 рублей.

ИП ФИО4 передала права и обязанности участника долевого строительства, а ФИО2 приняла права и обязанности участника долевого строительства по договору уступки прав от 29.12.2017.

Участник долевого строительства обязанности по договору исполнил в полном объеме, при этом застройщик обязанности по договору исполнил ненадлежащим образом.

Двусторонний акт приема-передачи сторонами не подписан. 

Претензия истца с требованием о выплате неустойки от 14.01.2020 оставлена без удовлетворения. Оставление претензии истца без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик в отзыве на иск пояснил, что по состоянию на 18.03.2020 обязательство дольщика перед застройщиком (ООО «ЖСК Южный») по оплате цены договора не исполнено. В Советском районном суде г. Краснодара, рассматривается исковое заявление к ФИО2 о взыскании, денежных средств по договору долевого участия в строительстве.  Ввиду объективных причин невозможности  сдачи  многоквартирного дома в эксплуатацию в срок, указанный в договоре долевого участия застройщик в порядке ч. 3 ст.6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» №214-ФЗ, направил соответствующую информацию участникам долевого строительства и предложение о внесении изменений в договор. В том числе и ФИО2 было направлено вышеуказанное сообщение, письмо было получено Дольщиком (копия письма и уведомления прилагаются). Кроме того, после получения Заключения о соответствии от 25.02.2019г., выданного Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края (прилагается), руководством Застройщика было принято решение о передаче ключей от квартир и предоставлении участникам долевого строительства возможности осущестштения в них ремонта, однако ФИО2 проигнорировала данное сообщение Ответчика, что так же подтверждает пассивное поведение Дольщика относительно судьбы объекта долевого строительства. Более того сотрудники Застройщика обзванивали и отправляли смс сообщения всем, участникам долевого строительства (количество квартир в объекте капитального строительства 36 штук) с предложением о получении ключей и подписании предварительных актов приема передачи квартир для осуществления ремонта. Строительные работы на объекте были завершены в сентябре 2018, что подтверждено Заключением о соответствии от 25.02.2019г. №42-49-09-МК, выданного Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края. 23 января 2019 года изготовлен технический паспорт на многоквартирный дом. 28.02.2019 полный пакет документов предоставлен в ГАУ КК «МФЦ КК» в г. Краснодар, для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, 09.08.2019г. РНС получено, но с ошибками. 13.08.2019г. В Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, подано заявление об исправлении РНС. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 22.08.2019г., считаем, вина застройщика , что в данном случае отсутствует.

27.08.2019г. ФИО2, было получено направленное Застройщиком сообщение о завершении строительства и доплату за разницу площади, что подтверждается копией сообщения и уведомлением о вручении. Дольщиком произвел осмотр квартиры без предъявления каких либо претензий, однако исполнить обязанность по внесению доплаты отказался, и без объяснения причин не стал получать квартиру. 14.11.2019г. Застройщиком повторно было направлено сообщение о- завершении строительства объекта и доплате за разницу площади, 19.11.2019г. было получено Дольщиком, данное сообщение ФИО2, было   проигнорировано.             Застройщик   составил    акт   в одностороннем порядке, о чем уведомил Дольщика, направив оригинал акта, заверенное разрешение на ввод в эксплуатацию, инструкцию по -эксплуатации объекта, что подтверждено уведомлениями. Односторонний акт получен дольщиком 28.12.2019г., никаких претензий дольщика к Застройщику не было, до того момента, пока ФИО2 не получила исковое заявление о взыскании доплаты за объект долевого строительства. Истец, предъявил в суд претензию дольщика о недостатках в строительстве, однако по состоянию на 18.03.2020г. Претензия дояыцика в адрес Застройщика не направлялась и как следствие не могла быть получена Застройщиком. В материалах дела имеется претензия о недостатках в строительстве и кассовый чек о направлении письма по адресу: г.. Краснодар, ул. Маяковского, д. 121, однако этот адрес не является ни юридическим ни фактическим, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ, так же отсутствует опись вложения в письмо, подтверждающая направление именно претензии о недостатках в строительстве, указанные обстоятельства не являются подтверждением факта направления Ответчику указанной претензии. 

Пункт 6.3. ДДУ №. Эн-4-6-18/9-31/9-32/16-6 от «28» сентября 2016 г., предусматривает, обязанность Дольщика в течение 10 дней с момента получения сообщения о завершении строительства (т.е. до 06.09.2019г.) принять объект, либо составить акт о недостатках, так же процедура принятия объекта описана в сообщениях, направленных Застройщиком и полученных Дольщиком. Заявление дольщика о том, что он не знал о процедуре принятия квартиры не обоснована. Кроме того Дольщик составил и направил претензию только 14.01.2020г., спустя 6 месяцев, после получения сообщения от Застройщика, и на адрес (

<

...>) по которому юридическое лицо не находится, хотя знал, о том, что у Застройщика иной юридический адрес, что подтверждается документами, предоставленными Истцом (выписка из ЕГРЮЛ,          опись и письмо, о направлении искового заявления), что так же подтверждает недобросовестное поведение Дольщика (представителя).

Ответчик полагает, что не соблюден претензионный порядок урегулирования спора, а именно, истцом направлена претензия в адрес ответчика- 25.02.2020г. получена ответчиком 10.03.2020 (35005140206677), Кроме   того   расчет   неустойки,   проведенный    истцом, ответчик считает неверным.  По смыслу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.  Окончание периода просрочки определяется днем, составления застройщиком одностороннего акта (другого документа) о передаче объекта (п. 25 Обзора от 04.12.2013)     Срок получения разрешения на ввод объекта в. эксплуатацию 19.09.2018г., срок передачи объекта 2 месяца с момента получения сообщения, следовательно расчет по неустойке следует проводить с 20.11.2018г.     Квартира была передана дольщику в одностороннем порядке 07.11.2019г., что подтверждается односторонним актом, обязательство по передаче объекта выполнено Застройщиком. Расчет следует производить с 20.11.2018г. по 07.11.2019г., что составляет 353 дня просрочки, ключевая ставка банка на день исполнения обязательства 6;5%, цена договора 2 750 000 рублей. 2 750 000х353х2х1/300х6,5%=420 658,33 рублей.

Ответчик просит суд применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с несоразмерностью заявленной к возмещению неустойки последствиям нарушения обязательств ответчиком. 

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению частично на основании следующего.

По своей правовой природе, заключенный между ответчиком и третьим лицом договор является договором долевого участия в строительстве и регулируется нормами Закона № 214-ФЗ. 

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Согласно части 2 названной статьи в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

В случае если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в определенный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Кодексом (часть 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ). 

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В соответствии с положениями статьи 310 ГК РФ, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства. 

В соответствии с положениями статьи 12 ГК РФ, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права. 

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Таким образом, в соответствии с положениями статей 307, 309, 310, 330 ГК РФ, а также положений статьи 6 Закона № 214- ФЗ, ответчик не освобожден от уплаты неустойки за ненадлежащее исполнение обязательства. 

Как указано выше, застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 19.09.2018  и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства – в течение 2 (двух) месяцев с момента получения разрешения ввод объекта строительства в эксплуатацию. С 20.11.2018 срок передачи квартиры считается нарушенным.

С учетом доводов истца и ответчика суд пришел к следующим выводам. 

Срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно п. 3.3. договора – 19.09.2018 (среда). Срок передачи квартиры в течение двух месяцев, то есть 19.11.2018 (понедельник), соответственно просрочка наступила с 20.11.2018.

Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 22.08.2019, следовательно предельный срок на передачу квартиры истек 22.10.2019 (вторник). Сообщение о необходимости приемки квартиры вручено участнику 27.08.2019. В силу п.6.3 ДДУ участник должен явиться для получения квартиры в течение 10 календарных дней, но нарушил данное обязательство и не явился; п. 5. Ст. 8 Закона № 214-ФЗ не выполнил, от получения квартиры уклонился. Срок приемки в соответствии с сообщением от 27.08.2019 истекал 22.10.2019.

Спустя два месяца от даты вручения сообщения – 27.08.2019 плюс 10 календарных дней = 06.09.2019, через два месяца – 07.11.2019  застройщиком правомерно составлен односторонний акт.  

Односторонний акт  от 07.11.2019  участником получен, но не оспорен. С указанного момента бремя содержания квартиры перешло к участнику. При этом судом установлено, что участник ни разу не обращался с претензиями относительно качества квартиры, а также с требованием о передаче ключей.

14. 11.2019 застройщик повторно направил сообщение, в котором сослался на п.3.3. ДДУ. Просрочка исполнения ответчиком обязательства по своевременной передаче квартиры в соответствии с договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома подтверждена материалами дела. Согласно произведенному судом расчету, неустойка подлежит взысканию с 20.11.2018 по 07.11.2019  в сумме 420 658,33  рублей, исходя из двукратной ключевой ставки Банка России 6,5% годовых. 

Судом проверена легитимация истца на заявление требований о выплате в его пользу указанной санкции. 

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В соответствии с положениями пункта 2 названной статьи, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Как следует из материалов дела, участник долевого строительства воспользовался своим правом и по договору уступки права (требования) передал истцу (цессионарий) право требования неустойки.

По смыслу частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.   

Согласно пункту 1 Указания Центрального банка Российской Федерации от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, в п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Как указано выше, ответчик, оспаривая требования истца, заявил о снижении размера неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ. 

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. 

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.). При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства устанавливается при исследовании судом фактических обстоятельств дела и имеющихся в нем доказательств. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункты 74, 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Суд отмечает, что законодатель разграничивает основания для снижения неустойки: наличие исключительных обстоятельств как основания снижения неустойки предусмотрено для нарушителя, осуществляющего предпринимательскую деятельность, только для договорной неустойки (пункт 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ). В отношении же основания снижения неустойки, установленной законом, такого условия законодатель не устанавливает (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ). 

Ответственность за просрочку исполнения договора установлена законом (пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).  

Суд  считает возможным на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшить неустойку до однократной ключевой ставки Банка России согласно правилу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пришел к выводу, что требование о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в части суммы в размере 210 329,17 рублей неустойки за период с 20.11.2018 по 07.11.2019. В остальной части требования надлежит отказать.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

От уточненной истцом цены иска госпошлина составляет 12258 рублей. При подаче иска истцу предоставлялась отсрочка по уплате. Пропорционально удовлетворенным требованиям  (90,87%) обязанность  по уплате госпошлины возлагается на ответчика – 11138,84 руб, на истца – 1119,16 руб госпошлины.

Истцом заявлено требование о возмещении почтовых расходов. Пропорционально удовлетворенным требованиям возмещению подлежит 176,32 рубля.

Руководствуясь статьями 65, 70, 106, 110, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Удовлетворить ходатайство истца об уменьшении цены иска.

Удовлетворить ходатайство ответчика о применении ст.333 ГК РФ.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания Южный» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) ,  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  210 329,17 рублей неустойки за период с 20.11.2018 по 07.11.2019, а также 176,32 рублей почтовых расходов .

В удовлетворении оставшейся части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Жилищно-строительная компания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  в доход федерального бюджета  11138,84 руб госпошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 1119,16  руб госпошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд,  вынесший решение.

Судья      С.А. Баганина