323/2023-17462(1) 

 

ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

  № 18АП-1987/2023, 18АП-1989/2023

Дело № А47-7832/2022

15 марта 2023 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2023 года.  Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2023 года.  

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Жернакова А.С.,  

судей Аникина И.А., Томилиной В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы  

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Оренбургской области, ФИО2  на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022 по делу №  А47-7832/2022.  

В судебном заседании принял участие директор общества с ограниченной  ответственностью «Агросоюз» - ФИО3 (паспорт,  решение № 1 от 07.10.2022 единственного участника о продлении полномочий  единоличного исполнительного органа, приказ № 1 от 07.10.2022).  

Общество с ограниченной ответственностью «Агросоюз» (далее – ООО  «Агросоюз», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд  Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской  области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган,  заинтересованное лицо) о признании незаконным уведомления от 04.05.2022 №  КУВД001/2022-2855985 об отказе в осуществлении государственной  регистрации договора аренды от 27.12.2021 земельного участка с кадастровым  номером 56:21:0000000:18640, расположенного по адресу: Оренбургская  область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок  расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:0000000; об  обязании провести государственную регистрацию договора аренды от  27.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640,  расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район,  Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части  кадастрового квартала 56:21:0000000, заключенного между ООО «Агросоюз» и  собственниками земельных долей в лице уполномоченного ФИО4  

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, привлечен ФИО2 (далее – ФИО2,  третье лицо).  

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022  (резолютивная часть от 15.12.2022) заявленные требования удовлетворены в  полном объеме.  

С указанным решением суда не согласились Управление Росреестра и  ФИО2, подали апелляционные жалобы  

Управление Росреестра в апелляционной жалобе просило решение суда  первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований.  

Управление Росреестра указало, что согласно статье 54 Федерального  закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации  недвижимости» (далее – Закон о регистрации) сделки, связанные с  распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки  по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего  несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно  дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Передача имущества  в аренду в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  – ГК РФ) является способом распоряжения имуществом, в силу чего в целях  защиты прав и законных интересов недееспособных, а также необходимости  публичного контроля со стороны нотариата представленный на регистрацию  договор аренды от 27.12.2021 должен был быть нотариально удостоверен.  Управление Росреестра полагал, что факт того, что договор аренды подписан  уполномоченным лицом от арендодателей не может служить основанием для  признания действий Управления Росреестра незаконными, так как норма  статьи 54 Закона о регистрации прямо предусматривает необходимость  обязательного нотариального удостоверения договора.  

ФИО2 в своей апелляционной жалобе просил решение суда  первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований.  

ФИО2 также указал, что суд первой инстанции при принятии  решения не учел, что договор аренды подлежит обязательному нотариальному  удостоверению, что распоряжение земельным участком сельскохозяйственного  назначения, принятого на основании решения общего собрания участников  общей долевой собственности по закону об обороте земель, не составляет  исключение из установленных норм по нотариальному удостоверению сделки.  

Ссылаясь на положения части 5 статьи 3 АПК РФ, дополнительно  ФИО2 отметил, что протокол общего собрания участников общей  долевой собственности от 27.11.2021 не является доказательством прав  уполномоченного лица - ФИО4 действовать от имени участников  общей долевой собственности без доверенности при заключении договора и  представлении интересов собственников при его регистрации в Управлении  Росреестра и иных государственных органах. Уполномоченное должностное  

лицо Администрации Ивановского сельского поселения не участвовало в  организации и проведении общего собрания участников общей долевой  собственности 27.11.2021. Представленный в регистрирующий орган в числе  документов для государственной регистрации договора аренды протокол  общего собрания участников общей долевой собственности от 27.11.2021 не  подписан уполномоченным лицом органа местного самоуправления. Выписка  из протокола общего собрания не может быть изготовлена и заверена органом  местного самоуправления при отсутствии самого протокола общего собрания,  подготовленного и подписанного органом местного самоуправления. В  проведении общего собрания 27.11.2021 уполномоченное лицо органа местного  самоуправления – Администрации Ивановского сельского поселения не  принимало участие, протокол не подписывало. Администрацией Ивановского  сельсовета было принято решение об отмене проведения общего собрания  собственников долей 27.11.2021. ФИО2 полагал, что общее собрание  участников общей долевой собственности, состоявшееся 27.11.2021, и  принявшее решение о заключении договора аренды вышеуказанного  земельного участка от имени всех участников долевой собственности,  считается неправомочным, поскольку процедура созыва и проведения общего  собрания участников долевой собственности была нарушена.  

ФИО2 в апелляционной жалобе также сослался на допущенные  судом первой инстанции процессуальные нарушения, выразившиеся в отказе в  привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации  Ивановского сельсовета, в границах которого расположен спорный земельный  участок.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание  представители заинтересованного лица и третьего лица не явились.  

В отсутствии возражений представителя заявителя и в соответствии со  статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной  инстанции в отсутствие неявившихся представителей заинтересованного лица и  третьего лица.  

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции от ООО  «Агросоюз» поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором заявитель  просил решение суда первой инстанции оставить без изменения,  апелляционные жалобы Управления Росреестра и ФИО2 – без  удовлетворения.  

От Управления Росреестра поступило дополнение к апелляционной  жалобе, в котором, ссылаясь на определение Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022   № 303-ЭС21-22060, апеллянт полагал, что суду первой инстанции надлежало  привлечь к участию в деле всех сособственников долей в праве на земельный  участок с кадастровым номером 56:21:0000000:18640.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным  судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК  РФ.  

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой  инстанции, согласно выписке из Единого государственного реестра  недвижимости от 01.02.2021 № КУВИ-002/2021-6717805 земельный участок с  кадастровым номером 56:21:0000000:18640 поставлен на кадастровый учет  19.10.2016, имеет вид разрешенного использования - для  сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного  производства, и является общей долевой собственностью 163 лиц (т. 1 л.д. 52- 56).  

14.10.2021 в местной газете «Сельские вести» № 77 (11202) было  размещено извещение о проведении общего собрания собственников  земельных долей с указанием повестки дня (т. 1 л.д 46-47).  

27.11.2021 состоялось общее собрание участников общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером  56:21:0000000:18640, расположенный по адресу: Оренбургская область,  Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в  центральной части кадастрового квартала 56:21:000000, в котором приняли  участие 84 человека (51,5%).  

Большинством голосов собственниками принято решение заключить  договор аренды земельного участка с кадастровым номером  56:21:0000000:18640, расположенного по адресу: Оренбургская область,  Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в  центральной части кадастрового квартала 56:21:000000, с ООО «Агросоюз»  сроком на пять лет; уполномоченным лицом, имеющим право действовать от  имени участников общей долевой собственности без доверенности при  заключении договора и представлении интересов собственников при его  регистрации в Управлении Росреестра и иных государственных органах, избран  ФИО4.  

Результаты общего собрания отражены в протоколе общего собрания от  27.11.2021 (т. 1 л.д. 36-45).  

Между участниками общей долевой собственности в лице ФИО4 (арендодатель) и ООО «Агросоюз» (арендатор) подписан договор аренды  земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от  27.12.2021 (далее также – договор, т.1 л.д. 34-35), по условиям которого  арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду), а  арендатор принимает в пользование на условиях аренды, земельный участок из  категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым  номером 56:21:0000000:18640, общей площадью 28 876 300 +/- 49 136 кв.м,  местоположение: Оренбургская область, р-н Оренбургский, Ивановский  сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового  квартала 56:21:0000000, сроком действия на 5 лет с даты государственной  регистрации.  

ООО «Агросоюз» обратилось в Управление Росреестра для  государственной регистрации обременения договора аренды земельного  участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 27.12.2021.  

Уведомлением № КУВД001/2022-2855985 от 04.05.2022 Управление  Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении государственной  

регистрации договора аренды от 27.12.2021, мотивированное тем, что  заявителем не соблюдена нотариальная форма договора, поскольку один из  сособственников земельных долей спорного земельного участка является  недееспособным (л.д. 20-21).  

Полагая указанный отказ незаконными, ООО «Агросоюз» обратилось в  арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из  того, что распоряжение спорным земельным участком (передача его в аренду)  должно осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 14 Федерального  закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель) на основании  решения участников общей долевой собственности, принимаемого на общем  собрании таких участников. В связи с тем, что решение общего собрания  собственников о передаче в аренду земельного участка обязательно для всех  собственников земельных долей, в том числе и для недееспособного  собственника, договор аренды от имени всех собственников подписан  уполномоченным лицом ФИО4, избранным на общем собрании, суд  пришел к выводу о том, что дополнительного контроля со стороны нотариата  для данного договора аренды не требуется, поскольку каждый из  собственников земельный долей лично договор аренды не подписывает.  

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда,  оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный апелляционный суд  приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.  

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица  вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании  недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и  действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия,  должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой  акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному  нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в  сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно  возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для  осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания  соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному  нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения,  совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица  надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения,  совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств,  послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения,  совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или  лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).  

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)  органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не  соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают  

права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной  экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного  правового акта недействительным, решений и действий (бездействия)  незаконными.  

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия)  органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие  одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие  оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных  интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической  деятельности.  

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее  в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на  основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания  обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными  органами, органами местного самоуправления, иными органами,  должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий  (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.  При этом факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов  заявителя должен доказать последний.  

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории  Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством  Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы  Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной  регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).  

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие  вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со  статьями 130 - 132, 133.1, 164 ГК РФ.  

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в  пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в  аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным  Кодексом.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

В силу статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения  заключается в письменной форме путем составления одного документа,  подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора  аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды  здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит  государственной регистрации и считается заключенным с момента такой  регистрации.  

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка,  безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее  

чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).  

В силу указанных правовых норм договоры аренды земельных участков,  заключенные на срок год и более, подлежат обязательной государственной  регистрации.  

В случаях, установленных федеральным законом, государственной  регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо  акта органа государственной власти, либо акта органа местного  самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в  частности, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого  помещения (часть 6 статьи 1 Закона о регистрации).  

Согласно пункту 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации  государственная регистрация прав включает в себя, в том числе, проведение  правовой экспертизы документов, представленных для осуществления  государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим  Федеральным законом оснований для приостановления государственного  кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в  осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной  регистрации прав.  

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных  участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель  сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской  Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским  кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими  федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными  нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами  субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель).  

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки,  находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный  кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.  

В силу статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с  долями в праве общей собственности на земельный участок из земель  сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского  кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой  собственности на такой земельный участок превышает пять, правила  названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных  данной статьей, а также статьи 13 и 14 этого закона.  

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение,  пользование и распоряжение земельным участком из земель  сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности  более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников  долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой  собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об  

условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой  собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой  собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без  доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о  государственной регистрации прав в отношении земельного участка,  находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункт 6 и 7 пункта  3 Закона об обороте земель).  

Полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола общего  собрания и могут быть отозваны только по решению общего собрания  участников общей долевой собственности (пункт 4 статьи 14 Закона об обороте  земель).  

В силу статьи 14.1 Закона об обороте земель общее собрание участников  долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению  участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в  долевой собственности земельный участок в целях производства  сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления  поселения или городского округа по месту расположения земельного участка,  находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает  решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего  Федерального закона (пункт 1).  

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем  участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов  их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает  сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок,  владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5 статьи 14.1 Закона  об обороте земель).  

 Решение считается принятым, если за него проголосовали участники  общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей  общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при  условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление  долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или  большинство участников общего собрания (пункт 8 статьи 14.1 Закона об  обороте земель).  

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом.  Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих  на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием  реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли.  Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания,  уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления  поселения или городского округа по месту расположения земельного участка,  находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем  собрании (пункт 11 статьи 14.1 Закона об обороте земель).  

Как следует из материалов дела и не оспаривается лицами,  участвующими в деле, в рассматриваемом случае спорный земельный участок  относится к землям сельскохозяйственного назначения, собственниками долей  которого являются 163 лица.  

Следовательно, распоряжение данным земельным участком (передача его  в аренду) должно осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 14  Закона об обороте земель, на основании решения участников общей долевой  собственности, принимаемого на общем собрании таких участников.  

27.11.2021 состоялось общее собрание участников общей долевой  собственности на земельный участок с кадастровым номером  56:21:0000000:18640, расположенный по адресу: Оренбургская область,  Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в  центральной части кадастрового квартала 56:21:000000, в котором приняли  участие 84 человека (51,5%).  

Согласно протоколу общего собрания от 27.11.2021 большинством  голосов собственниками было принято решение заключить договор аренды  земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640,  расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район,  Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части  кадастрового квартала 56:21:000000, с ООО «Агросоюз» сроком на пять лет;  уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников  общей долевой собственности без доверенности при заключении договора и  представлении интересов собственников при его регистрации в Управлении  Росреестра и иных государственных органах, избран ФИО4 (т. 1 л.д. 36-45).  

Между участниками общей долевой собственности в лице ФИО4 (арендодатель) и ООО «Агросоюз» (арендатор) был подписан договор  аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя  от 27.12.2021, по условиям которого арендодатель передает во временное  владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в пользование на  условиях аренды, земельный участок из категории земель - земли  сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером  56:21:0000000:18640, общей площадью 28 876 300 +/- 49 136 кв.м,  местоположение: Оренбургская область, р-н Оренбургский, Ивановский  сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового  квартала 56:21:0000000, сроком действия на 5 лет с даты государственной  регистрации.  

ООО «Агросоюз» обратилось в Управление Росреестра для  государственной регистрации договора аренды земельного участка при  множественности лиц на стороне арендодателя от 27.12.2021.  

Уведомлением № КУВД001/2022-2855985 от 04.05.2022 Управление  Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении государственной  регистрации договора аренды от 27.12.2021, при этом в качестве единственного  основания для отказа в государственной регистрации договора аренды было  указано на несоблюдение нотариальной формы данного договора, поскольку  один из собственников земельных долей является недееспособным.  

Управлением Росреестра было выявлено, что собственник земельной  доли – ФИО5 решением народного суда Оренбургского района,  вступившим в законную силу 30.12.1975 г., был признан недееспособным.  

На основании пункта 3 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных  законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение  или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной  регистрации, должна быть нотариально удостоверена.  

Статьей 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки  означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон  права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным  лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке,  установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.  

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в  законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону  для сделок данного вида эта форма не требовалась.  

На основании части 2 статьи 54 Закона о регистрации сделки, связанные с  распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки  по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего  несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно  дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.  

Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со  специальным субъектным составом, в частности, с лицами, обладающими  неполной гражданской дееспособностью обусловлено необходимостью  публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц как  наиболее слабой стороны в сделке.  

Как верно было указано судом первой инстанции, отказывая ООО  «Агросоюз» в государственной регистрации договора аренды спорного  земельного участка по причине принадлежности одной из 163 земельных долей  недееспособному лицу, Управлением Росреестра не были учтены следующие  обстоятельства.  

Согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о  нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации  11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет  проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а  также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением  нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются  полномочия представителя.  

Однако в рассматриваемом случае заключение договора аренды не  обусловлено персонифицированным распоряжением участниками долевой  собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской  дееспособностью, своими долями в праве собственности на земельный участок,  что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей  сделки.  

На основании пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым  закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые  последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших  право участвовать в данном собрании (участников юридического лица,  сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников  

гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это  установлено законом или вытекает из существа отношений.  

Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало  большинство участников собрания и при этом в заседании участвовало не  менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего  гражданско-правового сообщества (пункт 1 статьи 181.2 ГК РФ).  

Поскольку в силу статей 14, 14.1 Закона об обороте земель решения,  касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком из  земель сельскохозяйственного назначения, принимаются общим собранием  участников долевой собственности при наличии установленного законом  кворума, являются обязательными как для участников, голосовавших за  принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против  либо не принимали участия в собрании, договор аренды заключается  уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей  долевой собственности, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу, что в рассматриваемой ситуации дополнительного контроля со  стороны нотариата для договора аренды земельного участка не требуется,  поскольку каждый из собственников земельный долей лично договор аренды не  подписывает.  

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении  Конституционного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 № 382-О,  содержащееся в пункте 1 статьи 163 ГК РФ положение, рассматриваемое в  системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности  со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате,  предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и  значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли  его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли  требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского  оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого  договора.  

В данном случае договор аренды подписан со стороны собственников  земельных долей уполномоченным лицом ФИО4, действующим на  основании решения общего собрания собственников, который не признан  недееспособным либо ограниченно дееспособным. Доказательств обратного  материалы дела не содержат.  

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно отметил, что  требование Управления Росреестра о необходимости совершения в отношении  данного договора нотариальных действий, подразумевающих разъяснение  нотариусом смысла и значения сделки недееспособному лицу, проверку  действительных намерений данного лица на совершение сделки, которое в  рассматриваемом случае лично не подписывает договор аренды, и подчиняется  решению общего собрания собственников земельных долей, лишено правового  смысла.  

Принимая во внимание отсутствие в материалах дела сведений об  оспаривании кем-либо из собственников земельного участка, в том числе  недееспособным лицом, решения общего собрания собственников земельных  

долей от 27.11.2021, суд первой инстанции пришел к верному выводу об  отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной  регистрации договора аренды на спорный земельный участок по мотиву  отсутствия нотариального удостоверения договора аренды от 27.12.2021  земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, которое в  данном случае не требуется.  

Поскольку иных оснований для отказа в осуществлении государственной  регистрации Управлением Росреестра в оспариваемом отказе обозначено не  было, требование ООО «Агросоюз» о признании незаконным уведомления  Управления Росреестра от 04.05.2022 № КУВД001/2022-2855985 об отказе в  осуществлении государственной регистрации договора аренды от 27.12.2021  земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640,  расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район,  Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части  кадастрового квартала 56:21:0000000, является обоснованным и было  правомерно удовлетворено судом первой инстанции.  

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной  части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов,  решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц  должно содержаться указание на признание оспариваемого акта  недействительным или решения незаконным полностью или в части и  обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов  заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или  в части.  

При выборе правовосстановительной меры арбитражный суд определяет,  насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному  требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.  При этом применяемые судом меры должны отвечать определенным  критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного  оспариваемыми действиями (актами, решениями), и быть обусловленными  существом спора.  

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и  законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в  рамках судейского усмотрения и связано с оценкой спорных правоотношений,  совокупностью установленных по делу обстоятельств.  

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно обязал  Управление Росреестра устранить нарушения прав и законных интересов  заявителя путем осуществления государственной регистрации договора аренды  от 27.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640,  заключенного между ООО «Агросоюз» и собственниками земельных долей в  лице уполномоченного представителя собственников ФИО4, в  течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную  силу.  

Доводы апелляционных жалоб Управления Росреестра и ФИО2  о необходимости обязательного нотариального удостоверения договора аренды  от 27.12.2021 отклонены судебной коллегией по вышеприведенным мотивам,  

поскольку указанные доводы не учитывают предусмотренных статьей 54  Закона о регистрации, статьей 43 Основ законодательства Российской  Федерации о нотариате целей осуществления нотариального удостоверения  сделки, а также специфики заключения договора аренды земельного участка  земель сельскохозяйственного назначения на основании общего собрания  участников долевой собственности.  

Ссылка ФИО2 в апелляционной жалобе на то, что принявшее  решение о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка от  имени всех участников долевой собственности, считается неправомочным,  поскольку процедура созыва и проведения общего собрания участников  долевой собственности была нарушена, признана судом апелляционной  инстанции несостоятельной, поскольку приведенные доводы касаются  оспаривания решения общего собрания участников долевой собственности, что  возможно только в судебном порядке путем предъявления соответствующего  иска.  

Доказательства того, что на момент принятия обжалуемого судебного  акта решения общего собрания участников долевой собственности от  27.11.2021 были признаны в судебном порядке недействительными,  ФИО2 представлены не были.  

Доводы апеллянтов о непривлечении судом первой инстанции к участию  в деле в качестве третьих лиц Администрации Ивановского сельсовета, в  границах которого расположен спорный земельный участок, всех  сособственников долей в праве на земельный участок с кадастровым номером  56:21:0000000:18640, оценены судебной коллегией и признаны  необоснованными.  

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие  самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в  дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым  заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если  этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению  к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по  ходатайству стороны или по инициативе суда.  

По смыслу указанных процессуальных норм обязательное участие  третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт,  которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой  инстанции, может повлиять на его права или обязанности, то есть приведет к  возникновению, изменению или прекращению соответствующих  правоотношений между третьим лицом и стороной судебного спора.  

Предусмотренный процессуальным законодательством институт третьих  лиц, как заявляющих, так и не заявляющих самостоятельные требования  относительно предмета спора, призван обеспечить судебную защиту всех  заинтересованных в исходе спора лиц и не допустить принятия судебных актов  о правах и обязанностях этих лиц без их участия.  

При этом необходимо учитывать, что категория «принятие судом  решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле»  (пункт 4 части 4 статьи 270 АПК РФ) не тождественна категории «судебный акт  

может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон»  (часть 1 статьи 51 АПК РФ).  

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно  предмета спора, - это предполагаемый участник материально-правового  отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом  разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления  (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к  третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная  взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и  третьим лицом.  

Согласно системному толкованию изложенных норм суд удовлетворяет  либо не удовлетворяет ходатайство исходя из представленных в материалы  дела доказательств и фактических обстоятельств, основываясь на внутреннем  убеждении.  

Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.  

Лицо, чтобы быть привлеченным в процесс в качестве третьего лица,  должно иметь объективно выраженный материальный интерес на будущее. То  есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или  прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.  

В данном случае судебная коллегия не усматривает оснований для того,  чтобы признать тот факт, что судебный акт по настоящему делу  непосредственным образом повлиял на права и обязанности указанных  апеллянтами лиц по отношению к одной из спорящих сторон, поскольку они не  являются участниками спорного материального правоотношения, связанного с  государственной регистрацией договора аренды.  

Доказательства того, что итоговый судебный акт по рассматриваемому  делу напрямую затронул права и обязанности указанных апеллянтами лиц по  отношению к заявителю или заинтересованному лицу, апеллянтами суду  представлены не были. Судом первой инстанции оценка правам и обязанностям  указанных апеллянтами лиц не давалась, суд не разрешал вопрос об их правах и  обязанностях в судебном акте.  

Таким образом, процессуальных оснований для обязательного  привлечения судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц  Администрации Ивановского сельсовета, в границах которого расположен  спорный земельный участок, всех сособственников долей в праве на земельный  участок с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, у суда первой инстанции  не имелось.  

Ссылка Управления Росреестра на определение Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2022   № 303-ЭС21-22060 признана несостоятельной, поскольку по указанному делу  вопрос о привлечении в качестве третьих лиц собственников отдельных  земельных участков решался при иных фактических обстоятельствах дела.  

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не опровергают выводы  суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены  отвечающими требованиям главы 7 АПК РФ доказательствами, основаны на  

ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда  первой инстанции, сделанных при правильном применении норм  материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или  изменению решения.  

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным,  отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не  имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для  отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению и  по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1  статьи 110 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 176, 265, 268, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  апелляционной инстанции  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022 по делу   № А47-7832/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы  

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии по Оренбургской области, ФИО2 -  без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со  дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд  первой инстанции.  

Председательствующий судья А.С. Жернаков  

Судьи: И.А. Аникин 

В.А. Томилина