Арбитражный суд Московской области

            107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-99257/17

10 июля 2018 года

г.Москва

 

Резолютивная часть объявлена 26 июня 2018 года 

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи Сергеевой А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев  в судебном заседании дело №А41-99257/17 по исковому заявлению ООО "ТЕРСЕЙРА" к                           ЗАО "Аркада-Строй" об изменении договора, взыскании денежных средств

третье лицо - ООО  «Штолле-Красногорск»

при участии сторон в судебном заседании согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Терсейра» (далее – истец, ООО «Терсейра») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Аркада-Строй» (далее – ответчик, ЗАО «Аркада-Строй»), в котором с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений просило суд с изменить договор аренды части здания                 № Д01-2012 от 21.02.2012 в части предмета договора путем исключения из дополнения № 2 от 22.03.2012 к указанному договору пункта 2, подпунктов 3.1, 3.2, 3.13 пункта 3; изменить договор аренды части здания № Д02-2012 от 21.02.2012 в части в части предмета договора путем исключения из дополнения № 2 от 22.03.2012 к указанному договору пункта 2, подпунктов 3.1, 3.2, 3.13 пункта 3; взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 9907660 руб. 17 коп.; взыскать с ответчика сумму процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере 2341854 руб. 31 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Штолле-Красногорск» (далее – ООО «Штолле-Красногорск»).

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Третье лицо своего представителя для участия в судебном заседании не направило, извещено о времени и месте его проведения.

Ходатайство ответчика о назначении экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ отклонено судом по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний. В качестве предмета экспертизы выступают обстоятельства, имеющие значение для дела. Экспертиза подлежит назначению, если обстоятельства, подлежащие выяснению по делу, не могут быть установлены иными средствами доказывания. При доказывании обстоятельств по делу заключение эксперта не имеет преимущества перед другими доказательствами и в соответствии с пунктом 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

Назначение экспертизы является правом арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления таких процессуальных действий для правильного разрешения спора. В данном случае суд по вопросам предлагаемым ответчиком  такой необходимости не усматривает, поскольку имеющихся в деле документов необходимо и достаточно для рассмотрения дела по существу.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Аркада-Строй» (арендодатель) и                         ООО «Терсейра» (арендатор) был заключен договор аренды части здания № Д01-2012 от 21.03.2012, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать арендатору во временное владение и пользование часть помещений (комнаты №№ 1,2,45, 46-50, 52-53) общей площадью 2249 кв.м., расположенных на первом этаже принадлежащего ему здании общей площадью 7547, 40 кв.м. условный номер 50:11:02:03622:001, инвентарный номер 6649, лит. А, а, а1 по адресу: Московская область, Красногорский район, деревня Путилково, строение 16. Согласно пункту 3.1 договора помещения передаются в аренду на срок с 21.03.2012 до 01.02.2026 включительно. По акту приема-передачи от 21.03.2012 ЗАО «Аркада-Строй» передало помещения ООО «Терсейра». 17.05.2012 осуществлена государственная регистрация договора, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 50-50-11/052/2012-234 от 17.05.2012. 

В последующем стороны подписали дополнение № 2 от 22.03.2013 к указанному договору, которым согласовали передачу арендатору дополнительных помещений на том же этаже (комнаты №№ 33-44, 51, 54) общей площадью 246 кв.м.. По условиям указанного соглашения помещения должны были быть переданы арендатору 01.01.2013 по акту приема-передачи. 05.03.2015 осуществлена государственная регистрация указанного дополнения, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 50-50-/011-50/011/001/2015-2769/1 от 05.03.2015

Кроме того между сторонами был заключен договор аренды части здания № Д02-2012 от 21.03.2012, в соответствии с которым арендатору должна быть передана часть помещений, расположенных в цокольном этаже указанного здания (комнаты №№ 12, 23, 25, 30), общая площадь которых составляет 2059,9 кв.м. Согласно пункту 3.1 договора помещения также передаются на срок с 21.03.2012 до 01.02.2026 включительно. По акту приема-передачи от 21.03.2012 помещения были переданы ООО «Терсейра». 17.05.2012 осуществлена государственная регистрация договора, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 50-50-11/051/2012-180 от 17.05.2012.

В свою очередь дополнением № 2 к данному договору от 22.03.2013 стороны согласовали передачу арендатору дополнительных помещений в цокольном этаже здания (комнаты №№ 1-11, 13-22, 24, 26-29, 32, 90, 91) общей площадью 392 кв.м. По условиям указанного соглашения помещения должны быть переданы арендатору 01.01.2013 по акту приема-передачи. 05.03.2015 осуществлена государственная регистрация указанного дополнения, о чем в реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 50-50/011-50/011/001/2015-2766/1 от 05.03.2015.

По условиям договоров за пользование помещениями арендатор уплачивает арендную плату, которая включает две составляющие: постоянную (плата за пользование помещениями) и переменную (компенсация затрат арендодателя на обеспечение здания коммунальными ресурсами). Размер постоянной составляющей определяется путем умножения установленной в договоре фиксированной ставки на площадь переданных в аренду помещений. В свою очередь размер переменной части определяется как доля совокупных затрат арендодателя на обеспечение здания коммунальными ресурсами приходящаяся на арендатора (размер доли определяется по установленной в договоре формуле). 

В дополнениях к договорам стороны уточнили порядок определения постоянной составляющей, установив, что она составляет процент от товарооборота арендатора, но не ниже суммы определенной путем умножения установленной фиксированной ставки на площадь переданных в аренду помещений.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указывает, что помещения, передача которых согласована дополнениями к заключенным между сторонами договорам аренды (далее – спорные помещения), несмотря на неоднократные требования так и не переданы ему ответчиком. В то же время до конца 2015 года он уплачивал арендную плату, в том числе и  за пользование данными помещениями (площадь данных помещений учитывалась им при расчете арендной платы). Истец указывает, что поскольку ответчик без достаточных на то оснований обогатился за его счет, он должен вернуть ему неосновательно полученные арендные платежи за пользование указанными помещениями. При этом он заявляет требование о возврате платежей излишне уплаченных им лишь в период с 01.02.2014 по 31.12.2015, с учетом того, что по более ранним платежам истек срок давности. В связи с тем, что истец утратил интерес в получении данных помещений, он также просит изменить договоры аренды в части условий, предусматривающих их передачу (исключить из дополнений к договорам соответствующие пункты).

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывает, что  спорные помещения переданы истцу, и он пользовался ими. В этой связи основания для возврата им истцу арендных платежей за пользование данными помещениями отсутствуют. Также не имеется и оснований для изменения договоров аренды в части условий, предусматривающих их передачу.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно части 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 2123/11).

Соответственно, если имущество фактически не передано арендатору, то у него не возникает обязанности уплачивать арендные платежи. 

Истец, обосновывая заявленные требования, ссылается на то, что ему не были переданы помещения, указанные в дополнениях к договорам аренды, о чем свидетельствует отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи.  

Согласно дополнениям к договорам аренды передача спорных помещений осуществляется по акту приема-передачи. Такой акт сторонами не подписан.

В то же время закон не устанавливает, что акт приема-передачи является единственным допустимым доказательством, подтверждающим фактическую передачу спорного имущества (статья 68 АПК РФ).

При этом сложившаяся судебная практика по рассмотрению аналогичных дел исходит из того, что отсутствие такого акта лишь возлагает на арендодателя бремя доказывания того, что предмет аренды был им фактически передан во владение и пользование арендатору (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2012 № ВАС-12716/12 по делу № А04-8257/2011, от 20.01.2012 № ВАС-17518/11 по делу № А40-138709/10-77-477, от 21.12.2011 № ВАС-16344/11 по делу № А59-51/2011).

При этом арендодатель может представить любые доказательства, подтверждающие факт передачи имущества арендатору.

Ответчиком в материалы дела представлено заключение, подготовленное экспертами                 ООО «ТехноПроект-Юкс» ФИО2 и ФИО3 

Из содержания данного заключения следует, что спорные помещения представляют собой помещения вспомогательного использования и обеспечивают возможность использования основных помещений. Среди них: лестничные клетки (помещения №№ 11, 17, 21, 36, 37, 43), лифтовые и иные шахты (помещения №№ 9, 22, 34, 42), коридоры (помещения №№ 27, 28, 39, 54), шкафы с электрооборудованием (№№ 10, 35, 41), санузлы (помещения №№ 18, 19, 38), подсобные помещения (помещения №№ 24, 32, 51, 90), тамбуры (помещения №№ 1, 13, 16, 20, 33), комната охраны (помещение № 15), распределительный щит (помещение № 2), тепловой узел (помещение № 14), комната отдыха персонала (помещение № 29), балкон (помещение № 44).

Эксперты в заключении делают вывод о том, что при наличии доступа к основным помещениям, имеется доступ и в соответствующие вспомогательные помещения.

Истец содержащиеся в данном отчете выводы документально не опроверг, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлял (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Кроме того факт свободного доступа истца в спорные помещения, а также их фактического использования  подтверждается также представленным в материалы дела ответчиком нотариальным протоколом осмотра доказательств от 16.04.2018, из которого в частности усматривается, что на лестничных пролетах и во входных группах размещены рекламные объявления истца и его субарендаторов, в коридорах здания установлены их почтовые ящики и т.д.

Также из материалов дела следует, что часть указанных помещений (помещения №№ 3-8, а также частично 24 и 90) фактически сдана истцом в субаренду ООО «Штолле-Красногорск», на основании договора субаренды № Д02 57/17-А.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2).

Суд полагает, что в совокупности представленные в материалы дела доказательства, свидетельствуют о том, что спорные помещения фактически были переданы истцу еще до заключения соответствующих соглашений, как на то указывает ответчик. 

Отсутствие же подписанного сторонами акта приема-передачи, а также представленные в материалы дела копии требований истца в адрес ответчика о передаче данных помещений с учетом иных доказательств не свидетельствуют с достаточной степенью достоверности об обратном. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что истец с требованием о передаче соответствующих помещений в судебном порядке не обращался (пункт 3 статьи 611 ГК РФ) и при этом  на протяжении долгого периода времени оплачивал арендную плату (статья 1103, пункт 4 статьи 1109 ГК РФ).

Таким образом, суд не находит предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО "ТЕРСЕЙРА" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину по иску в размере 10 389 руб. 78 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия решения в Десятый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области.

 

Судья                                                                                                                А.С. Сергеева