Д Е В Я Т Ы Й  А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й  А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й  С У Д 

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: info@mail.9aac.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 09АП-1690/2024-ГК

Дело № А40-125037/23

город Москва

14 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2024 года

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Стешана Б.В., 

судей Захаровой Т.В., Кухаренко Ю.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.12.2023 

по делу № А40-125037/23

по иску ООО «ЭВЕРМЕДИК» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

 

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2023 

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ЭВЕРМЕДИК» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м., изложив пункты 3.1, 3.4 договора купли-продажи недвижимости в редакции уточненных исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением от 19.12.2023 Арбитражный суд города Москвы урегулировал разногласия, возникшие между ООО «ЭВЕРМЕДИК» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003003:6313, изложив пункты 3.1. 3.4 в следующей редакции:

- пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 13 275 995 (тринадцать миллионов двести семьдесят пять тысяч девятьсот девяносто пять) рублей 00 копеек (без НДС) является окончательной, согласованной сторонами и изменению не подлежит»;

- пункт 3.4., абзац 1 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 158 047 (сто пятьдесят восемь тысяч сорок семь) рублей 56 копеек, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Также суд взыскал с ответчика в пользу истца 6000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 30 000 рублей расходов за проведение экспертизы.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, урегулировав разногласия по цене и условиях, определенных департаментом.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.

Арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 123, 156, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел настоящее дело в отсутствие истца.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании статей 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о том, что судом первой инстанции принято законное и обоснованное решение, и у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его отмены.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО «ЭВЕРМЕДИК» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 23.03.2018 № 00-00131/18 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>/1, общей площадью 130,4 кв. м., с кадастровым номером 77:05:0003003:6313.

Сведениями из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства подтверждается, что Истец является субъектом малого предпринимательства.

На основании статей 125, 214 ГК РФ, Положения «О Департаменте городского имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1)          арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2)          отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3)          утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4)          арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5)          сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Департамент городского имущества города Москвы в адрес истца направил письмо от 04.04.2023 исх. № 33-6-270712/23-(0)-3 с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества и заключить с ДГИ г. Москвы договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 205,1 кв. м.

Согласно условиям п. 3.1 проекта договора цена объекта составляет 18 340 000 руб., в соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 20.03.2023.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекте не рассмотрение Арбитражного суда города Москвы. При этом протокол разногласий направлять в Департамент не требуется.

Пункт 2 ст. 445 ГК РФ предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола - разногласий. При отклонении протокола разногласии либо неполучении извещения о результатах рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пп. 2 п. 8 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Истец обратился в суд с настоящим иском, в связи с тем, что считает стоимость завышенной.

Посчитав, что цена объекта завышена, ООО «ЭВЕРМЕДИК» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 26.04.2023 № 180423-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, общей площадью 130,4 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 193 333 руб. без НДС.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 10.10.2023 удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ВЕРДИКТ-ОЦЕНКА» ФИО3.

Перед экспертом поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого помещения расположенного по адресу: 

<

...>., корп. 2, пом. 1/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м. по состоянию на 04.04.2023 без учета НДС?

23.11.2023 в Арбитражный суд города Москвы поступило заключение эксперта.

Согласно заключению независимого оценщика по делу № А40-125037/23-11-910 от 17.11.2023, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1, с кадастровым номером: 77:05:0003003:6313, общей площадью 130,4 кв. м. составила 13 275 995 руб. без учёта НДС.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

Ответчиком в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При этом, вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд, с учетом положений статей 432, 445 ГК РФ, вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе № 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилого помещения на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа и стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений части 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежемесячного платежа, составляющего не менее 158 047 рублей 56 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Вместе с тем, заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного решения арбитражного суда первой инстанции  по настоящему делу не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19 декабря 2023 года по делу № А40-125037/23 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

 

Председательствующий судья                                                 Б.В. Стешан

 

 

Судьи:                                                                                               Т.В. Захарова

 

 

Ю.Н. Кухаренко