АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А67-981/2018

г. Томск

06 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2020 года

Арбитражный суд Томской области

в составе судьи А.В. Кузьмина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Ю. Томм,

при участии:

от истца: ФИО1 по доверенности от 30.05.2019 № 15 (до перерыва),

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 04.09.2019 № Т-01/2019,

от третьих лиц:

от ООО «Азгард» – ФИО3 по доверенности от 15.03.2019 (до перерыва), ФИО4 по доверенности от 15.03.2019,

от других третьих лиц – без участия (извещены),

рассмотрев в судебном заседании дело № А67-981/2018

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (634050, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (115088, 

<

...>, этаж 1, комната 25, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третьи лица: ФИО5, ФИО6, ФИО7, Гаражно-строительный кооператив «Крутоовражный», временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Транском» ФИО8, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска, гаражный кооператив «Крутоовражный», общество с ограниченной ответственностью «Бумеранг», ФИО9, ФИО10, ФИО11, общество с ограниченной ответственностью «Азгард»,

о взыскании 3 426 434,54 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Транском» (далее – ООО «Транском») о взыскании 1 208 849,37 рублей, в том числе 1 189 121,51 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573, 19 727,86 рублей неустойки за период с 16.11.2017 по 29.01.2018.

Кроме того, Департамент недвижимости обратился в Арбитражный суд Томской области с самостоятельными исками к ООО «Транском»:

о взыскании 873 706,27 рублей, в том числе 865 460,36 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 за первый квартал 2018 года, 8 245,91 рублей неустойки за период с 16.02.2018 по 02.04.2018 (дело № А67-3313/2018);

о взыскании 1 248 186,85 рублей, в том числе 1 235 497,26 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 за второй квартал 2018 года, 12 689,59 рублей неустойки за период с 16.05.2018 по 05.07.2018 (дело № А67-7639/2018);

о взыскании 1 250 151,63 рублей, в том числе 1 235 497,26 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 за третий квартал 2018 года, 14 654,37 рублей неустойки за период с 16.08.2018 по 12.10.2018 (дело № А67-12044/2018).

Определениями арбитражного суда от 06.08.2018, от 14.11.2018, от 27.11.2018 дела №№ А67-981/2018, А67-3313/2018, А67-12044/2018, А67-7639/2018 объединены в одно производство. Объединенному делу присвоен номер А67-981/2018.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования Департамента недвижимости к ООО «Транском» о взыскании 4 642 136,58 рублей, в том числе 4 525 576,39 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 за период с четвертого квартала 2017 года по третий квартал 2018 года, 116 560,19 рублей неустойки за период с 16.08.2018 по 12.10.2018.

До принятия решения по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уменьшил размер исковых требований до 3 426 434,54 рублей, в том числе 2 946 885,44 рублей основного долга, 479 549,10 рублей неустойки за период с 16.11.2017 по 07.05.2020 (т. 7, л.д. 101-110).

Исковые требования обоснованы статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неуплатой ответчиком арендной платы за владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 в четвертом квартале 2017 года и втором квартале 2018 года, земельным участком с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 в четвертом квартале 2017 года и первом-втором кварталах 2018 года.

Определениями арбитражного суда от 12.07.2018, от 28.08.2018, от 25.10.2018, от 30.10.2018, от 16.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО5, ФИО6, ФИО7, Гаражно-строительный кооператив «Крутоовражный» (далее – ГСК «Крутоовражный»), временный управляющий ООО «Транском» ФИО8, Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Томска (далее – Департамент архитектуры и градостроительства), гаражный кооператив «Крутоовражный» (далее – ГК «Крутоовражный»), общество с ограниченной ответственностью «Бумеранг» (далее – ООО «Бумеранг»), ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, общество с ограниченной ответственностью «Азгард» (далее – ООО «Азгард»).

ООО «Транском» представило отзыв на исковое заявление и дополнения к нему, в которых полагало, что исковые требования Департамента недвижимости могут быть удовлетворены судом с уменьшением размера подлежащей взысканию задолженности и неустойки. По мнению ответчика, предоставленные в аренду земельные участки не могли быть использованы арендатором в целях, указанных в договоре (для строительства объектов недвижимости), поскольку они частично заняты нежилыми строениями, принадлежащими гражданам и юридическим лицам. Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017, которым установлено наличие препятствий в использовании ответчиком арендованного земельного участка с кадастровым номером  70:21:0100052:0186, а также иными доказательствами. В этой связи арендная плата должна быть снижена в порядке статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и может быть взыскана только исходя из площади объектов незавершенного строительства, возведенных ответчиком на земельных участках, то есть, 2 030,8 кв. м. Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 04.12.2019 по делу № 2-1501/2019 установлено несоответствие границ земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 данным правоустанавливающих документов и наличие ошибочных сведений в ЕГРН, поэтому предмет договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 является несогласованным в части границ арендованного земельного участка, а договор – незаключенным.

Кроме того, ответчик не согласен с применением при расчете арендной платы за 2018 год коэффициента инфляции в размере 105,6 %, установленного на 2017 год; истцом неправильно применены одновременно два коэффициент инфляции (Ки) за 2017 и 2018 годы при расчете арендной платы. Размер арендной платы должен быть определен не в соответствии с величиной удельного показателя кадастровой стоимости, указанной истцом, а исходя из кадастровой стоимости, измененной решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.04.2018 № 100, от 10.04.2018 № 99. Ответчик просил уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тяжелым финансовым положением и введением в отношении него процедур банкротства, небольшой длительностью неисполнения обязательства.

Департамент архитектуры и градостроительства в своем отзыве на исковое заявление указал, что сведения об обследовании арендованных земельных участков отсутствуют, акты обследования земель должны храниться в Департаменте недвижимости. Разрешения на строительство на земельных участках с кадастровыми номерами 70:21:0100052:0126 и 70:21:0100052:0186 выдавались только обществу «Транском».

Другие третьи лица отзывы на исковое заявление не представили.

Третьи лица (за исключением ООО «Азгард»), извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Суд, руководствуясь частями 1, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнениях к нему. Полагал, что договорная неустойка может быть взыскана судом за весь заявленный период (в том числе после даты введения в отношении ответчика процедуры банкротства – наблюдения), вопрос о начислении мораторных процентов может являться предметом обсуждения только в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «Транском».

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзывах на исковые заявления и дополнениях к нему.

Представители третьего лица – ООО «Азгард» в ходе судебных заседаний считали исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме, поскольку ответчик был лишен возможности осуществлять строительство на арендованных земельных участках по причине наличия объектов, принадлежащих другим лицам.

Исследовав материалы дела, доводы исковых заявлений и дополнений к нему, отзывов на исковые заявления и дополнений к ним, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования Департамента недвижимости подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации Города Томска от 09.11.2009 № 2633-з обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-С» (далее – ООО «Универсал-С») в аренду предоставлены сроком на 3 года земельные участки с кадастровыми номерами 70:21:0100052:0126 и 70:21:0100052:0147 площадью 8 951,84 кв. м и 20 937,97 кв. м соответственно (т. 2, л.д. 19).

В ноябре 2010 года Департаментом архитектуры и градостроительства проведено обследование предоставленных обществу «Универсал-С» земельных участков. Согласно актам обследования от 01.11.2010, часть земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 площадью около 2 000 кв. м используется для эксплуатации самовольно возведенного нежилого строения (гаражный комплекс), владельцев которого установить не удалось; часть земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0147 площадью около 300 кв. м частично огорожена металлическим профилем, владельцев ограждения установить не удалось; ООО «Универсал-С» вышеуказанные земельные участки не использует (т. 1, л.д. 94, 95).

Постановлениями администрации Города Томска от 28.07.2011 № 1252-з, от 14.10.2011 № 1727-з срок, на который земельные участки предоставлены в аренду, увеличен до 8 лет, кадастровый номер земельного участка 70:21:0100052:0147 изменен на 70:21:0100052:0186 (т. 2, л.д. 17, 18).

Между муниципальным образованием «Город Томск», от имени и в интересах которого действовал департамент экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации г. Томска (арендодателем), и ООО «Универсал-С» (арендатором) заключен договор аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573 (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014), в соответствии с которым арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное возмездное владение и пользование из земель населенных пунктов земельные участки площадью 20 937 кв. м с кадастровым номером 0:21:0100052:0186 по адресу: 

<

...> и площадью 8 951,84 кв. м с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 по адресу: 

<

...> (т. 1, л.д. 13-15, 18).

Согласно пункту 1.4 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 предоставлен для строительства гаражного комплекса, а площадью 20 937 кв. м – для строительства гаражно-торгового комплекса с административными корпусами.

Срок действия договора аренды установлен до 13.10.2019 (пункт 2.1 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573).

Согласно пункту 3.1 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 арендная плата за землю взимается с даты издания постановления администрации г. Томска от 09.11.2009 № 263-з, то есть с 09.11.2009.

Размер арендной платы за пользование земельными участками определяется путем умножения площади земельного участка на ставку арендной платы и на коэффициент, установленный для конкретного вида использования земельного участка и/или категории арендатора. Ставка арендной платы или механизм ее расчета, а также коэффициент к ставкам устанавливается решением уполномоченного органа местного самоуправления (пункт 3.2 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573).

Пунктом 3.3 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 (в редакции дополнительного соглашения от 19.05.2014) предусмотрено, что ставка арендной платы с 14.05.2013 составляет для строительства гаражей и автостоянок 150,7 руб./кв. м.

Согласно пункту 3.4 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 ставки арендной платы за землю могут изменяться арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором не чаще одного раза в год. В случае изменения ставки арендной платы или механизма ее расчета, либо бюджетного счета для оплаты арендных платежей, арендодатель обязан проинформировать арендатора об указанных изменениях путем опубликования соответствующего информационного сообщения в Сборнике официальных материалов муниципального образования «Город Томск».

В соответствии с пунктом 3.6 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 арендная плата вносится арендатором поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала.

В силу пункта 3.9 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

По акту приема-передачи земельных участков от 26.10.2011 объекты аренды переданы арендатору во временное владение и пользование.

Соглашением от 14.02.2012 о перемене стороны в договоре аренды права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «СтройЗаказчик» (далее – ООО «СтройЗаказчик») (т. 1, л.д. 17).

Соглашением от 20.10.2015 произведена замена стороны в обязательстве, права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (далее – ООО «Спецгазстрой») (т. 1, л.д. 19).

По соглашению от 25.07.2016 ООО «Транском» приняло на себя в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельных участков от 26.10.2011 № ТО-21-19573 в редакции соглашений о перемене стороны в договоре аренды от 14.02.2012, от 20.10.2015, дополнительного соглашения от 19.05.2014 (т. 1, л.д. 20).

По акту приема-передачи земельных участков от 03.08.2016 объекты аренды приняты ООО «Транском» во владение и пользование (т. 1, л.д. 21).

Договор аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 25.06.2018 (т. 5, л.д. 52-58, 59-64).

06.06.2018 зарегистрирован переход права собственности на объекты незавершенного строительства, возведенные на арендованных земельных участках, к ООО «Азгард».

Вступившим в законную силу решением от 18.05.2018 Арбитражного суда Томской области, оставленным без изменения постановлением от 25.09.2018 Седьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 23.01.2019 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, договор аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 расторгнут.

В период с 01.10.2017 по 05.06.2018 ООО «Транском» занимало арендованные земельные участки. Арендная плата за указанный период ответчиком не уплачена, задолженность, по расчету истца, составляет 2 946 885,44 рублей.

Претензиями от 29.11.2017 № 15061, от 20.02.2018 № 2051, от 23.05.2018 № 6102, от 03.09.2018 № 11003/9 Департамент недвижимости потребовал от ответчика оплатить имеющуюся задолженность и уплатить неустойку (т. 1, л.д. 30; т. 2, л.д. 13; т. 4, л.д. 70; т. 5, л.д. 34).

В связи с неисполнением требований претензий Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения иска, ООО «Транском» сослалось, среди прочего, на то, что арендованные земельные участки заняты самовольными постройками и объектами недвижимости, принадлежащими третьим лицам, в том числе постройками, в сносе которых отказано решением суда общей юрисдикции. По этой причине ответчик полагал, что у него не имелось возможности пользоваться арендованными участками для целей их предоставления – строительства гаражного комплекса и гаражно-торгового комплекса с административными корпусами.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со статьей 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ООО «Транском» в спорный период являлось арендатором земельных участков, переданных по договору аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573, Департамент недвижимости правомерно предъявил обществу требование об уплате арендной платы.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Аналогичный вывод следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, – в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (определение от 29.01.2015 № 302-ЭС14-735), Обзоре судебной практики № 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 № 89-КГ16-7), а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 арендатором выявлено наличие на арендованных земельных участках объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам.

Так, по данному факту обществом «Спецгазстрой» с участием организации, осуществлявшей проектирование строительства, составлены акты обследования земельных участков от 20.06.2016 (т. 3, л.д. 22-28). ООО «Транском» и ООО «Спецгазстрой» в октябре 2017 года обращались в Управление Росреестра по Томской области и в Прокуратуру Томской области с заявлениями о самозахвате земельных участков (т. 5, л.д. 86-87). В июне 2018 года обществом «Транском» составлены акты осмотра земельных участков от 04.06.2018, которым зафиксирован факт наличия на арендованных земельных участках сторонних объектов (т. 1, л.д. 96-97).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 также установлено, что ООО «СтройЗаказчик» и ООО «Спецгазстрой» неоднократно в 2016 году обращались с заявлениями в Департамент недвижимости с просьбой освободить часть земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186, находящегося у них в пользовании на основании договора аренды, от самовольно возведенного на нем спорного нежилого строения, а также произвести перерасчет арендной платы с учетом того, что использование указанного земельного участка в полном объеме арендатором не представляется возможным (т. 1, л.д. 82).

О наличии объектов недвижимости, возведенных на арендованных земельных участках, Департаменту недвижимости было известно и из обращений иных лиц, в том числе владельцев этих объектов, о чем свидетельствует содержание письма Департамента от 06.06.2011 № 286 (т. 8, л.д. 51-52).

Более того, о том, что земельные участки заняты сторонними объектами, администрации города Томска было известно еще до заключения договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573, что подтверждается актами обследования от 01.11.2010 (т. 1, л.д. 94-95).

Упомянутым выше решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 установлено, что нежилое строение с кадастровым номером 70:2160100052:2635 расположено за границами сформированного для него земельного участка и частично занимает земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186. В удовлетворении иска администрации Города Томска к собственникам нежилого строения о сносе данной самовольной постройки отказано.

Таким образом, обстоятельства дела свидетельствуют о том, что ответчик объективно не имел возможности использовать всю указанную в договоре площадь арендованных земельных участков для целей, предусмотренных договором от 26.10.2011 № ТО-21-19573, а именно, для строительства гаражного комплекса и гаражно-торгового комплекса с административными корпусами, поскольку застройка земельных участков, занятых иными объектами недвижимости, не представляется возможной.

Наряду с этим, наличие на арендованных земельных участках в период действия договора или в настоящее время сторонних объектов само по себе не подтверждает совершение арендодателем действий (бездействия), повлекших невозможность использования арендатором участков в соответствии с договорными целями и исключающих в связи с этим внесение им арендной платы. О наличии таких обстоятельств может свидетельствовать то, что названные объекты на дату заключения договора аренды и на дату передачи арендованных участков арендатору во владение и пользование уже находились на земельных участках, а не появились позднее в период владения участками арендатором, поскольку обязательство арендодателя по предоставлению предмета аренды считается исполненным в момент передачи имущества во владение и пользование арендатора.

В связи с тем, что между сторонами имелся спор относительно наличия на арендованных земельных участках сторонних объектов, их площади, а также периода возведения этих объектов, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Геодезист».

Поскольку экспертное заключение выполнено не тем экспертом, которому оно было поручено судом, заключение эксперта, представленное обществом «Геодезист», признано судом недопустимым доказательством.

Судом назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Геомастер», эксперту А.И. Цильке.

Согласно заключению судебного эксперта от 22.11.2019 № 2/2019, выполненному экспертом А.И. Цильке, на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 расположены части трех объектов (за исключением объектов незавершенного строительства, возводившихся арендатором земельного участка) общей площадью наложения 385 кв. м; на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 – части восьми объектов (за исключением объектов незавершенного строительства, возводившихся арендатором) общей площадью наложения 216 кв. м. По результатам анализа картографических материалов – ортофотопланов масштаба 1:2000 на территорию г. Томска Томской области, изготовленных в 2010 году, установлено, что до 26 октября 2011 года возведены 3 здания гаражей для стоянки автомобилей, частично расположенные на земельном участке 70:21:0100052:0126, 2 здания гаражей для стоянки автомобилей и нежилое здание с кадастровым номером 70:2160100052:2967, частично расположенные на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100052:0186. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0126, занятая сторонними объектами по состоянию на 26.10.2011, составляет 385 кв. м. Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186, занятая сторонними объектами по состоянию на 26.10.2011, составляет 33 кв. м. (т. 7, л.д. 42-94).

Выводы, указанные в заключении эксперта, ответчиком и третьими лицами не оспорены и документально не опровергнуты. По вопросам, возникшим у истца, экспертом А.И. Цильке даны исчерпывающие объяснения в судебном заседании, состоявшемся 10.02.2020.

Таким образом, площадь земельных участков с кадастровыми номерами 70:21:0100052:0126, 70:21:0100052:0186, свободная от объектов третьих лиц по состоянию на дату заключения договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573, составляла 8 566,84 кв. м и 20 904 кв. м соответственно. Именно земли такой площади фактически предоставлены истцом во владение и пользование арендатора для осуществления строительства.

Доказательства того, что арендатору были предоставлены свободные земельные участки меньшей площадью, ООО «Транском» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило. Тот факт, что наиболее приближенными к дате заключения договора аренды являются картографические материалы, полученные в 2010 году, не препятствует их использованию для целей проведения экспертизы, тем более что постановления о предоставлении земельных участков в аренду приняты еще в 2009 году, и лицо, которому участки предоставлялись в аренду, имело возможность зафиксировать состояние земельных участков на эту дату.

Поскольку по условиям договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка, а арендатору фактически переданы во владение и пользование для строительства земельные участки меньшей площадью, чем указано в договорах, суд полагает, что размер обязательств ответчика должен определяться исходя из фактической площади арендованных участков, свободных от объектов недвижимости третьих лиц.

Департаментом недвижимости выполнен справочный расчет задолженности ООО «Транском» по арендной плате, исходя из фактически предоставленной обществу во владение и пользование площади земельных участков. Согласно данному расчету, задолженность за земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0126 исходя из площади 8 566,84 кв. м составляет 596 585,07 рублей, за земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 исходя из площади 20 904 кв. м составляет 2 319 827,23 рублей. Общая задолженность за спорный период составляет 2 916 412 рублей 30 копеек.

Расчет выполнен в соответствии с решением Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», решением Думы города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения о порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» (в редакции решения от 01.11.2016 №396), исходя из ставки 150,7 рублей за кв. м в год, увеличенной на индекс инфляции.

Поскольку ответчиком не представлены доказательства уплаты арендной платы за спорный период, суд считает исковые требования Департамента недвижимости обоснованными в части взыскания 2 916 412,30 рублей задолженности.

Доводы истца относительно того, что расчеты по договору от 26.10.2011 № ТО-21-19573 должны осуществляться ответчиком в строгом соответствии с условиями договора, то есть, исходя из указанной в договоре площади земельных участков, а не фактически свободной площади земель, по сути, направлены на обоснование отсутствия необходимости проверки обстоятельств, связанных с возможностью использования арендатором всей площади земельных участков в соответствии с видом разрешенного использования. Однако исходя из существа возникшего между сторонами спора и учитывая положения статей 405, 406, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, с предложенным Департаментом подходом нельзя согласиться (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952).

Суждение истца о том, что ответчиком допущено противоречивое и непоследовательное поведение, выразившееся в том, что ранее он принял от предыдущего арендатора – ООО «Спецгазстрой» земельные участки с уже имевшимися на них объектами третьих лиц, не нашло своего поведения. Из материалов дела не следует, что ООО «Транском» или предыдущие арендаторы (в том числе ООО «Универсал-С», являвшееся первым арендатором, заключившим договор с истцом) когда-либо заявляли истцу об отсутствии у них возражений, связанных с наличием на арендованных участках объектов других лиц, о наличии у них заинтересованности во внесении платы за занятые третьими лицами части земельных участков, или иным образом демонстрировали такую заинтересованность. Напротив, как указывалось выше, предыдущие арендаторы неоднократно обращались в Департамент недвижимости с просьбами принять меры к освобождению арендованных земельных участков от самовольно возведенных на них строений, а также произвести перерасчет арендной платы с учетом того, что использование земельных участков в полном объеме не представляется возможным.

В соответствии со статьей 392 Гражданского кодекса Российской Федерации новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

Таким образом, ООО «Транском», вступая в договор аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 и зная об имевшихся у предыдущих арендаторов возражениях, вправе было рассчитывать на то, что эти возражения относительно требований арендодателя, касающиеся несоответствия площади земельных участков, фактически пригодных для осуществления строительства, и той площади, которая указана в договоре, будут учтены арендодателем в отношениях с новым арендатором.

По тем же причинам не свидетельствует о недобросовестности ответчика принятие в аренду земельных участков при наличии указания в проекте организации строительства на то, что существующие строения подлежат сносу.

Ссылки истца на то, что наличие сторонних объектов могло быть установлено первым арендатором – обществом «Универсал-С» при визуальном осмотре арендованных участков, документально не подтверждены. Из имеющихся материалов дела не следует, что на дату заключения договора аренды и передачи его во владение и пользование первому арендатору границы земельных участков были закреплены на местности, в то время как площадь наложения сторонних объектов не являлась столь значительной, чтобы сделать достоверный вывод об очевидности занятия участков сторонними объектами. Арендатором фактически приняты земельные участки в тех границах, которые определены по результатам межевания документами государственного кадастрового учета, проведенного не позднее ноября 2016 года (письмо Департамента недвижимости от 06.06.2011 № 286 – т. 8, л.д. 51-52).

Кроме того, учитывая синаллагматический характер договора аренды, обязательство арендатора по внесению арендной платы является встречным и всегда  обусловлено исполнением арендодателем его обязательства по предоставлению имущества во владение и пользование (статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этой связи для возникновения у ответчика обязанности по внесению арендной платы именно истец должен был первоначально передать во владение и пользование земельные участки, свободные от объектов третьих лиц. Ссылка истца на то, что ответчик обязан вносить арендную плату за всю площадь участков в силу одного лишь факта принятия земельных участков первым арендатором без возражений относительно имеющихся ограничений по их использованию, противоречит существу сложившихся правоотношений и их обменному (синаллагматическом) характеру.

Доводы истца относительно того, что в соответствии с проектами организации строительства на спорных земельных участках предусмотрено размещение временной площадки для складирования материала, временных зданий и сооружений, временной автодороги, а существующие в настоящее время строения не препятствуют осуществлению строительства на оставшихся свободными частях арендованных участков, не опровергают того обстоятельства, что фактически ответчику передана во владение и пользование не вся площадь участков, указанная в договоре. Истец не привел убедительное правовое и фактическое обоснование того, что ответчик имел возможность владеть и пользоваться теми частями земельных участков, которые заняты объектами иных лиц (в том числе складировать там материалы, разместить автодорогу и т.п.). Возможность использования незанятой части земельных участков не исключает необходимости уменьшения оплачиваемой площади земельных участков в соответствии с фактическими условиями их использования.

Тот факт, что в проектах организации строительства указано на необходимость сноса существующих объектов, также не свидетельствует о том, что ответчику передана во владение и пользования вся площадь спорных земельных участков. При этом в договоре от 26.10.2011 № ТО-21-19573 не предусмотрено, что на участках имеются объекты третьих лиц, данное обстоятельство не учитывалось при определении размера арендной платы. Истцом также не представлены доказательства реальной возможности освободить земельные участки от объектов третьих лиц (как это предполагалось проектной документацией); напротив, по результатам обращения администрации Города Томска с требованием о сносе одного из самовольно возведенных объектов решением Ленинского районного суда г. Томска от 25.12.2017 по делу № 2-1707/2017 в удовлетворении иска отказано.

Доводы ответчика и ООО «Азгард» относительно того, что арендатор полностью лишен возможности использовать арендованные земельные участки, в связи с чем им в полном объеме не должна вноситься арендная плата, документально не подтверждены и опровергаются имеющимися доказательствами. В частности, из материалов дела следует, что в период аренды земельных участков обществом «Транском» возведены на них объекты незавершенного строительства, право собственности на которые в настоящее время передано обществу «Азгард». По заявлению данного общества до 05.10.2020 продлен срок действия разрешений на строительство, выданных ранее обществу «Транском» (т. 8, л.д. 27-28, 30-31). Поэтому следует признать, что свободная часть арендованных земельных участков достаточна для осуществления строительства и имеет потребительскую ценность как для общества «Азгард», так и для ответчика.

Суд счел ошибочным утверждение ответчика о том, что, поскольку вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Томска от 04.12.2019 по делу № 2-1501/2019 установлено несоответствие границ земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100052:0186 данным правоустанавливающих документов и наличие ошибочных сведений в ЕГРН, предмет договора аренды от 26.10.2011 № ТО-21-19573 не согласован, а договор – не заключен.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

В рассматриваемом деле условие о предоставляемых в аренду участках согласовано Департаментом недвижимости и обществом «Универсал-С» при заключении договора аренды; земельные участки, переданные в аренду, поставлены на кадастровый учет; у сторон договора, а также у общества «Транском» при вступлении в договор отсутствовала какая-либо неопределенность в отношении предмета договора аренды. Обществом «Транском» получены разрешения на строительство на предоставленных ему земельных участках, оно приступило к строительству на этих участках.

В этой связи состоявшееся после расторжения договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 и после передачи ответчиком прав на незавершенные строительством объекты другому лицу признание судом общей юрисдикции несоответствия границ земельного участка, являющегося смежным с арендованным ответчиком земельным участком, данным правоустанавливающих документов и наличия ошибочных сведений в ЕГРН, не свидетельствует о неопределенности предмета договора аренды и о незаключенности данного договора.

Указание ответчика на то, что решениями Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 10.04.2018 № 100, от 10.04.2018 № 99 изменен размер кадастровой стоимости земельных участков, не имеет существенного значения для настоящего дела, поскольку расчет задолженности произведен истцом исходя из ставки арендной платы, установленной договором от 26.10.2011 № ТО-21-19573 и решением Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965, а не исходя из удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС). Из материалов дела следует, что даже в случае применения в расчете УПКС с учетом измененной кадастровой стоимости размер задолженности ответчика был бы больше, чем рассчитано истцом по ставке, установленной решением Думы г. Томска от 19.08.2008 № 965.

Довод ответчика о неверном применении истцом при расчете арендной платы одновременно двух индексов потребительских цен отклоняется судом исходя из следующего.

Согласно пункту 2.4.1 решения Думы города Томска от 01.04.2008 № 828 «Об утверждении Положения о порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск» (в редакции решения от 01.11.2016 №396) ежегодно, начиная с первого января года, следующего за годом, в котором был заключен договор аренды, размер арендной платы изменяется путем умножения на прогнозируемый в очередном финансовом году сводный индекс потребительских цен (максимальный – при наличии вариантов), указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период. В связи с этим, начиная с 2017 года в расчете применяется коэффициент Ки.

Значение коэффициента Ки на 2017 год определено постановлением администрации Города Томска от 14.09.2016 № 979 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2017 год и плановый период 2018 и 2019 годов и прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» до 2030 года». В соответствии с пунктом 3.3 приложения 2 данного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составляет 105,6 % - 105,2%.

В связи с тем, что решением Думы города Томска от 01.04.2008 № 828 предусмотрено применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете арендной платы истцом обоснованно применено значение 105,6 %.

Поскольку индекс потребительских цен (CPI) рассчитывается по отношению к базовому периоду (то есть, к базовым ценам предыдущего периода), то применение индекса потребительских цен, установленного на 2018 год, предполагает увеличение на соответствующую величину базовых цен предыдущего, 2017 года.

Значение коэффициента Ки на 2018 год определено постановлением администрации Города Томска от 01.09.2017 № 780 «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на 2018 год и плановый период 2019 и 2020 годов и на период до 2030 года». В соответствии с пунктом 3.3 приложения 2 данного постановления в 2018 году уровень инфляции составит 103,9 %.

Это означает, что для верного определения ставки арендной платы, подлежащей применению в 2018 году, первоначально установленная в 2016 году ставка должна быть последовательно увеличена на уровень инфляции 2017 года и на уровень инфляции 2018 года.  Таким образом, для перевода размера ставки арендной платы из цен 2016 года в цены 2018 года истец правомерно применил при расчете арендной платы два указанных выше индекса потребительских цен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3.6 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573 установлено, что в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных договором сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Так как ответчиком допущена просрочка исполнения денежного обязательства по уплате арендной платы, истец правомерно начислил ответчику неустойку.

Между тем истцом не учтено следующее.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 09.08.2018 по делу № А40-213997/2017 в отношении ООО «Транском» введена процедура банкротства – наблюдение (т. 1, л.д. 142-145).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2019 по делу № А40-213997/2017 в отношении ООО «Транском» введена процедура банкротства – внешнее управление. Внешним управляющим ООО «Транском» утвержден ФИО8.

В соответствии с пунктом 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Согласно пункту 1 статьи 94, пункту 2 статьи 95 Закона о банкротстве с даты введения внешнего управления вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. В течение срока действия моратория на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей. На сумму требований конкурсного кредитора, уполномоченного органа в размере, установленном на дату введения внешнего управления, начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения внешнего управления.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве», в период процедуры наблюдения на возникшие до возбуждения дела о банкротстве требования кредиторов (как заявленные в процедуре наблюдения, так и не заявленные в ней) по аналогии с абзацем десятым пункта 1 статьи 81, абзацем третьим пункта 2 статьи 95 и абзацем третьим пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве подлежащие уплате по условиям обязательства проценты, а также санкции не начисляются. Вместо них на сумму основного требования по аналогии с пунктом 2 статьи 81, абзацем четвертым пункта 2 статьи 95 и пунктом 2.1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения и до даты введения следующей процедуры банкротства начисляются проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на дату введения наблюдения.

Таким образом, договорная неустойка может быть начислена истцом на ту часть основного долга, которая возникла за периоды, истекшие до даты возбуждения в отношении ответчика дела о банкротстве (до 26.01.2018), только до даты введения наблюдения. С даты введения наблюдения (09.08.2018) подлежат начислению мораторные проценты. На текущие требования, возникшие после даты возбуждения дела о банкротстве, договорная неустойка подлежит начислению за весь период просрочки.

Вопреки утверждениям представителя истца в судебном заседании, прекращение начисления неустоек с даты введения процедуры банкротства – наблюдения и начисление с этой даты мораторных процентов не связано Законом о банкротстве с тем, предъявлено ли денежное требование в рамках дела о банкротстве или в общеисковом порядке. Необходимость расчета мораторных процентов за период проведения процедур банкротства в случае предъявления иска в общем исковом порядке следует и из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2013 № 88 «О начислении и уплате процентов по требованиям кредиторов при банкротстве».

Представленный истцом по предложению суда справочный расчет финансовых санкций неверен, поскольку он выполнен без учета различного порядка начислений санкций для реестровых и текущих требований. Кроме того, истцом не учтено, что  мораторные проценты за период наблюдения и за период внешнего управления рассчитываются по ставке рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на дату введения соответствующей процедуры.

Из материалов дела следует, что часть требований Департамента недвижимости к ответчику возникла до даты возбуждения в отношении ответчика дела о банкротстве. Такими являются требования о взыскании задолженности за четвертый квартал 2017 года. Данные требования предъявлены Департаментом в общеисковом порядке 06.02.2018 до введения в отношении ответчика процедуры банкротства – наблюдения, в связи с чем не исключается их рассмотрение вне рамок дела о банкротстве; истец настаивал на рассмотрении данных требований в настоящем деле, а не в деле о банкротстве.

Размер задолженности ответчика за четвертый квартал 2017 года (исходя из фактически предоставленной ответчику площади земельных участков) составляет 1 172 491,48 рублей, из них 340 830,02 рублей – по земельному участку с кадастровым номером 70:21:0100052:0126, 831 661,46 рублей – по земельному участку с кадастровым номером 70:21:0100052:0186. На данную сумму задолженности неустойка подлежит начислению за период с 16.11.2017 по 08.08.2018; мораторные проценты подлежат начислению в период с 09.08.2018 по 25.06.2019 по ставке 7,25 % годовых (действовавшей на дату введения наблюдения) и в период с 26.06.2019 по 07.05.2020 по ставке 7,5 % годовых (действовавшей на дату введения внешнего управления).

Остальная часть требований Департамента недвижимости к ответчику возникла после даты возбуждения в отношении ответчика дела о банкротстве. На данные требования подлежит начислению неустойка в размере, установленном пунктом 3.9 договора от 26.10.2011 № ТО-21-19573.

По расчету суда, общая сумма финансовых санкций, подлежащих уплате обществом «Транском» на сумму задолженности по арендной плате, определенной с учетом фактически предоставленной ответчику площади земельных участков, составляет 480 962,66 рублей, в том числе 330 081,17 рублей неустойки за период с 16.11.2017 по 07.05.2020, 480 962,66 рублей процентов за период с 09.08.2018 по 07.05.2020.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права или неправильного способа защиты, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Таким образом, само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства условиями договора о неустойке, в то время как законом на случай этого нарушения в период проведения процедур банкротства предусмотрены мораторные проценты, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования в части санкций, начисленных за период проведения процедур банкротства.

Данный вывод соответствует правовому подходу, сформулированному в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июня 2016 года (раздел «Обязательственное право», вопрос № 2).

В настоящем деле материально-правовой интерес истца состоит во взыскании с ответчика, наряду с основным долгом, гражданско-правовых санкций за неисполнение денежного обязательства. Ввиду того, что размер начисленной истцом неустойки не превышает сумму неустойки и мораторных процентов, подлежащих уплате ответчиком, суд считает исковые требования Департамента недвижимости о взыскании с ООО «Транском» штрафных санкций подлежащими удовлетворению в пределах заявленного требования – 479 549,10 рублей, из них 330 081,17 рублей неустойки, 149 467,93 рублей процентов.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 5, л.д. 64).

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др. При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки (пункты 73, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7).

Поскольку ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены доказательства явной несоразмерности начисленных штрафных санкций за нарушение сроков уплаты арендной платы последствиям нарушения обязательств, а также того, что взыскание неустойки и процентов приведет к получению кредитором необоснованной выгоды, доводы ответчика о наличии оснований для уменьшения размера неустойки подлежат отклонению. Указанные ответчиком обстоятельства не свидетельствуют о несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства, а также о том, что взыскание неустойки и процентов приведет к получению кредитором необоснованной выгоды. При этом размер неустойки не является чрезмерно высоким и приближен к размеру процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющемуся минимальной платой за пользование денежными средствами в российской экономике, а просрочка уплаты арендной платы является продолжительной (более двух лет).

Исходя из изложенного, исковые требования Департамента недвижимости подлежат удовлетворению в части взыскания с ООО «Транском» 2 916 412,30 рублей задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573, 330 081,17 рублей неустойки за период с 16.11.2017 по 07.05.2020, 149 467,93 рублей процентов за период с 10.08.2018 по 07.05.2020. В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы на уплату государственной пошлины по иску и на проведение повторной судебной экспертизы относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований. Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, сумма госпошлины подлежит взысканию с ООО «Транском» в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Проведенная обществом с ограниченной ответственностью «Геодезист» судебная экспертиза не подлежит оплате экспертной организации по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу части 3 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении.

В силу части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы указываются, в том числе, фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза. В определении также указывается на предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Как разъяснено в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», если экспертиза подлежит проведению в экспертном учреждении (организации), суд в целях обеспечения реализации участвующими в деле лицами их права на отвод эксперта (статья 23 АПК РФ), а также права заявить ходатайство о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц (часть 3 статьи 82 Кодекса) в определении о назначении экспертизы указывает, помимо наименования экспертного учреждения (организации), фамилию, имя, отчество судебного эксперта, которому руководителем экспертного учреждения (организации) будет поручено проведение экспертизы.

В случае возникновения оснований для замены такого эксперта, привлечения к производству экспертизы другого судебного эксперта информация о возможных кандидатурах экспертов доводится руководителем экспертного учреждения (организации) до сведения суда, вынесшего определение о назначении экспертизы. Суд решает вопрос о замене эксперта, привлечении к производству экспертизы другого эксперта с учетом мнения лиц, участвующих в деле.

Таким образом, при поручении судом проведения экспертизы конкретному эксперту экспертиза может быть проведена исключительно этим экспертом. Руководитель судебно-экспертного учреждения самостоятельно осуществляет выбор экспертов лишь в том случае, если проведение экспертизы поручено судебно-экспертному учреждению, а не конкретному эксперту.

Определением арбитражного суда от 13.02.2018 производство судебной  экспертизы поручено эксперту ФИО13 (т. 5, л.д. 145-151).

Однако заключение судебной экспертизы № 1 подготовлено и подписано экспертом ФИО14 (т. 6, л.д. 32-70).

Таким образом, поскольку экспертное заключение выполнено не тем экспертом, которому оно было поручено судом, заключение эксперта № 1 является недопустимым доказательством.

Расходы на оплату экспертизы, проведенной экспертным учреждением с нарушением закона, вследствие чего заключение экспертов признано недопустимым доказательством, не могут быть в таком случае возложены на лиц, участвующих в деле (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.01.2018 № 5-КГ17-234).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транском» в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска 3 395 961 (три миллиона триста девяносто пять тысяч девятьсот шестьдесят один) рубль 40 копеек, в том числе 2 916 412 рублей 30 копеек задолженности по договору аренды земельных участков для строительства от 26.10.2011 № ТО-21-19573, 330 081 рубль 17 копеек неустойки за период с 16.11.2017 по 07.05.2020, 149 467 рублей 93 копейки процентов за период с 10.08.2018 по 07.05.2020.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Транском» 712 (семьсот двенадцать) рублей расходов на проведение повторной судебной экспертизы.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транском» в доход федерального бюджета 39 775 (тридцать девять тысяч семьсот семьдесят пять) рублей государственной пошлины по иску.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                      А.В. Кузьмин