ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-2406/2020

21 февраля 2022 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2022.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И., 

при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 по делу № А84-2406/2020 (судья Мирошник А.С.)

по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 

к обществу с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» 

к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

об обязании предоставить в аренду земельный участок, расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.2011,    

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, Общество, ООО «Сезам ЛТД») о взыскании по договору аренды земельного участка от 28.11.2011, зарегистрированного под № 853640004000083 от 14.12.2011, задолженности по арендной плате за период с 01.09.2018 по 05.08.2020 в сумме 824 828,23 руб., пени в сумме 1 334 420,16 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 445 799,48 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 28.11.2011, общей площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД», зарегистрированного Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 14.12.2011 под № 853640004000083, и обязании общества с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду (с учетом уточнения от 06.08.2020).

От ООО «Сезам ЛТД» поступило встречное исковое заявление, в котором Общество просило обязать Департамент предоставить ООО «Сезам ЛТД» в течение 1 месяца с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, в аренду сроком на 25 лет, без проведения торгов новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку, площадью 0,1000 га, кадастровый номер 91:02:002004:1238, расположенному по адресу: 

<

...>, с аналогичным видом разрешенного использования - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенными-пристроенными объектами соцкультбыта, отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки; расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.11.2011 площадью 0,1000 га, кадастровый номер 91:02:002004:1238, расположенного по адресу: 

<

...> возвратить данный земельный участок Департаменту с момента исполнения Департаментом в полном объеме решения суда по делу в части предоставления ООО «Сезам ЛТД» в аренду нового равноценного земельного участка; Управлению государственной регистрации прав и кадастра г.Севастополя внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Определением суда первой инстанции от 22.12.2020 года встречное исковое заявление принято к производству для совместного рассмотрения с иском ДИЗО.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 исковые требования Департамента удовлетворены частично; взыскано с ООО «Сезам ЛТД» в пользу ДИЗО задолженность по договору аренды земельного участка от 28.11.2011, зарегистрированного под № 853640004000083 от 14.12.2011 по арендной плате в сумме 824828,23 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 445799,48 руб.; расторгнут договор аренды земельного участка от 28.11.2011, общей площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским Советом и ООО «Сезам ЛТД», зарегистрированный Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 14.12.2011 под № 853640004000083; обязано ООО «Сезам ЛТД» с момента вступления решения в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду; в удовлетворении остальной части требований отказано; взыскана с ООО «Сезам ЛТД» в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 23 571 руб.; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Общество обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, удовлетворить встречный иск в полном объёме.

 В обоснование апелляционной жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. В частности апеллянт указал на то, что судом первой инстанции неправомерно приняты к производству требования о расторжении договора аренды, судом не учтено, что арендатор не мог использовать земельный участок по его целевому назначению, а арендодатель не обеспечил ему такой возможности, при этом, в настоящее время планируется изменение вида разрешённого использования земельного участка.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2022 апелляционная жалоба Администрации принята к производству апелляционного суда.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд  на основании  статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующие в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства по делу.

28.11.2011 между Севастопольским городским Советом (Арендодатель) и ООО «Сезам ЛТД» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (зарегистрированный Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе в книге регистрации земель 14.12.2011 под №853640004000083), по условиям которого Арендатору в срочное платное пользование предоставлен земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно- пристроенными объектами соцкультбыта, по адресу: 

<

...> (далее – Договор). Площадь земельного участка составила 0,1000 га. Срок аренды - 25 лет. (пункты 2.1., 3.1., 5.1. Договора)

25.07.2013 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор      аренды земли.

Согласно пункту 4.1. договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с договором купли-продажи права аренды земельного участка от 31.10.0211 в размере 4% от нормативной денежной оценки земельного участка.

В соответствии с Выпиской из технической документации о нормативно-денежной оценке земельного участка № 1403-3.1/5 от 18.02.2012 нормативная денежная оценка земельного участка составляет 1 448 670,00 гривен.

Согласно пункту 4.3. Договора с учётом дополнительного соглашения о величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету с 07.08.2013 года составляет: 1448670 х 0,04% = 57946,80 грн.

 Пунктом 8.1. Договора с учётом дополнительного соглашения предусмотрено, что на арендованном земельном участке установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 23.07.2012 до 07.08.2013 в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 № 5648.

Согласно пп. г) п. 9.2.2. Договора с учётом дополнительного соглашения Арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1. раздела 8 настоящего договора аренды.

Пунктом 4.8. Договора предусмотрено, что в случае нарушения сроков освоения земельного участка годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценке земельного участка.

Согласно пункту 12.3 Договора, договор прекращается путём его расторжения по взаимному согласию сторон либо по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором. 

 Как следует из пункта 12.4 Договора, Договор может быть расторгнут по инициативе Арендодателя в том числе в случаях:

- систематической неуплаты арендной платы (в течении трёх месяцев);

- нарушение сроков строительства, установленных данным Договором, без согласия Арендодателя.

В целях проверки соблюдения условий договора Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента 07.11.2019 было проведено обследование арендуемого земельного участка. По результатам контрольных мероприятий был составлен Акт обследования №ГУ-1020136/8. В ходе обследования было установлено, что земельный участок не ограждён, территория земельного участка свободная от объектов благоустройства, капитального и некапитального строительства, строений и сооружений.

29.08.2019 ДИЗО в адрес ООО «Сезам ЛТД» было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по Договору.

Неисполнение ответчиком по первоначальному иску обязательств по Договору в части оплаты арендной платы и освоения земельного участка стали основаниями для обращения Департамента в суд с настоящим иском.

ООО «Сезам ЛТД» обратилось в суд со встречным иском об обязании Департамента предоставить Обществу в аренду сроком на 25 лет новый земельный участок, равноценный ранее предоставленному земельному участку, с аналогичным видом разрешенного использования, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки; расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.11.2011 и возвратить данный земельный участок Департаменту с момента исполнения Департаментом в полном объеме решения суда по делу в части предоставления ООО «Сезам ЛТД» в аренду нового равноценного земельного участка; Управлению государственной регистрации прав и кадастра г. Севастополя внести соответствующие изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости с ним в указанном порядке и в указанные сроки.

Встречный иск мотивирован тем, что право  аренды спорным земельным участком было приобретено Обществом на основании договора купли-продажи права аренды от 31.10.2011, при этом истец по встречному иску не мог использовать спорный земельный участок по целевому назначению по не зависящим от него причинам.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статьи 4, статьи 422, статьи 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 АПК РФ, судом первой инстанции правильно установлено, что спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов» от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» от 21.03.2014 No6-ФКЗ (далее - Закон № 6-ФКЗ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Аналогичные нормы содержатся в статье 759 Гражданского кодекса Украины и статье 283 Хозяйственного кодекса Украины. 

В соответствии со статьей 65 ЗК Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли является платным (аналогичное правовое регулирования имело место и в Украине согласно статье 2 Закона Украины от 06.10.1998 № 161-XIV «О плате за землю»).

Размер арендной платы за пользование земельным участком является регулируемым как по законодательству Украины, действовавшему до 18.03.2014, так и по законодательству Российской Федерации, что соответствует требованиям статьи 632 ГК Украины, статей 2, 19 Закона Украины «О плате за землю», части 4 статьи 22, пунктов 1 и 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». 

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что плата за пользование земельным участком, установленная в договоре, заключенном до 21.03.2014 года, находится в прямой зависимости от установленной нормативной денежной оценки земли, и потому изменение данной оценки влечет пересмотр размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий договора и нормативной денежной оценки земли. 

При этом цена аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности является регулируемой и подлежит определению с учетом фиксированной ставки арендной платы, устанавливаемой компетентными органами государственной (муниципальной) власти. 

Поскольку размер аренды в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством. В связи с этим внесение изменений в договор не требуется. 

В соответствии с частью 1 статьи 12.1 указанного Закона до 01.01.2023 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.

Порядок перезаключения договоров аренды, действовавших до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, урегулирован Законом города Севастополя от 25.07.2014 №46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» (далее – Закон № 46-ЗС).

Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» (действовавшее в часть спорного периода) установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21.03.2014, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 01.01.2015, которое действовало в спорный период.

Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015      № 524-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» (действовавшее в часть спорного периода) до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом № 46-ЗС, ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.

В силу положений пунктов 11, 12 статьи 3 Закона №46-ЗС право аренды земельного участка, возникшее до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации. Положения договоров аренды, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

При этом стороны такого договора обязаны в установленный законом срок внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях их приведения в соответствии с требованиями законодательства РФ. В рассматриваемом случае договор не перезаключался. 

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Таким образом, Правительством города Севастополя в Постановлениях от 11.02.2015 №88-ПП и от 16.06.2015 №524-ПП в пределах полномочий установлен порядок определения арендной платы по ранее заключенным договорам в отношении собственности субъекта, которые подлежат обязательному применению.

При этом, установление такого порядка, учитывая предусмотренные федеральным законом полномочия органов власти субъектов РФ по управлению и распоряжению принадлежащей субъекту собственностью, не противоречат положениям земельного законодательства в части определения размера арендной платы.

С учетом вышеизложенного, в рассматриваемом случае условие заключенного договора аренды (пункт 4.8 Договора), предусматривающее уплату арендной платы в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка в случае нарушения сроков строительства на арендованном земельном участке, должно быть применено в силу прямого указания уполномоченным органом.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 04.10.2019 по делу №А84-4502/2018.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы об отсутствии вины Арендатора в нарушении сроков строительства. 

Как правильно указано судом первой инстанции с 2014 года по 2020 год действительных и реальных действий по освоению земельного участка или фиксированию невозможности использования земельного участка по его целевому назначению со стороны ответчика по первоначальному иску не предпринималось. Доказательств обратного суда не представлено.

Указанная выше ставка (12%) должна применяться до принятия и вступление в законную силу нормативного акта её изменяющую.

Кроме того, указанными Постановлениями не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.

С учётом изложенного, коллегия судей полагает, что при определении размера арендной платы до 01.01.2019 необходимо учитывать нормативную денежную оценку земельного участка, установленную согласно Выписке из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка рег. №1403-3.1/5 от 18.02.2012 в размере 1448670 грн.

Таким образом, размер годовой арендной платы соответственно за период с 01.09.2018 по 31.01.2019 за месяцы аренды с августа по декабрь 2018 года составляет: 1448670,00 х 3,55525 х 0,12 (коэффициент за нарушение срока освоения) = 618046,00 рублей, ежемесячный платеж – 51503,84 рублей. Таким образом, размер задолженности за указанный период составляет 257519,20 рублей.

Относительно определения  размера арендной платы с 01.02.2019 по 05.08.2020 (за месяцы аренды с января 2019 по июнь 2020 года включительно), коллегия судей полагает необходимым указать следующее.

Постановлением Правительства Севастополя от 25.10.2018 N 716-ПП «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» (далее - Постановление N 716-ПП) утверждены результаты массовой кадастровой оценки земли на территории г. Севастополя, в том числе и спорного земельного участка. Этот акт опубликован 30.10.2018, вступил в силу с 01.01.2019.

Постановлением Правительства города Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП «Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов» (далее - Порядок N 219-ПП) признано утратившим силу Постановление N 524-ПП.

Постановление N 219-ПП вступило в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, то есть с 19.04.2019.

Согласно пункту 1.2 Порядка N 219-ПП для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 3.3 Порядка N 219-ПП действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

Постановлением Правительства Севастополя от 29.04.2019 N 294-ПП (далее - Постановление N 294-ПП) с целью урегулирования вопросов определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, признано утратившим силу Постановление N 88-ПП. Данное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования.

Положения Порядка N 219-ПП в части использования при расчете размера арендной платы кадастровой стоимости, утвержденной Постановлением N 716-ПП, применяются к действующим договорам аренды, в том числе как заключенным после 18.03.2014 до 01.01.2019, так и заключенным до 18.03.2014, и не переоформленным в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исходя из анализа вышеприведенных правовых норм, с учетом вступления с 01 января 2019 года в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости - Постановления N 716-ПП, судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае с 01.01.2019 подлежит применению для целей исчисления размера задолженности по арендной плате кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка и отсутствуют основания для исчисления размера арендной платы, исходя из величины нормативной денежной оценки земельного участка и, соответственно, для применения коэффициента инфляции в размере 4,3%.

Такой подход согласуется с позицией, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2021 N 310-ЭС21-1905.

По сведениям Публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 91:02:002004:1238, площадью 0,1000 га, расположенного по адресу: 

<

...>, составляет 22612000 руб.

Ставка арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, согласно Порядку N 219-ПП, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, с учётом положений, установленных в пункте 2.1 Порядка и пункте 4 Приложения к порядку - 3 %. Указанная ставка подлежит применению с момента вступления в силу Порядка № 219-ПП, то есть с 19.04.2019 года.

С учётом изложенного, расчёт, приведённый в решении суда первой инстанции за период с 01.01.2019, является неверным.     

Коллегия судей полагает необходимым изменить мотивировочную часть судебного решения в части расчета задолженности по арендной плате и процентам, поскольку приведенный расчет суда первой инстанции ошибочен.

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что с 01.01.2019 подлежит применению новый размер кадастровой стоимости 22612000 руб.; ставка арендной платы 12% до 19.04.2019, а с 19.04.2020 - 3% в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 N 219-ПП.

Так, с 01.01.2019 по 19.04.2019 размер задолженности составляет: 22612000 х 0,12 = 2713440 рублей в год; 226120 в месяц (2713440:12); 226120 х 3 = 678360 за три месяца; 226120 : 30 х 18 = 135672 руб. за 18 дней апреля 2019 года, а всего 814032 руб.

С 19.04.2019 по июнь 2020 года включительно: 22612000 х 0,03 = 678360 руб. в год; 56530 руб. в месяц (22612000:12); за апрель 2019; 56530:30 х 12 = 22 611 руб., за май 2019 – июнь 2020, 56530 х 14 = 719420, всего – 742031 руб.

Всего с учётом частичной оплаты задолженности 1457060,80  руб.

Таким образом, коллегия судей приходит к выводу, что общая сумма основной задолженности по арендной плате составила 1714580,00 руб.

Судом первой инстанции также взысканы проценты за пользование денежными средствами в соответствии со статьёй 395 ГК РФ в размере 445 799,48 коп. за период с 01.09.2018 по 05.08.2020.

Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

С учетом того, что судебная коллегия привела иной расчет основной задолженности по арендной плате, полагает необходимым привести расчет задолженности и по процентам, исходя из нарастающего итога с учетом приведенного выше расчета задолженности арендной платы, а также имевшейся ранее задолженности у ответчика, сумма процентов составила 531027,09 руб.

Вместе с тем, поскольку суд рассматривает дело только в пределах заявленных истцом требований, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 824828,23 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 445799,48 руб. являются обоснованными.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для начисления пени по пункту 4.12 Договора. Как правильно отмечено судом  начисление пени в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств. При этом, законодательством Российской Федерации не предусмотрено начисление пени за просрочку уплаты арендных платежей. Апелляционная жалоба не содержит доводов относительно обжалования решения суда в данной части.

Апелляционный суд полагает также обоснованными требования Департамента о расторжении Договора и возврате земельного участка, исходя из следующего.

Из положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 450, статей 615, 619 ГК РФ следует, что договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Как следует из материалов дела, Департаментом в адресу Общества было направлено предупреждение о необходимости выполнения условий Договора в установленном законом порядке.

Указанные требования ответчиком по первоначальному иску не исполнены.

При этом, апелляционный суд отмечает, что ООО «Сезам ЛТД» не выполнялись должным образом обязательства как в части внесения арендных платеже, так и в части использования земельного участка по целевому назначению.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением, расторжением договоров».

В данном случае ДИЗО соблюден порядок уведомления Общества о необходимости исполнения обязательства по арендной плате и установлен для этого разумный срок, в который ООО «Сезам ЛТД» задолженность не погашена, что повлекло за собой предъявление ДИЗО иска в суд.

Действия ООО «Сезам ЛТД», неоднократно допускавшего неуплату арендных платежей по истечении установленного Договором срока, являющиеся систематическими, повлекшие несвоевременное поступление значительных денежных средств в бюджет города Севастополя существенно нарушают условия Договора.      

Кроме того, в силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса.

В силу абзаца 6 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 5.2. Договора целевое назначение земельного участка – для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными объектами соцкультбыта.

Пунктом 8.1. Договора с учётом дополнительного соглашения предусмотрено, что на арендованном земельном участке установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 23.07.2012 до 07.08.2013 в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 № 5648.

Согласно пп. г) п. 9.2.2. Договора с учётом дополнительного соглашения Арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1. раздела 8 настоящего договора аренды.

Таким образом, срок для строительства на земельном участке был установлен в Договоре в качестве существенного его условия.

Кроме того, срок строительства предусмотрен также указанными положениями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 12.4 Договора он может быть расторгнут по инициативе Арендодателя в случае нарушение сроков строительства, установленных данным Договором, без согласия Арендодателя.

Апеллянтом не представлено доказательств того, что Арендодателем в установленном законом порядке продлялись сроки строительства.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, длительное непринятие арендатором должных мер к скорейшему началу запланированного строительства само по себе не может свидетельствовать о совершении им гражданско-правового нарушения (Определение от 6 октября 2015 года N 2317-О). Однако бездействие арендатора приводит к неиспользованию представляющих для городов повышенную ценность площадей, нарушению эстетического облика города и уменьшению объема городской застройки, потребность в которой опосредована предоставлением земельного участка в аренду, а потому не может рассматриваться как безупречное.

Таким образом, федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

Согласно акту обследования земельного участка от 07.11.2019 № ГУ- 1020136/18 № 526-РДЗ земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 91:02:002004:1238, общей площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования - «для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта», не освоен. Территория земельного участка свободна от объектов благоустройства, капитального и некапитального строительства, строений и сооружений. Территория земельного участка не благоустроена.

Таким образом, в результате проведенных мероприятий был выявлен факт, свидетельствующий о неисполнении Арендатором своих обязанностей в части использование земельного участка по целевому назначению и строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта.

Суд апелляционной инстанции не принимает доводы апеллянта о том, что в течение длительного периода арендатор был лишен возможности использовать земельный участок вследствие противоправных действий третьих лиц.

Как правильно отметил суд первой инстанции, обстоятельства, на которые указывает Общество, как на препятствующие в освоении земельного участка, имели место в 2012-2014 годах.

С 2014 года по 2020 год действительных и реальных действий по освоению земельного участка или фиксированию невозможности использования земельного участка по его целевому назначению со стороны ответчика по первоначальному иску не предпринималось.

Доводы апеллянта о том, что им в установленные законом и договором сроки предпринимались меры по освоению (использованию) земельного участка и строительству установки надлежащими доказательствами не подтверждены.

Судом первой инстанции правомерно отклонены доводы ООО «Сезам ЛТД» о невозможности использования земельного участка.

Как правильно отметил суд первой инстанции, фактически претензии относительно качества земельного участка и возможности его использования были озвучены и заявлены Обществом только в 2020 году, то есть через девять лет после передачи земельного участка.

В ходе судебного разбирательства была назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр специализированной экспертизы».

В заключении эксперта от 15.09.2021 № 2406-П, сделаны выводы, что на земельном участке возможно обустройство подъездных путей для техники и работа кранов, складирование строительных материалов, возможно использование по целевому назначению. Эксперт пришёл к выводу, что строительство на спорном земельном участке возможно, при условии, что это не придомовая территория и не по проектной документации ответчика.

То обстоятельство, что строительство по проектной документации ООО «Сезам ЛТД» не представляется возможным, так как имеются нарушения действующих норм, не свидетельствует о невозможности использования земельного участка.

Доказательств того, что спорный земельный участок в целом является придомовой территорией апеллянтом в материалы дела не представлено.

Ссылка апеллянта на то, что Арендодатель не обеспечил ему возможность осуществления строительства апелляционным судом отклонена, так как  Обществом не указано какие конкретно действия обязан был осуществить и не осуществил Арендодатель.

При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что условиями договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора по взаимному согласию, однако ответчик по первоначальному иску не ответил на предложение истца по первоначальному иску расторгнуть договор, изложенное в предупреждении от 29.08.2019 № П/ЗУ-000758. До 2020 год от Общества не поступало предложений о замене земельного участка на иной земельный участок, более пригодный для застройки и возведения многоквартирного жилого дома.

Планируемое собственником земельного участка изменение вида разрешённого использования земельного участка с отнесением его для размещения парков и скверов правового значения для рассмотрения данного дела не имеет.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что нарушение вышеуказанных обязательств является существенным нарушением условий договора.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая наличие оснований для расторжения договора, требования о возврате Департаменту спорного земельного участка также подлежали удовлетворению.

С учётом изложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск ДИЗО в части требований о взыскании задолженности по арендной плате, процентов, расторжении Договора и возврате земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении встречных исковых требований Общества, так как не имеется правовых оснований для расторжения договора аренды по основаниям указанным ответчиком во встречном исковом заявлении и обязании Департамента предоставить ООО «Сезам ЛТД» в аренду новый равноценный земельный участок и внесении соответствующих изменений в сведения ЕГРН.

В соответствии со статьёй 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В рамках данного дела, с учётом установленных судами обстоятельств, основания для применения положений статьи 612 ГК РФ отсутствуют. Иные обстоятельства для возложения на ДИЗО обязанности по предоставлению Обществу нового земельного участка апеллянтом ООО «Сезам ЛТД» не приведены.

С учётом изложенного апелляционный суд полагает правомерным отказ суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска.

Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что судом первой инстанции не обоснованно приняты к производству требования о расторжении договора, так как в соответствии с частью 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.  Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции. 

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. 

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение  Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями  268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2021 по делу № А84-2406/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сезам ЛТД» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий судья      

Судьи 

   Ю.В. Колупаева 

 

   И.В. Евдокимов   

 

   Н.И. Сикорская