ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-783/2023

г. Челябинск

27 февраля 2023 года

Дело № А47-1719/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания            ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Визит» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 по делу № А47-1719/2022.

 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации в сети Интернет, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей.

 

Администрация муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области (далее - истец, Администрация, ИНН 

<

***>) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Визит» (далее - ответчик, ООО «Визит», ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги (отопление) по договору аренды нежилого здания от 26.11.2019 № 2 в размере 182 405 руб.19 коп.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 (резолютивная часть от 15.12.2022) исковые требования удовлетворены, распределены расходы по оплате государственной пошлины.

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Визит» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Податель жалобы не согласен с оценкой суда о том, что истцом заявлены требования о возмещении затрат, понесенных на отопление арендованного ответчиком здания, поскольку материалами дела не подтверждается и истцом не доказано, что им действительно понесены расходы по оплате за отопление на сумму 182 405 руб. 19 коп.; договором аренды не установлена обязанность арендатора по несению расходов по оплате коммунальных услуг; стоимость коммунальных услуг включена в состав рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за использование нежилого здания.

Судом на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказано в приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, поступившего от Администрации, так как не представлено доказательств заблаговременного направления в адрес лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Визит» (арендатор) заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения) от 26.11.2019 № 2 (далее договор аренды, л.д. 8-11), по условиям пунктов 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое здание площадью 165,2 кв.м, расположенное на 1 этаже с отдельным входом в здании по адресу: 

<

...>.

Согласно пунктам 2.4.3 арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности.

Обязанности арендатора по содержанию помещения возникают у арендатора с момента подписания договора, одновременно являющимся и актом приема передачи (п.1.5, п. 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора рыночная стоимость ежемесячной арендной платы за использование нежилого здания, согласно отчету независимого эксперта-оценщика от 03.06.5019 № 56 составляет 7 000 руб.  стоимость арендной платы в год за нежилое здание, является предметом настоящего договора составляет 84 000 руб.

Пунктом 4.1 установлен срок аренды с 26.11.2019 по 27.11.2023. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и распространяет свое действие к отношениям сторон, возникшим с 26.1.2019. 

28.04.2021 договор аренды расторгнут по соглашению сторон (л.д. 19), нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 24.08.2021 (л.д. 20).

В период действия договора за период с января 2020 года по апрель 2020 года, с октября 2020 по декабрь 2020, за период с января 2021 года по апрель 2021 года стоимость коммунальных услуг согласно счетам-фактурам от 31.03.2021 № 275, от 31.03.2021 № 276, от 02.04.2021 № 351 (л.д. 16 - 18) составила 182 405 руб. 19 коп., выставленными управляющей организацией - ООО УК Грачевское ЖКХ на основании договора на отпуск тепловой энергии № 53.

Указав, что ответчик взятые обязательства по договору в части оплаты потребленных коммунальных ресурсов исполнил ненадлежащим образом, в связи с чем за период с января 2020 года по апрель 2021 года образовалась задолженность в размере 182 405 руб. 19 коп., истец направил в адрес ответчика уведомление от 21.10.2021 № 548 с требованием в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате коммунальных услуг по договору аренды.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит основания для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору от 26.11.2019 № 2, суд апелляционной инстанции квалифицирует их как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ввиду согласования сторонами существенных условий договора аренды об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт пользования ООО «Визит» предоставленными в аренду нежилым помещением, подтвержден материалами дела и ответчиком не оспаривается.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьей 781 ГК РФ определено, что заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг.

По смыслу статей 1102, 1105 ГК РФ для возникновения обязательства вследствие неосновательного обогащения необходимо наличие одновременно двух обстоятельств: обогащение одного лица за счет другого и приобретение или сбережение имущества без предусмотренных законом, правовым актом или сделкой оснований.

Субъектами неосновательного обогащения выступают приобретатель - лицо, неосновательно обогатившееся, и потерпевший - лицо, за счет которого произошло обогащение.

В обоснование заявленного иска Администрация сослалось на наличие на стороне ООО «Визит» задолженности по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг за период с января 2020 года по апрель 2021 год в размере 182 405 руб. 19 коп 

В подтверждение факта несения истцом расходов по оплате коммунальных услуг в материалы дела истцом представлены счета фактуры от 31.03.2021 № 275, от 31.03.2021 № 276, от 02.04.2021 № 351.

Удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности в истребуемом размере за отопление, суд первой исходит из условия пункта 2.4.3 договора, в котором стороны установили, что арендатор обязан содержать нежилое знание в полной исправности и образцовом санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарных норм, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность соблюдать правила техники безопасности. Следовательно, на арендаторе лежит обязанность по содержанию арендованного имущества, в том числе оплата коммунальных платежей.

Между тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами в силу следующего.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит только собственнику.

Согласно статье 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Пунктом 4 статьи 154 ЖК РФ установлено, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Согласно указанным нормам права по общему правилу, лицом, обязанным нести расходы, связанные с использованием помещения, является его собственник. Вместе с тем, исполнение данной обязанности может быть возложено собственником и на иное лицо, посредством заключения с таким лицом договора и включения в него соответствующего условия. Таким договором может являться и договор аренды в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ.

При этом наличие в договоре аренды условия, согласно которому арендатор обязуется нести расходы по оплате коммунальных услуг, в том числе заключить договоры на предоставление коммунальных услуг с энергоснабжающими и обслуживающими организациями, само по себе не является основанием для возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных услуг, если он соответствующие договоры не заключил. В этом случае речь может идти об ответственности арендатора перед арендодателем в связи с неисполнением условий договора аренды.

Таким образом, передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества, если это помещение находится в многоквартирном жилом доме.

В силу положений статей 210, 249 ГК РФ именно собственник нежилого помещения, в силу прямого указания закона обязан нести, при неисполнении арендатором обязанности по заключению договора поставки тепловой энергии, соответствующие расходы. Ресурсоснабжающая организация (исполнитель коммунальных услуг) в отсутствие заключенного с ней договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. 

Поэтому в случае отсутствия договора между арендатором нежилого помещения и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Как установлено судами, в спорный период принадлежащее ответчику нежилое помещение находилось в пользовании ООО «Визит» на основании договора аренды недвижимости (нежилого помещения) от 26.11.2019 № 2.

Пунктом 4.1 установлен срок аренды с 26.11.2019 по 27.11.2023. 

28.04.2021 договор аренды расторгнут по соглашению сторон (л.д. 19), нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи от 24.08.202.

Как указывалось выше, в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Данная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Президиума Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)) Гражданский кодекс Российской Федерации и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Таким образом, передача помещения по договору аренды не освобождает собственника помещения от несения бремени расходов по его содержанию и оплате потребленных ресурсов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных истцом требований у суда первой инстанции не имелось.

С учетом изложенного принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ), с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

Поскольку судебный акт суда первой инстанции отменен на основании апелляционной жалобы ответчика, доводы которой были признаны судом апелляционной инстанции обоснованными, понесенные ответчиком судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб. подлежат взысканию с Администрации в пользу ООО «Визит».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.12.2022 по делу № А47-1719/2022 отменить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Администрации муниципального образования Грачевского сельсовета Грачевского района Оренбургской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Визит» расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                  А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                          А.С. Жернаков

 

В.А. Томилина