Арбитражный суд Московской области

        107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Москва

05.04.2024                                                                                Дело №А41-3468/2023

Резолютивная часть решения объявлена 05.03.2023

Полный текст решения изготовлен 05.04.2024

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи  Бекетовой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старковой А.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению финансового управляющего ФИО1 - ФИО2, ФИО3

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании незаконным уведомления от 20.03.2023 № КУВД-001/2022-24931250/12, об обязании, 

третьи лица – ФИО1, ФИО4, ФИО5, Управление опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Балашиха, публичное акционерное общество «МТС-БАНК (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании лиц, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2, ФИО3 (далее – заявитель) обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра по Московской области, заинтересованное лицо) с требованиями:

- признать незаконным Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-24931250/1 от 28.06.2022;

- обязать произвести регистрацию права на реализованное имущество на торгах: жилое помещение: квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:50:0020403:1472, за победителем - ФИО3

В судебном заседании заслушаны представители заявителей, требования поддержали.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения требований.

Представители ФИО4, ФИО5, Управления опеки и попечительства Министерства образования Московской области по городскому округу Балашиха, публичного акционерного общества «МТС-БАНК, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи с чем, дело в порядке части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Выслушав представителей заявителей, заинтересованного лица, объективно и всесторонне исследовав материалы дела, установив обстоятельства спора в полном объёме, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Московской области от 27.08.2020 по делу № А41-85383/19 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО2

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.03.2020 включены требования ПАО «МТС-Банк» в размере 2 755 542 руб. 32 коп., из которых 2 736 797 руб. 14 коп. – основной долг, 18 745 руб. 18 коп. – проценты, в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО1, как обеспеченные залогом имущества должника, а именно квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:50:0020403:1472, состоящей из трех комнат, общей площадью 95,6 кв.м.

Данная квартира в связи с выделом принадлежит на праве долевой собственности:

- ФИО1 (должник), доля в собственности 39/100, залог в силу закона;

- ФИО4 (супруга должника), доля в собственности 39/100, залог в силу закона;

- ФИО5 (дочь должника), доля в собственности 11/100, залог в силу закона;

- ФИО6 (несовершеннолетняя дочь должника), доля в собственности 11/100, залог в силу закона.

На данную квартиру зарегистрировано ограничение (обременение) права: залог у ПАО "МТС-Банк". ПАО «МТС-Банк» имеет право на погашение своих требований за счет предмета залога.

В соответствии с п. 4 ст. 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.

Торги проводились на электронной площадке ООО «Аукционы Федерации» ЭТП ALFALOT.RU, размещенной в сети Интернет по адресу: https://alfalot.ru/. Торги признаны состоявшимися. Победителем торгов признан ФИО3. С победителем торгов был заключен договор купли-продажи.

16.06.2022 финансовым управляющим ФИО1 - ФИО2 и ФИО3 было подано заявление о государственном учете недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 16.06.2022 №MFC-0555/2022-1698746-1, а именно квартиры, находящейся по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:50:0020403:1472.

Управлением Росреестра по Московской области было вынесено Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №КУВД-001/2022-24931250/1 от 28.06.2022.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, на предмет наличия оснований, предусмотренных статьей 26 Закона о регистрации, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, выявлено следующее.

На государственную регистрацию заявлен и представлен, в том числе Договор купли-продажи от 18.03.2022, заключенный между ФИО1, в лице финансового управляющего ФИО2, и ФИО3 (далее - Договор или Договор купли-продажи).

По данным ЕГРН вышеуказанная Квартира принадлежит ФИО1, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на праве общей долевой собственности, при этом ФИО6 является несовершеннолетним ребенком.

В соответствии со статьей 20 Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее - Закон об опеке) недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в том числе принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога. При этом для заключения таких сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 Закона об опеке.

Однако на государственную регистрацию предварительное разрешение органов опеки не представлено.

Пунктом 2 статьи 54 Закона о регистрации установлено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Однако представленный на государственную регистрацию Договор составлен в простой письменной форме, что не отвечает требованиям пункта 2 статьи 54 Закона о регистрации. При этом согласно пункту 3 статьи 164 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Следовательно, поскольку Договор не отвечает требованиям законодательства, то он не может считаться заключенным. Данное обстоятельство является препятствием для регистрации перехода права общей долевой собственности, права собственности на квартиру.

Не согласившись с указанным уведомлением, заявители обратились в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным и восстановлении нарушенных прав.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании п. 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьёй 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на её совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечёт её ничтожность.

На основании части 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Часть 1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ прямо устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в рассматриваемом случае предмет залога составляла квартира, находящая в общей долевой собственности должника, его супруги и несовершеннолетних детей, которая реализована как единый объект недвижимости по одной сделке, при этом последние являются также созалогодателями в кредитных правоотношениях с банком, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для предъявления к договору купли-продажи, заключённому финансовым управляющим с победителем торгов, требований о его нотариальной форме.

Согласно части 2 статьи 54 Закона № 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Вовлечение в нотариальную сферу в обязательном порядке сделок со специальным субъектом обусловлено необходимость публичного контроля со стороны нотариата с целью защиты прав таких лиц, как слабой стороны в сделке.

Согласно пункту 1 статьи 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила пунктов 2 и 3 статьи 37 Кодекса. Пунктом 2 статьи 37 указанного Кодекса установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаём (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Положениями статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» предусмотрено, что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением, в частности, принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Статьёй 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путём обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Настоящий договор заключен сторонами в порядке, установленном ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», по результатам проведения открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества Продавца, состоявшихся 13.03.2022 на электронной торговой площадке ООО «Аукционы Федерации».

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Московской области от 22.01.2024 по делу № А41-85383/19 в удовлетворении заявления ФИО6, ФИО4, ФИО5 о признании торгов недействительными было отказано.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В целях восстановления нарушенного права, суд считает возможным обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: квартиру с кадастровым номером 50:50:0020403:1472 на ФИО3

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо согласно ст. 110 АПК РФ.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 300 руб. подлежит возврату ФИО2 из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить. 

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 20.03.2023 № КУВД-001/2022-24931250/12.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию перехода права собственности на жилое помещение: квартиру с кадастровым номером 50:50:0020403:1472 на ФИО3

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Вернуть ФИО2 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья                                                                                                   Е.А. Бекетова