/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-9357/2018

г. Краснодар

04 октября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 октября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118) – Либерт А.Н. (доверенность от 25.05.2018), от ответчика – индивидуального предпринимателя Арутюняна Руслана Григорьевича (ИНН 230107866630, ОГРНИП 314230115300370) – Арутюнян С.И. (доверенность от 02.04.2018), рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 (судьи Еремина О.А., Величко М.Г., Шапкин П.В.) по делу № А32-9357/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление, администрация) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Артюняну Руслану Григорьевичу (далее – предприниматель) о расторжении договора от 12.05.2011 № 3700004173 аренды земельного участка площадью 1600 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107002:1631, расположенного по адресу (местоположение): пересечение проспектов Пионерского и Малого, примерно в 7 м от ориентира по направлению на север-восток (далее – договор аренды, земельный участок).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018, в иске отказано со следующей мотивировкой. Управление не подтвердило факт нецелевого использования предпринимателем земельного участка. Подготовленная специалистами отдела земельного контроля управления муниципального контроля администрации информация по результатам визуальной фиксации о том, что расположенные на земельном участке конструкции не эксплуатируются, часть аттракционов повреждена или находится в неудовлетворительном санитарном состоянии, таким доказательством не признана в связи с ее подписанием в одностороннем порядке и отсутствием уведомления предпринимателя о проведении осмотра. Предприниматель представил доказательства того, что расположенные на земельном участке аттракционы находятся в работоспособном состоянии, препятствующие их безопасной эксплуатации дефекты отсутствуют, фактическое использование земельного участка соответствует его разрешенному использованию. Земельный участок содержится в надлежащем санитарном состоянии. Долг по договору аренды управлением не упоминается. Приведенные управлением обстоятельства могут служить основанием признания договора недействительным, что не соответствует предмету рассматриваемого иска.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Земельный участок расположен в территориальной зоне озелененных пространств рекреационного назначения. Земельный участок не эксплуатируется, часть аттракционов повреждена или находится в неудовлетворительном санитарном состоянии. Арендатором нарушены условия договора аренды. Эксперт общества с ограниченной ответственностью «ЭКСКО», подготовивший экспертное заключение, не предупреждался об уголовной ответственности и не мог участвовать в экспертном осмотре. Использование земельного участка, расположенного в зоне рекреационного назначения, по дополнительному виду разрешенного использования возможно только по результатам публичных слушаний. Такие слушания не проводились. Договор аренды заключен с нарушением закона и подлежит расторжению. Срок договора аренды продлен до 22.09.2020 без проведения торгов. Приказ управления от 22.09.2015 № 371 о продлении срока договора аренды земельного участка отменен.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что на основании постановления администрации от 11.05.2011 № 1114 управление (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 12.05.2011 заключили договор аренды земельного участка для размещения некапитальных детских аттракционов до 11.05.2016 (пункт 1.1). Земельный участок предполагалось использовать строго по названному целевому назначению (пункт 2.3). Арендатор должен был использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, содержать его в должном санитарном состоянии, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик земельного участка и экологической обстановки на нем, вести работу по благоустройству земельного участка, в том числе посадку зеленых насаждений, сохранять находящиеся на земельном участке зеленые насаждения, в случае необходимости их вырубки или переноса получить письменное разрешение от арендодателя и органов по охране природы (пункты 4.2.1, 4.2.4, 4.2.7). Арендодатель имеет право осуществлять контроль за использованием и охраной земель земельного участка, досрочно расторгнуть договор аренды в случае использования земельного участка не в соответствии с его ненадлежащим использованием (пункты 5.1.4, 5.1.6). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.05.2011.

На основании приказа управления от 22.09.2015 № 371 стороны заключили дополнительное соглашение от 22.09.2015 о продлении срока договора аренды до 22.09.2020. Запись о дополнительном соглашении внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.10.2015.

По результатам проведенного управлением муниципального контроля администрации 08.11.2017 осмотра земельного участка выявлены нарушения, заключающиеся в том, что расположенные на земельном участке конструкции не эксплуатируются, часть аттракционов повреждена или находится в неудовлетворительном санитарном состоянии. Контролирующим органом подготовлена соответствующая информация по результатам визуальной фиксации.

Управлением муниципального контроля администрации направило предпринимателю  уведомление от 22.11.2017 о необходимости устранения выявленных нарушений в тридцатидневный срок со дня получения уведомления. Нарушения арендатором не устранены. Управление 18.12.2017 направило предпринимателю предложение о расторжении договора аренды, на которое предприниматель не ответил.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения управления в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке в силу статьи 167 Гражданского кодекса, согласно которой недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о действительности договора, при рассмотрении дел о его расторжении. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Поскольку дополнительное соглашение от 22.09.2015 заключено после 01.09.2013, к нему подлежат применению нормы Гражданского кодекса об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 и пункта 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статьи 168 Гражданского кодекса к ничтожным отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Применительно к названной норме в пунктах 74, 75 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1). Законодателем установлен ряд исключений из названного правила (пункт 2). Лицо, являющееся арендатором такого участка имеет право на заключение нового договора аренды этого участка без проведения торгов при условии заключения им первоначального договора аренды без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3) и наличия у этого лица на момент заключения нового договора аренды предусмотренных подпунктами 1 – 30 пункта 2 настоящей статьи оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснил, что в предусмотренных законом случаях договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора.

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 Гражданского кодекса указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

В рассматриваемом случае судам следовало дать самостоятельную оценку договору аренды и дополнительному соглашению к нему на предмет их соответствия вышеприведенным нормам земельного законодательства, в том числе с учетом обстоятельств образования земельного участка за счет территории общего пользования, соответствия предпринимателя критериям, приведенным в подпунктах 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, и наличия у него права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Без такой оценки сохраняется неопределенность относительно наличия у предпринимателя прав на арендное пользование земельным участком, а вывод о том, что он на законных основаниях использует земельный участок и является его исправным арендатором, не может быть признан соответствующим установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2018 по делу № А32-9357/2018 отменить.

Дело № А32-9357/2018 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     И.В. Сидорова