АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А14-6819/2023

21 марта 2024 года

г. Калуга

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

Председательствующего судьи

Крыжскoй Л.А.,

судей

Гнездовского С.Э.,

ФИО1,

при участии в заседании: 

 

от  заявителя жалобы: 

 

 

от иных участвующих  в деле лиц:  

ФИО2 - директор  общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко», паспорт;

 

ФИО3 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО4, доверенность № 01/24 от 10.03.2024; представитель индивидуального предпринимателя ФИО5, доверенность № 01/24 от 10.03.2024, копия диплома, паспорт;

  

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.09.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу                              № А14-6819/2023,

                                              УСТАНОВИЛ:

 

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее - истец, ИП ФИО5, предприниматель) и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее - истец, ИП ФИО4, предприниматель) (далее вместе - истцы, предприниматели) обратились в Арбитражный суд Воронежской  области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Антонова-Овсеенко» (далее - ответчик, ООО «Рынок Антонова-Овсеенко», общество) о расторжении договора аренды земельного участка № 5 от 17.09.2021.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области. 

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.09.2023 исковое заявление ИП ФИО5 и ИП ФИО4 удовлетворено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 решение суда области оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ссылаясь на их незаконность и необоснованность ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права, ООО «Рынок Антонова-Овсеенко»                     (далее - заявитель, кассатор) обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить. 

По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и  апелляционной инстанций при разрешении спора необоснованно не принято во внимание, что сданный в аренду земельный участок невозможно использовать в целях, определенных условиями договора, в связи с чем арендодателями не обеспечено  встречное предоставление по договору.

В судебном заседании суда округа представитель ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» поддержала доводы кассационной жалобы в полном объеме, просит ее удовлетворить, судебные акты по делу отменить.

Представитель ИП ФИО5 и ИП ФИО4 полагает  судебные акты по делу законными и обоснованными, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы по мотивам, изложенным в письменном  отзыве на жалобу.

Иные участвующие в деле  лица явку своих полномочных представителей в судебное заседание  суда кассационной инстанции не обеспечили, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. Арбитражный кассационный суд в соответствии с положениями  статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)  считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Центрального округа приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Судами двух инстанций установлено, что  между ИП ФИО5 и                ИП ФИО4 с одной стороны и ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» с другой стороны 17.09.2021 сроком на 7 лет  заключен договор аренды № 5 земельного участка с кадастровым номером 36:34:0203006:246 площадью 2 000 кв.м, вид разрешенного использования: многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - спорный земельный участок, земельный участок), для использования в соответствии с разрешенным видом деятельности (далее - договор аренды, договор). 

Согласно условиям договора арендная плата составляет 105 000 руб. в месяц и вносится арендатором не позднее 10 числа месяца, предшествующего отчетному. 

Соглашениями к договору аренды от 01.06.2022 размер арендной платы повышен на 8,4 %. Кроме того, указанными соглашениями стороны установили графики погашения задолженности по арендной плате. 

По расчетам истцов ответчик по состоянию на 01.04.2023 сформировал                        764 216 руб. задолженности по арендной плате перед ИП ФИО5 и                   734 115 руб. задолженности по арендной плате перед ИП ФИО4 

Претензионные письма ИП ФИО5 и ИП ФИО4 от 08.02.2023 о погашении задолженности, а также предложения о расторжении договора аренды оставлены ООО «Рынок Антонова-Овсеенко» без ответа, в связи с чем истцы обратились в арбитражный суд с настоящим  иском. 

По мнению суда округа, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь нормами арбитражного процессуального законодательства, положениями статей 307, 450, 452, 453, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 45, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее - Информационное письмо № 66), правомерно исходили из следующего.

Так, согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу положений статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В рассматриваемом случае судами двух инстанций  достоверно установлен факт надлежащего исполнения арендодателем обязанности по предоставлению  имущества в аренду, который со стороны ответчика надлежащими доказательствами не опровергнут. 

Возражая против иска и по сути также не усматривая целесообразности сохранения арендного правоотношения между сторонами, общество в свою очередь ссылается на тот факт, что в аренду сдано имущество, которое невозможно к использованию в целях, предусмотренных договором. Так, указывает, что по территории одновременно арендованных нескольких земельных участков, являющихся смежными и предполагающихся к использованию как единое землепользование (в том числе спорного земельного участка), проходят магистральные водоводы д - 1 000 мм и д - 600 мм, находящиеся в концессии у ООО «РВК-Воронеж», а также водопроводная линия д - 200 мм с расположенной на ней водопроводной камерой, не находящейся в концессии у ООО «РВК-Воронеж». Ввиду установления в этой связи санитарно-защитной полосы на арендованных земельных участках общество ссылается на невозможность их использования по назначению, которым, согласно пояснениям общества, являлось строительство (эксплуатация) рынка.  При этом, как пояснил ответчик, возможность изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка с «многоквартирные многоэтажные жилые дома» на условно-разрешенный «рынки» отсутствует (постановление Администрации городского округа город Воронеж от 06.02.2023                  № 114). В связи с изложенным обязанности арендатора по уплате арендных платежей не возникло; договор подлежит расторжению по основанию невозможности использования земли  в предусмотренных договором целях.

По мнению суда округа, арбитражным судом дана надлежащая правовая оценка данным доводам общества.

Так, пункты 3.2.10 - 3.2.13 договора аренды свидетельствуют о том, что арендатор на момент заключения договора знал о расположенных в границах земельного участка инженерных коммуникациях;  не был лишен права получить градостроительный план земельного участка ранее апреля 2023 года, доказательств обратного ответчиком не представлено (часть 1 статьи 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ). 

После получения от  ООО «РВК-Воронеж» письма от 22.10.2021 о нахождении участка в зоне санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого значения, арендатор к арендодателям с требованием о расторжении договора аренды не обращался, продолжив пользование земельным участком и внесение  арендных платежей, а  01.06.2022 заключив дополнительные соглашения к договору, чем подтверждал свой экономический интерес в использовании земельного участка.

Также в силу договора  арендатор  имеет право  изменить  вид разрешенного использования земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, с письменного согласия арендодателя с сохранением стоимости арендной платы. Арендатор не имеет права возводить  на земельном участке капитальные строения, а  в случае  признания временного объекта капитальным -  обязан демонтировать (пункты  7.3, 7.4 договора). Согласие на изменение вида разрешенного использования земли обществу дано предпринимателями, которые не несут перед арендатором ответственности за действия публичных органов по отказу в изменении вида такого использования. 

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

Из материалов дела и условий договора следует, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор не оспорен, незаключенным или недействительным в судебном порядке не признан, стороны разногласий при его заключении не имели. 

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 619 ГК РФ. 

Установив факт наличия задолженности общества перед истцами, суды двух инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска. 

Доводы кассационной жалобы полностью повторяют  позицию общества в судах первой и апелляционной инстанций и по сути сводятся к несогласию с данной судом оценкой фактическим обстоятельствам дела.

Иных доводов, заслуживающих внимания  в целях проверки законности и обоснованности  состоявшихся по делу судебных актов, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.09.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу  № А14-6819/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня вынесения  в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном  ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                Л.А. Крыжскaя

 

Судьи                                                                                                 С.Э. Гнездовский

 

                                                                                                             ФИО1