АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                              Дело № А19-16061/2024

«17» февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03.02.2025 года. 

Решение в полном объеме изготовлено 17.02.2025 года. 

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Никитиной И.К., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Урбанаевой Ю.Г., секретарем судебного заседания Хазимуллиной А.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (666130, 

<

...>, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА ИРКУТСКА" (664011, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третьи лица:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА ИРКУТСКА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 664011, 

<

...>, кабинет 9);

ФИО2 (666778, 

<

...>)

о взыскании 1 525 953 руб. 15 коп.

при участии в судебном заседании: 

от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 13.08.2024, паспорт;

от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 09.01.2025, паспорт, диплом;

от третьих лиц: не явились, извещены;

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв с 22 января до 3 февраля 2025 года, 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Кировский районный суд г. Иркутска с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЕНИЕ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ГОРОДА ИРКУТСКА" о взыскании 2 314 344 руб., из них: 1 203 753 руб. – неустойка за просрочку исполнения обязательств по передаче нежилого помещения, расположенного по адресу: 6 микрорайон Ново-Ленино, б/с 4-6, кадастровый номер 38:36:000005:37216, 1 110 591 руб. – убытки в виде упущенной выгоды.

Определением Кировского районного суда города Иркутска от 19.06.2024 дело №2-2341/2024 передано по подсудности в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 23.07.2024 исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 принято к производству, делу присвоен номер А19-16061/2024.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательной редакции просил взыскать 601 876 руб. - неустойку, 380 772 руб. – упущенную выгоду.

Уточненные исковые требования в порядке стать 49 АПК РФ судом приняты. 

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал.

Ответчик в судебном заседании иск не признал, просил снизить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между акционерным обществом «Управление капитального строительства города Иркутска (далее – ответчик, застройщик) и ООО «Управление капитального строительства города Иркутска» (далее - участник долевого строительства, третье лицо) 25.06.2019 заключен договор долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 6 микрорайоне Ново-Ленино б/с 4-6 №ДДУ-ЭВ-4-6-101, в соответствии с которым застройщик передает участнику долевого строительства объект строительства - нежилое помещение (строительный номер №101) общей приведенной площадью 260,07 кв. м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома в группе жилых домов 6 микрорайона Ново-Ленино, 2 очередь строительства.

Согласно п. 2.1 цена договора составляет 10 662 870 руб.

Согласно п. 3.3.2 Договора застройщик обязуется передать помещение участнику долевого строительства не позднее 30.06.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует номер регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Иркутской области от 02.02.2019.

Впоследствии 02.06.2020 между Застройщиком и Участником долевого строительства подписано Дополнительное соглашение №1 к Договору, согласно которого Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства:

- нежилое помещение (строительный номер №101) общей приведенной площадью 214,86 кв. м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома, в группе жилых домов 6 микрорайона Ново-Ленино, 2 очередь строительства, многоквартирный жилой дом (блок- секция 4-6, 4-7),

- нежилое помещение (строительный номер №104) общей приведенной площадью 45,21 кв. м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома, в группе жилых домов 6 микрорайона Ново-Ленино, 2 очередь строительства, многоквартирный жилой дом (блок- секция 4-6, 4-7).

Согласно п.3 Соглашения цена нежилого помещения (строительный номер №101) составляет 9 668 700 руб.; цена нежилого помещения (строительный номер №104) составляет 2 034 450 руб.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Иркутской области 09.06.2020.

Между ООО «Управление капитального строительства города Иркутска» (далее - Цедент) и ФИО2 (далее – Цессионарий, третье лицо) 09 ноября 2021 года заключен Договор уступки права требования (цессия) №ДЦ-ЭВ-4-6-101 по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 6 микрорайоне Ново-Ленино, б/с №4-6 №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019, в соответствии с которым Цедент передал, а Цессионарий принял право требования по Договору по передаче объекта долевого строительства - нежилого помещения (строительный номер №101) общей приведенной площадью 214,86 кв. м., расположенное на 1 этаже многоквартирного дома в группе жилых домов 6 микрорайона Ново-Ленино, 2 очередь строительства, блок-секция 4-6, 4-7, кадастровый номер земельного участка 38:36:000005:20327.

Согласно п. 6 Договора уступки права требования Цессионарий обязан уплатить денежную сумму в размере 9 668 700 руб.

Договор уступки права требования зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Иркутской области 12.11.2021.

08 июня 2023 года между ФИО2 и ФИО1 (далее - Истец) заключен Договор уступки права требования по договору долевого участия, в соответствии с которым Истец принял имущественные права и обязанности, предусмотренные Договором №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019, а именно право требования к АО «Управление капитального строительства города Иркутска» о передаче по окончании строительства Объекта долевого участия в строительстве, расположенного по адресу: 

<

...> очередь строительства, блок-секция 4-6, 4-7, кадастровый номер земельного участка 38:36:000005:20327. Характеристика объекта: нежилое помещение, блок-секция 4-6, этаж 1, строительный номер №101, общая площадь 214,86 кв. м.

Договор уступки прав зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Иркутской области 16.06.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.03.2024.

В соответствии с п. 2.1 Договора уступки за уступаемые права Истец оплачивает цеденту денежные средства в размере 9 800 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2, 2.3 Договора уступки, часть суммы в размере 5 200 000 руб. Истец оплачивает ФИО2 до подписания договора; часть суммы в размере 4 600 000 руб. оплачивается Истцом наличными за счет собственных денежных средств с использованием индивидуального сейфа ПАО Сбербанк России в день подписания договора.

Денежные средства в сумме 5 200 000 руб. переданы Истцом ФИО2 12.05.2023 по распискам; денежные средства в размере 4 600 000 руб. переданы цеденту через индивидуальный банковский сейф, что подтверждается Договором аренды индивидуального сейфа №8586-92-000083979 от 09.06.2023. 

Таким образом, Истец исполнил обязательства по оплате денежных средств по договору цессии.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.03.2024 нежилое помещение по Договору долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома в 6 микрорайоне Ново-Ленино, б/с №4-6, №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019 передано Истцу 06.03.2024 на основании Акта приема-передачи от 06.03.2024, помещению присвоен кадастровый номер 38:36:000005:37216, площадь помещения составила 207,4 кв.м.

Таким образом, нежилое помещение передано участнику Договора долевого участия в долевом строительстве многоквартирного дома №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019 с нарушением срока (не позднее 30 июня 2022 года).

Истец заявлением от 04.03.2024 обратился к Ответчику с требованием о выплате неустойки за просрочку передачи нежилого помещения, которое до настоящего времени не удовлетворено, что послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Обращаясь в суд с иском, также истец указал, что являясь предпринимателем приобрел нежилое помещение с целью сдавать помещение в аренду и извлекать систематическую выгоду. 

Так, 01.07.2023 между Истцом и ФИО5 был заключен предварительный договор аренды, согласно которому стороны обязуются в срок до 01 декабря 2023 года заключить договор аренды нежилого помещения (далее - «Основной договор»), расположенного по адресу: 

<

...> блок-секция 4-6, 1 этаж, строительный номер № 101 и обладающего следующими параметрами: общая площадь 214,86 кв.м., потолок, стены, полы без отделки, окна из ПВХ профиля, металлические входные двери.

В соответствии с п.2.1, предварительного договора стороны договорились, что размер арендной платы по Основному договору будет составлять не менее 700 руб. за 1 кв.м. нежилого помещения в месяц, при этом в сумму арендной платы не включаются коммунальные и эксплуатационные платежи.

Поскольку нежилое помещение в срок до 01.12.2023 истцу передано не было, 01.12.2023 стороны подписали Соглашение о расторжении предварительного договора аренды.

Как указал истец, данные действия (бездействие) ответчика явились единственной причиной, вследствие которого был расторгнут предварительный договор аренды, и не был заключен основной, в связи с чем истец просил взыскать упущенную выгоду в размере 380 772 руб.

Ответчик с предъявленными требованиями не согласился, в отзыве на иск указал на завышенный размер неустойки, просил снизить в порядке статьи 333 ГК РФ; заключение предварительного договора аренды само по себе не служит доказательством, что впоследствии может быть извлечена выгода в виде арендных платежей; истцом не представлены доказательства осуществления поиска арендатора, кроме того, пункт 1.1 предварительного договора указывает на невозможность немедленной сдачи в аренду без проведения предварительных приготовлений, таких как: проведение ремонта, устройство коммуникаций, электрооборудования. Более того, на момент заключения договора, срок передачи объекта строительства неоднократно продлевался, в связи с чем истцу было известно, что заключение договора аренды с определением конкретной даты нецелесообразно. 

Ответчик также указал, что просрочка исполнения обязательств вызвана введением мер ограничительного характера, в связи с распространением новой коронавирусной инфекции на территории Иркутской области, а также введением антироссийских санкций в связи с проведением специальной военной операции. Данные обстоятельства послужили удорожанием строительных материалов, ограниченности трудовых ресурсов, задержкой поставок и необходимостью поиска аналогов, в связи с уходом иностранных производителей с российского рынка. 

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Проанализировав условия спорного договора, суд считает, что по своей правовой природе заключенный сторонами договор является договором участия в долевом строительстве, правовое регулирование которого осуществляется нормами   Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 4 Закона №214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (часть 3 статьи 4 Закона №214-ФЗ).

В части 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ перечислены существенные условия договора участия в долевом строительстве: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Оценив условия договора №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий. С учетом проведенного анализа суд приходит к выводу, что вышеуказанный договор является заключенным – порождающим взаимные права и обязательства сторон.

Права участника долевого строительства переданы АО "УКС ГОРОДА ИРКУТСКА"  ИП ФИО1 на основании договора уступки прав требований от 08 июня 2023.

Исследовав  договор уступки прав требования от 08 июня 2023, суд установил, что перемена лиц в обязательстве по спорному договору совершена в соответствии с требованиями параграфа 1 главы 24 ГК РФ, Федерального закона № 214-ФЗ; в связи с чем суд считает, что к ИП ФИО1 перешло право требования оплаты неустойки за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно части 3 статьи 8, части 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу части 1 статьи 12 Закона №214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Из материалов дела усматривается, что объект долевого участия в строительстве передан 06.03.2024, при этом, в пункте 3.3.2 договора застройщик обязался передать помещение не позднее 30.06.2020.

Довод ответчика о том, что данный срок неоднократно продлевался, до 30.12.2022, до 30.06.2023, до 30.11.2023, суд находит несостоятельным, поскольку дополнительного соглашения застройщиком с участником долевого строительства, не подписывалось; в установленном законом порядке не зарегистрировано; представленные уведомления в адрес ФИО2 и ФИО1 не свидетельствуют о согласовании существенного условия договора.

Согласно статьям 382, 384 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Применительно к договору участия в долевом строительстве его участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиями статьи 11 Закона об участии в долевом строительстве и в порядке, установленном ГК РФ.

Об иных правах, которые могут быть переданы по договору уступки участником долевого строительства, в частности в отношении неустойки, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ, разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015.

Из Обзора следует, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку. Указанная правовая позиция сформирована по договору участия в долевом строительстве и в отношении неустойки, предусмотренной Законом об участии в долевом строительстве.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" разъяснено, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Следовательно, истец вправе требовать уплаты неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства.

Истец начислил ответчику неустойку в сумме 601 876 руб. за период с 01.07.2022 по 05.03.2024 (249 дней), исходя из цены договора, периода просрочки платежа и 1/300 ставки рефинансирования в размере 7,5% за каждый день просрочки.

При расчете неустойки истцом учтены моратории, введенные постановлениями Правительства РФ от 02.04.2020 №423, от 26.03.2022 №479, в связи с чем из расчета исключены периоды начисления неустойки с 03.04.2020 по 31.12.2020, с 29.03.2022 по 30.06.2023.

Расчет неустойки, представленный в заявлении об уточнении исковых требований, судом проверен и является верным, арифметическая правильность расчета ответчиком не оспорена.  

Не оспаривая факт нарушения сроков исполнения обязательств по договору, ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, указывая на ее несоразмерность последствиям нарушения спорного обязательства.

Согласно статье 333 ГК РФ и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление Пленума ВС РФ №7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика

Таким образом, право снижения размера неустойки предоставлено суду только в одном случае - в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 73 Постановления №7, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

По пункту 75 Постановления Пленума ВС РФ №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Каких-либо доказательств несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства ответчиком не представлено.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2023 г. включительно

По пункту 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023г.

Истец произвел расчет неустойки с учетом вышеприведенных положений, устанавливающих два моратория, в связи с чем суд не находит правовых оснований для снижения неустойки  по правилам статьи 333 ГК РФ.

При разрешении ходатайства ответчика судом учтено в том числе, что неустойка истцом исчислена из наименьшего размера ключевой ставки Банка России – в размере 7,5% годовых, что соответствует принципам разумности и соразмерности и отвечает принципам компенсационной природе неустойки. 

На основании вышеизложенного арбитражный суд считает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании неустойки в размере 601 876 руб.

Рассмотрев требование истца о взыскании упущенной выгоды, суд пришел к следующему. 

В силу положений пункта 1 статьи 15, пункта 1 статьи 393 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15, 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (пункты 4 - 5 статьи 393 ГК РФ, пункты 3 - 5 Постановления №7).

Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, то, как указано в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что возмещение убытков как мера ответственности носит компенсационный характер и направлено на восстановление имущественного положения потерпевшего лица. Убытки в форме упущенной выгоды подлежат возмещению, если соответствующий доход мог быть извлечен в обычных условиях оборота, либо при совершении предпринятых мер и приготовлений, но возможность его получения была утрачена кредитором вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должником.

При этом объективная сложность доказывания убытков, в том числе в форме упущенной выгоды, их размера, равно как и причинно-следственной связи, не должна снижать уровень правовой защищенности участников экономического оборота при необоснованном посягательстве на их права. Отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.

Если предназначенное для коммерческого использования имущество приобретается лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную экономическую деятельность, то предполагается, что при обычном ходе событий такое лицо, действуя разумно и предусмотрительно, сделало бы необходимые приготовления к началу использования имущества в своей деятельности и, следовательно, доход от ее ведения мог быть получен, по крайней мере, в размере, который является средним (типичным) для данного вида деятельности. Возникновение упущенной выгоды у кредитора в такой ситуации является обстоятельством, которое должник предвидел или мог разумно предвидеть при заключении договора как вероятное последствие его неисполнения или ненадлежащего исполнения.

Иное может быть доказано должником, который в опровержение доводов кредитора вправе представлять доказательства, свидетельствующие о том, что допущенное им нарушение (уклонение от передачи имущества в установленный срок) не являлось единственным препятствием для извлечения дохода и существовали иные обстоятельства, которые не позволили бы использовать имущество, либо размер полученного дохода в условиях ведения деятельности кредитором должен был составить меньшую величину.

Указанная правовая позиция, изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2023 N 305-ЭС22-15150.

Как следует из материалов дела, договор участия в долевом строительстве от №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019 предусматривал строительство нежилых помещений.

Принимая на себя обязательства по строительству нежилых помещений за счет средств и в интересах дольщиков, застройщик должен был предвидеть, что нарушение сроков исполнения обязательств по договору долевого участия повлечет утрату возможности использования объектов по их назначению, то есть может стать основанием для возмещения дольщику упущенного им дохода от использования имущества.

Нарушение застройщиком принятых на себя обязательств не должно приводить к тому, чтобы в случае возникновения спора на кредитора возлагалось бы чрезмерное бремя доказывания причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникновением убытков, что по сути означало бы получение неисправной стороной преимущества из своего незаконного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Размер упущенной выгоды согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ и сложившейся судебно-арбитражной практике должен определяться исходя из дохода, который мог бы получить истец при нормальном ведении своей деятельности, за вычетом затрат, не понесенных им в результате допущенного контрагентом нарушения (стоимости неизрасходованного сырья, неоплаченной электроэнергии и т.д.) (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.1997 N 3924/97, от 21.05.2013 N 16674/12).

Аналогичная позиция относительно определения размера упущенной выгоды с учетом разумных расходов на получение дохода при обычных условиях гражданского оборота в настоящее время закреплена в пункте 2 Постановления №7.

В подтверждение принятия мер и приготовлений к использованию нежилого помещения, истцом с учетом письма ответчика от 30.04.2023г. о сдаче спорного объекта 30.11.2023, в материалы дела представлен предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.07.2023 с арендатором ФИО5, в соответствии с которым арендодатель ФИО6 и арендатор ФИО5 обязуются заключить основной договор в срок до 01.12.2023.

В соответствии с п.2.1 Предварительного договора аренды, стоимость аренды составляет 600 рублей за 1 кв.м. помещения. Площадь помещения составляет 214,86 кв.м.

Следовательно, ежемесячная стоимость арендной платы составляет 128 916 руб. (600 руб.*214,86 кв.м.).

Как следует из п.1 Соглашения о расторжении предварительного договора аренды нежилого помещения от 01.12.2023, предварительный договор расторгнут, а основной договор не заключен в связи с не передачей застройщиком арендодателю нежилого помещения. 

Таким образом, в случае своевременного исполнения обязательств ответчиком по договору №ДДУ-ЭВ-4-6-101 от 25.06.2019, истец мог бы получать арендную плату, начиная с 01.12.2023.

Истцом за период с 01.12.2023 по 06.03.2024 произведен расчет упущенной выгоды в размере 411 696 рублей, следующим образом: 

128 916 рублей*3 месяца=386 748 рублей

128 916 рублей/31 день=4 158 рублей в день

4 158 рублей*6 дней=24 948 рублей за 6 дней

Итого за указанный период: 386 748 рублей+24 948 рублей=411 696 рублей

Истец является индивидуальным предпринимателем, применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) в размере 6% на доходы, что подтверждается скриншотом из личного кабинета налогоплательщика, дополнительно оплачивает 1% в качестве взносов на пенсионное страхование, так как сумма годового дохода превысила 300 000 рублей. 

Также истец обязан ежегодно уплачивать денежную сумму в размере 8 430 рублей в год в качестве налога на имущество физических лиц, что подтверждается скриншотом сведений об объекте недвижимости. 

Следовательно, за три полных месяца нахождения в собственности объекта, истец уплатил бы: 8 430 рублей /12 месяцев*3 месяца =2 106 рублей.

Таким образом, ежегодные потенциальные расходы истца на нежилое помещение составляют: 411 696 рублей*7%= 28 818 рублей+2 106 рублей=30 924 рублей

Итого упущенная выгода составляет: 411 696 рублей - 30 924 рублей=380 772 рублей.

Также в материалы дела истцом представлен скриншот объявления о сдаче аналогичного нежилого помещения в размере 1 200 руб. за 1 кв.м., а также договор аренды нежилого помещения от 31.05.2024, заключенный с ООО «Золотой ключ», в пункте 4.1 которого указано, что размер арендной платы, подлежащей внесению арендатором за каждый календарный месяц составляет:

- 800 руб. за 1 кв.м. площади в месяц в течение первого года аренды;

- 900 руб. за 1 кв.м. площади в месяц со второго года аренды.

Также в пункте 4.3 договора указано, что размер арендной платы, указанный в пункте 4.1 договора не включает в себя расходы по обеспечению нежилого здания электроэнергией, холодным водоснабжением, канализацией, услуги управляющей компании, интернета, текущий ремонт, охране имущества и вывоз ТБО. Указанные расходы уплачиваются арендатором самостоятельно за свой счет, на основании соответствующих договоров со специализированными организациями по показаниям приборов учета.

Таким образом, договор аренды спорного нежилого помещения заключен истцом по аналогичным условиям, что и предварительный договор аренды нежилого помещения от 01.07.2023 с арендатором ФИО5 и предварительная стоимость аренды не влияла на отсутствие устройств коммуникаций. 

Довод ответчика о том, что договор аренды нежилого помещения от 31.05.2024, заключенный с ООО «Золотой ключ» не зарегистрирован в установленном законом порядке, и согласно сведениям 2ГИС в спорном жилом помещении расположено ООО «Золотой ключ» отклоняется, поскольку в рассматриваемом случае не влияет на подтвержденную и обоснованную величину упущенной выгоды истца и не может служить основанием для отказа в возмещении упущенной выгоды. 

Суд также учитывает, что в условиях, когда нарушение срока исполнения обязательства является очевидным для кредитора, заключение им сделок в отношении отсутствующего имущества и принятие на себя обязательств перед третьими лицами (арендаторы, клиенты и т.п.) было бы неразумным и, в конечном счете, являлось бы поведением вопреки собственным интересам кредитора.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании 380 772 руб. – упущенная выгода, обоснованы и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец при обращении в суд иском уплатил государственную пошлину в сумме 15 830 руб. 

С учетом изменения истцом суммы исковых требований, в соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение дела составляет 22 653 руб.   

Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 830 руб., с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 6 823 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

исковое требование удовлетворить.  

Взыскать с акционерного общества «Управление капитального строительства города Иркутска» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 601 876 руб. - неустойку, 380 772 руб. – упущенную выгоду; расходы по уплате госпошлины в сумме 15 830 руб. 

Взыскать с акционерного общества «Управление капитального строительства города Иркутска» доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 6823 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья                                                                                                              И.К. Никитина