Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-7411/2018

г. Благовещенск

12 декабря 2018 года

12 декабря 2018 года

Дата изготовления решения в полном объеме

05 декабря 2018 года

Дата оглашения резолютивной части решения

Арбитражный суд в составе судьи Е.А. Варламова, 

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление первого заместителя прокурора Амурской области, действующего в защиту публичных интересов неопределнного круга лиц хозяйствующих субъектов к администрации Новокиевского сельсовета (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),  индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317280100012103, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Экспресс-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка,

Третье лицо: индивидуальный  предприниматель ФИО3 (ОГРНИП 316280100058055, ИНН 

<

***>),

при участии в заседании: 

от заявителя: ФИО4, доверенность от 09.02.2018 № 15, удостоверение;

от ответчиков: не явились, извещены надлежащим образом. 

третье лицо: не явился, извещен надлежащим образом.

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился первый заместитель прокурора Амурской области к администрации Новокиевского сельсовета и индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) п. 4.3.2 договора № 36/2 от 18.04.2016 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:17:011807:115 общей площадью 1 883 533, заключенного между администрацией Новокиевского сельсовета и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

В обосновании требований истец указал, пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, что противоречит нормам действующего законодательства. Поскольку договор аренды от 18.04.2016 заключен на срок более пяти лет (с 18.04.2016 по 18.04.2026), то оспариваемый пункт 4.3.2 противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Одновременно, данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц – неопределенного круга потенциальных субарендаторов. 

Определением от 25.09.2018 суд в соответствии со ст.46 АПК РФ  привлек к участию в деле в качестве соответчика ООО «Экспресс-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В настоящем судебном заседании представитель прокурора на требованиях настаивал в полном объеме. 

Суд в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассматривает дело в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии с требованиями статьи 123 АПК РФ. Факт надлежащего извещения И П ФИО2 подтверждается почтовым уведомлением 67597228851620, имеющимся в материалах дела, ООО «Экспресс Агро» - почтовым отправлением 67597229840852, направленным по адресу государственной регистрации данной организации и возвращенным за истечением срока хранения. 

Исследовав материалы дела, суд  установил следующие обстоятельства. 

Администрация Новокиевского сельсовета (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендатор), на основании единственного заявления (ФИО2) поступившего на извещение граждан о возможности участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:115 опубликованное на официальном сайте, в соответствии со ст.39.18 Земельного Кодекса РФ, постановлением администрации Новокиевского сельсовета от 18.04.2016 г. № 50 «О предоставлении земельного участка в аренду», заключили договор аренды земельного участка № 36/2 от 18.04.2016.

Согласно договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Новокиевского сельсовета с кадастоовым №28:17:011807:115 находящийся по адресу Амурская область, Мазановский район для использования в целях для сельскохозяйственное производство в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, обшей площадью 1883533 кв.м. (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 18.04.2016 г. по 18.04.2026 г. (п. 2.1 договора).

В разделе 3 договора оговорены размер и условия внесения арендной платы.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду.

Земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи от 18.04.2016.

На основании договора уступки прав и обязанностей от 12.05.2016 права и обязанности по договору аренды № 36/2 от 18.04.2016 переданы КФХ ФИО3, которым в свою очередь права и обязанности по договору переданы ООО «Экспресс-Агро» на основании договора уступки прав и обязанностей от 21.11.2016 указанный договор зарегистрирован в ЕГРН 25.11.2016, номер государственной регистрации 28-28/007-28/301/046/2016-822/3.

Посчитав недействительным пункт 4.3.2 указанного договора аренды, предусматривающего согласие арендодателя на предоставление земельного участка в субаренду третьим лицам, первый заместитель прокурора Амурской области в целях защиты прав и законных интересов неопределенного круга лиц хозяйствующих субъектов обратился в суд с настоящим иском. 

Оценив изложенные обстоятельства, изучив доводы сторон и материалы дела, суд  пришел к следующим выводам

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено указанным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 указанного Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

Согласно пункту 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. 

В связи с чем, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Поскольку договор аренды от 18.04.2016 № 36/2 заключен на срок более пяти лет (с  18.04.2016 по 18.04.2026), то оспариваемый пункт 4.3.2 указанного договора противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ. 

Данное условие договора, помимо прав арендатора, нарушает публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого условия договора.

Делая указанный вывод, суд, руководствуясь разъяснениями п.75 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, исходит из того, что применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и  может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, потенциальных субарендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

Пунктом 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительными оспоренного условия спорного договора аренды земельного участка  не повлияет на исполнение сторонами их обязательств и не влечет ничтожности прочих его условий.

С целью устранения данного нарушения законодательства прокуратурой района 27.07.2018  за исх.№5-3191 было внесено соответствующее представление, однако на момент подачи настоящего искового заявления в суд и в ходе судебного разбирательства, доказательств устранения нарушения ответчиками не представлено. А напротив, прокурором к иску приложено письмо администрации от 06.08.2018 № 283 о признании представления прокурора района необоснованным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований прокурора о признании недействительным пункта 4.3.2 договора аренды земельного участка № 36/2 от 18.04.2016, которым предусмотрено необходимость согласия арендодателя для реализации арендатором право сдавать участок в субаренду.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Таким образом, перенаем является формой перемены лиц в обязательстве (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации), при этом имеют место как уступка права требования (по обязательству предоставить в аренду земельный участок), так и перевод долга (по обязательству вносить арендную плату).

По смыслу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиками по иску о признании сделки недействительной в случае предъявления иска третьим лицом являются стороны сделки, а в случае предъявления иска стороной сделки - другая сторона.

При перенайме прежний арендатор выбывает из спорных правоотношений и перестает быть стороной сделки.

Таким образом, в качестве ответчиков по делу при оспаривании договора аренды, по которому происходила смена арендатора в порядке перенайма, подлежит привлечению новый арендатор, в то время как прежний арендатор подлежит привлечению к участию в деле в качестве ответчика в случае, если в рамках судебного дела рассматривается требование об оспаривании соглашения о перенайме.

В рамках настоящего дела прокурор требует признать недействительным (ничтожным) п. 4.3.2 договора № 36/2 от 18.04.2016 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:17:011807:115 общей площадью 1 883 533, заключенного между администрацией Новокиевского сельсовета и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

С момента государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей  от 21.11.2016 по договору № 36/2 от 18.04.2016 аренды земельного участка  прекратились обязательства ИП ФИО2 по указанному договору аренды. Следовательно, истец не имел правовых оснований для предъявления указанному ответчику искового требования.

Таким образом, поскольку на основании договора от 21.11.2016 произошла передача всех прав и обязанностей по договору аренды № 36/2 от 18.04.2016  от КФХ ФИО3 к ООО «Экспресс-Агро», суд считает надлежащими ответчиками - общество с ограниченной ответственностью «Экспресс-Агро» и администрацию Новокиевского сельсовета.

Принимая во внимание вышеизложенное,  исковые требования к ИП ФИО2 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, а также по спорам о признании сделок недействительными государственная пошлина составляет 6 000 рублей. 

В абзаце 2 пункта 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» указано, что в случае, когда решение принято против нескольких ответчиков, понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с данных ответчиков как содолжников в долевом обязательстве.

Указанная государственная пошлина подлежит уплате ответчиками в равных долях. Поскольку ответчик – администрация Новокиевского сельсовета освобождена от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в сумме 3000 рублей подлежит взысканию с ответчика – ООО «Экспресс-Агро».

Руководствуясь ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ суд 

РЕШИЛ:

признать недействительным пункт 4.3.2. договора аренды земельного участка № 36/2 от 18.04.2016 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 28:17:011807:115 общей площадью 1 883 533 кв.м;

в удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317280100012103, ИНН 

<

***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Экспресс-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину 3 000 рублей. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

СудьяЕ.А. Варламов