АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6993/2019

20 февраля 2020 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 18 февраля 2020 года, полный текст решения изготовлен 20 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кокошиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, пеней 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о признании факта нарушения пункта 2.1.1 договора аренды, статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, о взыскании убытков, связанных с восстановлением имущества, и арендной платы до момента окончания работ по восстановлению имущества,

в отсутствие представителей сторон, 

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее – КУМИ Администрации МО ГО «Воркута») обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее – ООО «Феникс») о взыскании задолженности по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 22.03.2017 № 76 за период с 01.05.2015 по 30.11.2018 в сумме 237 198 руб. 75 коп., расходов на оплату взносов за капитальный ремонт общедомового имущества за период с ноября по декабрь 2018 года в сумме 623 руб. 93 коп., пеней в сумме 42 867 руб. 32 коп., начисленных с 11.07.2018 по 21.01.2019 за просрочку внесения арендной платы за период с мая 2015 года по ноябрь 2018 года, пеней в сумме 16 руб. 34 коп., начисленных с 11.12.2018 по 21.01.2019 за просрочку возмещения расходов на оплату взносов за капитальный ремонт за ноябрь и декабрь 2018 года, о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 22.03.2017 № 76 и об изъятии помещения, расположенного по адресу: г. Воркута, пгт. Воргашор, ул. Энтузиастов, д. 28, корпус 3, первый этаж, помещение А-I. 

Истец представил в материалы дела справку от 05.09.2019, согласно которой задолженность за период с 11.05.2015 по 30.11.2018 погашена частично и составляет 203 875 руб. 93 коп., пени в сумме 40 899 руб. 52 коп. не оплачены (л.д. 45,т.д. 1), расчёт взыскиваемой суммы представлен истцом вместе с сопроводительным письмом от 11.10.2019 № 11999 (л.д. 91, т.д. 1).

Ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление от 14.10.2019, в котором указал, что договор аренды № 76 был подписан 15.07.2018, согласно акту сверки по состоянию на 28.05.2018 задолженность в пользу ООО «Феникс» составляла 11 160 руб. 41 коп., перерасчёт арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 произведён незаконно, истцом не возмещены затраты на ремонт арендованного помещения и на восстановление технической документации (л.д. 80-81, т.д. 1).

ООО «Феникс» предъявило встречный иск, в котором просил признать факт нарушения КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» пункта 2.1.1 договора аренды, статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскать с истца убытки, связанные с восстановлением имущества, в сумме 588 029 руб. и арендную плату до момента окончания работ по восстановлению имущества в сумме 48 103 руб. 16 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 21.10.2019 встречное исковое заявление ООО «Феникс» принято к рассмотрению совместно с первоначально заявленным исковым заявлением.

КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» в отзыве на встречное исковое заявление от 13.11.2019 указало, что акт приёма-передачи был подписан ответчиком без возражений, вследствие чего встречные исковые требования не подлежат удовлетворению (л.д. 95-96, т.д. 2).

Истец в письменных пояснениях от 21.01.2020 указал, что по состоянию на 13.01.2020 задолженность по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2018 составляет 227 571 руб. 73 коп., пени за просрочку внесения арендной платы, начисленные с 11.07.2018 по 21.01.2019, - 41 454 руб. 01 коп., расходы на оплату взносов за капитальный ремонт общедомового имущества за период с 01.11.2018 по 31.12.2018 – 623 руб. 93 коп., пени за просрочку возмещения расходов на оплату взносов за капитальный ремонт общедомового имущества, начисленные с 11.12.2018 по 21.01.2019, - 16 руб. 34 коп. Требования о расторжении договора и об изъятии арендованного имущества КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» не поддерживает.

Данные уточнённые исковые требования были приняты судом к рассмотрению.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2020 судебное разбирательство отложено на 18.02.2019.

Стороны, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей не обеспечили.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» (арендодатель) и ООО «Феникс» (арендатор) был заключён договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) от 07.05.2014 № 271, по условиям которого ответчику на срок с 15.05.2014 по 10.05.2015 переданы помещения общей площадью 107, 9 кв.м, расположенные по адресу: г. Воркута, пгт. Воргашор, ул. Энтузиастов, д. 28, корпус 3, для организации общественного питания (л.д. 12-13). Размер арендной платы составлял 5 823 руб. 63 коп. в месяц.

Передача арендованного имущества подтверждается актом от 07.05.2014, подписанным ответчиком без замечаний (л.д. 14).

После окончания срока аренды ООО «Феникс» продолжило пользоваться помещениями.

На срок с 11.05.2015 по 10.05.2018 между сторонами был подписан договор от 22.03.2017 № 76 с ежемесячной арендной платой в сумме 9 152 руб. 54 коп. (без учёта НДС) (л.д. 15-16, т.д. 1).

На срок с 11.05.2018 по 10.05.2021 между сторонами был подписан договор от 20.11.2018 № 339 с ежемесячной арендной платой в сумме 7 898 руб. 60 коп. (без учёта НДС) (л.д. 134-135, т.д. 2).

Согласно пунктам 3.5 договора от 22.03.2017 № 76, пункту 3.6 договора от 20.11.2018 № 339  арендатор обязан возмещать арендодателю затраты на капитальный ремонт общедомового имущества многоквартирного дома исходя из тарифов, утверждённых Правительством Республики Коми. Арендатор считается уведомленным об изменении тарифа на капитальный ремонт с момента официального опубликования соответствующего нормативно-правового акта.

Пунктами 4.2 договоров аренды от 07.05.2014 № 271, от 22.03.2017 № 76, от 20.11.2018 № 339 предусмотрена уплата неустойки в размере 0, 1 % от суммы просроченного платежа в день.

Договор аренды от 20.11.2018 № 339 был расторгнут по соглашению сторон с 29.05.2019, в тот же день помещения возвращены арендодателю по акту (л.д. 109, т.д. 1).

По сведениям истца, ответчик за весь спорный период вносил арендную плату в сумме 3 398 руб. 04 коп. ежемесячно, остаток задолженности по арендной плате за период с 11.05.2015 по 30.11.2018 с учётом произведённых платежей составляет 227 571 руб. 73 коп., остаток задолженности по взносам на капитальный ремонт общедомового имущества за ноябрь и декабрь 2018 года – 623 руб. 93 коп. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» в арбитражный суд.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 9 статьи 11 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что по истечении срока договора аренды государственного (муниципального) имущества заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Как разъяснено в пункте 4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Вступившим в законную силу решением от 21.12.2017 по делу № А29-14300/2017 были разрешены разногласия относительно размера арендной платы, на ООО «Феникс» возложена обязанность заключить договор аренды на период с 11.05.2015 по 10.05.2018 с размером арендной платы 10 800 руб. (с учётом НДС) в месяц (9 152 руб. 54 коп. в месяц без учёта НДС). Следовательно, стоимость использования имущества в рамках настоящего дела переоценке не подлежит. 

Таким образом, подписание договора в марте 2017 года не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы в сумме 9 152 руб. 54 коп. (без учёта НДС), начиная с 11.05.2015.

Ссылки ответчика на акт сверки по состоянию на 28.05.2018(л.д. 108, т.д. 1) являются необоснованными, так как в нём отражён недостоверный размер арендной платы (3 398 руб. 04 коп.) и не указаны начисления за период с мая 2015 года по декабрь 2017 года.

За период с 11.05.2015 по 31.05.2018 ответчиком должна быть внесена арендная плата в общей сумме 334 842 руб. 09 коп. ((21/31×9152,54) + (35мес.×9152,54) + (10/31×9152,54) + (21/31×7898,60)); сумма арендной платы за сентябрь, октябрь, ноябрь 2018 года составляет 23 695 руб. 80 коп. (7 898 руб. 60 коп. × 3). По сведениям истца, за июнь, июль, август, декабрь 2018 года ООО «Феникс» внесло арендную плату в полном объёме, всего с учётом переплаты за июнь, июль, август, декабрь 2018 года ответчиком погашена задолженность за период с 11.05.2015 по 31.05.2018 в сумме 127 345 руб. 20 коп. ((122 329 руб. 44 коп. + (4×1 253 руб. 94 коп.)). 

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с мая 2015 года по ноябрь 2018 года в сумме 227 571 руб. 73 коп. и расходы на оплату взносов на капитальный ремонт общедомового имущества за ноябрь и декабрь 2018 года в сумме 623 руб. 93 коп., что не превышает размера правомерно начисленных и неоплаченных ответчиком платежей.

Расчёт суммы долга и пени ответчиком не оспорен, контррасчёт не представлен. Доказательства внесения ООО «Феникс» иных платежей в материалах дела отсутствуют.

Также судом отклоняются доводы ООО «Феникс», касающиеся ненадлежащего состояния помещений.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

ООО «Феникс» 02.06.2014 было подано заявление, в котором утверждается, что акт приёма-передачи подписывался без фактического осмотра помещений, по причине отсутствия входных дверей посторонние разграбили помещение и разбили окна, имеется большое количество бытового и технического мусора, радиаторы отопления были сняты работниками ЖКК в отопительный сезон 2013-2014 года для предотвращения прорывов в системе отопления, канализационные трубы и трубы водоснабжения нуждаются в ремонте, требуется замена электропроводки, в помещении отсутствует часть стен, указанных в техническом плане здания.

Вместе с тем перечисленные ответчиком недостатки являются явными и должны были быть обнаружены при приёмке помещений. 

ООО «Феникс» с целью решения вопроса о целесообразности участия в аукционе было вправе осмотреть предмет аренды.

В настоящее время установить момент возникновения недостатков невозможно, КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» факт передачи имущества в ненадлежащем состоянии отрицает.

Представленные ответчиком фотографии не могут исключать появление разрушений и строительного мусора вследствие начала ремонтных работ (л.д. 69-76, т.д. 1).

Доказательства того, что ООО «Феникс» было введено истцом в заблуждение относительно качества арендованных помещений, а также доказательства ненадлежащего  состояния имущества на момент его передачи арендатору в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах исковые требования КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» к ООО «Феникс» о взыскании арендной платы за период с 11.05.2015 по 30.11.2018 в сумме 227 571 руб. 73 коп. и пеней в сумме 41 454 руб. 01 коп., начисленных с 11.07.2018 по 21.10.2019 за просрочку внесения арендной платы за период с мая 2015 года по май 2018 года, расходов на оплату взносов на капитальный ремонт общедомового имущества за ноябрь и декабрь 2018 года в сумме 623 руб. 93 коп., пеней в сумме 16 руб. 34 коп., начисленных с 11.12.2018 по 21.01.2019 за просрочку возмещения расходов на оплату взносов на капитальный ремонт общедомового имущества за ноябрь и декабрь 2018 года,  подлежат удовлетворению в полном объёме.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Доводам ответчика о нарушении арендодателем обязанности по передаче арендатору помещений в надлежащем состоянии  (пункт 2.1.1 договора аренды от 07.05.2014 № 271, статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации) судом уже была дана оценка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. 

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации являются специальными по отношению к нормам о неосновательном обогащении и исключают возможность взыскания стоимости капитального ремонта, произведённого без согласия арендодателя.

В силу пункта 1 статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершатся в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Согласно пункту 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (пункт 2 статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 4 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом.

В рассматриваемом случае из переписки сторон не следует, что истец давал согласие на проведение капитального ремонта в арендуемых помещениях.

Более того, ООО «Феникс» не представлены в материалы дела доказательства, подтверждающие направление на согласование в КУМИ Администрации МО ГО «Воркута» перечня и стоимости работ (сметной документации) по ремонту арендованного имущества.

С учётом недоказанности факта существования недостатков на момент приёмки помещения, а также отсутствия оснований для взыскания стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в общей сумме 24 173 руб. за рассмотрение первоначальных и встречных исковых требований (15 780 руб. + 8 393 руб.).

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) основной долг в общей сумме 228 195 руб. 66 коп. и пени в общей сумме 41 470 руб. 35 коп.

В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 24 173 руб.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Н.В. Кокошина